楊淇

摘 要：商品房預(yù)售合同中的標(biāo)的由于建造工程未竣工而無(wú)法直接呈現(xiàn)給買(mǎi)受人，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)虛假?gòu)V告的宣傳、貨不對(duì)板、房屋逾期交付等問(wèn)題，存在損害購(gòu)房 人合法權(quán)益的可能。本文首先研究綜述了商品房預(yù)售制度的起源、含義、特點(diǎn)，其次對(duì)于商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題和面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，最后，從立法角度就商品房預(yù)售制度提出完善建議，以求更好地保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人間的良性交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法 商品房預(yù)售制度 買(mǎi)受人權(quán)益 ? 良性交易

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3；DF414 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2023）06-049-03

人們的居住需求隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展逐漸提高，商品房預(yù)售制度一定程度上緩解了我國(guó)房屋的供求關(guān)系矛盾。然而，隨之而來(lái)的是問(wèn)題的出現(xiàn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同訂立前未按照法定程序辦理相關(guān)證件、進(jìn)行虛假?gòu)V告的宣傳，合 同履行過(guò)程中未合法使用預(yù)售款、改變房屋的設(shè)計(jì)或用材以致貨不對(duì)板，逾期交付房屋或無(wú)法交付房屋等，引起較大的社會(huì)輿情，社會(huì)民眾的住房需求無(wú)法得到滿足，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的秩序造成了一定沖擊?；谏唐贩款A(yù)售合同中買(mǎi)受人的 弱勢(shì)地位，如何利用法律制度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)合法權(quán)益亟待解決。本文試結(jié)合目前買(mǎi)受人在商品房預(yù)售合同中合法權(quán)益保護(hù)存在的問(wèn)題，探討進(jìn)一步完善其合法權(quán)益的若干思路和建議。

一、商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人預(yù)售在建房屋，由買(mǎi)受人交納定金并分期支付房?jī)r(jià)款的行為。[1]

（一）商品房預(yù)售合同的起源

商品房預(yù)售制度源于我國(guó)香港，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”，香港立信置業(yè)公司于1954年推出了“分層售賣(mài)、分期付款”的樓宇銷(xiāo)售方式。[2]房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，該種交易方式也迅速?gòu)奈覈?guó)香港地區(qū)傳到我國(guó)內(nèi)陸。我國(guó)1994年頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)管 理法》標(biāo)志著我國(guó)正式承認(rèn)商品房預(yù)售制度在我國(guó)的合法性。

（二）商品房預(yù)售合同的特征及待完善之處

1.履行周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。商品房預(yù)售制度中的合同標(biāo)的物還未完成建造，預(yù)售房屋建設(shè)工程周期長(zhǎng)，從合同訂立至房屋交付給買(mǎi)受人所有的時(shí)間也較長(zhǎng)，在此較長(zhǎng)的時(shí)間段中，國(guó)家經(jīng)濟(jì)以及土地政策的變化、建設(shè)材料價(jià)格的浮動(dòng)等因素都可能對(duì)預(yù)售的商品房的價(jià)值有所影響。

2.法律關(guān)系比較復(fù)雜。在商品房預(yù)售制度中存在多組法律關(guān)系，比如商品房預(yù)售法律關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包商之間的工程承包建設(shè)法律關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行與買(mǎi)受人之間的貸款與抵押結(jié)合的法律關(guān)系以及還可能存在買(mǎi)受人與受讓方以期房為交易標(biāo)的的“炒樓花”法律關(guān)系等。

3.具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。商品房預(yù)售交易背后折射的是公民對(duì)于生活、居住用房的樸素愿望，其涉及金額大，作為生活必需品，國(guó)家對(duì)此進(jìn)行了干預(yù)以保駕護(hù)航。國(guó)家對(duì)于交易價(jià)格申報(bào)、商品房預(yù)售登記備案、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售的條件及程序、預(yù)售款的用途等都作了專(zhuān)門(mén)規(guī)定。[3]

4.便于實(shí)操，可幫助公民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。商品房預(yù)售合同制度緣起于我國(guó)住房供應(yīng)緊張的矛盾，“先售后建”的交易模式給予無(wú)法一次性付清高額房款的社會(huì)民眾資金緩沖的機(jī)會(huì)，同時(shí)也給予社會(huì)民眾擁有居住房屋的期待權(quán)，提升了人民生活的幸福感、獲得感，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)秩序的平穩(wěn)有序，國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

二、當(dāng)前預(yù)售合同下買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人的基本權(quán)益

