“雙碳”戰(zhàn)略下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的挑戰(zhàn)與機遇

朱 立

上海建工房產(chǎn)有限公司 上海 200080

2020年9月22日，習(xí)近平總書記在第七十五屆聯(lián)合國大會一般性辯論上發(fā)表重要講話，向全球做出重要承諾：中國將力爭于2030年前達到碳排放峰值，努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和，上海更是明確要求在2025年實現(xiàn)碳達峰。這項具有時限目標的國家戰(zhàn)略將對國際產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生深遠影響，也必將引發(fā)國內(nèi)建筑行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)市場的深刻變革。

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“房住不炒”“三道紅線”的宏觀調(diào)控背景下，一方面行業(yè)洗牌持續(xù)進行，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高紅利的發(fā)展模式宣告結(jié)束；另一方面房企正在積極轉(zhuǎn)型升級，尋求新的發(fā)展模式。國家“雙碳”戰(zhàn)略為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了機遇和挑戰(zhàn)，在此背景下，筆者從建筑與房地產(chǎn)行業(yè)角度闡述房企應(yīng)如何在綠色低碳發(fā)展趨勢中應(yīng)對變化、抓住機遇。

1 “雙碳”戰(zhàn)略與建筑及房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系

1.1 “雙碳”戰(zhàn)略將對建筑行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響

2015年9月，聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展峰會通過了聯(lián)合國2030年可持續(xù)發(fā)展議程，核心圍繞“人、地球、繁榮、和平和合作伙伴”，旨在結(jié)束全球貧困、為所有人構(gòu)建尊嚴生活。對中國而言，明確碳達峰和碳中和目標是我國由工業(yè)文明走向生態(tài)文明的標志性轉(zhuǎn)折點，也是對全球氣候變化和生態(tài)文明做出的積極貢獻以及踐行人類命運共同體理念的切實舉措。“雙碳”戰(zhàn)略作為整個國家的行動計劃，會深刻地影響人們的生活和行業(yè)，以及每個企業(yè)。當前，中國處于資源大量投入、大量生產(chǎn)，居住生活使能源大量消耗，以及廢棄建筑大量拆除的階段，減碳是一個嚴峻的挑戰(zhàn)，一方面會重塑建設(shè)建造標準，同時也會對建筑業(yè)的綠色節(jié)能設(shè)備、工藝提出突破性的要求。

“雙碳”戰(zhàn)略的推進將為各行各業(yè)注入新的活力，并加快各行業(yè)的競爭格局深刻變化，尤其是對發(fā)電、石化、化工、建材、鋼鐵、有色、造紙、航空八個傳統(tǒng)行業(yè)影響最大，同時也催生了新能源、光伏、儲能等一批新型產(chǎn)業(yè)的興起。建筑業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈中包含了能源、建材、金屬鋼鐵等原材料，涉及的碳排放量也非常驚人。一旦2025年開始國家對八大行業(yè)實行碳排放控制，將對建筑業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生巨大影響[1]。

“雙碳”戰(zhàn)略也將改變房地產(chǎn)行業(yè)的增長邏輯，并且影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略。住建部發(fā)布的《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，從2022年4月1日起強制執(zhí)行，在項目不同階段，需進行碳排放計算分析，并嚴格執(zhí)行；新建居住和公共建筑碳排放強度應(yīng)分別在2016年執(zhí)行的節(jié)能設(shè)計標準基礎(chǔ)上平均降低40%，碳排放強度（按CO2計）平均降低7 kg/（m2·a）以上；新建、擴建和改建建筑以及既有建筑節(jié)能改造均應(yīng)進行建筑節(jié)能設(shè)計。建設(shè)項目的可研方案、建設(shè)方案和初步設(shè)計文件均應(yīng)包含建筑能耗、可再生能源利用以及建筑碳排放分析報告。

1.2 建筑行業(yè)減碳對中國“雙碳”戰(zhàn)略至關(guān)重要

根據(jù)《中國建筑能耗研究報告（2020）》，2018年建筑行業(yè)全生命周期碳排放占全國碳排放總量的51%。如果把中國的建筑業(yè)和房地產(chǎn)看成是一個獨立的經(jīng)濟體，其全球排名在中國和美國之后，以13%排在第三。從國際數(shù)據(jù)來看，聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署《全球建筑建造業(yè)現(xiàn)狀報告（2020）》顯示，2019年全球建筑業(yè)能源消耗達100億 t，占全球碳排放量的38%，建筑運營的耗電量占全球耗電量的55%。因此，建筑業(yè)將是碳中和的最后一個重兵戰(zhàn)場，房地產(chǎn)必須要走低碳發(fā)展的道路。

