邱小燕

（海南美錦置業(yè)有限公司，海南 ?？?571000）

房地產(chǎn)成本核算主要指房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)商品房過程中形成的各項(xiàng)支出金額，根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、施工進(jìn)度合理反映項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的成本支出。一般是根據(jù)立項(xiàng)項(xiàng)目、開發(fā)業(yè)態(tài)或者開發(fā)周期等進(jìn)行成本匯集，達(dá)到項(xiàng)目竣工備案后計(jì)算出單位成本，然后按一定分配方法計(jì)算各項(xiàng)組成的開發(fā)成本。目前一些大房企陷入資金鏈困局，小房企破產(chǎn)，行業(yè)集中度不斷提升。面對惡劣的經(jīng)營環(huán)境，保持資金流，努力活下去才是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視成本核算，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)資金流和企業(yè)利潤才能夠立于不敗之地。本文闡述成本核算的對象、分析成本核算存在的問題以及原因，根據(jù)成本核算存在的問題提出改進(jìn)對策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的作用和重要性

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算結(jié)果反映出項(xiàng)目前期編制的成本預(yù)算、項(xiàng)目執(zhí)行過程中的成本控制以及后期的經(jīng)營成果是否科學(xué)和匹配。因此，房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的作用很重要，包括：其一，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過成本核算動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本的控制情況，企業(yè)通過合約規(guī)劃將目標(biāo)成本細(xì)分為一個(gè)一個(gè)可執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)合同。工程部等參與開發(fā)部門，根據(jù)施工合同付款條件，審核工程進(jìn)度資料并按照財(cái)務(wù)付款要求將進(jìn)度結(jié)算資料和發(fā)票提供財(cái)務(wù)審核，財(cái)務(wù)根據(jù)公司制度要求審核合格后支付對應(yīng)工程款，并按業(yè)務(wù)發(fā)生的情況如實(shí)入賬，做到賬實(shí)相符，直觀地反映出項(xiàng)目的進(jìn)展情況，為報(bào)表使用者及時(shí)提供建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)成本波動(dòng)情況。

其二，有助于企業(yè)更好掌握資金的使用情況。開發(fā)項(xiàng)目的成本核算本質(zhì)上也是核算企業(yè)資金的使用情況。管理層通過成本核算分析開發(fā)產(chǎn)品的資金占用額度大小、占用時(shí)長以及為未來還需籌集多少資金進(jìn)行開發(fā)，以保證項(xiàng)目的資金流，為管理層控制資金投資提供動(dòng)態(tài)的信息，從而有利于企業(yè)控制好成本支出，避免資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。

其三，促進(jìn)企業(yè)競爭力的提升。企業(yè)財(cái)務(wù)人員通過對實(shí)際發(fā)生成本的歸集、核算并與項(xiàng)目前期制定的目標(biāo)成本進(jìn)行對照，查明實(shí)際成本與目標(biāo)成本相差較大的原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為以后的開發(fā)項(xiàng)目提供借鑒，優(yōu)化企業(yè)成本管理制度。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的重要性

拿地前對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算旨在確定開發(fā)方案的可行性，拿地后對開發(fā)項(xiàng)目的成本核算目的是確定開發(fā)成本的可控性。成本核算涉及包括前期部、設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部等大部分的溝通協(xié)調(diào)、資源整合。房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理有助于內(nèi)控運(yùn)行的有效性、項(xiàng)目進(jìn)度的有序性以及現(xiàn)金流的掌控性很重要。有助于管理層將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)地結(jié)合起來，制定出相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略、計(jì)劃以及對策。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象及成本核算項(xiàng)目

（一）成本核算對象含義

成本核算對象是可以把與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的成本費(fèi)用歸到一起的載體，即生產(chǎn)費(fèi)用承擔(dān)的客體。成本核算對象是否劃分恰當(dāng)，直接影響該對象的成本核算的準(zhǔn)確性。成本核算的結(jié)果可以檢測目標(biāo)成本制定的合理性，成本預(yù)算的完成情況，反映成本水平、對成本的控制以及管理水平的體現(xiàn)，為以后降低成本提供有效案例。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的核算項(xiàng)目與一般工貿(mào)企業(yè)不同，首先，土地成本。土地成本包括政府地價(jià)、與取得土地相關(guān)的稅費(fèi)以及拆遷等相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)有關(guān)資料說明，大多數(shù)情況下土地成本占比不超過40%。其次，前期成本，前期成本包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、三通一平等所需費(fèi)用，一般不超過10%。然后，建安工程成本包括房屋建造過程中計(jì)入總體建筑的各項(xiàng)費(fèi)用，約占比40%；再次，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)主體建筑物外的其他設(shè)施，約占比10%-20%。最后，開發(fā)間接成本核算無法計(jì)入以上開發(fā)成本項(xiàng)目，又符合開發(fā)成本定義的相關(guān)支出。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的問題