1.合同履行中對(duì)預(yù)售方的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售合同》后，買(mǎi)受人按照合同約定付清預(yù)售商品房?jī)r(jià)款后，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按時(shí)給付商品房或出現(xiàn)違反合同約定的情形時(shí)，買(mǎi)受人作為債權(quán)人，擁有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退還相應(yīng)價(jià)款以及違約金。

2.訂立合同過(guò)程中對(duì)預(yù)售商品房真實(shí)情況的知情權(quán)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式予以呈現(xiàn)。而合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)于商品房的基本情況、銷(xiāo)售方式、價(jià)款，以及商品房的裝飾、配套設(shè)施、公共設(shè)施等方面進(jìn)行明確，保證買(mǎi)受人對(duì)于預(yù)售商品房能夠詳細(xì)地了解預(yù)售的商品房的真實(shí)情況。

3.在約定時(shí)間受領(lǐng)商品房并取得房屋權(quán)屬登記的權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同約定時(shí)間內(nèi)，保障買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，且標(biāo)的房屋已完成建造并且經(jīng)過(guò)合格的驗(yàn)收程序，以及協(xié)助買(mǎi)受人取得房屋權(quán)屬登記。

4.要求交付的商品房質(zhì)量符合約定且無(wú)權(quán)利瑕疵的權(quán)利。買(mǎi)受人所受領(lǐng)的商品房應(yīng)按照合同規(guī)定滿足其生活居住的相應(yīng)需求，且商品房不存在質(zhì)量問(wèn)題。此外，應(yīng)保證交付的商品房無(wú)權(quán)利瑕疵的權(quán)利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交付具有完整所有權(quán)的義務(wù)，并確保該所有權(quán)不被第三人追及。[4]

（二）當(dāng)前商品房預(yù)售合同下買(mǎi)受人權(quán)益受侵害的典型表現(xiàn)

1.虛假?gòu)V告宣傳難以辨識(shí)。在商品房預(yù)售廣告中，預(yù)售方對(duì)其銷(xiāo)售的商品房的有關(guān)情況進(jìn)行一定的虛假描述及宣傳，比如靠近某些學(xué)校就宣稱(chēng)為學(xué)區(qū)房、公共設(shè)施良好實(shí)際上存在一定的漏洞，又比如宣稱(chēng)裝修承包程度高而與實(shí)際情況大相徑庭。由于買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)未能看到實(shí)際完成建造的房屋，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宣傳的真假辨識(shí)存在一定的難度。

2.惡性欺詐偶爾出現(xiàn)。買(mǎi)受人在商品房預(yù)售制度中所遭受到的惡性欺詐主要是在簽訂合同前被隱瞞了合同標(biāo)的物的真實(shí)情況，多體現(xiàn)在該合同涉及的房屋被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售賣(mài)給多人，或者是售賣(mài)的房屋是不具備相關(guān)合法合規(guī)證件，又或者是相關(guān)的證件有所欠缺。在一房多賣(mài)的情況中，未對(duì)商品房進(jìn)行權(quán)屬登記的一方則沒(méi)有其他途徑或者辦法主張取得本應(yīng)屬于自己的產(chǎn)權(quán)。

3.逾期交房、逾期辦理權(quán)屬證書(shū)比較普遍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在以多種理由拖延交付房屋、不主動(dòng)協(xié)助辦理相應(yīng)證書(shū)的 情況，雖存在部分正當(dāng)?shù)拿庳?zé)事由，但對(duì)于部分可預(yù)料、可預(yù)案、可解決的重大疑難問(wèn)題，本文認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自行擔(dān)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房屋質(zhì)量問(wèn)題及面積差異情況比較多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中擅自改變?cè)O(shè)計(jì)方案，減少原材 料的使用、降低人工成本支出，不合規(guī)的建設(shè)過(guò)程易導(dǎo)致商品房的質(zhì)量不合格，無(wú)法滿足買(mǎi)受人的購(gòu)房需求。在房屋質(zhì)量問(wèn)題中常見(jiàn)的用空墻作為里墻，使用質(zhì)量較差的磚塊、鋼筋、水泥混入其中。買(mǎi)受人不是工程建造的專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)于這些建筑材料的存在的問(wèn)題難以辨認(rèn)與知曉。此外，在房屋面積差異問(wèn)題上常見(jiàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意增加公攤面積、減少買(mǎi)受人套內(nèi)可以使用的居住面積或是在簽訂合同時(shí)夸大居住面積等。

5.按揭貸款的買(mǎi)受人無(wú)法取回預(yù)售款普遍存在。實(shí)踐中，“爛尾樓”的存在多是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)席卷預(yù)售款逃匿或資金鏈條的斷裂，對(duì)于通過(guò)銀行按揭貸款而支付購(gòu)房費(fèi)的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，往往陷入為了銀行征信信用而繼續(xù)向銀行支付房款，但又因?yàn)槲传@得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)證明難以發(fā)揮其原本用途的兩難境地。