對比發(fā)達國家，其碳排放已經(jīng)在2010年前基本達到峰值，生活水平和能源消耗達到高點，城鎮(zhèn)化率和工業(yè)化率都基本完成，但中國目前還沒有達到此階段。目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與節(jié)能減排之間存在較大矛盾，能源消耗與碳排放成為中國可持續(xù)發(fā)展的重要阻礙，降低房地產(chǎn)碳排放，實現(xiàn)建筑運營綠色化、提高建筑能效已經(jīng)成為達成“雙碳”目標的必然路徑。

1.3 房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對建筑業(yè)減排起到“集約”作用

據(jù)粗略估算，建筑運行環(huán)節(jié)，碳排放量占到整個建筑生命周期的80%～90%；建造施工僅占到建筑全生命周期碳排放的2%左右[2]。因此，雖然要繼續(xù)減少施工過程碳排放，但是減排的重點應(yīng)該要放在建筑的節(jié)能設(shè)計、綠色建材應(yīng)用、能源使用結(jié)構(gòu)以及運營管理等環(huán)節(jié)。從建筑全產(chǎn)業(yè)鏈來看，房地產(chǎn)開發(fā)是涵蓋建筑整個生命周期的主導(dǎo)者，因此，房企應(yīng)當義無反顧地擔當起建筑減碳的排頭兵，要從投資、策劃、設(shè)計到建造、運維、更新等方面成為全產(chǎn)業(yè)鏈綠色節(jié)能的集約平臺。

筆者任職的上海建工集團長期努力成為國際一流的建筑全生命周期服務(wù)商，在“十四五”規(guī)劃中提出了打造“城市更新、水利水務(wù)、生態(tài)環(huán)境、工業(yè)化建造、建筑服務(wù)業(yè)、新基建領(lǐng)域”六大新興業(yè)務(wù)，為全產(chǎn)業(yè)鏈綠色發(fā)展添加新的抓手與動力。旗下房產(chǎn)板塊也一直致力于成為綠色科技建筑的實踐者和領(lǐng)跑者，其開發(fā)的“海玥”系產(chǎn)品以及長三角路演中心等城市更新項目，從綠色人居理念到BIM技術(shù)和預(yù)制裝配式住宅，都在最大限度地踐行綠色節(jié)能理念，并通過不斷更新迭代，發(fā)展出了一套獨具特色的科技住宅體系，獲得了國內(nèi)外一系列綠色建筑的獎項。在“雙碳”戰(zhàn)略背景下，上海建工房產(chǎn)在“十四五”規(guī)劃中提出了明確的綠色建筑技術(shù)創(chuàng)新目標，同時也聚焦住宅開發(fā)與建筑運營，提出了以城市更新和產(chǎn)城融合“雙輪驅(qū)動”的新發(fā)展模式，并不斷提升房產(chǎn)板塊對上海建工綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用。

2 建筑及房地產(chǎn)行業(yè)在推進“雙碳”戰(zhàn)略中存在的問題與困難

2.1 支撐房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展的營商環(huán)境體系還未成熟

對綠色建筑的政策性支持可以追溯到2013年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動方案的通知》。《通知》指出，要“綜合運用價格、財稅、金融等經(jīng)濟手段，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，營造有利于綠色建筑發(fā)展的市場環(huán)境，激發(fā)市場主體設(shè)計、建造、使用綠色建筑的內(nèi)生動力”。

但“價格手段”至今未有明確的落地內(nèi)容，“財稅手段”多為一次性補貼或獎勵，“綠色金融”也只是剛剛起步。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)對綠色建筑的規(guī)定一直被視為“軟約束”。做綠色建筑符合宏觀政策趨勢，但不做也不會影響公司發(fā)展。相反，雖然綠色建筑擁有“綠色溢價”和商業(yè)價值，且符合未來的社會趨勢和政策方向，但企業(yè)的投入成本也隨之大幅增加，特別是在當前不少城市依然嚴格執(zhí)行限價、限售、限購、限貸、限商等“五限”政策情況下，綠色建筑“慢銷”屬性還會拖累部分企業(yè)的高周轉(zhuǎn)，對現(xiàn)金流產(chǎn)生較大壓力。

綜合來看，當前要在建筑及房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)減碳目標，主要存在四方面的問題：

