蔡志明

（武威百洋置業(yè)有限公司 甘肅武威 733000）

在宏觀政策調(diào)節(jié)市場的過程中，我國政府部門持續(xù)推進稅收體制改革政策，也加強了對納稅主體的監(jiān)督工作。房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，也是國家重點納稅行業(yè)，長期以來受到稅務(wù)機關(guān)的重點稽查。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅種較多，包括增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等，納稅籌劃過程也相對復雜。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃與管理不僅是為了滿足企業(yè)降低稅費的基本要求，更是規(guī)避稅務(wù)風險、應(yīng)對稅務(wù)稽查的有效手段。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃和管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)流程比較復雜，各環(huán)節(jié)涉稅種類較多，事前做好納稅籌劃與稅務(wù)管理工作，可以充分借助政策優(yōu)勢，制定低風險、低成本的納稅計劃，解決企業(yè)稅務(wù)問題，降低稅收政策與市場環(huán)境對企業(yè)的消極影響。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與稅務(wù)管理的意義主要體現(xiàn)在如下。

其一，降低企業(yè)管理成本和運營成本。房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險、高收益的特征，是國家宏觀調(diào)控的重點行業(yè)。尤其在稅收政策方面，企業(yè)所適用的稅率一般高于其他政府扶持行業(yè)。為了控制稅費成本，針對企業(yè)開發(fā)項目開展事前籌劃、事中控制等工作，有利于增加企業(yè)的經(jīng)營收益。

其二，提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平。稅務(wù)管理涉及政策解讀、方案籌劃、稅費核算、風險預(yù)測、納稅申報、資料整理等多個環(huán)節(jié)，需要房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的稅務(wù)管理流程，要求會計人員按照基本流程規(guī)范操作。在這一過程中，制度和流程形成保障機制，提高稅務(wù)管理效率，也能夠進一步提升企業(yè)的管理水平。

其三，增加企業(yè)現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和投資決策需要大量的現(xiàn)金流作為資金支持，通過納稅籌劃與稅務(wù)管理工作可以遞延納稅時間，獲得資金時間成本，也能夠降低企業(yè)稅務(wù)負擔，增加企業(yè)現(xiàn)金流量。通過以上手段，企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度能夠得到有效提升，管理層人員也能夠獲取更大的決策選擇空間，有利于企業(yè)長效發(fā)展。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的實踐

（一）企業(yè)向非員工個人支付勞務(wù)費的稅務(wù)處理思路

按照財稅政策規(guī)定，在我國境內(nèi)開展的不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)和服務(wù)銷售活動，其單位和個人都需要履行增值稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在向非員工個人支付勞務(wù)費的過程中，其稅務(wù)處理工作應(yīng)當結(jié)合當前的增值稅相關(guān)政策，即員工以外的個人在為企業(yè)提供勞務(wù)服務(wù)時，針對服務(wù)收益部分繳納增值稅。服務(wù)內(nèi)容包括不動產(chǎn)或動產(chǎn)租賃服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、咨詢服務(wù)等，但對于營銷業(yè)績獎勵、兼職收入等費用不計入增值稅征收范圍，同時，企業(yè)要注意向非員工個人索要增值稅發(fā)票。

（二）利用土地增值稅的臨界點

我國土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所建造的普通標準住宅在銷售過程中，如增值額不超過可扣除項目金額的20%，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。但這一政策在應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要注意政策規(guī)定的普通標準住宅的判定條件，通過適當降低商品住宅銷售價格的方式，滿足土地增值稅的免稅政策應(yīng)用條件。

（三）利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行的金融政策對房地產(chǎn)融資進行了限制和規(guī)定，但大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期處于負債經(jīng)營狀態(tài)，項目開發(fā)必然會涉及融資貸款。在針對這一環(huán)節(jié)開展納稅籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助利息支出扣除政策。一方面，對于可以按照轉(zhuǎn)讓項目進行分攤的、金融機構(gòu)可證明的費用，按照項目開發(fā)的實際費用進行扣除，但要注意不可超過當期商業(yè)銀行的貸款利率；和其他開發(fā)費用，土地資源獲取成本和項目開發(fā)成本總額的5%扣除。另一方面，對于不可以按照轉(zhuǎn)讓項目進行分攤的利息部分，金融機構(gòu)不可證明的費用，需要直接在項目開發(fā)環(huán)節(jié)按照10%的標準一次性扣除?；谝陨侠⒖鄢绞?，房地產(chǎn)企業(yè)可以在籌劃階段分析項目開發(fā)所發(fā)生的可扣除利息費用與項目開發(fā)總成本的比例關(guān)系，如果在5%以內(nèi)，則向金融機構(gòu)索取證明對企業(yè)更有利，反之則不需要提供相應(yīng)的證明。

