住房租賃市場(chǎng)滿意度及其影響因素實(shí)證分析

張陽陽 賈傅麟

摘? ?要：基于鄭州市城鎮(zhèn)居民調(diào)查數(shù)據(jù)，采用有序Logit模型，測(cè)度城鎮(zhèn)居民對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滿意度，并對(duì)其影響因素進(jìn)行分析。研究發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上居民對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)為一般滿意；政府監(jiān)管、租戶權(quán)益保障、租賃關(guān)系穩(wěn)定性、中介服務(wù)是否規(guī)范是影響居民住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)；此外，房租水平也對(duì)居民住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)有顯著影響，尤其是對(duì)無戶籍群體、租房群體。并據(jù)此提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃；住房租賃市場(chǎng)；住房租金；滿意度

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2023）08-0033-03

引言

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是新時(shí)代深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要方式。然而，自住房制度改革以來，我國(guó)住房租售市場(chǎng)發(fā)展不平衡，相對(duì)于住房銷售市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)卻一直處于落后狀況[1]。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的嚴(yán)重滯后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分、不平衡供給，不僅難以滿足新市民等群體的住房需求，而且產(chǎn)生了房?jī)r(jià)高、限制外來人口流動(dòng)等諸多問題。為此，2016年以來國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施，并提出“十四五”期間要堅(jiān)持租購并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)滿意度可以反映居民對(duì)現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)的真實(shí)評(píng)價(jià)，故探究住房租賃市場(chǎng)滿意度及其影響因素，對(duì)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)多以理論分析為主，集中在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題以及對(duì)策方面。學(xué)者們指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)形成了以新市民為主的需求現(xiàn)狀和以居民私有住房、住房租賃企業(yè)供給為主，保障性租賃住房供給兜底的租賃房源供給現(xiàn)狀[2，3]，但存在供需矛盾突出、專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展不充分、保護(hù)承租人權(quán)益的立法缺失等主要問題[3，4]。應(yīng)從租售并舉、建立完備的法律體系以及嚴(yán)格的承租人保護(hù)制度等方面著手培育和發(fā)展[1，5]。此外，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要側(cè)重于研究住房滿意度，而對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)鮮有研究。關(guān)于住房滿意度的研究，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要通過構(gòu)建住房滿意度模型分析商品房居住滿意度[6]、農(nóng)村住房居住滿意度[7]和租賃住房居住滿意度[8]的影響因素，發(fā)現(xiàn)住房特征、外部環(huán)境以及收入等個(gè)人特征是主要的影響因素。

綜上所述，已有研究側(cè)重于評(píng)價(jià)不同類型的住房居住滿意度，鮮有研究考察我國(guó)住房租賃市場(chǎng)滿意度的。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)解決居民住房問題起著重要的作用，因此，有必要從社會(huì)大眾視角對(duì)現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，探究住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的痛點(diǎn)。鑒于此，利用鄭州市家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用有序Logit模型，測(cè)度并分析居民對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滿意度，以期為住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展提供指導(dǎo)性建議。

一、研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本特征

本次研究以問卷調(diào)查的方式進(jìn)行，調(diào)查對(duì)象均為鄭州市城鎮(zhèn)居民。調(diào)查采用分層隨機(jī)抽樣方法，挑選鄭州市八個(gè)主城區(qū)作為調(diào)查區(qū)域。調(diào)查問卷內(nèi)容主要包括居民的基本信息，住房租賃支出，對(duì)房租、房?jī)r(jià)水平的感知，對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)等四個(gè)方面。此次調(diào)查共發(fā)放問卷1 500份，收回有效問卷1 304份，有效回收率為86.93%。使用SPSS25軟件對(duì)問卷整體的信度和效度進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，本問卷均滿足了各項(xiàng)要求，并具有良好的內(nèi)部一致性信度和效度。

表1報(bào)告了居民對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)情況。其中顯示，多數(shù)居民對(duì)鄭州市住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)為一般滿意，占到樣本總量的65.96%；評(píng)價(jià)為不滿意、很不滿意的占比分別為16.79%、1.61%；評(píng)價(jià)為滿意、很滿意的居民占比分別為14.11%、1.53%。

表1 ? 住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)

（二）模型構(gòu)建與變量選取

住房租賃市場(chǎng)滿意度是屬于排序特征的有序離散變量，因此采用有序Logit模型進(jìn)行實(shí)證分析，并構(gòu)建模型如下：

satisfyi=α+βXi+γZi+εi（1）

其中，satisfyi表示被解釋變量，即居民i對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滿意度；Xi表示核心解釋變量，Zi表示控制變量，i為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

根據(jù)所研究問題，選取住房租賃市場(chǎng)滿意度作為被解釋變量，選取房源狀況、租賃關(guān)系、租戶權(quán)益、中介服務(wù)、政府監(jiān)管、房租水平感知以及房?jī)r(jià)水平感知作為核心解釋變量。同時(shí)，借鑒現(xiàn)有研究[9]，選取年齡、受教育水平、家庭月收入、戶籍狀況、住房擁有狀態(tài)、家庭人口數(shù)、工作年限等作為個(gè)體和家庭層面的控制變量。住房租賃市場(chǎng)滿意度，房租、房?jī)r(jià)水平感知采用5級(jí)里克特量表進(jìn)行測(cè)度，其余變量通過是否式問題編碼后（是=1，否=0）進(jìn)行測(cè)量。

