任榮榮

隨著房改以來房地產(chǎn)供給量的持續(xù)較快增加，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房總量總體充裕，2021年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到41平方米，這對房地產(chǎn)業(yè)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型提出客觀要求。2021年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式，明確了新發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必要性。已有文獻對產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式并未形成統(tǒng)一的概念，部分研究嘗試給出的定義為“一個產(chǎn)業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展過程，在其主要發(fā)展驅(qū)動力的作用下，所表現(xiàn)出來的發(fā)展特點和規(guī)律”。產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式通常隨著產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展階段的變化表現(xiàn)出不同的特點。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，本文認(rèn)為，其發(fā)展模式最終體現(xiàn)為作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式和作為結(jié)果的房地產(chǎn)市場供給模式。結(jié)合成熟市場房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式特點以及我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)需解決的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)性問題和矛盾，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式、房地產(chǎn)市場的供給模式兩個方面對我國房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營模式

（一）發(fā)達國家房地產(chǎn)企業(yè)運營模式總結(jié)

典型發(fā)達國家房地產(chǎn)企業(yè)在走過快速擴張后的轉(zhuǎn)型表現(xiàn)出一致性，即房地產(chǎn)企業(yè)在運營模式上圍繞房地產(chǎn)運營與服務(wù)、逐步走向輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合的均衡模式。如美國房地產(chǎn)企業(yè)通過專業(yè)化的發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和科學(xué)的客戶細分，依靠并購重組的方式，不斷進行跨地域和跨市場的擴張，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績快速增長；美國房地產(chǎn)市場份額主要集中在大公司手上，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則靠開拓細分市場生存，行業(yè)走向集中整合及規(guī)?；l(fā)展。英國房地產(chǎn)企業(yè)走專業(yè)化經(jīng)營路線，聚焦主營業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債狀況在全球主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)企業(yè)狀況對比中處于較低位置，2021年以房地產(chǎn)開發(fā)類為主要業(yè)務(wù)劃分的上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率為42.5%。日本上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫后，代表性房地產(chǎn)企業(yè)被迫改變企業(yè)發(fā)展模式，通過減少有息負債等方式降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，同時相較于危機發(fā)生前更重視現(xiàn)金儲備，通過出售閑置資產(chǎn)、減少土地投資等保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，確保企業(yè)資金充足，以實現(xiàn)布局調(diào)整；房地產(chǎn)企業(yè)改變以往高負債、重資產(chǎn)發(fā)展模式，打破相對單一的營業(yè)結(jié)構(gòu)，以降低負債率、轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，拓寬經(jīng)營業(yè)務(wù)的全新經(jīng)營模式，擺脫房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的負面影響，使企業(yè)規(guī)模進一步擴大，利潤率增加并呈上行趨勢。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)運營模式存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的運營模式特征與我國宏觀經(jīng)濟債務(wù)周期特征高度吻合。在行業(yè)周期上行和債務(wù)擴張期，房地產(chǎn)企業(yè)通過“高負債、高周轉(zhuǎn)、快回款”的運營模式不斷加注住宅開發(fā)和銷售領(lǐng)域，做大做強企業(yè)規(guī)模，在拿地展業(yè)方面搶占優(yōu)勢，在市場行情上行時，上述模式可以形成正向反饋。這期間，頭部房企的銷售規(guī)模從破百億元到千億元乃至到行業(yè)高峰時破7000億元。而一旦行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，之前的“快回款”和“高周轉(zhuǎn)”模式無法為繼，正向反饋則會陷入逆轉(zhuǎn)，若再疊加償債周期，不僅房地產(chǎn)企業(yè)將面臨極高的債務(wù)違約風(fēng)險，整個房地產(chǎn)市場的運行效率都會陷入停滯。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整中違約房地產(chǎn)企業(yè)類型對比分析顯示，具備較強的內(nèi)生造血能力、不依賴融資維系現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，在市場周期下行時現(xiàn)金流安全系數(shù)更高，而高杠桿類房地產(chǎn)企業(yè)融資模式過于激進，在市場波動時容易出現(xiàn)風(fēng)險。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)運營模式轉(zhuǎn)型方向

在我國房地產(chǎn)市場由增量快速擴張逐漸轉(zhuǎn)為存量市場、利潤率水平逐漸下降的趨勢下，改善企業(yè)自身債務(wù)狀況，防范未來債務(wù)違約發(fā)生的關(guān)鍵是房地產(chǎn)企業(yè)運營方式的轉(zhuǎn)變。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)的重銷售、高負債的粗放型開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹亟?jīng)營、低杠桿的精細化資管模式。從對應(yīng)的業(yè)務(wù)類型來看，房地產(chǎn)企業(yè)將從強調(diào)高強度投資、高速度回款的銷售商模式轉(zhuǎn)變?yōu)閺娬{(diào)中低程度投資、持續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)運營商模式轉(zhuǎn)變，包括資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、數(shù)字化技術(shù)賦能業(yè)務(wù)等，主動適應(yīng)存量房時代的住房消費升級和對房地產(chǎn)服務(wù)需求的增加，從更好滿足最終需求的角度，將生產(chǎn)高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)作為業(yè)務(wù)深耕方向，實現(xiàn)長遠發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場供給模式

