甄愛軍

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，房價已經(jīng)漲到了一個相對較高的位置，對于首次置業(yè)群體來說，選擇功能齊備的小戶型住宅，成為更加務(wù)實的選擇。

小戶型備受青睞

經(jīng)歷長達二十余年的發(fā)展，隨著房價的上漲，購房成本也越來越高。

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)，2023年4月，上海二手房套均總價710萬元/套，同比增長2%;成交均價63698元/平方米，同比增長3%。

此外，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為16181元/平方米。這意味著，在全國范圍內(nèi)，即使只是購買一套90平方米的兩房住宅，總價也超過了145萬元，對二線城市的工薪家庭來說壓力已然不小，更遑論三四線城市。

顯然，在房價已經(jīng)漲到一定水平的情況下，對首次置業(yè)群體來說，選購一套面積適中、功能齊全的小戶型住宅，已經(jīng)成為最務(wù)實的選擇。不過，由于市場上的小面積物業(yè)存在三大缺陷，即通風(fēng)狀況不佳、通道面積過大以及采光不佳等，這也讓買小戶型成了“技術(shù)活”。

毋庸置疑，通風(fēng)狀況不佳的主要由于小戶型住宅對廚房的安放位置不當(dāng)，位于房間通風(fēng)通道中，容易造成油煙飄進客廳或是臥室的情形;而通道面積過大則會形成浪費，在有些房型中，設(shè)計師會專門辟出交通空間，與其他居室關(guān)聯(lián)度不大，而且通道較長，這種做法顯然不合理;此外就是采光不佳，如有些房型中的臥室以生活陽臺作為采光面，但由于面積過小使得采光不夠。還有一些較為常見的缺陷是功能不全，比如有些物業(yè)為了增大居住面積，便省去了生活陽臺，但這種做法會讓業(yè)主在居住過程中感到不便。

滿足居住需求

購房者在考察房型時，應(yīng)該從哪些方面進行考察呢？專家認(rèn)為，可以從滿足居住需求和個性化需求兩大方面著手進行挑選。

首先是以多層住宅為首選。專家表示，隨著樓層的增多，每幢樓房中安裝的電梯等公共設(shè)施會分?jǐn)偛糠纸ㄖ娣e，這樣會導(dǎo)致高層住宅的得房率降低。相對來說，多層住宅的分?jǐn)偯娣e較少，因此得房率也相對較高;而對于面積限定在90平方米以下的小戶型物業(yè)來說，得房率較高則意味著擁有更多的使用面積，因此專家建議盡量選擇多層住宅。

其次是要滿足居住需求。選擇面積較小的物業(yè)，我們也要考慮到房屋的各種功能是否齊全。當(dāng)然，為了保證住宅舒適度，各居室要進行適當(dāng)?shù)墓δ芗毞?，而為了避免過多占用原本就有限的空間，這種劃分又不宜過細，要在保證主要功能完備的同時適當(dāng)進行簡化，必要時可以交叉重疊。

居住功能完備，除了必須有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等主要的服務(wù)空間之外，生活陽臺對于以家庭生活為主的普通住宅來說不能缺少。此前面積超過100平方米的二房住宅設(shè)置有雙衛(wèi)生間，但對于一般家庭而言，單衛(wèi)生間就能滿足日常需要。

在大戶型的設(shè)計中，常常要把餐客分離、玄關(guān)獨立、陽臺分置，這是因為建筑面積足夠大，但對于中小戶型來說，如果還是如此處理的話則有些不合理了。因此，購房者可以重點考察所選住宅是否對功能空間進行了交錯設(shè)計，如客廳、餐廳合二為一，客廳、陽臺連通等，這在不影響居住舒適性的同時，能夠有效利用有限的空間。

兼顧個性化需求

隨著生活水平的日益提高，在日常的生活中，將會有許多新型的生活方式進入我們的生活中來，因此購房者在選擇房型時，眼光務(wù)必要放長遠一些，多為日后的生活著想。

業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者在考察小戶型時，也要考慮到日后的生活方式可能會發(fā)生改變。如隨著生活水平的改善，一些新的生活配套設(shè)備如健身器材等可能會逐漸進入家庭，購房者如果考慮不周，可能面臨無處擺放器材的尷尬，因此在選擇戶型時，也要充分考慮這方面的因素。

專家表示，對于小戶型住宅，要想提高其有效的使用率，室內(nèi)布局合理是前提。因為不規(guī)則的尺度和拐角，會使交通面積增多，并且不利于擺放家具。此外，戶型必須緊湊一些，目前市場上的住宅戶型空間較大，因而浪費的面積較多。但是住宅面積小于90平方米時，購房者在考察房型時要盡量避免面積浪費的情形，尤其是對于連接各居室的交通空間，要注意觀察它是否盡可能少地占用面積。

專家提醒，請勿以過時的眼光來考察小戶型住宅，廳和主臥室過去的開間為3.9～4.2米、3.6～3.9米不等，但小戶型住宅達不到這個標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該相應(yīng)縮小，以3.6米、3.3米為宜，而這對居住的舒適性影響不會太大。

當(dāng)然，兼顧個性化需求也要有個限度。畢竟小戶型面積有限，不可能滿足所有居住需求，所以在挑選此類物業(yè)時，只能適當(dāng)考慮部分個性化需求。而且，對于個性化需求而言，應(yīng)該盡量精簡，要使面積與個性化需求兩者做到平衡統(tǒng)一，避免出現(xiàn)顧此失彼的尷尬情形，這樣才能在有限的居住空間里，過上舒適的生活。