耿麗利

（上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，上海 201107）

一、前言

財務(wù)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理過程中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的關(guān)鍵業(yè)務(wù)主要有會計核算、預(yù)算管理、資金和資產(chǎn)管理等方面，這些業(yè)務(wù)內(nèi)容以及流程如果不能有效運行，財務(wù)內(nèi)部控制就會失效，對房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟損失。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)內(nèi)部控制的主要任務(wù)是規(guī)范和完善關(guān)鍵業(yè)務(wù)的內(nèi)容以及流程，以增強風(fēng)險管控能力，優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控水平。然而，在加強財務(wù)內(nèi)控的過程中，會計體系不完善、預(yù)算管理機制尚未健全、資產(chǎn)管理水平不高、融資業(yè)務(wù)遭遇瓶頸以及風(fēng)險預(yù)警管理不到位等問題較為突出，房地產(chǎn)企業(yè)需秉持著篤行不怠的態(tài)度，結(jié)合本企業(yè)的實際發(fā)展情況與能力探索解決上述問題的有效措施，進而提升業(yè)務(wù)水平，改善財務(wù)內(nèi)控現(xiàn)狀，推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期穩(wěn)健前行。

二、內(nèi)部控制相關(guān)概述

1.內(nèi)部控制含義

所謂內(nèi)部控制，即是指由企業(yè)董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證企業(yè)目標(biāo)基本實現(xiàn)的控制活動。企業(yè)實行內(nèi)部控制，目的在于在遵循國家法律法規(guī)的情況下完成以下幾點目標(biāo)：（1）更好地促進企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)；（2）更好地保證經(jīng)營效率和效果；（3）更好地提高信息報告質(zhì)量；（4）更好地維護資金、資產(chǎn)的安全完整。下述提到的財務(wù)內(nèi)部控制，是內(nèi)部控制的核心，對企業(yè)內(nèi)部控制質(zhì)量和完成效果起著決定性作用。

2.財務(wù)內(nèi)部控制含義

財務(wù)內(nèi)部控制是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)，通過制定財務(wù)內(nèi)控制度、利用現(xiàn)代化信息技術(shù)、建立監(jiān)督評價機制等一系列控制措施對財務(wù)活動，例如會計核算、預(yù)算管理、資金及資產(chǎn)管理等方面進行指導(dǎo)和約束，并規(guī)范相關(guān)人員的工作行為，促使財務(wù)活動符合企業(yè)發(fā)展需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的必要性

1.更好地展示企業(yè)經(jīng)營理念，踐行企業(yè)價值

房地產(chǎn)企業(yè)因其資金密集的特點，完善的財務(wù)管理體系成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要樞紐，加強財務(wù)內(nèi)部控制，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)濟管理活動中的財務(wù)風(fēng)險，切實改善財務(wù)管理水平及能力，為企業(yè)各項經(jīng)濟活動提供源動力，也為企業(yè)展示經(jīng)營理念奠定基礎(chǔ)。另外，良性循環(huán)的資金鏈為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益和社會效益，財務(wù)內(nèi)部控制的有力實施在完成企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)的同時踐行企業(yè)價值，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

2.為資產(chǎn)提供安全保障，降低資產(chǎn)流失風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)高風(fēng)險企業(yè)，其財務(wù)內(nèi)部控制以政策性法規(guī)文件、制度為主，以財務(wù)管理手段衡量和監(jiān)管企業(yè)的資產(chǎn)資源，合理保障資產(chǎn)安全。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)內(nèi)部控制有利于企業(yè)認清資產(chǎn)資源與經(jīng)營管理活動之間的聯(lián)系，進而合理配置資產(chǎn)資源，降低資產(chǎn)流失風(fēng)險，為企業(yè)資產(chǎn)資源提供充足保障。

3.增強財務(wù)信息報告的參考性，提升報告質(zhì)量

可靠的財務(wù)信息報告能夠為企業(yè)管理層提供適合其既定目的準(zhǔn)確而完整的信息、支持管理層的決策和對經(jīng)營活動及業(yè)績進行監(jiān)控；同時，保證對外披露的信息報告的真實、完整，有利提升企業(yè)的誠信度和公信力，維護企業(yè)良好的信譽和形象。但諸如安然事件的發(fā)生，國內(nèi)外各方的眼光首要聚焦在虛假財務(wù)報表上，此丑聞對安然公司及大眾的影響皆與內(nèi)控缺失脫離不了關(guān)系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制過程中業(yè)務(wù)存在的問題

1.會計體系不完善，與新準(zhǔn)則脫節(jié)