（四）政府代收費用的處理

依據(jù)財稅政策規(guī)定，縣級或縣級以上的人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)代收的費用，如果該費用計入房價中且由購買方負擔，則應(yīng)當作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲取的收入，計入納稅范疇之內(nèi)；如果該費用并未進入房價中，且在房價以外收取，則不需要作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計稅。同時，政府代收費用作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計征稅費的，可以在可扣除項目中予以抵扣，但不能納入加計扣除20%的基數(shù)；對于政府代收費用不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計征稅費的，房地產(chǎn)企業(yè)在計算增值稅稅費時，不能對這部分代收費用予以稅前扣除?；谝陨险撸康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極關(guān)注政府代收費用是否計入房價這一問題，降低政府代收費用對項目開發(fā)成本和房產(chǎn)增值率的影響，有效控制土地增值稅總額。

（五）分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)項目在進入銷售環(huán)節(jié)以后，所涉及的稅種主要包括土地增值稅和企業(yè)所得稅。而我國目前土地增值稅所采用的計稅方式為超率累進稅率，這與房地產(chǎn)項目的增值率相關(guān)，即增值率越高，企業(yè)所適用的土地增值稅稅率也越高。因此，在銷售環(huán)節(jié)，建議房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)價格進行有效分解，通過控制房地產(chǎn)增值率的方法降低土地增值稅。例如：對于銷售環(huán)節(jié)已經(jīng)進行簡裝修的商品房，可以將裝修成本單獨核算，降低房產(chǎn)的增值率。

（六）銷售地下人防車位的稅務(wù)處理

國家稅務(wù)總局所印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中明確提出，企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施所建立的停車場所，應(yīng)當納入公共配套設(shè)施范疇之內(nèi)，并將這部分費用計入項目開發(fā)計稅成本支出當中。具體籌劃過程中，將房地產(chǎn)企業(yè)地下人防車位分為兩種業(yè)務(wù)模式，采取差異化的稅務(wù)處理方式。一方面，企業(yè)與業(yè)主簽訂地下車位長期租賃合同，向業(yè)主一次性收取車位租賃使用費，并在租賃合同當中約定使用期限；另一方面，企業(yè)采取一次性永久出售地下人防車位的方式，即企業(yè)與業(yè)主簽訂車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，直接將人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。同時，業(yè)主所購買的停車位款項也應(yīng)當一并計入房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓費用當中，在稅務(wù)處理環(huán)節(jié)則需要將這部分費用作為非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，納入不動產(chǎn)銷售收入中計稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

（一）對納稅籌劃的認知較為片面

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃質(zhì)量并不高，而對納稅籌劃認知片面是影響企業(yè)稅務(wù)管理水平的關(guān)鍵因素。從管理層角度來說，部分企業(yè)的管理層人員認為納稅籌劃就是“合法逃稅”，盲目追求節(jié)稅目標，忽略了納稅責任與社會形象；從執(zhí)行層角度來說，各部門缺乏稅務(wù)風險意識，沒有立足于戰(zhàn)略高度考慮業(yè)務(wù)活動給企業(yè)帶來的稅務(wù)成本，加之企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務(wù)咨詢服務(wù)團隊，使得各項經(jīng)營活動無法開展事前統(tǒng)籌與風險防范，這無疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險，甚至會給企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)危機。

（二）稅收政策解讀不充分

一方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段的主要管理方向更偏重于日常管理與經(jīng)營業(yè)務(wù)，稅務(wù)管理一般由財務(wù)部門負責。而財務(wù)部門的專業(yè)性體現(xiàn)在數(shù)據(jù)處理、會計核算等方面，兼任稅務(wù)管理工作不僅會增加財務(wù)部門的工作壓力，也會因財務(wù)會計人員稅務(wù)處理能力不足引發(fā)企業(yè)風險；另一方面，稅收環(huán)境的不斷變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作也更加復雜，對政策的解讀和認知，在一定程度上也影響了納稅籌劃方案的合法性與合理性，如何處理會計準則與稅收政策的差異也對會計人員提出了更高的要求。

