王艷華

（全南縣城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司，江西 贛州 341800）

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的影響，我國(guó)會(huì)出臺(tái)各項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。政策涉及供應(yīng)商、施工單位、客戶等多方關(guān)系，目前采用的重資產(chǎn)、重資金經(jīng)營(yíng)模式會(huì)增加行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征，采取有效的內(nèi)部控制措施，通過科學(xué)的管控方式提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。在實(shí)際管控的過程中，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷管理等多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行分析，挖掘其潛在的問題，并采取對(duì)應(yīng)的改進(jìn)措施，從而推動(dòng)企業(yè)良性發(fā)展。

二、企業(yè)內(nèi)部控制的內(nèi)涵

內(nèi)部控制旨在保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)正常有序地運(yùn)行，并對(duì)財(cái)務(wù)、職工、資產(chǎn)等采取有效的監(jiān)督管理措施，確保資產(chǎn)和財(cái)務(wù)信息真實(shí)準(zhǔn)確，同時(shí)有效管控員工工作行為和物流情況。為保障經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定有序，需要構(gòu)建完善的監(jiān)督機(jī)制，通過內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)和制約。

內(nèi)部控制從采取內(nèi)部牽制措施入手，通過建立制約機(jī)制和控制體系實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。以會(huì)計(jì)內(nèi)部控制為例，其可以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有序、穩(wěn)定地開展，對(duì)會(huì)計(jì)政策和程序的實(shí)施進(jìn)行制約和管理，以保障資產(chǎn)完整、信息準(zhǔn)確，同時(shí)也可以確保在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中遵守國(guó)家法規(guī)、貫徹企業(yè)政策，對(duì)涉及會(huì)計(jì)的各個(gè)崗位和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理［1］。會(huì)計(jì)內(nèi)部控制符合企業(yè)價(jià)值最大化的發(fā)展目標(biāo)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中不可或缺的一部分。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度分析，其項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，需要大量資金支持，且涉及業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，流程比較煩瑣，并且由國(guó)家政策進(jìn)行調(diào)控，受市場(chǎng)區(qū)域特性等因素的影響，可能存在投資風(fēng)險(xiǎn)。所以，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。

三、企業(yè)內(nèi)部控制的價(jià)值

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度分析，采取有效的內(nèi)部控制措施，可以滿足企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目中，物業(yè)開發(fā)形式多種多樣，從拆遷到銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)十分復(fù)雜，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較多。在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，企業(yè)受限價(jià)、限貸等政策的影響，信貸、金融等方面都會(huì)受到約束，對(duì)企業(yè)資金鏈、銷售業(yè)績(jī)等也會(huì)產(chǎn)生影響。

針對(duì)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)開辟新的發(fā)展道路［2］。在實(shí)際管控過程中，從各項(xiàng)業(yè)務(wù)、各個(gè)流程著手，采取全員、全面、全過程的控制方式，保障控制手段落實(shí)到各個(gè)層面，構(gòu)成長(zhǎng)效機(jī)制，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。同時(shí)也可以推動(dòng)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展，既能確保全面性，又能兼顧一般性。通過構(gòu)建完善的預(yù)警、評(píng)估、監(jiān)控和應(yīng)對(duì)體系，風(fēng)險(xiǎn)源可以及時(shí)被精準(zhǔn)識(shí)別和有效化解，從而從根本上提升企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

不僅如此，內(nèi)部控制也可以滿足監(jiān)督機(jī)構(gòu)要求。為了使我國(guó)資本市場(chǎng)更加穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步提高上市公司質(zhì)量的意見》，其中包括建立內(nèi)部控制制度，并且定期落實(shí)檢查和評(píng)估工作；外部審計(jì)公司要發(fā)揮作用，對(duì)公司的內(nèi)控制度、自我評(píng)估報(bào)告進(jìn)行有效核實(shí)。我國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)布《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等政策文件，說明我國(guó)已經(jīng)逐步構(gòu)建起較為完善的內(nèi)部控制管理體系。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)各項(xiàng)文件和政策要求，分步驟、分階段落實(shí)內(nèi)部控制制度，采取有效的自評(píng)措施，強(qiáng)化審計(jì)工作，并且披露內(nèi)控自評(píng)報(bào)告、內(nèi)控審計(jì)報(bào)告，做好日常監(jiān)管工作，促進(jìn)公司內(nèi)部建設(shè)，同時(shí)符合外部發(fā)展要求。