（一）發(fā)達國家房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)特點

發(fā)達國家較長時間的住房市場發(fā)展歷程顯示，住房供給總量及供給結(jié)構(gòu)均根據(jù)需求的變化出現(xiàn)過階段性變化。如日本住房供應(yīng)總量在快速城鎮(zhèn)化完成的上世紀(jì)70年代初達到峰值，之后住房建設(shè)向以東京、大阪、名古屋為中心的三大都市圈集中；美國戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代的逐步老化直接激發(fā)了度假和養(yǎng)老的地產(chǎn)市場，間接影響了城市密度建設(shè)和城市更新方式，使得房地產(chǎn)市場不斷細分。在住房供給體系中，美國、英國、日本政府都重視住房租賃市場的發(fā)展，全部家庭中有40%左右選擇租賃住房。在美國租賃住房供給體系中，機構(gòu)持有的住房占比約為30%，以機構(gòu)為主體的長租房持有人可以通過直接在租賃市場與傳統(tǒng)的個體出租人和住房租賃中介展開競爭，提高住房租賃市場的競爭水平，最終有利于廣大的承租群體。日本構(gòu)建了包括地方政府提供的公營住房、都市再生機構(gòu)提供的UR住房、企業(yè)為員工提供的給與住房、市場化的民營住房在內(nèi)的多主體供應(yīng)住房租賃市場；此外，日本政府通過建立住宅租賃管理者等級制度、設(shè)立營業(yè)保證金、提高中介從業(yè)門檻等一系列措施構(gòu)建了規(guī)范的租賃市場，保證了租賃雙方的權(quán)益，從而促進了租賃市場的發(fā)展。英國完備的住房法律體系為住房租賃體系的實施提供保障，住房協(xié)會在租賃住房供給中發(fā)揮重要作用，通過“以租代購”等方式構(gòu)建了從租賃到購買的住房階梯制度。

（二）我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)存在的問題

房改以來以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的住房開發(fā)建設(shè)的快速增加為解決我國早期的住房短缺問題、改善居民住房條件發(fā)揮了重要作用。但同時目前市場中也形成了“重售輕租”的住房供給結(jié)構(gòu)以及住房保障存在短板的問題。從市場租買結(jié)構(gòu)來看，在新建房市場，開發(fā)企業(yè)以出售為主，自持比例很低，根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，2013—2020年，房企住宅出租面積僅相當(dāng)于商品住宅銷售面積的0.2%；存量房市場中90%以上為私人出租，缺乏專業(yè)化運營機構(gòu)，存在房屋質(zhì)量差、租約不穩(wěn)定等問題。從住房保障情況來看，與房改以來二十多年商品住宅新開工和銷售面積的持續(xù)快速增長相比，我國保障性住房供給相對不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年城市居民家庭住房來源中，廉租公租房占比為3.7%，經(jīng)濟適用房和兩限房占比為4.1%，二者合計僅為7.8%。住房市場自身供給結(jié)構(gòu)問題疊加土地供給的空間錯配、公共服務(wù)供給的空間不均衡，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾的重要原因。

（三）我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向

在新的發(fā)展階段，住房市場主要矛盾和需求結(jié)構(gòu)都在發(fā)生變化，定位于潛在需求特點，補齊住房保障和住房租賃短板，形成多元化的供給模式，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的重要任務(wù)。2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從國家層面明確了以“公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房”為主體的住房保障體系，為各地住房保障工作的開展提供了基本遵循。其中，針對人口凈流入的大城市，提出通過發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，并在土地供給端和金融支持端做了很多探索和突破。這既考慮了潛在住房需求群體的支付能力差異，也考慮了其區(qū)域差異，是補齊住房保障和住房租賃短板的重要抓手。以潛在需求為導(dǎo)向補供給短板，用好住房增量，盤活住房存量，逐步提高長租房、保障性租賃住房在住房供應(yīng)體系中的占比，形成租購并舉的住房消費新格局，是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方向。

三、促進房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的建議

我國房地產(chǎn)市場的起步發(fā)展伴隨著城鎮(zhèn)化快速推進、經(jīng)濟持續(xù)高增長的特殊階段，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展主要驅(qū)動力以及供需關(guān)系已發(fā)生變化，這對房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式提出客觀要求。

在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)新發(fā)展模式要為促進房地產(chǎn)業(yè)從高速度向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型提供引導(dǎo)，一方面，為房企業(yè)務(wù)模式和經(jīng)營模式的調(diào)整提供支持，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)以及與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展；另一方面，要致力于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，讓租賃與購買成為可替代的居住實現(xiàn)方式，提高住房資源的占有和利用效率，推動形成租購并舉的住房消費新格局。

在房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程中，建議從落實“房住不炒”定位、促進住房供需平衡的角度建立健全房地產(chǎn)長效政策體系：一是對接未來房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的常態(tài)和住房的屬地化管理特征，形成“一城一策”精準(zhǔn)化的調(diào)控政策機制，穩(wěn)定市場預(yù)期；二是對接房地產(chǎn)市場進入存量發(fā)展階段和解決住房市場中長期矛盾的需要，從土地、金融、稅收、行業(yè)管理等方面完善相關(guān)政策，形成與存量盤活和提升相適應(yīng)的政策環(huán)境，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)運營模式轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

（作者為國家發(fā)展改革委投資所研究員）