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      石河子市老舊小區(qū)改造的主要做法與成效

      2023-02-14 18:12:30黎思怡何蕊
      智能建筑與智慧城市 2023年12期
      關(guān)鍵詞:石河子市軍墾石河子

      黎思怡, 何蕊

      (石河子市黨委黨校)

      1 引言

      按照國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》[1]和《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標綱要》的要求,2019 年起,第八師石河子市黨委以滿足人民需求為核心,搶抓黨中央、國務(wù)院將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作上升到國家層面加以推動的政策契機,在三年時間內(nèi)按照試點先行,由點到面,綜合改造,系統(tǒng)提升、補齊短板,提亮特色的思路推進本地區(qū)老舊小區(qū)改造工作,取得了較好成效。

      2 石河子老舊小區(qū)改造前的情況和面臨的主要問題

      石河子是一座年輕的軍墾之城,經(jīng)過近70年的發(fā)展,目前它共有5個街道,65個社區(qū),101個居住組團(小區(qū)),3081 棟建筑,常住人口約45 萬。據(jù)石河子市住建局統(tǒng)計,改造前市區(qū)小區(qū)建筑中有39%屬于2000年前建成,在石河子地區(qū)長達半年嚴冬的情況下,市區(qū)約34%的建筑缺乏外墻保溫,60%以上人口所居住的小區(qū)都不同程度地存在市政管網(wǎng)老化、綠化管護缺失、小區(qū)路面破損、停車設(shè)施不足、樓體老化失修、物業(yè)服務(wù)不到位等問題,居民修護、改善社區(qū)居住條件的意愿非常強烈。

      2.1 公共設(shè)施老化,公共服務(wù)缺失

      市區(qū)大部分小區(qū)公共設(shè)施老化問題突出,電力設(shè)施、供水管道、排水設(shè)施、供暖管道老化,給居民日常生活帶來困難;老居民樓缺乏垂直交通方式;小區(qū)違建堵塞消防通道、小區(qū)道路破損,安全隱患突出;小區(qū)養(yǎng)老、撫幼、文化娛樂、健身、物業(yè)等公共服務(wù)功能缺失;居民小區(qū)內(nèi)停車位“一位難求”現(xiàn)象普遍存在,甚至因此衍生出社區(qū)減綠停車、社區(qū)道路擁堵、鄰里矛盾等一系列突出問題。

      2.2 社區(qū)群眾參與,支持改造不夠

      一是多數(shù)社區(qū)居民存在政府包辦一切的思維慣性,認為改造工作是政府的事,對小區(qū)改造工作不關(guān)心、不參與。二是部分居民認為改造會損害自己的個人利益。部分居民拒絕拆除違章建筑;部分低樓層居民在加裝電梯過程中不愿分擔任何費用,即使采取加裝外掛式電梯的方式,部分低樓層住戶還以各種理由拒絕簽署電梯加裝同意書。三是居民普遍缺乏購買服務(wù)的觀念。部分居民對住戶籌資費用積極性不高;對于加裝電梯、屋內(nèi)修繕項目采取的財政資金補貼+居民個人出資小部分的出資方式推進存在較大困難。

      2.3 缺乏社區(qū)治理長效管控機制

      老舊小區(qū)改造不僅僅是要在當下完成小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的硬件升級,更重要的是做好改造后的長效管理,但此項工作目前缺乏行之有效的抓手。多數(shù)居民的住宅專項資金支付意愿和水平較低,無法有效支撐小區(qū)公共部分的持續(xù)維護和提升;部分居民惡意拖欠物業(yè)費,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平難以維持,而服務(wù)水平降低又會加大物業(yè)費收取難度,形成惡性循環(huán),最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)直接撤離棄管。

      3 石河子老舊小區(qū)改造的主要做法

      3.1 堅持由點到面,分步穩(wěn)妥推進

      3.1.1 勇抓機遇,因地制宜先行先試

      石河子市五、六、七號小區(qū)建成于20 世紀70 年代,是西工業(yè)區(qū)原“三八企業(yè)”所在地,大部分居民都是老“三八”企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。上世紀末這幾家企業(yè)相繼破產(chǎn)重組后,這里就沒有再大規(guī)模維修管護過。小區(qū)建筑破舊、樓體開裂、道路崎嶇,水電暖網(wǎng)等地下管線爆裂不斷,跑冒滴漏現(xiàn)象嚴重,停車位、休閑健身設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施功能嚴重匱乏,物業(yè)服務(wù)碎片化、服務(wù)水平低等因素嚴重影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量。2019年,在廣泛調(diào)研和進行實地考察的基礎(chǔ)上,第八師石河子市黨委選定對五、六、七號小區(qū)先行先試,并將師市的此項老舊小區(qū)改造工程列入2019年國家老舊小區(qū)試點項目,3月正式開工,10月基本完工。五、六、七號小區(qū)改造工程共計拆除公建及違建1.89 萬㎡,新建城市支路2 條,小區(qū)主路48 條,宅前路185條,增加停車位11567個,弱電橋架2.83萬m,完成了小區(qū)內(nèi)244 棟住宅樓的外墻保溫及質(zhì)感漆(其中包括24 棟沿街商鋪)工程,改造面積達140 萬㎡,共計投資5.8億元,惠及2.1萬戶約5.2萬居民[2]。