（一）部門間信息不對稱

現(xiàn)代企業(yè)追求精細(xì)化管理。企業(yè)的精細(xì)化管理特點(diǎn)使各部門的戰(zhàn)略目標(biāo)具有其唯一性特點(diǎn)。這種專業(yè)化分工本質(zhì)上可以提高工作效率，加強(qiáng)企業(yè)執(zhí)行能力。但因每個(gè)部門的管理責(zé)任不同，會出現(xiàn)業(yè)務(wù)關(guān)注內(nèi)容不同，導(dǎo)致各部門的信息傳遞不對稱。例如，項(xiàng)目開發(fā)過程中，前期部需要變更備案項(xiàng)目的住宅、商用、地下車庫等業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)部因理念變更設(shè)計(jì)方案等，雖然完成了部門績效目標(biāo)，財(cái)務(wù)部未及時(shí)獲取項(xiàng)目的最新信息，繼續(xù)按照原來的項(xiàng)目信息進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能準(zhǔn)確反映開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。更甚者某些房地產(chǎn)公司認(rèn)為財(cái)務(wù)部只作為核算部門，無參與項(xiàng)目的開發(fā)當(dāng)中，存在信息滯后，無法及時(shí)為管理層決策提供有效數(shù)據(jù)。由此可見，部門之間由于側(cè)重點(diǎn)不同，部門之間的溝通往往不受重視，會產(chǎn)生一系列的問題。

（二）成本費(fèi)用歸集和分配不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)行業(yè)比較重視土地增值稅，因其稅率是超率累進(jìn)稅率，最高達(dá)到60%，且其稅前扣除的成本認(rèn)定不簡單，房地產(chǎn)清算項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，可扣除的成本金額不止需要區(qū)分是否項(xiàng)目直接發(fā)生的成本還需要區(qū)分紅線內(nèi)外成本，以及是否包含不同類型的房屋成本。

否則，在進(jìn)行清算項(xiàng)目的土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。通常房地產(chǎn)企業(yè)也會存在相同時(shí)期進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)或一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)的計(jì)劃，基于管理目的，會根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目或者每期項(xiàng)目成立一家公司核算賬務(wù)。但實(shí)際開發(fā)多項(xiàng)目或者多期項(xiàng)目時(shí)會同時(shí)進(jìn)行招標(biāo)，簽訂同一個(gè)施工合同，同時(shí)進(jìn)行施工管理，按進(jìn)度出具結(jié)算資料，但是可能未按不同的項(xiàng)目或者不同期的項(xiàng)目出具結(jié)算資料或者未準(zhǔn)確按照項(xiàng)目歸集成本，財(cái)務(wù)人員根據(jù)結(jié)算資料無法合理進(jìn)行成本費(fèi)用歸集或者分配比例不符合實(shí)際工程量。導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確。

（三）財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識不扎實(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)與其他行業(yè)的區(qū)別主要包括開發(fā)成本的構(gòu)成、核算的特殊性、商品房營業(yè)收入確認(rèn)條件和依據(jù)不同，涉及相關(guān)稅金的范圍更加廣泛，政府也未出具明確的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算制度指引，如果企業(yè)財(cái)務(wù)本身無房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)知識或者不掌握房地產(chǎn)成本核算模式，又不主動(dòng)積極去學(xué)習(xí)新領(lǐng)域知識和研究好企業(yè)的先進(jìn)財(cái)務(wù)管理辦法。只是根據(jù)自身前期的工作經(jīng)驗(yàn)，主觀地決定房地產(chǎn)的成本核算方式和管理模式。將可能對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算出現(xiàn)不合理，或者成本分配方式不準(zhǔn)確情況，導(dǎo)致對整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生重大影響，尤其是對土地增值稅方面的成本扣除有重大影響。