1）政策的約束力度還不夠，不少政策還停留于規(guī)劃和綱要階段。

2）減排相關(guān)的技術(shù)、人才和產(chǎn)業(yè)支撐不足。

3）整個建設(shè)行業(yè)綠色減碳的發(fā)展理念還需加強。

4）支撐減排高額投資的政策儲備和金融工具還比較缺乏。

建筑業(yè)向綠色轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)環(huán)境還有待于進一步改善，并且需要政府通過整體部署來搭建有利于綠色建筑和綠色產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的環(huán)境。

2.2 打造建筑行業(yè)綠色供應(yīng)鏈依然任重道遠

綠色供應(yīng)鏈的概念最早源于制造業(yè)，近年來逐步拓展到建筑領(lǐng)域。建筑業(yè)的綠色供應(yīng)鏈是指在建筑全生命周期內(nèi)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈開展綜合考慮環(huán)境影響與資源效率的現(xiàn)代化管理，是以綠色建筑立項、設(shè)計、招采、施工、營銷、運維、退出等整個開發(fā)流程為基礎(chǔ)，輔以數(shù)字化和工業(yè)化管理技術(shù)，實現(xiàn)建筑全生命周期的所有參與方、使用方對環(huán)境作用最小，資源效率最高。

建筑業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條過長的特點導(dǎo)致建筑減排無法集中發(fā)力，從建筑行業(yè)碳排放三個組成結(jié)構(gòu)來看，幾乎一半的碳排放來自于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈，即鋼鐵、水泥、鋁、銅、玻璃等高排放材料，據(jù)《中國鋼鐵工業(yè)節(jié)能低碳發(fā)展報告（2020）》，鋼鐵和水泥行業(yè)分別占據(jù)了我國碳排放的15%和13%。另一半來自于運營維護存量建筑的高能耗，2019年，建筑運行電量為1.9萬億 kW·h，除了30%為零碳電力，其余都是以燃煤、燃氣為動力的高排放能源，剩余2%是建筑的建造過程中產(chǎn)生的碳排放。

對于材料和能源兩大碳排放源的減碳，必須要求供應(yīng)鏈企業(yè)進行大刀闊斧的改革和技術(shù)創(chuàng)新，有些行業(yè)可能會迎來顛覆性的變革，但同時也意味著房地產(chǎn)行業(yè)必須要承擔產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)投入和設(shè)備更新改造的成本，而且在波動變化較大的“綠色市場”中更加難以尋求穩(wěn)定的投資回報率。

2.3 當前房企全面推進綠色建筑的意愿不足

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)尚處于調(diào)整期與恢復(fù)期，多數(shù)房企在去杠桿、去庫存和降低負債率方面的工作還有待進一步推進，對于部分陷入流動性危機的房企而言，活下來才是根本。整個房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，房企開始從過去的機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)為目標導(dǎo)向，從資源導(dǎo)向轉(zhuǎn)為專業(yè)能力導(dǎo)向，越來越趨于理性和精細化管理，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式也在不斷探索創(chuàng)新。

對于房企而言，向綠色減碳轉(zhuǎn)型勢在必行[3-4]。但如何在自我革命、市場革命、數(shù)字革命、綠色革命中交出一份綠色發(fā)展與效益平衡發(fā)展的高質(zhì)量答卷，是所有房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型升級的重點，又是發(fā)展的難點。同時，由于市場主體的節(jié)能意識、節(jié)能技術(shù)及激勵機制尚不完善，節(jié)能減碳產(chǎn)業(yè)背后的盈利模式尚不清晰?？梢哉f，房地產(chǎn)踐行“雙碳”戰(zhàn)略，本質(zhì)上是要實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益與減碳社會責任兩者之間的平衡，政企雙方既存在合作，同時也在博弈。因此，大部分建筑和房地產(chǎn)企業(yè)通過投資綠色建筑產(chǎn)業(yè)獲取回報、持續(xù)發(fā)展的信心和意愿不足。

3 房地產(chǎn)綠色低碳發(fā)展的實踐方向及路徑

3.1 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型須與“雙碳”轉(zhuǎn)型攜手并肩而行

當前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的轉(zhuǎn)型發(fā)展任務(wù)十分艱巨，當前的新冠肺炎疫情讓開發(fā)商和業(yè)主都意識到健康、安全、幸福感和環(huán)境可持續(xù)性對建筑的重要性。同時，國家“雙碳”戰(zhàn)略也已經(jīng)有了明確的時間表，整個行業(yè)呈現(xiàn)“后有追兵、前有勁敵”的情形，迫切需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須先行一步，按照中央戰(zhàn)略部署，加強綠色低碳建設(shè)，推動提質(zhì)增效，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，推動形成綠色生產(chǎn)方式和生活方式，促進實現(xiàn)碳達峰、碳中和目標。

