文／蘆文斌 浙江省省直建筑設(shè)計(jì)院有限公司 浙江杭州 310000

引言：

隨著當(dāng)今時代快速發(fā)展以及升級的過程當(dāng)中，人們對于日常生活當(dāng)中的居住標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，在當(dāng)前城市當(dāng)中的老舊小區(qū)各項(xiàng)功能已經(jīng)很難滿足人們的日常生活需求，雖然在一定程度上對于小區(qū)居民的生活不會產(chǎn)生影響，但是對于城市的發(fā)展產(chǎn)生了一定的制約作用，因此，對于城市當(dāng)中的老舊小區(qū)來說，要對其進(jìn)行不斷的改造升級。

1、城市老舊小區(qū)改造過程當(dāng)中遇到的問題

1.1 居民意愿很難達(dá)成一致

從社區(qū)居民住戶情況來說，社區(qū)居民的結(jié)構(gòu)具有較為復(fù)雜的特點(diǎn)，并且其家庭結(jié)構(gòu)、年齡、以及經(jīng)濟(jì)情況也存在著較大的不同，但是相同的是居民都居住在同一個環(huán)境當(dāng)中。并且對于不同的居民來說其自身的需求也存在著較大的差異，呈現(xiàn)出多樣化的趨勢[1]。這就導(dǎo)致在老舊小區(qū)實(shí)際的改造過程當(dāng)中，會觸及到一部分居民的利益，因此，部分居民就會對老舊小區(qū)的改造產(chǎn)生較大的意見，這也是目前在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中所面臨的較大阻礙。此外，對于不同結(jié)構(gòu)的居民來說，在改造的過程當(dāng)中對于需求的要求也不同，這樣很難得到小區(qū)全部居民的支持。這就會使居民的意見很難得到統(tǒng)一，從而使老舊小區(qū)改造的計(jì)劃得到了擱置。

1.2 資金籌集問題，政府財(cái)政資金無法承擔(dān)

對于我國當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，資金的來源主要依靠于當(dāng)?shù)卣膿芸?，這就會導(dǎo)致資金使用情況受到了一定的限制，同時對于老舊小區(qū)改造來說，很難看到社會資本的參加。在當(dāng)前我國城市老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，需要較為龐大的建設(shè)資金，同時在資金籌集的過程當(dāng)中也產(chǎn)生了較大的困難，這也是目前老舊小區(qū)改造升級過程當(dāng)中所面臨的主要問題。在改造的過程當(dāng)中主要依靠三大改造主體，其中以政府為首要改造主體，其次以業(yè)主本身以及小區(qū)開發(fā)單位[2]。首先，對于城市老舊小區(qū)改造工作來說，所涉及的面積較廣、工程量較大，在改造的過程當(dāng)中所產(chǎn)生的改造費(fèi)用政府無力進(jìn)行承擔(dān)；其次，對于老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)來說，具有較為復(fù)雜的特點(diǎn)，在改造的過程當(dāng)中產(chǎn)生的費(fèi)用也很難得到小區(qū)開發(fā)單位的支持；最后，對于老舊小區(qū)當(dāng)前的居住人群來說，結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，并且居民對于改造的需求也產(chǎn)生了分歧，在老舊小區(qū)當(dāng)中居民的收入相對較低，因此無法從居民自身出發(fā)，承擔(dān)起改造升級過程當(dāng)中產(chǎn)生的費(fèi)用。

1.3 相關(guān)政策法規(guī)缺乏

在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，缺乏一定的政策以及法律法規(guī)的支持，這就導(dǎo)致在實(shí)際改造的過程當(dāng)中會出現(xiàn)無法可依的情況，嚴(yán)重情況下在執(zhí)行的過程當(dāng)中會與居民等發(fā)生沖突矛盾，使治理的效率大大降低。對于當(dāng)前我國老舊小區(qū)改造過程當(dāng)中涉及到的法規(guī)以及政策，大多數(shù)都是由當(dāng)?shù)卣雠_的一些實(shí)施性文件，其文件不具有完整的法律法規(guī)文獻(xiàn)同時也不具有系統(tǒng)化的特點(diǎn)[3]。對于政府出臺的實(shí)施性文件來說，缺乏統(tǒng)領(lǐng)性以及高層次的法律法規(guī)，并且對于其中的法律條文也不具備一定的實(shí)施性，通常只是一種概念性的文件。對于這些實(shí)施性的文件來說，可操作性較為薄弱，對于各地政府所出臺的相關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)較低、適用性較弱以及差異較大的特點(diǎn)，因此在進(jìn)行城市老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，缺失有針對性的法律法規(guī)，這在一定程度上使老舊小區(qū)改造所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及困難大大增加。

