片區(qū)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)模式淺析

文/曾珠 陳翀 （五礦二十三冶建設(shè)集團(tuán)有限公司）

一、片區(qū)綜合開發(fā)概述

（一）定義

片區(qū)綜合開發(fā)是根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌特定區(qū)域內(nèi)的土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)需求、相應(yīng)配套設(shè)施需求，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施，統(tǒng)籌管理和運(yùn)營(yíng)的綜合開發(fā)投資、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)模式。

片區(qū)綜合開發(fā)主要是對(duì)大范圍的新城區(qū)域進(jìn)行整體改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的綜合開發(fā)行為。開發(fā)內(nèi)容包括：土地一二級(jí)開發(fā)、工程施工、物業(yè)開發(fā)、片區(qū)運(yùn)營(yíng)等，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投融資、工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)管理等市場(chǎng)活動(dòng)。主要類型有新區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、交通樞紐開發(fā)、城市更新等。

（二）政策和市場(chǎng)環(huán)境

近年來(lái)，《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)［2017］7 號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府和社會(huì)資本合作（PPP）示范項(xiàng)目規(guī)范管理的通知》（財(cái)金［2018］54 號(hào)）、《關(guān)于推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作規(guī)范發(fā)展的實(shí)施意見》（財(cái)金［2019］10 號(hào)）、《關(guān)于做好地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》等文件的相繼出臺(tái)，正式提出地方政府應(yīng)積極引導(dǎo)社會(huì)資本方參與開發(fā)區(qū)的建設(shè)，探索多元化的運(yùn)營(yíng)模式。在此政策背景下，片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目作為涵蓋開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、新城鎮(zhèn)、舊城改造、生態(tài)保護(hù)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)及廣闊外延的綜合類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，將極大地帶動(dòng)和促進(jìn)地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給各大央國(guó)企帶來(lái)眾多業(yè)務(wù)開拓的機(jī)會(huì)。

受PPP政策變化影響，2020年后，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目從PPP模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟BO模式、股權(quán)合作、F+EPC和EPC+O等非PPP模式。不到兩年時(shí)間，全國(guó)以非PPP模式實(shí)施的片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目達(dá)上百個(gè)，投資規(guī)模近萬(wàn)億元，發(fā)展增速較快，社會(huì)投資方主要是建筑類央企聯(lián)合較有實(shí)力的房企與金融機(jī)構(gòu)組建的聯(lián)合體。

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目通常規(guī)模較大，動(dòng)輒幾十、上百億投資，其投資體量大，一次性獲取的工程量也相對(duì)較大，社會(huì)投資方可通過項(xiàng)目深度參與地方建設(shè)發(fā)展，地方政府亦可區(qū)域整體發(fā)包，解決地方政府資金與發(fā)展的平衡問題，因此深受地方政府和投資人青睞。在地方財(cái)政資金有限、政府支出及建設(shè)需求剛性的背景下，各大建筑類、開發(fā)類央企持續(xù)做大企業(yè)規(guī)模的雙重推動(dòng)下，行業(yè)探索出了具有一定風(fēng)險(xiǎn)、投資運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)施工的模式—ABO、股權(quán)合作+EPC、F+EPC和EPC+O等?！笆跈?quán)+投資人+EPC+O”模式屬于企業(yè)之間就投資建設(shè)、城市運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的一攬子合作模式，是近幾年較多應(yīng)用的模式、社會(huì)投資方關(guān)注較多的模式，接下來(lái)我們進(jìn)行重點(diǎn)探討和分析。

二、“授權(quán)+投資人+EPC+O”模式應(yīng)用

以XX市北部新城首開區(qū)產(chǎn)城融合項(xiàng)目一期項(xiàng)目為例，從該項(xiàng)目方案的交易結(jié)構(gòu)、投融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制、付費(fèi)資金來(lái)源、項(xiàng)目運(yùn)行原則和風(fēng)險(xiǎn)分析及防控等方面進(jìn)行分析。

（一）交易結(jié)構(gòu)