四、企業(yè)內(nèi)部控制的問題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境基礎(chǔ)薄弱

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，內(nèi)部控制環(huán)境比較復(fù)雜，各項(xiàng)業(yè)務(wù)相互交叉，把控難度較大。中小型民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，但此類企業(yè)成立時(shí)間較短，缺少成熟的管理手段，普遍側(cè)重于業(yè)績(jī)提升工作，忽略了內(nèi)控體系的建設(shè)，對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不夠全面，所以無法構(gòu)建完善、扎實(shí)的內(nèi)部控制環(huán)境基礎(chǔ)［3］。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層將業(yè)務(wù)發(fā)展放在首位，重點(diǎn)開展績(jī)效考核工作，對(duì)內(nèi)部控制的理解不夠深入全面，認(rèn)為當(dāng)前已有的流程即可保障公司運(yùn)轉(zhuǎn)，所以沒有進(jìn)行有效的流程梳理和環(huán)境優(yōu)化，導(dǎo)致內(nèi)部控制環(huán)境基礎(chǔ)不夠扎實(shí)，長(zhǎng)時(shí)間維持原有的模式，沒有充分考慮日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的潛在問題與風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部控制體系不夠完善

我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在利好的環(huán)境下進(jìn)入市場(chǎng)的，通過項(xiàng)目獲利，然后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使利潤(rùn)迅速增長(zhǎng)，但由于對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不夠深入，所以這些企業(yè)的內(nèi)部控制處于初步發(fā)展階段，缺少完善的控制流程和制度。一些企業(yè)并沒有結(jié)合自身實(shí)際情況建設(shè)內(nèi)部控制體系，制度和流程不夠完善，通常是套用其他企業(yè)的模板，雖然制定了相關(guān)的制度規(guī)范，但并不符合實(shí)際情況，難以滿足實(shí)際的業(yè)務(wù)處理要求［4］。還有部分企業(yè)的制度制定得不夠系統(tǒng)和全面，內(nèi)部控制體系存在漏洞。隨著企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該及時(shí)梳理和調(diào)整內(nèi)部控制制度、業(yè)務(wù)流程，但很多企業(yè)沒有精準(zhǔn)識(shí)別自身的內(nèi)控缺陷，缺乏有效的分析評(píng)估，所以難以采取有效的控制措施，控制機(jī)制難以發(fā)揮作用。

（三）內(nèi)部審計(jì)沒有發(fā)揮價(jià)值

在內(nèi)部管理過程中，公司的審計(jì)部門、監(jiān)事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)能夠發(fā)揮監(jiān)督作用。根據(jù)法律規(guī)范，監(jiān)事會(huì)成員可以對(duì)公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行檢查，監(jiān)督董事和經(jīng)理在落實(shí)業(yè)務(wù)、履行職務(wù)的過程中是否存在違法或違章行為。從目前來看，雖然很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立了監(jiān)事會(huì)和審計(jì)部門，但并沒有真正發(fā)揮作用，發(fā)揮的職能作用仍然具有局限性。一些監(jiān)事或?qū)徲?jì)人員在公司的級(jí)別不高，受到其他部門或管理層的約束，履行監(jiān)督職責(zé)的難度較大。審計(jì)委員會(huì)需要監(jiān)督公司會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)報(bào)告、會(huì)計(jì)報(bào)表，承擔(dān)著重要的審計(jì)職責(zé)，還需要對(duì)內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立專門的審計(jì)委員會(huì)，或者審計(jì)委員會(huì)難以充分發(fā)揮作用。在審計(jì)業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中，部門或委員會(huì)缺乏獨(dú)立性、權(quán)威性，獲證權(quán)限不足，所以工作難度較大、效率較低。

五、企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)策略

（一）構(gòu)建完善內(nèi)部控制機(jī)制和明確原則

為了充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制機(jī)制，并且明確具體的工作原則，采取有效的工作策略。應(yīng)制定完善的內(nèi)控流程，并根據(jù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。對(duì)于管理層而言，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的作用，并構(gòu)建完善的內(nèi)控機(jī)制；對(duì)于員工而言，應(yīng)該具備正確的內(nèi)控意識(shí)，積極主動(dòng)學(xué)習(xí)內(nèi)控流程，分析和總結(jié)日常工作中存在的問題。