1.4 相關(guān)配套設(shè)施改造力度不大

在城市老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，一部分會受到居民的大力支持，其中主要體現(xiàn)在小區(qū)當(dāng)中的相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行升級改造。目前在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中主要以設(shè)施老化改造為主，如果在小區(qū)當(dāng)中老年人占有量較高，其上下樓梯以及出行較為不便，并且老舊小區(qū)主要以步梯為主，因此要加裝電梯，但是在電梯安裝的過程當(dāng)中，會涉及到較多業(yè)主自身的利益，如果政府沒有在其中起到一定的主導(dǎo)作用，單靠居民自己很難在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中加裝電梯[4]。此外，在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，其小區(qū)面積較小、停車較為困難、以及小區(qū)道路較為狹窄等是居民重點(diǎn)關(guān)注的問題。老舊小區(qū)的建設(shè)時間較長，并且大多數(shù)建設(shè)的時間位于上個世紀(jì)，在小區(qū)當(dāng)中沒有設(shè)立專門的停車場。但是，隨著居民生活水平的逐漸提高，私家車同樣也是居民生活的標(biāo)配，這就導(dǎo)致居民在生活當(dāng)中具有行車擁堵、以及停車?yán)щy的情況，同樣也不利于鄰里之間的和諧。在電梯安裝以及停車問題當(dāng)中，涉及到了居民的各方面的利益，加大了協(xié)調(diào)的難度，并且在電梯安裝以及停車位增加的過程當(dāng)中會面臨較大的資金投入，這些問題的出現(xiàn)，會使社區(qū)當(dāng)中配套設(shè)施的升級很難進(jìn)行[5]。

2、城市老舊小區(qū)改造的內(nèi)容以及標(biāo)準(zhǔn)

2.1 基礎(chǔ)類

對于城市老舊小區(qū)改造來說，主要以基礎(chǔ)類的改造工作為主，能夠很好地滿足居民的基本生活需求以及安全，并且在改造過程當(dāng)中主要為了能夠提高相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境的整治，對于小區(qū)的樓梯以及外墻等進(jìn)行維修[6]。對于老舊小區(qū)來說其中亂搭亂建相關(guān)違章建筑的現(xiàn)象普遍存在，占用消防通道的情況也較為嚴(yán)重，因此要拆除相關(guān)違章建筑，保持消防通道的通暢，為老舊小區(qū)當(dāng)中的居民增加防盜網(wǎng)以及防盜窗，整治目前小區(qū)當(dāng)中存在垃圾亂丟的現(xiàn)象。在市政配套設(shè)施進(jìn)行改造的過程當(dāng)中，主要將小區(qū)內(nèi)的供電、排水、消防照明以及道路交通等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不斷的完善，對于基礎(chǔ)設(shè)施不足的地方要在第一時間進(jìn)行整改，相關(guān)外墻建筑屋面以及樓梯等居民生活的公共部分，要作為改造過程當(dāng)中的重點(diǎn)以及提升目標(biāo)。

2.2 完善類

在對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的過程應(yīng)有效地改善居民的實(shí)際生活需求，同時也要增加居民的生活便利條件。在完善類的升級過程當(dāng)中，主要包括了相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)、建筑節(jié)能的改造、在有條件的情況下可以為居民安裝電梯。在基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的過程當(dāng)中，同樣包含了增設(shè)停車場、建設(shè)老年人的活動設(shè)施、完善小區(qū)內(nèi)的綠化。對于老舊小區(qū)來說，在條件允許的情況下可以為居民增加體育健身設(shè)施，以及文化休閑設(shè)施，這樣能夠促進(jìn)小區(qū)內(nèi)居民投身于豐富的文化活動當(dāng)中[7]。