“授權(quán)+投資人+EPC+O”模式的基本交易結(jié)構(gòu)分為三層：

第一層：即授權(quán)層面，地方政府通過授權(quán)或公開招標(biāo)選定平臺(tái)公司作為項(xiàng)目業(yè)主（實(shí)施主體），并與平臺(tái)公司簽訂授權(quán)協(xié)議，平臺(tái)公司承擔(dān)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商以及運(yùn)營(yíng)等職責(zé)，地方政府承擔(dān)項(xiàng)目的行政管理，為該項(xiàng)目提供政策支持，并按照授權(quán)協(xié)議向平臺(tái)公司支付授權(quán)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)。

第二層：即“投資人+EPC+O”層面，平臺(tái)公司通過公開招標(biāo)形式選擇社會(huì)資本方，并與中標(biāo)社會(huì)資本方簽訂投資合作合同。平臺(tái)公司與中標(biāo)社會(huì)資本方共同組建項(xiàng)目公司。待項(xiàng)目公司成立后，平臺(tái)公司與項(xiàng)目公司簽訂投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)合同，由項(xiàng)目公司具體承擔(dān)本項(xiàng)目的投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商以及運(yùn)營(yíng)等職責(zé)，平臺(tái)公司按照投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)合同對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行績(jī)效考核，根據(jù)考核結(jié)果向項(xiàng)目公司付費(fèi)，項(xiàng)目公司通過運(yùn)營(yíng)收益和平臺(tái)公司的付費(fèi)收回投資并獲得合理回報(bào)。

第三層：設(shè)置合理兜底機(jī)制，社會(huì)資本方對(duì)合作范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性土地在一定時(shí)期和一定條件下具有兜底摘牌的義務(wù)。合作片區(qū)范圍的土地成熟一塊，推向市場(chǎng)一塊，地方政府通過招拍掛取得土地出讓收益，收益按約定比例進(jìn)入資金池，用于后期土地整理和基公建支出。社會(huì)資本方和其他外部投資方參與片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的二級(jí)和三級(jí)開發(fā)、投資、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)，獲得二級(jí)和三級(jí)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)收益。

（二）投融資結(jié)構(gòu)

一般以項(xiàng)目總投資額的20%作為項(xiàng)目資本金。項(xiàng)目資本金以外的資金籌措由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，以項(xiàng)目公司為主體，社會(huì)資本方牽頭，通過包括但不限于銀行貸款、信托資金、債券、基金等金融手段進(jìn)行融資，以保證項(xiàng)目的及時(shí)開工、有序建設(shè)直至完工和運(yùn)營(yíng)。

（三）項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制

項(xiàng)目公司的收入來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入和平臺(tái)公司的付費(fèi)，平臺(tái)公司的付費(fèi)指建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)費(fèi)等，建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)在各子項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后由平臺(tái)公司需要按約定逐年向項(xiàng)目公司支付，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)費(fèi)是產(chǎn)業(yè)招商落地后，平臺(tái)公司按照約定支付服務(wù)費(fèi)（如片區(qū)引進(jìn)體育、養(yǎng)老、教育和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)等，需配套政策支持）。社會(huì)資本方的收益來(lái)源為項(xiàng)目公司分紅和片區(qū)內(nèi)其他自主投資開發(fā)獲得的二級(jí)和三級(jí)開發(fā)收益。

（四）項(xiàng)目運(yùn)行原則

社會(huì)資本方在進(jìn)行項(xiàng)目識(shí)別時(shí)，需要關(guān)注實(shí)施方案在以下方面是否合規(guī)：

1．項(xiàng)目自平衡原則

協(xié)議付費(fèi)資金和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入等資金來(lái)源足以覆蓋項(xiàng)目總投資、建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)費(fèi)等資金支出。

2．資金?？顚Ｓ迷瓌t

需政府方為項(xiàng)目建立專用資金池，專門用于項(xiàng)目的資金集中統(tǒng)籌收支，并配套資金池管理機(jī)制，保障資金用途即保障項(xiàng)目公司的收入來(lái)源。專用資金池資金主要來(lái)源為合作區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的土地使用權(quán)出讓收入的地方留成部分；合作區(qū)域內(nèi)新增稅收和非稅收入的地方分成部分；政府專項(xiàng)債券；上級(jí)轉(zhuǎn)移支付用于項(xiàng)目建設(shè)的資金；專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金等。專用資金池資金主要支出事項(xiàng)為合作區(qū)域內(nèi)的土地報(bào)批、征拆等前期費(fèi)用；合作區(qū)域內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資成本；片區(qū)項(xiàng)目公司的管理服務(wù)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目租賃費(fèi)用；產(chǎn)業(yè)招商獎(jiǎng)勵(lì)等。