6.買(mǎi)受人投訴維權(quán)渠道不暢通。買(mǎi)受人合法權(quán)益無(wú)法得到較好的維護(hù)還有一大原因是買(mǎi)受人沒(méi)有暢通的投訴渠道。當(dāng)買(mǎi)受人遭受上述情況時(shí)，對(duì)于自己投訴維權(quán)的方法并不明晰，且搜索渠道少，難以維權(quán)。

（三）買(mǎi)受人合法權(quán)益現(xiàn)行法律機(jī)制的局限性

1.商品房預(yù)售廣告制度不夠完善。我國(guó)商品房預(yù)售廣告制度中對(duì)于構(gòu)成重大影響的相關(guān)情形的認(rèn)定還存在模糊之處，且商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于廣告和宣傳資料中的渲染恰恰也是左右買(mǎi)受人購(gòu)房的重要因素之一，而取得的商品房與預(yù)期不同的利益損害，預(yù)售方免責(zé)情形較廣，買(mǎi)受人多半只能自行理虧。

2.商品房預(yù)售預(yù)告登記的法律規(guī)定不夠完善。預(yù)告登記的施行是為了保障物權(quán)在將來(lái)得到實(shí)現(xiàn)，本文認(rèn)為這屬于期待權(quán)。而在商品房預(yù)售制度中買(mǎi)受人對(duì)于商品房所有權(quán)的期待權(quán)遭到侵害后如何進(jìn)行有效救濟(jì)和追責(zé)，現(xiàn)有的法律還未對(duì)其有具體規(guī)定。

3.商品房預(yù)售款使用和監(jiān)管的法律規(guī)制不足。實(shí)踐中存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為謀私利擅自挪將商品房預(yù)售款，建設(shè)資金的短缺導(dǎo)致商品房無(wú)法建成完工，買(mǎi)受人的商品房所有權(quán)受到侵害。而對(duì)于商品房預(yù)售款的用途監(jiān)管，法律上也沒(méi)有明確的規(guī)定。這使得商品房預(yù)售易成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變相套取資金的手段甚至詐騙買(mǎi)受人預(yù)交款項(xiàng)的良機(jī)。

4.商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人消費(fèi)者身份法律規(guī)制模糊。由于商品房本身金額較大，與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的標(biāo)的有所出入，買(mǎi)受人的消費(fèi)者身份難以得到明確，而對(duì)于商品房預(yù)售合同是否適用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)》中的懲罰性賠償也還沒(méi)有相關(guān)的定論。

三、當(dāng)前商品房預(yù)售合同下買(mǎi)受人利益保護(hù)之制度補(bǔ)救

（一）完善預(yù)售款監(jiān)管規(guī)章制度

1.優(yōu)化商品房預(yù)售款收取方式。我國(guó)香港特區(qū)對(duì)于商品房預(yù)售合同中收取的預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)管模式引入律師行這一中介機(jī)構(gòu)，即開(kāi)發(fā)商收取預(yù)售款后將款項(xiàng)交由律師行管理，律師行則將款項(xiàng)存入特定賬戶。開(kāi)發(fā)商如果需要使用資金，則需測(cè)量機(jī)構(gòu)審核并出具同意意見(jiàn)，再由律師進(jìn)行審核，兩者均同意的情況下，受托銀行才能撥付款項(xiàng)。[5]我國(guó)內(nèi)陸對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取的預(yù)售款項(xiàng)監(jiān)督模式可參考此，引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行收取，具有客觀公正性。

2.對(duì)商品房預(yù)售款的有限監(jiān)管豁免?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中并未明確具體的操作方式、監(jiān)管責(zé)任主體、相應(yīng)的處罰手段均不明確。在違規(guī)成本低的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)能鉆法律的空子，不重視和遵守法律規(guī)定，隨心所欲的使用預(yù)售款。因此，對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的商品房預(yù)售款使用的監(jiān)管是必要的。本文主要是提出可以設(shè)立有限監(jiān)管豁免，在監(jiān)管過(guò)程中可以對(duì)于品質(zhì)好、信用高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)申請(qǐng)?jiān)S可的方式獲得不用監(jiān)管的機(jī)會(huì)，大大降低政府的監(jiān)管成本和效率成本，也能促進(jìn)其他企業(yè)學(xué)習(xí)、靠攏。

