城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目策劃階段工作要點(diǎn)

王兆超，程 揚(yáng)，樊俊靚

（山東高速齊魯建設(shè)集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

城鎮(zhèn)中的老舊小區(qū)是目前城鎮(zhèn)的重要組成部分，對(duì)其開展大拆大建的改造不符合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，所以必須針對(duì)老舊小區(qū)改造的特殊性，開展合理的策劃工作，制定有效的改造方案。目前老舊小區(qū)改造工作還需要探索合適的籌資渠道和改造機(jī)制，還有很多老舊小區(qū)的改造工程由于策劃不足導(dǎo)致改造工作比較混亂。為此，必須在策劃工作中明確老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)，梳理老舊小區(qū)改造過(guò)程中的問題，以正確的方式開展老舊小區(qū)的改造工作。

1 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造特殊性分析

1.1 政策取向的影響

目前對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有著較高的穩(wěn)定要求，包括穩(wěn)定投資、能夠滿足群眾的需求，同時(shí)也要在改造之后有效擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，并且避免由于項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致出現(xiàn)資源、資金的浪費(fèi)。因此，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)該根據(jù)政策取向的要求滿足經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的需要，并制定和執(zhí)行一系列惠民政策，政府應(yīng)正確制定投資方向，為城鎮(zhèn)的長(zhǎng)期發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

1.2 協(xié)調(diào)機(jī)制特點(diǎn)

老舊小區(qū)改造需要政府負(fù)責(zé)引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)群眾廣泛參與改造工作。目前的協(xié)調(diào)機(jī)制以業(yè)主為主體，社區(qū)在實(shí)際工作中進(jìn)行主導(dǎo)，政府引領(lǐng)工作并吸引各方支持，完成不同部門、參與方之間的協(xié)調(diào)，保證改造工作能夠順利進(jìn)行。

1.3 改造方式分析

進(jìn)行老舊小區(qū)改造時(shí)，必須堅(jiān)持不大拆大建、不和房地產(chǎn)開發(fā)掛鉤的原則，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行肌理上的調(diào)整，以及圍繞現(xiàn)有情況融合基礎(chǔ)建設(shè)，提升小區(qū)整體素質(zhì)，完善改造需求。

1.4 建立合適的籌資渠道

老舊小區(qū)改造需要大筆資金，為了確保改造工作的順利進(jìn)行，應(yīng)該針對(duì)老舊小區(qū)建立更為有效的籌資渠道，創(chuàng)新融資機(jī)制，確保小區(qū)改造的順利進(jìn)行。可以對(duì)老舊小區(qū)改造資金采取誰(shuí)受益、誰(shuí)出資的改造原則，并提供一定的財(cái)政補(bǔ)助扶持，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行定價(jià)改造和合理進(jìn)行分?jǐn)偟仍瓌t，解決過(guò)去長(zhǎng)期存在的融資問題[1]。在保證融資可持續(xù)的同時(shí)，也要有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)，避免由于改造導(dǎo)致過(guò)高的地方債務(wù)，可以通過(guò)探索債券，加強(qiáng)金融方面的支持，有效解決改造過(guò)程中的需求平衡問題。

1.5 改造后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)分析

對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造工作之后，需要給小區(qū)建立更為有效的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，建立更為安全的防范體系，提升便民服務(wù)體系的建設(shè)，滿足人們對(duì)健康生活的需求。運(yùn)營(yíng)的工作應(yīng)以保證小區(qū)居住人員的幸福感、舒適感、獲得感為目標(biāo)，將環(huán)境治理、物業(yè)維修等服務(wù)內(nèi)容作為小區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容，通過(guò)公共業(yè)務(wù)出租管理、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的完善，滿足小區(qū)車輛、安防等工作的需求，甚至可以通過(guò)利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)強(qiáng)化服務(wù)，滿足改造之后的運(yùn)營(yíng)要求。

