穩(wěn)樓市“大招”頻出 地產(chǎn)回暖不遠(yuǎn)了？

王曉霞

圖／視覺中國

與去年9月起中央和地方政府接連多次出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的大勢形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行趨勢尚未得到明顯轉(zhuǎn)變。11月8日以來，中央政府相關(guān)部門又陸續(xù)出臺了多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)市場的政策，其中的“金融16條”尤為受到關(guān)注。

11月11日，中國央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），出臺16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具體涵蓋了六大方面：保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法利益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

具體看，融資方面，《通知》提出“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；對需求端的個人住房貸款，要求各地繼續(xù)因城施策，調(diào)整個人住房貸款首付比例和房貸利率政策下限，支持剛性和改善性住房貸款需求；同時要求支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期，自《通知》印發(fā)之日起未來半年內(nèi)到期的，可允許超出原規(guī)定展期一年，緩解地產(chǎn)企業(yè)的還貸壓力；此外，《通知》還要求穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資、鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。保交樓方面，支持國開行、農(nóng)發(fā)行等開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對“保交樓”專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

在“房住不炒”的總定位下，市場分析人士普遍認(rèn)為，“金融16條”是去年以來金融支持穩(wěn)房市政策力度最大的一次，但對于《通知》是否意味著中央政府從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“救房企”這一根本性問題，存在明顯的分歧。中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤認(rèn)為，“金融16條”從根本上破除了“保項(xiàng)目不保房企”的觀念和預(yù)期，標(biāo)志著穩(wěn)地產(chǎn)政策進(jìn)入新階段。中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成則認(rèn)為，對于受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，政策仍然著重于救項(xiàng)目，他作出這一判斷的理由在于《通知》多處強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目進(jìn)行救助的具體措施，而對于房企的救助多是原則性意見。

另外，對于“金融16條”是否突破了2020年8月央行和住建部共同出臺的“三道紅線”政策，盛松成認(rèn)為，《通知》進(jìn)一步優(yōu)化了金融政策執(zhí)行，如延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期，但整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

“金融16條”推出的前后三天，另外兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)的重大金融支持政策也分別出臺。11月8日晚，中國銀行間市場交易商協(xié)會公告將推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，合計規(guī)模約2500億元。11月14日，銀保監(jiān)會等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱“保函置換通知”），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，支持其合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解流動性風(fēng)險。

對于一周內(nèi)連續(xù)發(fā)布的這三項(xiàng)金融支持穩(wěn)地產(chǎn)措施，中金公司的研報分析，由于相關(guān)政策中多次強(qiáng)調(diào)“與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)”“支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)”，發(fā)布的政策目的是致力于解決優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動性問題，而非出險房地產(chǎn)企業(yè)的資不抵債問題。

無論如何，股票市場對“金融16條”“保函置換通知”等穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“大招”及近幾日的人民幣匯率反彈反響強(qiáng)烈，11月14日A股、港股地產(chǎn)股、銀行股大漲，A股地產(chǎn)鏈上的家裝、家電等板塊同樣表現(xiàn)亮眼。

然而，這些政策在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等方面的實(shí)際效果任何，還有待時間檢驗(yàn)。畢竟，樓市回暖的大前提是，潛在購房者對樓市預(yù)期升溫以及整體的經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好。