3．資金封閉運(yùn)行原則

地方政府獲得土地出讓收入和稅收收入后，將地方留成部分資金按授權(quán)協(xié)議的約定支付至平臺(tái)公司專用賬戶，該賬戶由平臺(tái)公司和中標(biāo)社會(huì)資本方共同監(jiān)管。該賬戶資金應(yīng)專項(xiàng)用于向項(xiàng)目公司付費(fèi)。地方政府還應(yīng)按授權(quán)協(xié)議約定將新增稅收收入地方政府本級(jí)留成部分劃入專用資金池后，撥付至上述由平臺(tái)公司和中標(biāo)社會(huì)資本方共管的專用賬戶。

4．滾動(dòng)開發(fā)原則

鑒于目前一二級(jí)聯(lián)動(dòng)片區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目融資存在一定障礙，故通常情況下項(xiàng)目可采用滾動(dòng)開發(fā)的原則進(jìn)行確保資金的連續(xù)性。政府專用資金池獲得資金后，按照約定工作日撥付至由平臺(tái)公司和中標(biāo)社會(huì)資本方共同監(jiān)管的平臺(tái)公司專用賬戶，平臺(tái)公司按照約定工作日內(nèi)支付到項(xiàng)目公司。資金池的建立和監(jiān)管體系的完善對(duì)社會(huì)資本方至關(guān)重要，防止政府將片區(qū)滾動(dòng)開發(fā)的資金抽離用于其他政府開支，影響該片區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)資金流。

（五）風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

2020年下半年至今，政府和有關(guān)部門發(fā)布了多個(gè)政策文件，對(duì)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。如銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)文、財(cái)綜〔2021〕19號(hào)文等政策的發(fā)布對(duì)非PPP模式的片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，主要為模式的合規(guī)性、融資的可行性、支付渠道和項(xiàng)目回款來(lái)源的合理性等方面。經(jīng)梳理，采用“授權(quán)+投資人+EPC+O”模式主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析及防控如下：

1．政府授權(quán)的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)及防控

政府對(duì)片區(qū)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式是在實(shí)踐中得到各方廣泛認(rèn)可的，是否屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)授權(quán)還沒有統(tǒng)一的定論，實(shí)踐中多數(shù)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施模式為ABO或者股權(quán)合作模式。國(guó)市監(jiān)反壟規(guī)〔2021〕2號(hào)原則上限制了非競(jìng)爭(zhēng)性方式的特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)，意味著未來(lái)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管日益趨嚴(yán)，嚴(yán)格劃清政企融資邊界，趨嚴(yán)監(jiān)管隱性債務(wù)。

未來(lái)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)“授權(quán)”向“去行政化”的轉(zhuǎn)變，社會(huì)資本方應(yīng)關(guān)注政府方在授權(quán)環(huán)節(jié)是否引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過公開招標(biāo)選定實(shí)施主體負(fù)責(zé)片區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作，有利于項(xiàng)目運(yùn)作與政府債務(wù)的隔離。

2．項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)及防控

銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)文發(fā)布前，為規(guī)避隱債風(fēng)險(xiǎn)及缺乏政策指導(dǎo)，片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目基本上難以獲得銀行的項(xiàng)目貸款，主要通過股東擔(dān)保、流動(dòng)貸款、應(yīng)收賬款保理融資等方式融資。銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)文發(fā)布后提出防范隱性債務(wù)融資的8條“紅線”，重申“不得以預(yù)期土地出讓收入作為企業(yè)償債資金來(lái)源的融資”，金融機(jī)構(gòu)要打消財(cái)政兜底幻覺，雖不會(huì)對(duì)既有片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目融資規(guī)模產(chǎn)生太大影響，但使片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。