      3.1.2 擅謀善斷,精準施策全面鋪開

      在總結(jié)2019年經(jīng)驗基礎(chǔ)上,2020年第八師石河子市黨委全面推進城市老舊小區(qū)改造的部署要求,以突顯軍墾風貌,打造城市特色為核心,因地制宜,精準施策、全民參與、全面鋪開、全力推進,堅持老舊小區(qū)改造“四個并行”原則。一是堅持拆改并行,拓展空間。老舊小區(qū)改造堅持“拆”字當先,但杜絕大拆大建,而是要堅持拆違、拆舊、拆廢、拆平、拆濫,拆出公共空間。二是堅持遵循民意、多方籌資。老舊小區(qū)改造工程,項目資金從哪里來是關(guān)鍵,既要堅持惠民利民,也要堅持合情合理。改造辦公室通過街道社區(qū)這個紐帶廣泛征求居民意見,合理安排確定改造費用的分攤規(guī)則。三是堅持以改代拆、挖舊謀新。堅持將老舊小區(qū)改造與城市生態(tài)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合,有效利用老街市場對沙灣縣、瑪納斯縣的強力的輻射帶動效應(yīng),對老街進行原址改造提升,拆違、修復(fù)和美化同步推進,在保留原生態(tài)老街小商品集散業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,提升基礎(chǔ)設(shè)施水平,加強監(jiān)管服務(wù),打造特色亮點,形成了一個獨具特色的“改造+運營+管理”的規(guī)范小商品批發(fā)地。四是堅持鍛煉干部,錘煉基層。第八師石河子市黨委精心選派26名年輕后備干部進駐待改造社區(qū)蹲點,全程參與,深入一線,通過真抓實干錘煉了一大批敢于擔當、善于作為,樂于和群眾打交道的年輕后備干部。

      3.1.3 挖掘歷史,突出亮點打造特色

      2021年是師市老舊小區(qū)改造三年計劃的突破之年,在堅持以往好的做法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上,針對本年度需要改造社區(qū)的具體情況,按照“精準謀劃、靶向施工”的原則確定改造方案。2021 年度需要改造的社區(qū)大多屬于老軍墾風貌區(qū),針對“深挖城市資源,打造城市特色”的工作目標,第八師石河子市黨委出臺了《師市2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》,以磚紅色、灰色、米白色為主導(dǎo)色系,突出軍墾風貌,修繕加固軍墾歷史遺跡,貫通連接多個軍墾文化舊址,打造可視化軍墾歷史線路。同時,針對居住在軍墾風貌區(qū)的居民相對經(jīng)濟條件較好的情況,在進一步完善水電氣路信精準改造的情況下,新增加裝電梯計劃。

      3.2 堅持規(guī)劃先行,整體設(shè)計一體施工

      3.2.1 堅持一體統(tǒng)籌設(shè)計、整體優(yōu)化提升

      通過統(tǒng)籌布局全市的老舊小區(qū)改造項目,實現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)均等化,形成便利高效、資源共享的社區(qū)、鄰里、街坊三級服務(wù)格局,此外,改造工程還對社區(qū)內(nèi)既有的公共設(shè)施加以提升、整合、優(yōu)化,為市場化主體在社區(qū)內(nèi)開展幼托、學(xué)前教育、養(yǎng)老陪護、果蔬銷售、便民服務(wù)等社區(qū)綜合服務(wù)項目打造良好基礎(chǔ)。

      3.2.2 堅持一個改造標準改造風格干到底

      三年來,第八師石河子市先后印發(fā)了《石河子老舊小區(qū)要素設(shè)計導(dǎo)則》、《石河子市老舊住宅小區(qū)改造建設(shè)指南》、《石河子市主城區(qū)色彩專項規(guī)劃》等文件,對改造標準和改造風格進行統(tǒng)一規(guī)定,促使不同時間段改造的項目擁有整體協(xié)調(diào)的風格,2021 年又出臺了《師市2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》和《石河子市既有住宅加裝電梯暫行實施辦法》,堅持一個標準干到底。