（三）信息交流不通暢，數(shù)據(jù)分析不足

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了促進財務(wù)管理轉(zhuǎn)型，積極引入信息技術(shù)。但受到技術(shù)成熟度、投入成本等因素的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理信息化建設(shè)進程較慢，目前稅務(wù)管理工作仍舊以手工操作為主，自動化水平有待提高；同時，企業(yè)財務(wù)管理信息系統(tǒng)與業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)之間尚未搭建共享平臺，即財務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換難度大，影響稅務(wù)會計人員實時掌握業(yè)務(wù)活動開展，也不利于企業(yè)開展稅務(wù)成本預(yù)測和納稅申報等工作，容易引發(fā)少繳稅或多繳稅風險。

（四）缺乏健全的管理辦法和制度

稅務(wù)管理是一項系統(tǒng)化的、長期性的工作，需要相應(yīng)的管理辦法和管理制度作為操作依據(jù)。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與稅務(wù)管理工作尚且處于事后管理狀態(tài)，即在業(yè)務(wù)活動完成以后或建設(shè)項目竣工結(jié)算以后，才由會計人員開展成本核算與稅費預(yù)測。由于缺乏事前籌劃與事中控制，造成稅務(wù)管理工作嚴重滯后于業(yè)務(wù)活動，不僅增加了企業(yè)的投資風險，還會造成企業(yè)運營成本虛增。

（五）稅務(wù)管理人才匱乏

納稅籌劃作為一項專業(yè)性較高的工作，需要企業(yè)配備高質(zhì)量人才團隊，指導籌劃方案與業(yè)務(wù)活動。但部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理與籌劃工作經(jīng)常由財務(wù)會計人員兼任，受到其業(yè)務(wù)水平和專業(yè)職能的影響，使得企業(yè)的籌劃方案科學性不足、稅務(wù)管理水平有待提高。同時，財務(wù)會計人員對稅務(wù)處理缺乏經(jīng)驗，不具備扎實和豐富的稅務(wù)管理知識，無法為業(yè)務(wù)活動提供稅務(wù)咨詢與稅務(wù)輔導，嚴重影響了企業(yè)的稅務(wù)管理成效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)推進納稅籌劃和管理工作的保障措施

（一）明確納稅籌劃目標，加強對納稅籌劃的重視

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高稅務(wù)管理水平，為企業(yè)決策項目提供專業(yè)化的納稅籌劃方案，就必須要從思想上提升對納稅籌劃的重視程度，樹立完善的稅務(wù)管理目標，在管理層組織、基層人員參與的情況下，有序開展稅務(wù)相關(guān)工作。一方面，企業(yè)管理層人員要樹立正確的稅務(wù)管理理念，認清履行納稅義務(wù)的職責，以降低稅務(wù)風險、控制應(yīng)稅成本、實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益并重作為稅務(wù)管理的基本目標，組織和引導各部門參與到稅務(wù)工作中，并營造良好的稅務(wù)管理文化氛圍。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行層人員也要充分認識到納稅籌劃的積極性，主動參與到籌劃方案設(shè)計當中，發(fā)揮自身的主體作用，為籌劃過程提供有參考意義的實踐經(jīng)驗，有效提高納稅籌劃與管理的實效性。

（二）完善稅務(wù)管理組織機構(gòu)，加強和稅務(wù)機關(guān)的溝通

一方面，對于一些經(jīng)營規(guī)模較大、開發(fā)項目數(shù)量多的房地產(chǎn)企業(yè)，建議將稅務(wù)管理工作從財務(wù)部門中剝離出來，設(shè)置獨立的稅務(wù)管理組織機構(gòu)，主要負責稅務(wù)管理流程制定、稅收政策學習、籌劃方案設(shè)計、稅務(wù)咨詢服務(wù)、稅票管理和稅款繳納等工作，保證稅務(wù)管理工作的獨立性。另一方面，針對政策解讀不充分的問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)加強日常經(jīng)營活動中與稅務(wù)機關(guān)的溝通，積極參與稅務(wù)機關(guān)組織的各項培訓活動，及時消除與稅務(wù)機關(guān)信息不對稱、政策解讀不一致等風險，保證企業(yè)籌劃方案的客觀性。