（四）成本控制制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的成本有其獨(dú)特性，主要包括開發(fā)成本的項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性、商品營業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；涉及的相關(guān)稅費(fèi)核算內(nèi)容更加廣泛。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)前期都有設(shè)定目標(biāo)成本，并根據(jù)目標(biāo)成本制定合約規(guī)劃，但是都由工程部統(tǒng)籌，財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部的目標(biāo)成本預(yù)測項(xiàng)目稅負(fù)率和凈利潤。但是大多數(shù)企業(yè)都流于形式，實(shí)際執(zhí)行情況卻出現(xiàn)偏差。只要實(shí)際簽訂合同金額在目標(biāo)成本一定比例以下即可達(dá)成業(yè)績。但是未及時(shí)反饋到財(cái)務(wù)成本預(yù)算，反映到成本核算中，也未能實(shí)時(shí)監(jiān)控成本動(dòng)態(tài)的動(dòng)態(tài)情況，這是房地產(chǎn)行業(yè)的最重要步驟。因?yàn)閷⒂绊懙狡髽I(yè)的現(xiàn)金流、稅金繳納情況以及未來的戰(zhàn)略投資等。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的原因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的外在原因

1．受國家政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)與人民的生活息息相關(guān)，又是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，近年來，我國房價(jià)漲勢愈演愈烈，國家相關(guān)部門對其進(jìn)行了一系列調(diào)控，包括限購、限貸以及當(dāng)?shù)卣雠_的土地出讓制度、市政規(guī)劃、社保和個(gè)稅等政策，以及營改增等稅務(wù)改革，市場低迷時(shí)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)去化率，不再堅(jiān)持二套房的高首付比例，銀行也放松開發(fā)貸要求等優(yōu)惠政策，直接影響了項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理，也增加了成本的核算難度。

2．受產(chǎn)品業(yè)態(tài)及權(quán)益的影響

房地產(chǎn)公司為了突出開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特性，以及便利性。項(xiàng)目往往會集合行政、商務(wù)、文化、娛教、生態(tài)、居住等全功能為一體的綜合性業(yè)態(tài)。開發(fā)項(xiàng)目中有住宅、公寓、別墅、商鋪、酒店、幼兒園、圖書館、莊園、養(yǎng)老院和車庫等，根據(jù)所有權(quán)劃分為自持和出售兩種情況。因開發(fā)產(chǎn)品的類型過多，所有權(quán)的多樣化，導(dǎo)致對房地產(chǎn)成本核算的要求也提高了，在分?jǐn)偣餐杀緯r(shí)也加大了難度。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在問題的內(nèi)在原因

1．成本核算周期不穩(wěn)定

一般而言，房地產(chǎn)成本核算應(yīng)該嚴(yán)格按照建設(shè)周期進(jìn)行的，這樣才能確保企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確核算項(xiàng)目的經(jīng)營情況、所需要繳納的稅金，以及企業(yè)利潤。從而能夠很好地評價(jià)已開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績情況，為后續(xù)項(xiàng)目做借鑒。但是實(shí)際情況往往是項(xiàng)目主體已竣工收樓，園林綠化或者基礎(chǔ)設(shè)施還未完工，未及時(shí)辦理竣工結(jié)算，導(dǎo)致開發(fā)成本無法按約定時(shí)間完整核算。

2．公司績效考核不完善

很多企業(yè)都知道需要設(shè)定目標(biāo)成本、制定合約規(guī)劃和搭建動(dòng)態(tài)成本臺賬以及管控成本，未制定一套詳細(xì)的考核制度嚴(yán)格管控開發(fā)成本的執(zhí)行情況，各部門對于開發(fā)成本管理體系的重視程度和理解程度不一樣。導(dǎo)致出現(xiàn)管控系統(tǒng)粗細(xì)不同，目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果落地不同。房地產(chǎn)會計(jì)人員核算開發(fā)成本的結(jié)果。

五、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

（一）重視成本管理，加強(qiáng)溝通

傳統(tǒng)成本管理理論專注已發(fā)生開發(fā)成本的核算和分析，未考慮到項(xiàng)目前期的預(yù)算以及項(xiàng)目完成后的分析總結(jié)理念，不利于企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制定。需要樹立全新成本管理理念，成本管理工作需多部門協(xié)調(diào)、全員參與、全過程把控影響成本發(fā)生變化的各個(gè)環(huán)節(jié)，做到事前預(yù)測、事中調(diào)節(jié)、事后分析的管理機(jī)制。以質(zhì)量為導(dǎo)向?qū)⒊杀竟芾砼c業(yè)績計(jì)量相結(jié)合。實(shí)現(xiàn)保質(zhì)又降本的經(jīng)營目標(biāo)。