      3.2.3 堅持內(nèi)外兼修,好看好住做提升

      為提升城市整體功能,提高居民獲得感、滿意度,石河子的老舊小區(qū)改造工程不僅僅是致力于提升城市顏值,更是要對小區(qū)的地下管網(wǎng)、地上設(shè)施、樓外樓內(nèi)、安全環(huán)境進行全方位、立體化改造[3]。

      3.3 堅持多措并舉,探索長效管控機制

      3.3.1 盤活既有資源,建立居民自治組織探索社區(qū)自我運營模式

      一是尊重居民主體地位,通過多種方式引導(dǎo)幫助居民積極參與到改造全過程中來。改造之初,社區(qū)通過召開社區(qū)居民大會、發(fā)放調(diào)查問卷、入戶調(diào)查等手段收集居民改造意愿和改造需求,并依托師市每周末開展的在職黨員“雙報到”活動,通過入戶與居民交流,收集居民改造意愿1700 多條,包含了小區(qū)停車、地下管網(wǎng)、綠化、小區(qū)道路、休閑健身設(shè)備、房屋修繕加固、社區(qū)安保等多方面的內(nèi)容,并在方案設(shè)計階段予以了充分采納。二是積極幫助引導(dǎo)小區(qū)居民成立業(yè)主委員會,按照程序自主選定物業(yè)企業(yè),引導(dǎo)居民自主管理社區(qū)居民共有物權(quán),加強居民對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管和約束,提升居民對小區(qū)管理的參與度,探索居民+物業(yè)的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施運營管理機制。三是進行物業(yè)整合,針對拆墻透綠以后,部分社區(qū)管理區(qū)域重疊,部分樓棟物業(yè)管理碎片化的問題,有機整合現(xiàn)有街道社區(qū),從而實現(xiàn)規(guī)?;s化管理。四是針對物業(yè)整合后物業(yè)公司收費率降低的問題,可以指導(dǎo)居民業(yè)主委員會將小區(qū)外立面商用收益和電梯廣告收益補償給物業(yè)公司,保障社區(qū)物業(yè)服務(wù)。五是利用小區(qū)改造后良好的硬件設(shè)施,引入養(yǎng)老陪護、托幼、學(xué)前教育等營利性社區(qū)服務(wù)項目,拓展公有部分收益,反哺小區(qū)維護運營成本[4]。六是針對小區(qū)停車難、亂停車、停車費收取等問題,對新建的停車場統(tǒng)一標線,引導(dǎo)居民規(guī)范停車,有條件的社區(qū)建立停車收費制度。七是繼續(xù)在社區(qū)統(tǒng)一規(guī)范配備垃圾回收設(shè)備,實施垃圾分類,完善垃圾分類收轉(zhuǎn)運體系,加快建設(shè)垃圾終端處理設(shè)施,建立獎懲結(jié)合的垃圾分類居民管理制度,建立政府主導(dǎo)、居民自律、社會參與的多中心垃圾分類推進體制,引導(dǎo)居民積極參與社區(qū)環(huán)境治理。八是利用互聯(lián)網(wǎng)等多種線上線下手段,提供多樣化的信息溝通渠道,創(chuàng)新溝通方式,使居民能及時接受到社區(qū)發(fā)布的各項信息。

      3.3.2 強化黨建引領(lǐng),開展特色志愿活動培養(yǎng)居民自我管理意識

      一是依托黨員社區(qū)雙報到和黨員紅細胞等志愿服務(wù)活動,引導(dǎo)有條件有意愿的居民共同構(gòu)建各類社區(qū)志愿者服務(wù)隊伍,培育居民自我管理、自我服務(wù)的意識。二是積極開展特色志愿活動。比如說石河子市廣泛開展的“一戶一樹”認領(lǐng)活動,就是一項十分具有石河子特色的行之有效的志愿活動。石河子作為國家森林城市,“半城綠色半城樓”是我們靚麗的城市名片,這個城市的每一棵樹都是老一輩軍墾人一棵一棵親手種下的,石河子人對于樹木有著別樣的感情。開展“一戶一樹”認領(lǐng)活動,將小區(qū)樹木管護由單純的園林、物業(yè)管護轉(zhuǎn)化為園林、物業(yè)管護+居民愛護,既強化了社區(qū)居民愛護意識服務(wù)社區(qū)的意識,又能保證每一棵樹木都能長勢良好。三是圍繞感受身邊人、身邊事,針對社區(qū)鰥寡孤獨,老弱病殘及困難家庭人員,構(gòu)建本社區(qū)志愿者隊伍,積極引導(dǎo)有熱心、有愛心的鄰居、黨員、業(yè)主成立小區(qū)志愿者服務(wù)隊,傳遞關(guān)愛溫暖,培育社區(qū)居民的家園意識和歸屬感榮譽感。

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