陳 密

南京中百達房地產(chǎn)經(jīng)紀代理有限公司 江蘇 南京 210018

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得越來越多的人開始關(guān)注和研究房價。在我國經(jīng)濟增長放緩、土地資源稀缺等一系列條件下如何實現(xiàn)“以人為本”是值得思考與深思的。基于此背景，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在諸多問題：一是成本居高不下；二是項目時間過長導(dǎo)致后期管理難度增加；三是資金周轉(zhuǎn)困難造成運營壓力增大，進而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和社會效益最大化的目標。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，在我國當前宏觀調(diào)控政策影響下，如何提高項目管理水平和服務(wù)效率、降低運營成本成為開發(fā)商們必須面對和急需解決的課題。

1 商業(yè)房地產(chǎn)研究的相關(guān)概述

1.1 商業(yè)房地產(chǎn)研究的概念界定

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國新興的一個產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平一直是國家關(guān)注和重點扶持對象，對國民經(jīng)濟起著十分重要的作用。但是，由于近幾年經(jīng)濟環(huán)境、政策等因素變化較大導(dǎo)致了房價不斷上漲。在這種情況下，傳統(tǒng)型住宅小區(qū)已不能滿足市場需求。

房地產(chǎn)的運營管理是指在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營過程中，對整個過程進行規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)及控制等一系列活動，房地產(chǎn)運營包括項目前期決策階段與實施兩大部分。在項目的準備期就需要確定好該樓盤是否符合市場需求，根據(jù)項目的開發(fā)周期確定項目類型及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，分析并預(yù)測客戶需求和制訂合理可行方案來滿足用戶的需要。在設(shè)計完成后通過策劃和執(zhí)行來實現(xiàn)預(yù)期目標，而后期運行維護則是指將各項功能模塊的工作進行細化并落實到具體人員中去以達到最終所期望的成果。

1.2 商業(yè)房地產(chǎn)研究的特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的運營管理具有典型性，它與其他傳統(tǒng)意義上的工程建設(shè)、經(jīng)營管理不同，其最主要特點就是以市場為導(dǎo)向，對客戶進行科學合理的規(guī)劃。在項目的前期階段必須要充分掌握好當?shù)鼐用窦巴鈦硗顿Y商對于房屋需求量及購買力等情況，還應(yīng)該從宏觀角度出發(fā)考慮房地產(chǎn)項目開發(fā)運營中所需資金問題和土地價格變化趨勢。由于房地產(chǎn)管理的專業(yè)性強，涉及面廣，所以對于管理人員有著較高要求，在項目建設(shè)開發(fā)過程中必須考慮到各種影響因素，同時也要具備一定知識理論水平、實踐經(jīng)驗，以及相關(guān)技術(shù)能力等方面人才來進行運營管理工作[1]。

2 類別劃分及其內(nèi)容構(gòu)成

2.1 房地產(chǎn)項目相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成

房地產(chǎn)項目開發(fā)管理是一個動態(tài)的過程，它涉及項目的前期、中期及后期各個階段，其中包括從土地招投標、規(guī)劃設(shè)計到竣工后運營管理工作。

目前，在我國很多地方都存在著這樣一種現(xiàn)象，即開發(fā)商對土地利用沒有合理有效控制和科學分析，相關(guān)部門對工程進度也無過多關(guān)注，施工企業(yè)只注重自身經(jīng)濟效益而忽視整個項目質(zhì)量與安全的提高等問題。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中必須以客戶需求為導(dǎo)向，充分利用現(xiàn)有資源和能力，通過客戶來將項目的價值傳遞給最終消費者，因此我們必須要了解和掌握市場信息，只有這樣才能使整個銷售過程達到最佳效果。在滿足客戶需要的前提下進行設(shè)計、施工與銷售，只有這樣才能保證項目的順利完成并達到預(yù)期目標，也要考慮成本問題，以及后期運營管理等相關(guān)內(nèi)容來保障整個工程能夠按時保質(zhì)地運行下去。