社會(huì)資本方在牽頭項(xiàng)目融資時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是把控合規(guī)性。在項(xiàng)目前期介入和項(xiàng)目包裝過程中，關(guān)注、優(yōu)化其中問題，避免土地直接與項(xiàng)目掛鉤，設(shè)計(jì)合理路徑將土地出讓收入變?yōu)閷?shí)施主體經(jīng)營(yíng)性收入。二是加強(qiáng)政策關(guān)注。建議以片區(qū)綜合開發(fā)、綜合環(huán)境治理EOD、城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興等貸款方向切入。三是前期準(zhǔn)備充分。多適量包裝具備經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的項(xiàng)目；盡早引入金融機(jī)構(gòu)全程參與，為項(xiàng)目融資做好前期準(zhǔn)備，至少使大部分項(xiàng)目具備項(xiàng)目貸款的基本條件。四是還款來(lái)源保障。專用資金池應(yīng)明確資金主要來(lái)源范圍和使用范圍，配套管理辦法將授權(quán)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)逐年納入財(cái)政預(yù)算，形成人大決議。五是模式調(diào)整，預(yù)留退路。如受政策影響，項(xiàng)目因程序不合規(guī)或者存在變相融資舉債風(fēng)險(xiǎn)，或者無(wú)法如期完成項(xiàng)目融資等導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法順利實(shí)施的，政府方和平臺(tái)公司應(yīng)與社會(huì)資本方根據(jù)具體項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)化項(xiàng)目實(shí)施模式，轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)政府采購(gòu)（采購(gòu)工程或貨物）、政府購(gòu)買服務(wù)、PPP等模式。

3．付費(fèi)來(lái)源和資金支付合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)及防控

以土地變現(xiàn)現(xiàn)金流的所有項(xiàng)目同時(shí)也將得到監(jiān)管，從而可以有效預(yù)防地方政府增加隱性債務(wù)，避免項(xiàng)目陷入停滯和整改風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年出臺(tái)的文件多次重申“項(xiàng)目的資金來(lái)源與未來(lái)收益及清償責(zé)任，不得與土地出讓收入掛鉤”，而財(cái)綜〔2021〕19號(hào)文直接將國(guó)有土地出讓收入征收轉(zhuǎn)為稅務(wù)部門，但總的來(lái)看片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目，大多都沒有經(jīng)營(yíng)性收入板塊，主要依靠土地出讓金或財(cái)政資金作為項(xiàng)目的付費(fèi)來(lái)源。對(duì)無(wú)實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)的片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目缺乏“造血”能力，資金回款嚴(yán)重依賴片區(qū)土地出讓收入，或存在項(xiàng)目回款來(lái)源被拿去統(tǒng)籌的風(fēng)險(xiǎn)。

社會(huì)資本方在參與針對(duì)片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目而言時(shí)，要求項(xiàng)目的土地出讓收入在支付過程中合規(guī)性增強(qiáng)，可能會(huì)拉長(zhǎng)資金支付的時(shí)間，同時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是該項(xiàng)目必須設(shè)立專用資金池和專用賬戶，片區(qū)范圍的資金封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ?，保障社會(huì)資本方投資權(quán)益。二是需避免土地出讓金直接和付款來(lái)源掛鉤，社會(huì)資本方要防范中標(biāo)項(xiàng)目在投入資金后項(xiàng)目因合規(guī)性問題夭折。三是社會(huì)投資人選擇片區(qū)，要優(yōu)選項(xiàng)目區(qū)位，綜合考察包括地域的戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目規(guī)劃、人口情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及政府招商引資能力等方面，選擇有一定發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)，才能夠保障片區(qū)范圍內(nèi)資金來(lái)源，進(jìn)而保障項(xiàng)目回款。

4．項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)及防控

片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目普遍表現(xiàn)出投資額大、合作周期長(zhǎng)、參與主體眾多、子項(xiàng)目多而雜以及項(xiàng)目合作邊界不確定、涉地性等特點(diǎn)，成功的案例有之，失敗的案例也不少。

社會(huì)資本方需要具備投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化的綜合能力。很多片區(qū)在綜合開發(fā)過程中，地方政府部門存在區(qū)域整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及管理運(yùn)營(yíng)能力不足的問題，所以片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是政府關(guān)注的重點(diǎn)，是決定片區(qū)活力和新增收入的重要來(lái)源，有時(shí)候甚至能決定片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的生死存亡。社會(huì)資本方通過片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目挖掘運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)潛力，社會(huì)資本方需具備投、建、運(yùn)一體化綜合能力。