從塑造綠色轉(zhuǎn)型的良好環(huán)境方面而言，要有效推動房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)綠色發(fā)展之路，需要重點從五個方面發(fā)力：

1）加強宣傳引導(dǎo)，從政府到企業(yè)層面達成廣泛共識，政府必須要成為引導(dǎo)和參與的重要力量。

2）形成規(guī)范標準，積極融入國際碳排放市場，在國內(nèi)制定形成暢通國內(nèi)外的綠色建筑標準體系。

3）發(fā)揮市場作用，構(gòu)筑建筑全生命周期低碳管理市場體系，發(fā)揮全產(chǎn)業(yè)鏈中碳交易市場的作用。

4）持續(xù)加強技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用，有效降低運用新技術(shù)、新材料和新能源的成本，并且以切實的品質(zhì)提升為用戶實現(xiàn)綠色建筑的價值。

5）加強金融工具支持，積極探索綠色建筑投資和財稅政策，構(gòu)筑“雙碳”金融新模式。

3.2 從“三道紅線”向“三道綠線”過渡

中國房地產(chǎn)行業(yè)占國家經(jīng)濟總量規(guī)模很大，但是規(guī)模越大，責任越大，如果說“三道紅線”是國家貫徹“房住不炒”，限制房地產(chǎn)資本無序擴張的必要舉措，那么在推進“雙碳”戰(zhàn)略目標過程中，應(yīng)該從目標、路徑和抓手三方面來設(shè)置“三道綠線”，以加強對房地產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展的引導(dǎo)與扶持?！叭谰G線”即以人民享受綠色健康的生活為終點線，以綠色智慧來賦能綠色產(chǎn)業(yè)為發(fā)展路線，以綠色城市更新、綠色產(chǎn)城融合、綠色科技建筑作為重點線，整體推進房地產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展。

對于涵蓋建筑全生命周期的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可以通過以下五個重點環(huán)節(jié)來實現(xiàn)自身的低碳發(fā)展：

1）綠色項目規(guī)劃，要確立可以持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃目標，在項目立項初期就要考慮包括保護現(xiàn)有自然資源和生態(tài)系統(tǒng)，將建筑以及使用者與周邊交通、水資源、綠化等環(huán)節(jié)有機結(jié)合，實現(xiàn)土地資源的集約有效利用，近年來房企較為熱衷的城市更新與產(chǎn)城融合就是綠色規(guī)劃最佳的實踐應(yīng)用項目。

2）綠色建筑設(shè)計，按照國際通行設(shè)計規(guī)范標準，盡可能采用低能耗、高效率設(shè)備系統(tǒng)，降低建筑對環(huán)境的影響，對健康、舒適的人居環(huán)境產(chǎn)生積極影響，改善居民的宜居性，提升產(chǎn)品價值。

3）綠色材料采購，制定綠色招采范圍和標準，通過對低碳門窗、清潔能源等品類的“綠色采購”機制倒逼上下游產(chǎn)業(yè)鏈在減碳方面主動作為。

4）綠色施工建設(shè)，通過改進施工技術(shù)和管理措施，最大限度地減少能源消耗，盡可能避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生負面影響。還應(yīng)注重建材生產(chǎn)廢料、建材包裝廢料、拆除廢棄物等資源的循環(huán)再利用，倡導(dǎo)“無廢建筑”理念。

5）綠色運營維護，應(yīng)組建專業(yè)綠色運營維護管理隊伍，加強對節(jié)能、節(jié)水、綠化及環(huán)境監(jiān)管力度，提高物業(yè)管理水平。

3.3 兩個值得房企重點關(guān)注的綠色轉(zhuǎn)型領(lǐng)域

3.3.1 BIPV（建筑光伏一體化）

BIPV即Building Integrated PV，是與建筑物同時設(shè)計、同時施工和安裝，并與建筑物形成完美結(jié)合的太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示，BIPV的應(yīng)用前景可期，在過去的20年中，太陽能光伏發(fā)電成本已經(jīng)下降了90%。未來5年僅中國市場城市建筑新增BIPV可應(yīng)用面積將達17.9億 m2，預(yù)計每年可發(fā)電約615億 kW·h，實現(xiàn)減排二氧化碳5 200萬 t。截至2019年，存量建筑對應(yīng)屋頂面積達到315.1億 m2，按照15%的滲透率每平方米裝機150 W、瓦均成本5.5元計算，對應(yīng)BIPV光伏發(fā)電功率7.1億 kW，市場規(guī)模達3.9萬億元，BIPV成為當前綠色建筑市場可以預(yù)期的一個“風(fēng)口”。