2.2 房地產(chǎn)項目相關(guān)類別劃分

在國家宏觀調(diào)控政策出臺及房價持續(xù)走高的背景下，各行各業(yè)都進行了一系列改革和創(chuàng)新工作，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，對促進社會和諧、提高人民生活水平具有十分重大意義。按照房地產(chǎn)開發(fā)的運營管理，將項目分為前期工程、概預(yù)算和施工總承包。前期工程主要是指項目的總體規(guī)劃設(shè)計階段，根據(jù)建設(shè)單位提出的要求進行初步設(shè)計方案及具體實施方案設(shè)計與組織等準備工作，針對土地取得情況及周邊環(huán)境因素對項目的影響進行分析并制定出詳細且經(jīng)濟合理的可行性研究報告，并提供給決策層，以保證項目整體順利完成。與此同時，概預(yù)算和施工總承包在整個開發(fā)過程中也都起著重要作用。

3 房地產(chǎn)項目計劃管理手段

3.1 全面完善項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額大，成本管理要求高，貫穿投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標、工程施工、竣工交付等各個階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有成本控制的意識。首先，在源頭上要保證成本決策的正確性，確保成本預(yù)算盡可能地接近事實。明確成本控制目標，制定相應(yīng)的成本控制計劃，將總目標進行量化分解，實現(xiàn)全周期成本管控。建立健全動態(tài)成本糾偏機制，在項目成本控制中，就項目設(shè)計、施工和財務(wù)等多個方面采取動態(tài)監(jiān)控管理措施。對項目成本超支風險及時發(fā)現(xiàn)、及時糾偏，要從宏觀的角度綜合分析影響成本的關(guān)鍵因素，找出“癥結(jié)”，采取針對性的措施，達到事半功倍的效果。嚴格進行“事前、事中、事后”項目建安造價全過程動態(tài)管控。成本控制不嚴格將會影響企業(yè)經(jīng)濟效益；若施工單位低價中標，存在潛在虧損風險，施工單位偷工減料從而避免虧損的可能性將大幅度增加，這將嚴重影響工程質(zhì)量和安全。為提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，要進一步落實降本增效管理，減少不必要的支出，持續(xù)降低各項費用，并加強建設(shè)過程中變更簽證審核管理，做到動態(tài)成本可控。

3.2 項目計劃管理的管控方式

因為每一個部門的具體職責和功能的不同,在進行房地產(chǎn)項目的計劃管理中經(jīng)常會出現(xiàn)各部門無法順利交流的情況，因此給項目的運營管理工作造成了一定的消極影響。所以，企業(yè)有關(guān)部門在對房地產(chǎn)項目進行管理的同時，應(yīng)該明確規(guī)定計劃責任書的負責人，從而促進房地產(chǎn)項目的有效管理。結(jié)合企業(yè)的自身情況制定相適應(yīng)的項目主項計劃，然后嚴格的遵循這個計劃來進行之后的工作，能夠更加明確和清晰的掌握工作執(zhí)行信息。

3.3 主項計劃的具體執(zhí)行措施

我國經(jīng)濟水平的提高以及綜合實力的增強，都在影響和促進著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，企業(yè)的規(guī)模也越來越大，在短暫的時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人無法快速的適應(yīng)這種變化。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門在這種情況下，就需要主動的將主項計劃進行細分，在細分之后，由其他的工作人員接收和了解，然后按照此計劃的內(nèi)容進行工作，讓工作人員的工作達到企業(yè)在發(fā)展過程中的高度。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中不可避免的會出現(xiàn)一些外界因素的干擾，隨時隨地都有可能會影響整個主項計劃的執(zhí)行，因此，企業(yè)的相關(guān)部門需要隨時對整個計劃作出調(diào)整和修改，最終能夠保證所有員工能夠按照計劃開展自己的工作，從而能夠為整個房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運營管理打下良好的基礎(chǔ)。

3.4 關(guān)鍵點

房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展的前提是必須要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目運行的成功。在對項目計劃管理的時候,負責人需要根據(jù)每一個部門的職能進行目標設(shè)定，然后通過監(jiān)督來保證每一個部門的工作目標的實現(xiàn)?，F(xiàn)在，我國仍然存在一些房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不合格的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的計劃管理內(nèi)設(shè)置關(guān)鍵點十分重要，因此必須要保證計劃內(nèi)容和合理性，以及關(guān)鍵點設(shè)置的計劃性。如果計劃內(nèi)容劃分的太細致，會導(dǎo)致項目實施的過程中，企業(yè)決策層不能夠及時準確的掌握整個計劃內(nèi)容的核心，將會直接影響到整個管理工作的順利實施?？偠灾诜康禺a(chǎn)企業(yè)進行計劃管理的過程之中，要準確的了解關(guān)鍵點對一個企業(yè)的重要作用，然后在通過企業(yè)的資源整合，促進房地產(chǎn)項目運營管理工作更好更順利的展開[2]。