隨著新會計準(zhǔn)則以及新收入準(zhǔn)則的貫徹落實，房地產(chǎn)企業(yè)對會計體系的搭建逐步完善。但是，企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，對會計體系的搭建仍存在較多問題，究其原因，主要有以下幾點。其一，隨著企業(yè)發(fā)展增速加快，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員專業(yè)能力及水平有限，不能充分理解和應(yīng)用新會計準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則，亦不能根據(jù)新準(zhǔn)則中的變化對會計體系進行完善。其二，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門受傳統(tǒng)固定資產(chǎn)核算方式的影響，未重視新會計準(zhǔn)則下的固定資產(chǎn)管理規(guī)定，尤其是對固定資產(chǎn)的后續(xù)計量，依舊按照原有固定資產(chǎn)后續(xù)計量規(guī)定進行核算，導(dǎo)致固定資產(chǎn)的處置和終止條件不明，固定資產(chǎn)賬實不符。其三，原收入準(zhǔn)則對企業(yè)所要披露的信息要求不高，房地產(chǎn)企業(yè)在按時點確認收入后，一般很少在附注中對收入確認的詳細信息進行披露。新收入準(zhǔn)則對信息披露的要求提高，要求企業(yè)盡可能多地披露收入確認的詳細信息，但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對信息披露工作不夠重視，沒有相應(yīng)的制度保障，因此信息披露工作不夠完善，財務(wù)報告完整性有待考究。

2.預(yù)算管理機制尚未健全，資源未實現(xiàn)有效配置

目前，房地產(chǎn)企業(yè)已普遍建立了預(yù)算管理機制，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理機制起步較晚，在實施過程中會出現(xiàn)一些問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)是根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)進行分解細化制定的，部分房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)置過高，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)的制定與企業(yè)實際情況不符，預(yù)算目標(biāo)難以實現(xiàn)。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法較為落后，主要采用增量預(yù)算法進行編制，然而單一的預(yù)算編制方法并不適用于所有企業(yè)，單一預(yù)算編制方法降低了方案的適用性，導(dǎo)致各個部門對于資源的使用并不合理，企業(yè)內(nèi)部資源沒有實現(xiàn)有效配置，因此，現(xiàn)行預(yù)算編制方法削弱了預(yù)算編制方案的效用。此外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)由于監(jiān)督不到位，導(dǎo)致預(yù)算支出及審批不規(guī)范，還存在隨意提高開支標(biāo)準(zhǔn)、資金使用進度不合理現(xiàn)象，使得預(yù)算資金管理不到位，企業(yè)資金可能存在周轉(zhuǎn)不暢現(xiàn)象，對企業(yè)業(yè)務(wù)活動的開展造成影響。

3.資產(chǎn)管理水平有待提升，資產(chǎn)使用效率較低

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)種類多、數(shù)量大，對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的健全同樣具有十分重要的作用。第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未成立單獨的資產(chǎn)管理部門，其資產(chǎn)多為辦公室自行監(jiān)管，使得資產(chǎn)無法得到專業(yè)管理，進而導(dǎo)致企業(yè)難以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，資產(chǎn)流失風(fēng)險上升。第二，在資產(chǎn)清查盤點過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)還在以人工清查、手工盤點的方式進行，人工操作不僅會加大資產(chǎn)管理人員工作量，還會導(dǎo)致清查盤點信息及數(shù)據(jù)出現(xiàn)失誤，致使部分固定資產(chǎn)賬實不符或未被有效利用。如某些房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)使用人與資產(chǎn)的權(quán)責(zé)之間并未作出明確界定，導(dǎo)致資產(chǎn)出現(xiàn)丟失或損毀行為時無法第一時間落實責(zé)任到人，致使賬實不符。

4.融資管理不到位，資金需求難以滿足

融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行并購重組和日常管理的重要經(jīng)濟活動，在國家政策以及自身融資活動存在不完善之處的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求難以滿足?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有股權(quán)性融資、債務(wù)性融資以及內(nèi)源融資等，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)傾向于債務(wù)性融資，即向銀行、信貸等金融機構(gòu)借款，該貸款方式資金來源穩(wěn)定、貸款金額高，是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資的首要方式。但由于受到宏觀調(diào)控政策的限制，房地產(chǎn)企業(yè)向金融機構(gòu)貸款額度降低，部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過其他渠道籌集資金，“融資難”的問題更為突出。同樣，依賴單一的融資方式，也會使得融資資本結(jié)構(gòu)不合理，當(dāng)某房地產(chǎn)企業(yè)偏好于債權(quán)融資時，將提高企業(yè)的資產(chǎn)負債率，增加融資成本，使得企業(yè)所面臨的財務(wù)壓力加大，再融資能力也會有所下降。