2 老舊小區(qū)改造前期策劃工作分析

由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作存在較高的特殊性，因此在開展老舊小區(qū)改造工作之前，應(yīng)該對(duì)改造內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉?，針?duì)小區(qū)的不同區(qū)塊進(jìn)行個(gè)性化的處理，解答小區(qū)內(nèi)部居住者的疑慮，根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀，制定能滿足小區(qū)改造需求的改造內(nèi)容，設(shè)置小區(qū)改造的工程方案，加強(qiáng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，做好投資和產(chǎn)出的評(píng)估工作，制定有效的資金籌措方案，保證改造之后的整體評(píng)估效果，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)性的評(píng)估，方便改造之后進(jìn)行更為科學(xué)的決策工作[2]。

2.1 策劃工作的表現(xiàn)方式

老舊小區(qū)改造前期策劃文件在不同的地區(qū)有不同的形式，甚至在名稱上都有很大不同，一些地區(qū)稱之為“老舊小區(qū)改造實(shí)施方案”，還有一些地區(qū)將其視為老舊小區(qū)改造可行性研究報(bào)告[3]。由于策劃工作是一項(xiàng)對(duì)未來(lái)、整體狀況進(jìn)行的長(zhǎng)期性、基本性工作分析，是一項(xiàng)設(shè)計(jì)未來(lái)的行動(dòng)方案，所以需要考慮未來(lái)的需求。在項(xiàng)目層面上，不僅要在規(guī)劃做宏觀性分析，也要對(duì)微觀內(nèi)容進(jìn)行制定，從而有效指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。

策劃的實(shí)施方案需要具有比較廣泛的適應(yīng)性，策劃內(nèi)容中需要對(duì)多項(xiàng)不同的事務(wù)進(jìn)行更為具體的安排。很多方案中并不會(huì)體現(xiàn)對(duì)方案的比選工作，制定的方案具有較高的唯一性，方案也具有較高的規(guī)定性和強(qiáng)制性。但是老舊小區(qū)改造的前期會(huì)存在很多不確定因素，會(huì)影響實(shí)際的實(shí)施方案和工程方案，繼續(xù)采用強(qiáng)制性、固定化的措施，并不適用小區(qū)的改造工作。

前期策劃過(guò)程中需要進(jìn)行可行性分析，包括對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行可行性分析，研究能否使用最小的投入獲得最好的經(jīng)濟(jì)效果，其工作對(duì)象是擬建項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目?jī)?nèi)容一般需要通過(guò)項(xiàng)目建議書指定工程的內(nèi)容，但是老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目可能會(huì)跳過(guò)項(xiàng)目建議書的階段，直接開始進(jìn)行可行性研究[4]。在可行性研究中，需要把小區(qū)建筑、配套基礎(chǔ)設(shè)施方面存在的問題作為工程的主要內(nèi)容。但是多數(shù)老舊小區(qū)改造工程具有政策取向性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此工程施工內(nèi)容比較多，必須進(jìn)行多方面的融資工作，并充分利用老舊小區(qū)相關(guān)的可調(diào)動(dòng)資源，而且要保證改造方案能滿足未來(lái)運(yùn)營(yíng)的需求。很多可行性分析工作中，都缺少對(duì)未來(lái)可經(jīng)營(yíng)性研究，是目前老舊小區(qū)策劃工作中的常見不足。

結(jié)合目前的工作狀況，老舊小區(qū)的改造工程并不是傳統(tǒng)的政府投資項(xiàng)目，策劃工作存在指向性不足的特點(diǎn)，所以在老舊小區(qū)改造的前期策劃過(guò)程中，要保證改造工作具有較高的整體性，并解決改造過(guò)程中的基本問題，多方面考慮和分析工程建設(shè)、籌資、造價(jià)控制、運(yùn)營(yíng)管理、收益等方面的問題，選擇最合適的改造方案。針對(duì)很多小區(qū)組團(tuán)的自求平衡，長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性資源整合以及長(zhǎng)期運(yùn)行投入方式，是目前對(duì)老舊小區(qū)改造策劃工作的主要內(nèi)容。由于策劃內(nèi)容較多，涉及到經(jīng)濟(jì)、民生、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，策劃中也要考慮如何協(xié)調(diào)不同部門之間的工作，完善對(duì)改造工作的規(guī)劃、明確產(chǎn)權(quán)等。所以老舊小區(qū)的改造前期策劃文件具有多功能集一身的特點(diǎn)，其策劃內(nèi)容要包含整個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目重要問題的管理和關(guān)鍵決策。