2.3 提升類

在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，要對于基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不斷的完善，雖然能夠滿足小區(qū)當(dāng)中居民的部分需求，但是也要朝著居民具有較高生活品質(zhì)方向進(jìn)行不斷的進(jìn)步。因此在進(jìn)行老舊小區(qū)改造時，改造的方式以及內(nèi)容可以進(jìn)一步優(yōu)化。其中主要包括將社區(qū)服務(wù)供給不斷進(jìn)行增加，這樣能夠有效地將居民的生活品質(zhì)進(jìn)行提升。增加居民在日常生活當(dāng)中的公共服務(wù)配套設(shè)施，同時也要將其轉(zhuǎn)變?yōu)橹腔刍母脑旆绞?。主要體現(xiàn)在改造公共衛(wèi)生服務(wù)、以及綜合服務(wù)的方式當(dāng)中，增加小學(xué)教育以及幼兒園教育相關(guān)的設(shè)施服務(wù)，并且對于年齡較高的局面來說也要增設(shè)養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)等[8]。在提升類的改造過程當(dāng)中，要將小區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)以及實(shí)際情況參考到其中，將政府財(cái)政資金的投入以及產(chǎn)生的引導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，吸引社會資本參與到其中，同時也能夠提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對于其設(shè)施的運(yùn)營以及改造也會產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

3、老舊小區(qū)改造的策略建議

在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，能夠從居民自身出發(fā)，滿足居民的實(shí)際生活需求，從而將居民的歸屬感以及幸福感有效提高，并且能夠?qū)⑸鐓^(qū)的精神不斷地改善，更好的構(gòu)建和諧友愛的社區(qū)環(huán)境。根據(jù)當(dāng)前我國老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中遇到的問題，提出以下幾點(diǎn)改造策略：

3.1 政府主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)多元主體參與共治

在老舊小區(qū)改造的初級階段過程當(dāng)中，可以將政府作為工作當(dāng)中的主導(dǎo)部門，由政府出發(fā)，提出城市小區(qū)改造以及升級的建議。并且在實(shí)際的改造過程當(dāng)中，政府要大力進(jìn)行支持，吸引當(dāng)前社會組織的參加，同時也要讓居民參與到社區(qū)改造的過程當(dāng)中。這樣能夠有效地推進(jìn)改造多主體之間的合作，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)以及資源共享的局面[9]。對于老舊小區(qū)的居民來說，是小區(qū)改造最大的受益主體，對于合作共治來說，居民同樣是為重要的主體之一，因此在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，要將居民的參與性以及積極性充分地調(diào)動起來。這樣能夠在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中逐漸形成以政府作為主導(dǎo)、相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)動、社區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作、社區(qū)承擔(dān)著統(tǒng)籌規(guī)劃的作用、同時業(yè)委會也要進(jìn)行改造工作的具體實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)全民參與的共治目標(biāo)。

3.2 多渠道籌集資金，提供資金支持

首先，在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，資金的籌措可以主要依靠于多方共同承擔(dān)，同時也可以將其作為主要的責(zé)任機(jī)制，在改造過程當(dāng)中產(chǎn)生的資金，不能主要依靠政府進(jìn)行承擔(dān)，需要將資金不斷地拓寬，這樣在老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，能夠看到較多社會資本的參加，這樣能夠促進(jìn)老舊小區(qū)改造注入新鮮的血液[10]。所以，在老舊小區(qū)改造不斷探索的過程當(dāng)中，需要找到其適合自身的收益鏈以及投資鏈，這樣能夠有效地將融資渠道進(jìn)行不斷地拓寬。對于城市當(dāng)中的老舊小區(qū)來說，其地理位置位于城市的中心，具有較大的地理優(yōu)勢，因此在進(jìn)行融資的過程當(dāng)中，可以將自身的地理位置優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，例如：可以將小區(qū)的臨街土地或者閑置土地進(jìn)行二次開發(fā)，將開發(fā)后所產(chǎn)生的資金收入作為小區(qū)改造的資金，同時也能夠吸引當(dāng)前社會資本的參加。其次，對于政府來說，要加大對于老舊小區(qū)改造的扶持力度，在政府的財(cái)政收入當(dāng)中，要將其中一部分的比例應(yīng)用于小區(qū)改造當(dāng)中。最后，對于小區(qū)改造的實(shí)際情況來說要給予一定的政策優(yōu)惠，將參與到老舊小區(qū)改造過程當(dāng)中企業(yè)產(chǎn)生的稅收進(jìn)行相應(yīng)的減免，從而使企業(yè)的建設(shè)成本得到有效降低，這樣也能夠在一定程度上促進(jìn)老舊小區(qū)改造的升級。