3.明確商品房預(yù)售款監(jiān)管主體。政府部門(mén)直接審批預(yù)售款，會(huì)有公權(quán)力滲透到私法生活的嫌疑，而作為預(yù)售款監(jiān)管主體的商業(yè)銀行可能存在違規(guī)使用監(jiān)管賬號(hào)的情況，即幫助開(kāi)發(fā)商向其指定賬戶打入資金，或?yàn)橐?guī)避風(fēng)險(xiǎn)私自將小業(yè)主的按揭貸款用于償還開(kāi)發(fā)商的欠款等。[6]因此，本文認(rèn)為可以引進(jìn)客觀公正、無(wú)利益糾紛且具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。

（二）進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行二次處分，而第一買(mǎi)受人對(duì)房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記，而第三人已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了本登記，本文認(rèn)為如果將預(yù)告登記與本登記具有同等的法律效力時(shí)，即便第三人的本登記有效，但其對(duì)于第一買(mǎi)受 人的預(yù)告登記不具有對(duì)抗效力，也就是在“先來(lái)后到”的類(lèi)比中仍是優(yōu)先保護(hù)第一買(mǎi)受人對(duì)于房屋的所有權(quán)。

（三）建立商品房預(yù)售公證制度

商品房預(yù)售交易所涉金額大，對(duì)社會(huì)的影響深，公民對(duì)于交易安全的需求較高。以公證活動(dòng)為商品房預(yù)售的必經(jīng)程序，能夠依法對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，從而使交易行為的真實(shí)性、合法性得到保證，進(jìn)而保證交易行為的安全。

（四）完善事后救濟(jì)措施的立法

買(mǎi)受人權(quán)利遭受侵害后，如何有力地給予救濟(jì)也很重要。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)于商品房該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)是否由本法保護(hù)并未作出明確的規(guī)定。本文認(rèn)為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房是為了滿足其生活居住、使用需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋銷(xiāo)售也是為了盈利，二者之間構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)屬于消費(fèi)活動(dòng)，適用懲罰性賠償規(guī)定，但由于商品房本身金額涉及較大，具體使用時(shí)應(yīng)與一般商品作出區(qū)別。

（五）暢通買(mǎi)受人投訴和維權(quán)渠道

實(shí)踐中，買(mǎi)受人對(duì)于維護(hù)、投訴自己合法權(quán)益存在較低的意愿和較多的顧慮，原因主要在于政府發(fā)揮對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的監(jiān)管力度存在不足，以及未能給買(mǎi)受人一個(gè)暢通、明確的投訴、維權(quán)渠道，以及對(duì)于買(mǎi)受人的投訴、維權(quán)的重視程度 不夠。因此，本文認(rèn)為，政府可通過(guò)在官網(wǎng)平臺(tái)列明相關(guān)投訴、咨詢渠道，同時(shí)對(duì)于維權(quán)人的相關(guān)情況進(jìn)行重視與解決，做好相關(guān)記錄便于事后跟進(jìn)與回訪。

四、結(jié)語(yǔ)

商品房預(yù)售的良性發(fā)展有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展以及提高人民群眾幸福指數(shù)。但在預(yù)售商品房過(guò)程中，由于當(dāng)事人雙方的不對(duì)等，買(mǎi)受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)較大。虛假宣傳、惡性欺詐、逾期交房以及交付后房屋出現(xiàn)系列問(wèn)題屢屢發(fā)生，買(mǎi)受人的合法權(quán)益在現(xiàn)行法律的規(guī)制中存在一定的模糊之處。因此，如何保護(hù)商品房預(yù)售交易過(guò)程中買(mǎi)受人的合法權(quán)益，仍然值得探索。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊歌.商品房預(yù)售中買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題研究[D].河南師范大學(xué)，2017

[2] 滑明勛.商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)的立法完善[D].西南政法大學(xué)，2005

[3] 李延榮，周珂，于魯平.房地產(chǎn)法，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2021：132

[4] 元夢(mèng).商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人利益的法律保護(hù)[J]，大陸橋視野，2021（07）：87-88

[5] 常鵬翱.行政許可與合同效力——以商品房預(yù)售為對(duì)象的分析[J]，武漢大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2020，73（04）：116-123.

[6] 張?chǎng)螘?論商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人利益的法律保護(hù)[D]，寧波大學(xué)，2017

[7] 耿林.論商品房預(yù)售合同的效力[J]，法學(xué)家，2017，1：123-133+178-179

[8] 李燕萍.論商品房預(yù)售合同中買(mǎi)受人權(quán)益的法律保護(hù)[D]，海南大學(xué)，2015

（作者單位：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)人文與法學(xué)學(xué)院 廣東廣州 510000）

（責(zé)編：若佳）