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目自編制可行性方案開始，涉及前期部、設(shè)計(jì)部、工程部和財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門共同討論有關(guān)項(xiàng)目從前期策劃、總體設(shè)計(jì)、建設(shè)施工到竣工交付，最后核算成本的具體要求，其中如果任何一個(gè)部門或者任何一個(gè)環(huán)節(jié)未有效溝通，輕則項(xiàng)目開發(fā)周期延緩，擾亂開發(fā)計(jì)劃，重則造成直接經(jīng)濟(jì)損失。因此，開發(fā)過程中，與各部門保持良好的溝通，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)工作的有序開展。

（二）完善管理制度，流程化

合同的管理概念需發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)之前，合同的擬定和修改對后續(xù)的成本核算有直接影響。實(shí)際操作中同時(shí)開發(fā)多項(xiàng)目或者多期項(xiàng)目時(shí)，為了節(jié)省簽訂合同時(shí)間。存在多項(xiàng)目或者多期項(xiàng)目同簽訂一個(gè)施工框架合同情況。所以在項(xiàng)目施工前，需要確定合同涉及的需要關(guān)注和執(zhí)行的重要問題，尤其涉及的施工范圍和施工內(nèi)容。在多項(xiàng)目或者多期項(xiàng)目的施工合同中，應(yīng)在合同中列明每個(gè)項(xiàng)目或者每期項(xiàng)目的合同金額。合同執(zhí)行過程中因?qū)嶋H情況需要變更合同金額也應(yīng)當(dāng)列明具體項(xiàng)目名稱或者具體哪一期的成本金額發(fā)生變化。申請支付進(jìn)度款時(shí)，需要列出涉及的項(xiàng)目名稱和成本核算項(xiàng)目的金額。會計(jì)人員據(jù)此更新成本預(yù)算表和調(diào)整成本核算。

（三）制定統(tǒng)一財(cái)務(wù)流程，加強(qiáng)房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)

設(shè)置符合所在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特色的財(cái)務(wù)流程。提前與參與開發(fā)的部門溝通項(xiàng)目的合同情況以及開發(fā)情況。確定付款資料所涵蓋的內(nèi)容，例如項(xiàng)目名稱、開發(fā)成本核算項(xiàng)目、累計(jì)進(jìn)度金額、付款金額和發(fā)票金額以及水電費(fèi)扣款事項(xiàng)等。財(cái)務(wù)部制定統(tǒng)一的入賬規(guī)則，包括摘要的書寫標(biāo)準(zhǔn)、一級科目、二級科目以及項(xiàng)目輔助項(xiàng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)人員根據(jù)收到的原始憑證對應(yīng)財(cái)務(wù)流程入賬，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的不同設(shè)置成本臺賬。達(dá)到原始憑證、賬務(wù)信息以及臺賬的一致性。以供領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)獲取項(xiàng)目情況。雖然財(cái)務(wù)流程作為財(cái)務(wù)管理的基本前提和根本保障，但提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識是必不可少的。不僅是基礎(chǔ)的會計(jì)核算知識，還應(yīng)對員工的創(chuàng)新能力、計(jì)算機(jī)能力和稅務(wù)籌劃能力增加培訓(xùn)力度，加快企業(yè)專業(yè)人員從基礎(chǔ)核算轉(zhuǎn)向管理型人才的轉(zhuǎn)變，從而更好地支持企業(yè)管理體系的完善。

（四）建立完善考核機(jī)制，加強(qiáng)成本管理控制

房地產(chǎn)行業(yè)雖制定目標(biāo)成本，擬定財(cái)務(wù)流程。但應(yīng)建立更加科學(xué)有效的績效考核機(jī)制，為整個(gè)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理工作開展打下重要基礎(chǔ)。管理層通過考核權(quán)去發(fā)揮組織、協(xié)調(diào)作用，是促進(jìn)人才發(fā)展和人才配置的重要手段。通過考核機(jī)制，可以很好地衡量員工的優(yōu)勢和短板，從而將合適的人放在合適的位置。比如，通過確定實(shí)際成本差異率，以動(dòng)態(tài)成本系統(tǒng)考核責(zé)任部門實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本之間的差異是否超過預(yù)定值。通過確定成本費(fèi)用預(yù)算表，控制實(shí)際付款金額與預(yù)算金額的差異，以控制現(xiàn)金流的充裕，更好地保持企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

六、結(jié)束語

在日新月異的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場競爭壓力愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要占有一席之地需要做出改變，多借鑒大企業(yè)的成功管理模式，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算管理。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理利潤以及現(xiàn)金流，從而立于不敗之地。