內(nèi)部控制執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)該構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，保障公司運(yùn)行的穩(wěn)定性與合法性。需要成立專門的內(nèi)部控制部門，引入專業(yè)的內(nèi)部控制員工，確保員工掌握專業(yè)的理論知識(shí)，可以根據(jù)公司實(shí)際情況開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，并提出合理的改進(jìn)建議，嚴(yán)格處理違反內(nèi)部控制的行為，使內(nèi)部控制機(jī)制更加扎實(shí)、完善［5］。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該明確企業(yè)當(dāng)前存在的問題，充分發(fā)揮風(fēng)控部門的作用。堅(jiān)持預(yù)防為主、動(dòng)態(tài)優(yōu)化的原則，全面提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控實(shí)施背景良好，針對(duì)企業(yè)層面存在的問題，需要通過內(nèi)控措施推動(dòng)部門發(fā)展，充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)控制部門的優(yōu)勢(shì)作用，組織開展培訓(xùn)教育工作，并提供專業(yè)咨詢服務(wù)，使員工具有更強(qiáng)的內(nèi)控意識(shí)。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注同行業(yè)其他企業(yè)的發(fā)展情況，了解相關(guān)行業(yè)的變化情況，分析內(nèi)控缺陷，并采用風(fēng)險(xiǎn)提示函的方式在全企業(yè)內(nèi)進(jìn)行公告。

（二）完善內(nèi)部控制體系和流程

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系十分重要，需要將完善內(nèi)控體系作為企業(yè)的專項(xiàng)工作和長(zhǎng)期工作，不僅要明確建設(shè)計(jì)劃，還要對(duì)流程文件進(jìn)行梳理，保障制度流程的合理性，并且根據(jù)宏觀環(huán)境、業(yè)務(wù)范圍、法律政策等內(nèi)外環(huán)境的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

首先，在籌劃階段，需要委托專業(yè)的內(nèi)控咨詢機(jī)構(gòu)開展培訓(xùn)工作，使員工正確認(rèn)識(shí)內(nèi)部控制，并且明確具體的內(nèi)控思路。董事長(zhǎng)作為第一負(fù)責(zé)人，組織成立內(nèi)控實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組和項(xiàng)目組，各個(gè)高管作為小組成員，同時(shí)也要指定部門中的聯(lián)絡(luò)人。內(nèi)部控制實(shí)施項(xiàng)目組草擬工作計(jì)劃，由領(lǐng)導(dǎo)小組審批通過后，加以及時(shí)推進(jìn)和落實(shí)。

其次，在內(nèi)部控制體系建設(shè)階段，應(yīng)該從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別入手，分析內(nèi)控缺陷。在確定內(nèi)控范圍后，對(duì)范圍內(nèi)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，明確具體的控制目標(biāo)，以及影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)，并識(shí)別關(guān)鍵內(nèi)控活動(dòng)，確保目標(biāo)可以順利實(shí)現(xiàn)。根據(jù)具體的內(nèi)控策略分析公司當(dāng)前實(shí)行的政策和制度，然后確定內(nèi)控策略中存在的缺陷。以此為基礎(chǔ)，制訂并落實(shí)內(nèi)控整改方案，促使業(yè)務(wù)流程進(jìn)一步完善，使各個(gè)部門之間能夠協(xié)調(diào)配合。然后，根據(jù)修訂整改好的內(nèi)控制度、流程圖編制內(nèi)控手冊(cè)，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。在完成這些環(huán)節(jié)后，內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組審批工作成果，正式實(shí)施和落實(shí)內(nèi)控規(guī)范。

最后，在內(nèi)控自我評(píng)價(jià)階段，根據(jù)實(shí)施范圍，結(jié)合年報(bào)披露時(shí)間編制自我評(píng)價(jià)計(jì)劃，明確具體的評(píng)價(jià)工具、時(shí)間、參與人員。應(yīng)該嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，采取定性和定量的評(píng)價(jià)方式，綜合運(yùn)用多種評(píng)價(jià)方法對(duì)各部門內(nèi)控的設(shè)計(jì)和實(shí)施情況進(jìn)行檢測(cè)分析，并且詳細(xì)記錄結(jié)果，確保可以真實(shí)展現(xiàn)內(nèi)控中存在的問題。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)內(nèi)控缺陷進(jìn)行復(fù)核與匯總，根據(jù)監(jiān)管部門要求填寫評(píng)價(jià)報(bào)告，并且按照要求進(jìn)行披露。以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的拆遷管理環(huán)節(jié)為例，針對(duì)該環(huán)節(jié)存在的內(nèi)部控制問題，需要從拆遷方案的研究制訂入手，確定統(tǒng)一規(guī)范的拆遷思路和計(jì)劃，確定經(jīng)辦人，并詳細(xì)劃分責(zé)任目標(biāo)。此外，要加大拆房管理力度，對(duì)周邊安全進(jìn)行維護(hù)，可以成立專門的穩(wěn)控小組，根據(jù)實(shí)際情況制訂應(yīng)急預(yù)案，提升企業(yè)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)防能力。