5.風(fēng)險預(yù)警管理不到位，風(fēng)險程度上升

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制工作能有效防范和管控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，例如成本控制風(fēng)險、融資風(fēng)險、資金風(fēng)險等，這些財務(wù)風(fēng)險都制約著企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想健全完善財務(wù)內(nèi)控體系，就必須加強對財務(wù)風(fēng)險的管理。但是，在實際情況中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和管控能力較為薄弱，風(fēng)險預(yù)警管理不到位，致使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險上升。首先，存在部分房企對財務(wù)風(fēng)險管控的意識較為薄弱，未意識到風(fēng)險管控對于企業(yè)發(fā)展的重要程度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資、浪費成本，壓縮企業(yè)的利潤空間。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)所建立的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)適用性不高，只根據(jù)目前出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險形成風(fēng)險預(yù)警模型，并未對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)環(huán)境進行全面考察，也未考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，致使其風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)評估和控制風(fēng)險能力差。與此同時，風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還需要全面的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)對財務(wù)風(fēng)險進行有效評估，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)設(shè)置還不夠全面，需要進一步完善。

五、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的措施

1.完善會計體系，強化與新會計準(zhǔn)則聯(lián)系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需強化財務(wù)人員的專業(yè)能力及水平，定期對財務(wù)人員進行專業(yè)知識講座和專業(yè)技能培訓(xùn)，并通過考核的方式檢查財務(wù)人員的專業(yè)水平和能力，將考核結(jié)果與績效薪酬相掛鉤，促使財務(wù)人員不斷提升專業(yè)素質(zhì)，具有全面分析研究新會計準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則的能力，并在實際財務(wù)活動中加以應(yīng)用，進而強化與新準(zhǔn)則之間的聯(lián)系。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需加強對固定資產(chǎn)后續(xù)計量的重視程度，舊準(zhǔn)則并未對固定資產(chǎn)的終止確認條件作出規(guī)定，而新的會計準(zhǔn)則則明確規(guī)定了固定資產(chǎn)的終止確認條件，財務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格按照準(zhǔn)則規(guī)定，及時對符合終止條件的固定資產(chǎn)做相應(yīng)處理，避免資產(chǎn)賬實不符。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需加強對信息披露的重視程度，建立相應(yīng)的信息披露保障制度，及時將信息披露在財務(wù)報告內(nèi)。并且所要披露的內(nèi)容須經(jīng)過財務(wù)負責(zé)人的審核查閱才可報送，以保證信息披露內(nèi)容的完整性，以提升財務(wù)報告質(zhì)量。

2.健全預(yù)算管理機制，加強成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)為開展財務(wù)內(nèi)部控制工作奠定基礎(chǔ)，需加強企業(yè)預(yù)算管理，健全預(yù)算管理機制。企業(yè)管理者在設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)時，需充分考慮企業(yè)實際情況，并根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化制定切實可行的戰(zhàn)略目標(biāo)。進而將戰(zhàn)略目標(biāo)進行分解，制定符合實際的預(yù)算目標(biāo)，提升預(yù)算目標(biāo)的可實現(xiàn)程度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需綜合應(yīng)用多種預(yù)算編制方法，例如將預(yù)算費用變動較小的項目使用增量預(yù)算法進行編制，預(yù)算費用變動較大的費用采用零基預(yù)算法進行編制，并使用滾動預(yù)算法定期進行預(yù)算調(diào)整，增強預(yù)算編制方案的適用性，減少與預(yù)算執(zhí)行情況之間的差異，進而提高財務(wù)預(yù)算報告質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管部門需強化監(jiān)督水平，嚴(yán)格把控預(yù)算支出與審批，對預(yù)算支出以及審批的手續(xù)進行詳細監(jiān)督檢查，確保支出和審批資料真實完整，防止資金被隨意改變使用用途或擴大開支范圍，規(guī)范預(yù)算資金的使用，將資金使用進度控制在合理范圍內(nèi)，控制成本支出，進而提升利潤空間。房地產(chǎn)企業(yè)還需對監(jiān)管部門建立獎懲機制，調(diào)動監(jiān)管人員的工作積極性，以提升監(jiān)管水平，為財務(wù)內(nèi)控工作的開展提供保障。