3.3 健全相關(guān)政策法規(guī)，提供有力的制度保障

對于老舊小區(qū)改造來說是一項(xiàng)較為復(fù)雜以及系統(tǒng)化的工程，需要在改造的過程當(dāng)中制定相應(yīng)的法律法規(guī)以及配套政策，這樣能夠有效地將改造工作加以規(guī)范，同時也能夠在一定程度上促進(jìn)改造工作的順利進(jìn)行。首先，在法律法規(guī)制定的過程當(dāng)中，能夠有效地保障老舊小區(qū)改造具有一定的合法性，并且隨著相關(guān)政策的出臺，也能對老舊小區(qū)改造產(chǎn)生一定的保障作用。其次，對于老舊小區(qū)進(jìn)行改造的審批過程當(dāng)中，也產(chǎn)生了一定的困難，各個地區(qū)要根據(jù)其老舊小區(qū)改造的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的專項(xiàng)審批工作，并且將改造過程當(dāng)中涉及到的流程進(jìn)行不斷的優(yōu)化，這樣能夠使審批步驟有效減少[11]。最后，在進(jìn)行老舊小區(qū)相關(guān)法律以及政策的制定過程當(dāng)中，也要與我國當(dāng)前的城市建設(shè)相結(jié)合，符合城市的發(fā)展方向，從而更好的對老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

3.4 傳承歷史文脈，重塑社會精神家園

對于老舊小區(qū)的居民來說，居民具有世代相傳的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致了老舊小區(qū)對于居民來說不僅是一個居住環(huán)境，同樣也是作為一個城市記憶進(jìn)行存在，老舊小區(qū)當(dāng)前的情況能夠很好地將居民的生活情況進(jìn)行充分反映。對于老舊小區(qū)當(dāng)中的建筑特色來說，能夠很好地將城市的發(fā)展進(jìn)行不斷的展現(xiàn)，具有一定的歷史紀(jì)念意義。因此在老舊小區(qū)更新改造的過程當(dāng)中，需要將其中存在的歷史文化以及內(nèi)涵充分的挖掘出來，并且也要將老舊小區(qū)自身的特色充分進(jìn)行保留，在提升居民居住環(huán)境以及文化生活品質(zhì)的過程當(dāng)中，也要注重于精神家園的重塑。

結(jié)語：

對于城市老舊小區(qū)改造來說，是一項(xiàng)民生工程同時具有較為復(fù)雜的特點(diǎn)。在進(jìn)行老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中需要大量的財(cái)力、物力、以及人力，并且改造不是一蹴而就的，而是一種長期投入，并且在改造的過程當(dāng)中會使居民原有的生活觀念得到轉(zhuǎn)變，也會觸及到百姓的自身利益，對于管理方法和管理機(jī)制來說也得到了新的創(chuàng)新[12]。這是要求在我國的城市老舊小區(qū)改造過程當(dāng)中，政府部門要充分發(fā)揮其主導(dǎo)的作用，同時在治理的過程當(dāng)中要實(shí)現(xiàn)多主體共同參與的方式。不斷尋找適合當(dāng)前老舊小區(qū)改造的方法，這樣能夠在一定程度上構(gòu)建和諧社區(qū)、將人們的生活質(zhì)量顯著提高、同時也能夠構(gòu)造良好的人文環(huán)境，將老舊小區(qū)當(dāng)中居民的生活指數(shù)顯著提高，從而更好的實(shí)現(xiàn)我國建設(shè)小康社會的目標(biāo)。