（三）加快信息化建設(shè)，推動稅務(wù)管理自動化

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要確定稅務(wù)信息化建設(shè)目標，借助信息化手段搭建財務(wù)、業(yè)務(wù)、稅務(wù)一體化管理平臺，保證稅務(wù)平臺具備數(shù)據(jù)輸出口徑一致、數(shù)據(jù)集中儲存、稅務(wù)管理流程統(tǒng)一的基本性質(zhì)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要確定稅務(wù)信息化的覆蓋范圍。實際上，稅務(wù)管理工作是對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的監(jiān)督與控制，企業(yè)可以結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅節(jié)點、資源配置情況、戰(zhàn)略發(fā)展計劃等，確定稅務(wù)管理信息化平臺的搭建計劃，制定階段性的信息化建設(shè)預(yù)算投資方案。在配備基本功能、滿足基本管理需求的基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化稅務(wù)管理信息化平臺。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善相應(yīng)的配套設(shè)施，將稅務(wù)管理信息化平臺與其他管理軟件同步更新，包括企業(yè)現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等，保證系統(tǒng)集成性和數(shù)據(jù)編碼一致性，為財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和稅務(wù)數(shù)據(jù)的一體化管理提供支持。

（四）完善稅務(wù)管理流程和制度

針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理流程與制度不完善的問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，建立標準化的稅務(wù)管理流程，并引入全過程控制的管理手段，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的持續(xù)性管理。具體來說，在事前籌劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好涉稅政策采集工作，即了解這一環(huán)節(jié)涉及稅種的相關(guān)規(guī)定，確定不同稅種的納稅時間和繳納方式等。尤其是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在具體籌劃過程中加強與財務(wù)部門和采購部門的溝通，兼顧會計收入確認時間節(jié)點、稅務(wù)專票開具時間、預(yù)收賬款發(fā)生節(jié)點、土地增值稅預(yù)繳與匯繳的時間點等，制定相應(yīng)的籌劃方案，做好事前統(tǒng)籌工作。在事中控制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注進項發(fā)票與銷項發(fā)票管理，建立完善的發(fā)票管理制度，全面覆蓋發(fā)票獲取、信息審核、抵扣、管理等環(huán)節(jié)，避免因發(fā)票丟失、虛開發(fā)票等行為引發(fā)稅務(wù)風險。在事后管理階段，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好風險評估工作，結(jié)合上一階段的稅務(wù)管理經(jīng)驗，設(shè)置稅務(wù)風險評價指標、風險預(yù)警界限、風險預(yù)警方式等，形成完善的稅務(wù)風險管理鏈條，為后續(xù)的籌劃與管理工作提供支持。

（五）加大人才培養(yǎng)力度，加強考核管理

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性和涉稅稅種的復雜性，建議企業(yè)完善稅務(wù)會計人才引進機制和培養(yǎng)機制，為稅務(wù)管理工作配備綜合技能與職業(yè)道德兼具的人才團隊。具體措施包括：其一，與當?shù)馗咝９餐ⅰ岸悇?wù)會計人才培養(yǎng)計劃”，從高校引入定向培養(yǎng)人才，彌補市場人才資源匱乏的缺陷；其二，在企業(yè)內(nèi)部建立完善的人才技能培訓機制，對現(xiàn)有的會計人員開展專題性培養(yǎng)，在提高相關(guān)人員籌劃水平的基礎(chǔ)上，也可以聘請外部專業(yè)機構(gòu)中的管理人員，針對部分大額投資項目開展納稅籌劃工作，有效降低企業(yè)的經(jīng)營風險；其三，完善人才培養(yǎng)激勵機制，通過落實獎勵與懲罰措施的方式，調(diào)動各部門、各崗位人員積極參與到稅務(wù)管理工作中，并對籌劃方案有效的部門及個人給予物質(zhì)和精神獎勵，既能夠引導基層人員樹立稅務(wù)籌劃的意識，還能夠提高籌劃方案的可操作性。

五、結(jié)語

綜上所述，為了適應(yīng)當前的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當充分認識到納稅籌劃與稅務(wù)管理工作的重要性，建立完善的稅務(wù)管理體系。在這一過程中，企業(yè)應(yīng)當從思想認知、管理流程、信息技術(shù)、人才培養(yǎng)等多個角度入手，并加強對關(guān)鍵涉稅環(huán)節(jié)的籌劃，全面提高企業(yè)的稅務(wù)管理質(zhì)量，最大限度地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理收益。