（三）充分發(fā)揮企業(yè)監(jiān)督作用

在監(jiān)督方面，重點(diǎn)發(fā)揮監(jiān)事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)和審計(jì)部門的作用。監(jiān)事會(huì)應(yīng)該不斷完善公司的章程制度，制定更科學(xué)且符合實(shí)際的監(jiān)事會(huì)工作條例，確定監(jiān)事的議事權(quán)利。要提升監(jiān)事會(huì)成員的能力和素質(zhì)，不僅要了解國(guó)家法律法規(guī)和公司章程規(guī)定，還要掌握會(huì)計(jì)、審計(jì)等專業(yè)知識(shí)，確保監(jiān)事會(huì)可以充分發(fā)揮監(jiān)督作用。審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)審計(jì)和報(bào)告工作，對(duì)公司內(nèi)控制度進(jìn)行審查，監(jiān)督內(nèi)控制度落實(shí)情況，并且提出指導(dǎo)建議。重要的審計(jì)結(jié)果需要向董事會(huì)匯報(bào)，然后根據(jù)董事會(huì)的決定落實(shí)整改工作。

不僅如此，應(yīng)該構(gòu)建完善的內(nèi)部監(jiān)督管理制度，規(guī)范監(jiān)督工作的流程和行為，確保內(nèi)部審計(jì)部門、審計(jì)委員會(huì)可以根據(jù)要求開展工作。內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該保持獨(dú)立性，提升審計(jì)部門在企業(yè)內(nèi)部的地位和權(quán)威，確保審計(jì)部門不隸屬任何其他部門，而是直接由內(nèi)部審計(jì)委員會(huì)管理，將董事會(huì)作為報(bào)告對(duì)象，保障監(jiān)督審計(jì)的有效性。與此同時(shí)，應(yīng)該拓寬審計(jì)部門的業(yè)務(wù)范圍，既要對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核，又要審計(jì)內(nèi)部控制制度的制定和執(zhí)行情況，對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)流程制度進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)價(jià)分析，確認(rèn)業(yè)務(wù)流程是否全面執(zhí)行，并檢查各部門的工作效率、預(yù)算執(zhí)行情況，結(jié)合審計(jì)結(jié)果提出建議，促進(jìn)公司內(nèi)部改進(jìn)與發(fā)展。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以落實(shí)全面風(fēng)險(xiǎn)管理措施，審計(jì)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)防范制度的落實(shí)情況，并檢查全面風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告，確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)事件披露的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。公司可以采用動(dòng)態(tài)管理的模式，根據(jù)影響將風(fēng)險(xiǎn)劃分為一般、重要和重大三個(gè)等級(jí)，并根據(jù)性質(zhì)劃分為資金管理、工程管理等多種類型，再根據(jù)具體的風(fēng)險(xiǎn)劃分采取對(duì)應(yīng)的控制措施。

此外，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部信息溝通。企業(yè)內(nèi)部可以通過財(cái)務(wù)資料、局域網(wǎng)、管理檔案等渠道獲取各個(gè)部門、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的信息。尤其要加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，采用扁平化的管理模式，構(gòu)建便捷、多樣的溝通渠道，促進(jìn)員工和員工之間、員工和領(lǐng)導(dǎo)之間、部門與部門之間的信息交換。在外部信息溝通方面，可以組建市場(chǎng)調(diào)查小組，也可以委托中介咨詢機(jī)構(gòu)，通過網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)管部門等多種渠道獲取信息。尤其要引導(dǎo)媒體輿論環(huán)境，做好媒體監(jiān)測(cè)工作，掌握外部輿論動(dòng)向，為企業(yè)內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)防控提供更多信息依據(jù)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部控制。針對(duì)內(nèi)部控制存在的問題，企業(yè)需要采取有效的改進(jìn)措施。首先，構(gòu)建完善的內(nèi)控機(jī)制，明確具體的內(nèi)控原則；其次，完善內(nèi)控體系和流程，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利實(shí)施；最后，發(fā)揮審計(jì)委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)等部門的監(jiān)督作用，促進(jìn)信息溝通，提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。