2.2 策劃工作的主要內(nèi)容分析

2.2.1 調(diào)查小區(qū)的現(xiàn)狀和需求

策劃工作應(yīng)該以老舊小區(qū)的現(xiàn)狀和小區(qū)居民的需求為基礎(chǔ)，在調(diào)查小區(qū)基本情況時(shí)，應(yīng)調(diào)查小區(qū)的綜合狀況、建筑設(shè)施設(shè)置情況、小區(qū)宜居水平、小區(qū)居民對(duì)改造的期望、小區(qū)改造后的具體需求；通過(guò)和居民交流，確定居民在小區(qū)引進(jìn)全新管理體系之后對(duì)小區(qū)的狀況的期待以及對(duì)小區(qū)全新環(huán)境的需求；結(jié)合小區(qū)周邊的經(jīng)濟(jì)狀況，分析對(duì)小區(qū)公共環(huán)境的需求、小區(qū)可利用資源狀況等等。

2.2.2 確定改造內(nèi)容和工程方案

改造工作包括：①基礎(chǔ)類改造。治理小區(qū)內(nèi)的違章建筑、修繕小區(qū)建筑物等配套設(shè)施。②提升類改造。完善小區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施、完善公共安全設(shè)施、加強(qiáng)便民設(shè)施建設(shè)。③完善類改造。建立起小區(qū)內(nèi)部的智能化管理系統(tǒng)，提供更為全面的安全娛樂設(shè)施、文化休閑設(shè)施建設(shè)，建立起小區(qū)居民的健康管理系統(tǒng)。通過(guò)有效的改造，實(shí)現(xiàn)對(duì)臨近地段的整合，完善小區(qū)的設(shè)施建設(shè)[5]。

2.2.3 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入評(píng)估

針對(duì)小區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)需求以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)工作，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要的投入作出評(píng)估和分析，包括估算項(xiàng)目整體投資情況、估算子項(xiàng)目投資、分項(xiàng)目投資，制定長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)方案規(guī)劃，構(gòu)建更為有效的運(yùn)營(yíng)管理體系，制定合理的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管理方法，分析小區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式和財(cái)務(wù)管理方法。策劃人員需要對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)出做好測(cè)算工作，包括計(jì)算運(yùn)營(yíng)的支出、收入、項(xiàng)目建設(shè)整體投入和平衡方面的分析。

2.2.4 資金籌措

根據(jù)小區(qū)的情況制定融資渠道，擴(kuò)大資金來(lái)源，研究資金平衡狀況，制定有效的策略，彌補(bǔ)資金缺口。

2.2.5 小區(qū)改造后的整體效果評(píng)估

對(duì)于未來(lái)小區(qū)改造后的情況，需要對(duì)小區(qū)的宜居狀態(tài)、長(zhǎng)效管理、物業(yè)管理水平、居民居住舒適度進(jìn)行分析，研究小區(qū)的長(zhǎng)期管理效果，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的響應(yīng)度作出評(píng)估。結(jié)合評(píng)估結(jié)果，要提供有利于優(yōu)化改造方案的建議。由于老舊的居住者大多為低收入的中老年人，對(duì)改造需求很高，但是大多出資能力很差，或者并不愿意出資[6]。為了解決該問題，需要在策劃前期就對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行充分調(diào)研，同時(shí)做好宣傳工作，尤其要避免盲目受制于少部分民意而影響改造工作的正常進(jìn)行，而是要從整體角度考慮，制定最為有效的改造方案，確保改造工程具有較高的可行性和前瞻性。

2.3 策劃中的注意事項(xiàng)

單個(gè)進(jìn)行某一老舊小區(qū)改造并不能實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的平衡，為解決這一問題，應(yīng)在策劃過(guò)程中對(duì)小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行深入調(diào)查，分析老舊小區(qū)改造同時(shí)適合開發(fā)的可經(jīng)營(yíng)性資源，包括老舊小區(qū)的公共物業(yè)系統(tǒng)、公共用地、可以整合的地塊等。保證老舊小區(qū)改造后的可經(jīng)營(yíng)性，并在經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上計(jì)算可覆蓋的投資額度，采取組團(tuán)改造的方式提升老舊小區(qū)改造的整體效益。