社會(huì)資本方可考慮從以下幾個(gè)層面全面統(tǒng)籌考慮，減少項(xiàng)目層面投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：一是在評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，需加強(qiáng)區(qū)域評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)研，盡早介入項(xiàng)目前期策劃，提高項(xiàng)目策劃質(zhì)量。二是在項(xiàng)目包裝時(shí)，需要科學(xué)規(guī)劃、優(yōu)化項(xiàng)目質(zhì)量、提高地區(qū)吸引力和項(xiàng)目自身造血能力，控制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。三是項(xiàng)目的開發(fā)模式一定要堅(jiān)持“整體規(guī)劃、滾動(dòng)開發(fā)、成熟一個(gè)、實(shí)施一個(gè)”的原則。四是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算和正式實(shí)施時(shí)，一定要做好投資峰值的風(fēng)險(xiǎn)管控，投資人應(yīng)綜合考慮聯(lián)合體綜合實(shí)力、地方經(jīng)濟(jì)狀況和土地市場(chǎng)等因素。五是項(xiàng)目資金平衡是項(xiàng)目落地的核心點(diǎn)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析貫穿于項(xiàng)目的總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、可研編制、投資控制、土地出讓計(jì)劃等方面，并基于測(cè)算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行綜合有效指導(dǎo)，協(xié)調(diào)政府方、平臺(tái)公司和各社會(huì)資本方的利益，按照一個(gè)藍(lán)圖和一盤棋的思維對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全流程的管控，將項(xiàng)目做精、做實(shí)、做活。六是要重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)，一方面可激活實(shí)施片區(qū)的活力，一方面可拓展業(yè)務(wù)方向，引導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。社會(huì)資本方要形成戰(zhàn)略性聯(lián)合體，理論上應(yīng)包含設(shè)計(jì)方、資金方、總包方、運(yùn)營(yíng)方等成員，需根據(jù)項(xiàng)目類型，由一家社會(huì)資本方牽頭引入各相關(guān)方共同參與項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，充分利用各方資源和能力，提高運(yùn)營(yíng)收入，達(dá)到合作共贏。

三、小結(jié)

縱觀2020年下半年以來(lái)發(fā)布的各項(xiàng)涉及片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的政策，一經(jīng)發(fā)布，就會(huì)引起行業(yè)的深度討論，其中不乏“唱衰”的論調(diào)，側(cè)面反映了整個(gè)行業(yè)對(duì)現(xiàn)行片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目投融資模式的隱憂。作為參與片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的從業(yè)者，我們認(rèn)為隱性負(fù)債顯性化、防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持預(yù)算法引領(lǐng)的財(cái)政四本賬規(guī)范使用是我國(guó)政策改革的長(zhǎng)期目標(biāo)。

對(duì)于社會(huì)投資方而言，通過片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目模式能夠獲得預(yù)期的穩(wěn)定回報(bào)與收益，有利于央國(guó)企的轉(zhuǎn)型發(fā)展，對(duì)于市場(chǎng)占有率的提升也有著積極意義。對(duì)于政府方而言，片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目能夠顯著減少政府的資金壓力，對(duì)于政府的債務(wù)規(guī)模也能夠起到良好的控制效果。此外還能夠促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作效率進(jìn)一步提高，完善現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市功能，產(chǎn)業(yè)資源引入和增加地方稅收等。同時(shí)對(duì)于投資方而言，通過片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目模式能夠獲得預(yù)期的穩(wěn)定回報(bào)與收益，有利于央國(guó)企的轉(zhuǎn)型發(fā)展，對(duì)于市場(chǎng)占有率的提升也有著積極意義。由此可見，在未來(lái)幾年的市場(chǎng)中，片區(qū)綜合開發(fā)模式仍會(huì)是城市開發(fā)重要的板塊，社會(huì)投資方在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，需關(guān)注政府授權(quán)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)性、片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目融資規(guī)范性、土地出讓收入來(lái)源和使用合規(guī)性、招商運(yùn)營(yíng)合理性四大方面下功夫，做好文章，防范終極風(fēng)險(xiǎn)。