3.提升資產(chǎn)管理水平，優(yōu)化資產(chǎn)使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)需加強對資產(chǎn)管理的重視程度，建立專門的資產(chǎn)管理部門，并配以專業(yè)人員對資產(chǎn)進行管理，以確保資產(chǎn)不被隨意使用，提升資產(chǎn)使用效率。資產(chǎn)管理人員需定期對資產(chǎn)進行維修保養(yǎng)，延長資產(chǎn)的使用壽命，促使資產(chǎn)充分發(fā)揮其效用。同時，資產(chǎn)管理部門還需與財務(wù)部門加強溝通聯(lián)系，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)在財務(wù)系統(tǒng)中添加資產(chǎn)管理模塊，及時登記和變更資產(chǎn)使用信息，強化對資產(chǎn)的管理。在資產(chǎn)的清查盤點過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可實現(xiàn)“條碼化”管理資產(chǎn)，對每項資產(chǎn)添加條碼標(biāo)記，通過掃碼系統(tǒng)進行清查盤點，簡化資產(chǎn)管理人員的工作流程，提升工作效率，還能保證清查盤點數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，優(yōu)化資產(chǎn)使用效率，避免資產(chǎn)賬實不符或?qū)嶋H效用得不到充分發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還須健全資產(chǎn)管理制度，對資產(chǎn)的管理流程制定全面完善的制度，為人員管理資產(chǎn)提供方向，并且規(guī)范資產(chǎn)的使用過程，確保資產(chǎn)在因使用不當(dāng)導(dǎo)致丟失損失時有責(zé)可究、有責(zé)必究，使資產(chǎn)使用人樹立起資產(chǎn)保護意識，進一步提高資產(chǎn)使用效率。

4.改善融資業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，為資金供應(yīng)提供保障

融資活動作為房地產(chǎn)企業(yè)資金流動過程中的重要內(nèi)容，是供應(yīng)充足資金的原動力，房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)融資現(xiàn)狀，采取相應(yīng)措施，改善融資難的局面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需全面了解內(nèi)源融資、股權(quán)性融資以及債務(wù)性融資的各自特點與優(yōu)勢，綜合應(yīng)用多種融資方式，靈活選擇多種融資渠道，強化資金供應(yīng)力度。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需拓寬融資渠道，向國外借鑒先進經(jīng)驗，開發(fā)海外融資渠道，引進外資，為房地產(chǎn)企業(yè)在開融資活動時，提供多樣化融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)作出更為優(yōu)質(zhì)的選擇。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需優(yōu)化融資資本結(jié)構(gòu)，將內(nèi)源融資、股權(quán)性融資以及債務(wù)性融資的資本結(jié)構(gòu)比例控制在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需加強對內(nèi)源融資的重視程度，通過加強全面預(yù)算管理、控制成本費用、及時收回應(yīng)收賬款等措施，增加內(nèi)源資金數(shù)量，提升內(nèi)源資金在資本結(jié)構(gòu)中的占比，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)提供保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、優(yōu)先股等方式進行融資，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的負債比例及融資成本，優(yōu)化融資資本結(jié)構(gòu)。

5.加強風(fēng)險預(yù)警管理，提升財務(wù)風(fēng)險管控能力

房地產(chǎn)企業(yè)需轉(zhuǎn)變對財務(wù)風(fēng)險管控的認識，通過開展財務(wù)風(fēng)險管控知識講座提升企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的認識程度，意識到財務(wù)風(fēng)險管控在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)還需創(chuàng)建完整的財務(wù)風(fēng)險規(guī)整制度，通過制度約束，將財務(wù)風(fēng)險管理意識貫穿在各個部門，促使各個部門在進行任意財務(wù)活動之前，對財務(wù)活動的風(fēng)險以及收益進行評估，確保財務(wù)活動的可實施性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使用黃色預(yù)警法為主、紅色預(yù)警法為輔的風(fēng)險預(yù)警方法建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，采用黃色預(yù)警法中的統(tǒng)計預(yù)警手段對房地產(chǎn)行業(yè)的敏感指標(biāo)和相關(guān)信息進行搜集整合，統(tǒng)計財務(wù)風(fēng)險信息與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)聯(lián)程度，從而確定財務(wù)風(fēng)險的重大程度，并利用紅色預(yù)警法對市場環(huán)境中影響風(fēng)險的因素進行總結(jié)，形成具有綜合性指標(biāo)，進而對財務(wù)風(fēng)險展開預(yù)測和評估，準(zhǔn)確識別財務(wù)風(fēng)險，并制定財務(wù)風(fēng)險控制措施分散或規(guī)避風(fēng)險。風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的建立，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率，增強財務(wù)內(nèi)控能力，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

六、結(jié)語

總而言之，在國內(nèi)經(jīng)濟循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，房地產(chǎn)企業(yè)亟須規(guī)范關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程以及內(nèi)容，通過執(zhí)行完善會計體系、健全預(yù)算管理機制、提升資產(chǎn)管理水平、拓寬融資渠道、加強風(fēng)險預(yù)警管理等措施，增強風(fēng)險管控能力，強化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控能力，進而優(yōu)化內(nèi)部管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)完成經(jīng)營管理目標(biāo)、實現(xiàn)價值最大化起到促進作用，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)在新發(fā)展格局下平流緩進。