雖然政策要求對(duì)老舊小區(qū)改造需要采取不拆不建的改造方式，但在實(shí)際工作中，有很多使用年限較長(zhǎng)的建筑，這類建筑已經(jīng)出現(xiàn)了功能缺失的情況，就需要靈活執(zhí)行不拆不建的原則。比如對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)容、原地拆除重建等，能夠在避免施工量過(guò)高的情況下滿足提升原住民居住質(zhì)量的需求，也能通過(guò)合理的建設(shè)提升改造工作的收益。很多小區(qū)內(nèi)都由于歷史問題遺留下很多違章建筑，改造過(guò)程中應(yīng)該對(duì)違章建筑進(jìn)行統(tǒng)一拆除。但是拆除的過(guò)程中也要充分考慮小區(qū)居民的訴求，尤其一些違章建筑在小區(qū)內(nèi)發(fā)揮著關(guān)鍵功能，直接拆除會(huì)引發(fā)矛盾。因此，需要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定拆除的紅線，實(shí)地考察違章建筑的功能，將原來(lái)分散的、無(wú)規(guī)則的違章建筑進(jìn)行統(tǒng)一改造和重建，改造和重建成本由居民分擔(dān)。

3 策劃工作的意義分析

在做策劃工作時(shí)，需要認(rèn)識(shí)到對(duì)老舊小區(qū)的改造和城市微改造之間存在一定的區(qū)別，所以改造工作并非某一部門可以單獨(dú)解決，而是需要多個(gè)部門聯(lián)合工作才能解決問題。策劃過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)部門協(xié)調(diào)工作的需求，制定更為有效的部門協(xié)調(diào)制度。通過(guò)改造項(xiàng)目的策劃工作，能對(duì)城市老舊小區(qū)周邊情況加強(qiáng)了解，建立老舊小區(qū)的數(shù)據(jù)庫(kù)，也有利于未來(lái)老舊小區(qū)改造工作的順利進(jìn)行。

4 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目策劃工作重點(diǎn)

對(duì)老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目需要較高的投資，并且要根據(jù)城市的發(fā)展需求從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，以有效控制改造工作流程和秩序[7]。策劃過(guò)程中需要把握策劃工作的重點(diǎn)，保證策劃的合理性。

4.1 堅(jiān)持科學(xué)守法的改造方式

策劃過(guò)程中，需要注意對(duì)改造程序的簡(jiǎn)化工作，因此策劃人員需要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)改造項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，分析改造過(guò)程中可能遇到的問題，明確關(guān)鍵的程序，使用科學(xué)方法完成對(duì)改造內(nèi)容的優(yōu)化，保證改造工作的可行性。

4.2 聯(lián)合調(diào)查評(píng)估報(bào)告

政府需要正視老舊小區(qū)改造面臨的客觀問題，通過(guò)對(duì)聯(lián)合調(diào)查報(bào)告做好評(píng)估工作，分析問題解決機(jī)制，推動(dòng)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

4.3 探索項(xiàng)目生成機(jī)制

對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的生成，應(yīng)該確保項(xiàng)目能直接解決小區(qū)改造的核心問題，避免出現(xiàn)改造方式簡(jiǎn)單化、粗暴化的情況，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造的綜合評(píng)估，建立有效的生成機(jī)制，提升老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的策劃水平。

5 結(jié)束語(yǔ)

針對(duì)老舊小區(qū)的改造工作，不能僅僅將其視為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是應(yīng)該綜合分析小區(qū)居民需求、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、改造投入能力等方面因素，制定合理的策劃，保證老舊小區(qū)的改造效果和綜合收益。針對(duì)目前策劃工作的問題，還需要繼續(xù)探索改造項(xiàng)目的策劃?rùn)C(jī)制，做好對(duì)改造項(xiàng)目的調(diào)查工作，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的綜合評(píng)估，采用科學(xué)的方法開展老舊小區(qū)的改造工作，滿足小區(qū)居民的生活需求，并制定有效的運(yùn)營(yíng)方案，發(fā)揮策劃在老舊小區(qū)改造工作中的作用。