筆者近期以上海市虹口區(qū)第十六屆人大代表的名義向區(qū)政府提交了一份《依托北外灘區(qū)域建設(shè)，以BIPV為抓手，大力發(fā)展低碳節(jié)能建筑》的議案，結(jié)合北外灘區(qū)域遠景規(guī)劃和區(qū)域CBD建設(shè)，建議加強與去年新成立的上海環(huán)境能源交易所聯(lián)動，大力推廣建筑光伏一體化（BIPV）建設(shè)。建議以上海建工參建的虹口區(qū)91號地塊480 m地標建筑開展光伏建筑一體化建設(shè)試點，規(guī)范設(shè)計，形成標準，并在未來復(fù)制推廣應(yīng)用。同時，要在全流程服務(wù)方面形成標準體系，可以建立系統(tǒng)性的投融資平臺，在建筑產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)支持、商業(yè)服務(wù)、金融支持、能源運維等多方面，廣泛整合政府部門、金融機構(gòu)、物業(yè)業(yè)主、電網(wǎng)機構(gòu)和第三方服務(wù)機構(gòu)資源，形成建筑節(jié)能減排與碳交易的閉環(huán)管理，助力上海發(fā)展碳金融市場。

3.3.2 綠色產(chǎn)城融合

與政府合作打造綠色宜居的產(chǎn)城融合項目成為部分擁有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢房企的創(chuàng)新發(fā)展新路徑。產(chǎn)城融合并不是單純地將產(chǎn)業(yè)與城市做“疊加”，而是以可持續(xù)城市建設(shè)的理念引領(lǐng)規(guī)劃和設(shè)計，突出文化傳承、人居和諧、綠色低碳和智慧運營的理念。當前，各大城市以“大居”等形式集中建設(shè)保障房，但缺乏整體規(guī)劃理念，在醫(yī)療、教育、交通和產(chǎn)業(yè)配套方面均比較薄弱，從西方戰(zhàn)后重建的各類高密度保障性居住社區(qū)的經(jīng)驗教訓(xùn)來看，在此類社區(qū)運營10～20年后，往往會引發(fā)復(fù)雜的人與環(huán)境乃至社會的矛盾。因此，綠色產(chǎn)城融合的理念是未來房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助政府規(guī)劃和建設(shè)過程中必須倡導(dǎo)的重要思想。

以上海建工為例，經(jīng)過多年發(fā)展積累，其完整的產(chǎn)業(yè)鏈和事業(yè)群讓集團在綠色產(chǎn)城融合方面擁有豐富的資源聚合能力。上海建工在綜合管廊、海綿城市、PC綠色建筑、智慧交通、3D打印等方面具有豐富的落地成果，在水處理和土壤處理等環(huán)境整治方面擁有先進技術(shù)能力，在市政設(shè)施和園林設(shè)計方面擁有權(quán)威的地位和超強的建設(shè)能力，同時還具有優(yōu)質(zhì)的醫(yī)院、學(xué)校、養(yǎng)老機構(gòu)、商業(yè)設(shè)施、交通設(shè)施等方面的產(chǎn)業(yè)鏈引入優(yōu)勢。通過房產(chǎn)開發(fā)板塊將上述能力優(yōu)勢進行整合，并結(jié)合區(qū)域建設(shè)生態(tài)人文環(huán)境方面的特點，整體輸出生活化、人性化、智能化和低碳化的未來社區(qū)建設(shè)藍圖。此類綜合性的綠色產(chǎn)城融合方案在實踐中也獲得了上海金山區(qū)、松江區(qū)等在長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略方案研究過程中的高度認可。

4 結(jié)語

國家“雙碳”戰(zhàn)略絕非簡單的節(jié)能減排和環(huán)境保護，而是一場觸及國家經(jīng)濟根本和社會系統(tǒng)的深刻變革。不遠的將來，低碳可持續(xù)發(fā)展將是所有企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的歷史考題。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)在“房住不炒”和“雙碳”戰(zhàn)略的綜合效應(yīng)下，只有盡早研究、積極擁抱“雙碳”政策，以BIPV、綠色產(chǎn)城融合等為具體抓手，主動向“綠色低碳”轉(zhuǎn)型，才能開創(chuàng)出一條面向未來的康莊大道。