二、實(shí)證結(jié)果與分析

表2報(bào)告了住房租賃市場(chǎng)滿意度的有序Logit模型回歸結(jié)果。列（1）、（2）是整體回歸的估計(jì)結(jié)果，其中列（1）未加入任何控制變量，列（2）則加入全部控制變量。列（3）、（4），（5）、（6）分別是基于戶籍狀況和住房擁有狀態(tài)為分組依據(jù)的分組回歸結(jié)果。以第（2）列的回歸結(jié)果為基準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)租賃關(guān)系、租戶權(quán)益、中介服務(wù)、政府監(jiān)管、房租水平感知和房?jī)r(jià)水平感知對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度有顯著影響，說明這些變量是影響住房租賃市場(chǎng)滿意度的主要因素。租賃關(guān)系、租戶權(quán)益、中介服務(wù)和政府監(jiān)管變量前的系數(shù)均為正，表明租賃關(guān)系穩(wěn)定、租戶權(quán)益得到保障、中介服務(wù)規(guī)范、政府監(jiān)管到位的住房租賃市場(chǎng)會(huì)帶來較高的滿意度評(píng)價(jià)。房租水平感知和房?jī)r(jià)水平感知變量前的系數(shù)均為負(fù)，說明隨著房租、房?jī)r(jià)水平感知升高，居民傾向于降低對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)。

第（3）列、第（4）列分別展示了有戶籍群體、無戶籍群體兩組樣本的分組回歸結(jié)果。根據(jù)回歸結(jié)果，發(fā)現(xiàn)租賃關(guān)系正向影響有戶籍群體的滿意度評(píng)價(jià)，中介服務(wù)和房租水平感知顯著影響無戶籍群體的滿意度評(píng)價(jià)。進(jìn)一步進(jìn)行組間系數(shù)差異檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)中介服務(wù)和房租水平感知對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度的影響在兩群體中存在明顯差異，即對(duì)無戶籍群體滿意度評(píng)價(jià)的影響更為明顯。第（5）列、第（6）列分別列示了租房群體、購房群體兩組樣本的分組回歸結(jié)果。根據(jù)回歸結(jié)果，發(fā)現(xiàn)中介服務(wù)和房租水平感知顯著影響租房群體的滿意度評(píng)價(jià)，而租賃關(guān)系對(duì)購房群體滿意度評(píng)價(jià)的影響顯著為正。組間系數(shù)差異檢驗(yàn)顯示，只有房租水平感知變量在1%水平上顯著，說明其對(duì)租房群體滿意度評(píng)價(jià)的影響更為顯著。

三、結(jié)論與政策建議

本文得出如下結(jié)論：半數(shù)以上居民對(duì)鄭州市住房租賃市場(chǎng)滿意度的評(píng)價(jià)為一般滿意。政府監(jiān)管、租戶權(quán)益、租賃關(guān)系、中介服務(wù)、房租水平以及房?jī)r(jià)水平是影響居民住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。在對(duì)住房租賃市場(chǎng)滿意度評(píng)價(jià)時(shí)，不同群體所關(guān)注的內(nèi)容不同：有戶籍群體、購房群體較多關(guān)注租賃關(guān)系穩(wěn)定性，而無戶籍群體、租房群體較為關(guān)注中介服務(wù)規(guī)范性和房租水平。房租水平感知對(duì)無戶籍群體、租房群體滿意度評(píng)價(jià)的影響更為明顯。

基于以上結(jié)論，提出以下建議。一是加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)主體行為。建議建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，建立住房租賃資金監(jiān)管制度，并加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)督檢查抽查力度。二是穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保障租戶合法權(quán)益。建議加快出臺(tái)《住房租賃條例》，鼓勵(lì)雙方簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，并加強(qiáng)對(duì)租戶合法權(quán)益的保護(hù)。三是控制租金漲幅，穩(wěn)定租金水平。建議培育壯大住房租賃企業(yè)，并通過新建、配建、改建等方式多渠道增加租賃住房供應(yīng)，保持供需基本面長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)平衡；建立住房租賃價(jià)格調(diào)控機(jī)制，實(shí)行分區(qū)域、分類型的住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度。

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Empirical Analysis of Satisfaction and Its Influencing Factors in the Housing Rental Market

— A Case Study on Zhengzhou

Zhang Yangyanga， Jia Fulinb

（a. College of Management， b. Business College， Zhengzhou University， Zhengzhou 450001， China）

Abstract： Based on the survey data of urban residents in Zhengzhou City， an ordered Logit model is used to measure the satisfaction of urban residents with the housing rental market and analyze its influencing factors. Research has found that over half of residents’ satisfaction with the housing rental market is generally satisfactory; government regulation， tenant rights protection， stability of leasing relationships， and whether intermediary services are standardized are important indicators that affect the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market; In addition， the level of rent also has a significant impact on the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market， especially for the group without registered residence and the group renting houses. And based on this， corresponding suggestions are proposed.

Key words： housing rental; housing rental market; housing rent; satisfaction

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