4 商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運營管理模式的構(gòu)建

4.1 利潤價值鏈

房地產(chǎn)項目開發(fā)管理中的利潤價值是指開發(fā)商在項目的實施和運營階段所創(chuàng)造出的社會效益及經(jīng)濟利益。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理過程中，最核心、最基礎(chǔ)、也是最重要的是利潤價值鏈問題。房地產(chǎn)運營管理的目標就是最大限度地實現(xiàn)企業(yè)利潤，通過有效的經(jīng)營活動，提高公司整體價值，所以在整個項目開發(fā)過程中要充分考慮項目的經(jīng)濟效益和社會綜合效益。首先是對土地、資金進行科學合理使用規(guī)劃與設(shè)計；其次是根據(jù)工程進度計劃來確定建設(shè)時間段內(nèi)所需資源數(shù)量，并及時采取措施降低損耗費用，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理水平得到提高；最后是加強企業(yè)內(nèi)部管理水平以降低工程造價費用支出，提高資金使用效率，避免不必要的施工浪費，實現(xiàn)最大化利潤。

4.2 協(xié)作共贏的經(jīng)營理念

企業(yè)的運營管理是一項系統(tǒng)工程，需要各部門之間相互配合、協(xié)調(diào)和溝通，在項目的實施上要充分考慮各個利益相關(guān)方的要求、期望，以及自身能力水平等因素。從前期規(guī)劃、施工設(shè)計、后期建造到竣工驗收，將所有資源合理配置以達到最優(yōu)化狀態(tài)，使企業(yè)獲得最大效益。房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理模式與傳統(tǒng)意義上的“一對多”不同，在項目開發(fā)過程中，要樹立協(xié)作共贏理念。

4.3 系統(tǒng)運營的服務(wù)體系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目管理中的運營服務(wù)體系主要有物業(yè)管理公司、設(shè)計單位及施工方。首先從技術(shù)角度看，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平如何提升、如何提高項目的建設(shè)、規(guī)劃及組織等方面的內(nèi)容是一個系統(tǒng)化工程，工程進度控制與成本核算兩部分組成了整個項目全生命周期運營管理工作體系；其次是從經(jīng)濟角度出發(fā)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立完善且成熟的施工技術(shù)標準規(guī)范制度，通過制定相應(yīng)流程、規(guī)范化制度等手段進行實施，對項目進行有效的指導(dǎo)和監(jiān)督，從而實現(xiàn)項目的整體目標；最后是收集業(yè)主提出開發(fā)建設(shè)建議，并將其提供給開發(fā)商以保證后期順利運營管理及售后服務(wù)，確保房地產(chǎn)項目在設(shè)計階段就達到預(yù)期盈利水平和社會效益最大化，使企業(yè)得到長遠發(fā)展。

4.4 系統(tǒng)集成的設(shè)計方法

我國經(jīng)濟不斷地快速增長使得房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，并且逐漸成為我國經(jīng)濟的中流砥柱，所以房地產(chǎn)的開發(fā)管理也逐漸引起人們的重視。在實行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，要以房地產(chǎn)項目的實際情況為基準點，合理地使用經(jīng)管手段，推進房地產(chǎn)項目開發(fā)工作順利進行。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理是一個系統(tǒng)工程，涉及許多方面，如技術(shù)、經(jīng)濟和社會效益等，因此要對項目的設(shè)計、規(guī)劃等進行綜合考慮。

系統(tǒng)集成的設(shè)計方法是指設(shè)計人員對項目的整體規(guī)劃和項目建設(shè)階段進行統(tǒng)籌考慮，具體來說就是在整個開發(fā)過程當中將各個環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系在一起。通過這種系統(tǒng)性的思維方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間資源和業(yè)務(wù)流程優(yōu)化組合及協(xié)調(diào)運作，同時還能有效整合現(xiàn)有信息流與外部網(wǎng)絡(luò)使之形成一個有機的統(tǒng)一體系，從而提高房地產(chǎn)運營管理水平及效率，并為客戶提供更好的服務(wù)體驗。

4.5 房地產(chǎn)企業(yè)項目運營模式介紹與比較

4.5.1 職能式的項目運營模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營管理是一個復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，其涉及多門學科，如項目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工組織與實施等。從項目的立項到竣工交付使用，其中包括房地產(chǎn)建設(shè)階段和經(jīng)營階段，以及物業(yè)服務(wù)三部分內(nèi)容，在這之中又包含著許多其他類型項目。除此之外，還有很多配套設(shè)施及設(shè)備供應(yīng)，等等。這些都是決定企業(yè)能否順利開發(fā)運營的關(guān)鍵因素。就目前而言，我國大多數(shù)房地產(chǎn)商都把自身定位為單純物業(yè)公司，而忽略了其本身所具有的價值，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)等一系列弊端的出現(xiàn)。

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理模式中，以政府投資為主導(dǎo)，通過宏觀調(diào)控、規(guī)劃建設(shè)與運營控制等手段實現(xiàn)項目的開發(fā)。該模式下的房地產(chǎn)企業(yè)在實施過程中因缺乏對市場規(guī)律和客戶需求的調(diào)研分析及有效預(yù)測能力，因此造成項目周期過長及資金回收困難、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差等問題出現(xiàn)。職能式的項目運營模式在房地產(chǎn)項目開發(fā)中有著舉足輕重的作用，其主要職能是對項目的總體規(guī)劃、可行性研究報告，以及工程建設(shè)等方面進行有效的組織和執(zhí)行工作。在項目開發(fā)過程中，應(yīng)該對整個工程進行合理有效的統(tǒng)籌和安排，并將其作為一個整體來考慮：首先要做好前期準備工作；其次是根據(jù)設(shè)計方案確定具體實施方案及施工進度計劃表等文件資料內(nèi)容；最后還要結(jié)合實際情況制定詳細可行、經(jīng)濟且實用性強的項目管理措施及辦法等相關(guān)細則。

4.5.2 強矩陣式的項目運營模式

在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的過程中，矩陣式是一種最常用也最為簡單有效、應(yīng)用范圍最廣的模式，它將組織內(nèi)各部門之間進行聯(lián)系與溝通，這種方式能夠使企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)都處于高度協(xié)調(diào)之中，同時矩陣式模式還具有較強靈活性及開放性等特點，因此其被廣泛應(yīng)用于各種大型工程項目的建設(shè)當中。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理中，房地產(chǎn)運營管理中矩陣式的項目營運模式能夠使企業(yè)對資源、設(shè)備和人員分配更加明確合理化，有利于實現(xiàn)項目目標利潤最大化的原則。強矩陣式的房地產(chǎn)企業(yè)運營管理模式，首先需要對項目的規(guī)劃、設(shè)計等階段進行整體控制；其次根據(jù)實際情況來制訂相應(yīng)的計劃；最后針對項目實施過程中出現(xiàn)的問題及時反饋和整改，使整個工程按施工進度完成并達到預(yù)定目標。同時，在項目開發(fā)前期也要對市場需求和客戶群體作出全面分析調(diào)查與預(yù)測，以保證后期運營管理能正常運行并實現(xiàn)預(yù)期效益最大化[3]。

4.5.3 兩種項目運營模式的比較

運營管理的目的不同。房地產(chǎn)項目需要具有一定規(guī)模和影響力且需要大量資金支持來完成開發(fā)建設(shè)。在這種情況下，開發(fā)商必須要考慮到項目的投資回報率與成本、市場需求等因素，對整個工程進行整體規(guī)劃，以達到最佳經(jīng)濟效益。在進行房地產(chǎn)項目管理時，我們要根據(jù)實際情況，制定出合理的運營模式，首先是對成本費用的控制，企業(yè)需要通過嚴格計算和分析確定項目開發(fā)所需資源及材料；其次是確定進度款及工程量；最后是資金回籠問題。

5 結(jié)語

目前，不同房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理水平和模式存在較大的差異。因此，對我國房地產(chǎn)項目運營管理的探索和研究勢在必行。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有重要地位，對促進社會和諧、提高人民生活水平具有十分重大意義。在國家宏觀調(diào)控政策出臺及房價持續(xù)走高的背景下，各行各業(yè)都進行了一系列改革和創(chuàng)新工作。本文以房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運營管理為重點展開探討，分析運行模式對項目的盈利能力產(chǎn)生的作用，并提出相關(guān)建議與意見，以供參考借鑒。