下半年樓市會(huì)怎么走

甄愛(ài)軍

當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

恢復(fù)不及預(yù)期

從市場(chǎng)整體表現(xiàn)來(lái)看，2023年前兩個(gè)季度樓市已經(jīng)進(jìn)入復(fù)蘇階段，但恢復(fù)速度尚未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%，成交規(guī)模為近年來(lái)同期較低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，近8年中僅高于2022年同期。

上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)11%，其中一季度同比增長(zhǎng)接近20%，二季度與去年同期基本持平。另?yè)?jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年6月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積與5月基本持平，在高基數(shù)下，同比下降超20%。6月，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，年中并未出現(xiàn)明顯行情。

從需求特征來(lái)看，與去年類(lèi)似，改善性住房需求仍是上半年市場(chǎng)關(guān)鍵支撐。此外，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟背景下，房企推盤(pán)能力及意愿均偏弱，上半年供給端整體表現(xiàn)弱于銷(xiāo)售端，新房庫(kù)存小幅回落，但仍維持高位，三四線(xiàn)城市去化壓力突出。

市場(chǎng)成交不給力，在很大程度上拖累了房?jī)r(jià)走勢(shì)。從5月開(kāi)始，百城新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連跌13個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌壓力加大。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上半年，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.01%，24個(gè)城市價(jià)格累計(jì)上漲，74個(gè)城市累計(jì)下跌;6月百城新建住宅均價(jià)16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)下跌2個(gè)月，跌幅與5月持平;同比下跌0.16%，跌幅較5月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，2023年上半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.82%，18個(gè)城市價(jià)格累計(jì)上漲，82個(gè)城市累計(jì)下跌。6月百城二手住宅均價(jià)15746元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，連續(xù)14個(gè)月下跌;同比下跌1.75%，跌幅擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下跌的城市有91個(gè)，較上月增加8個(gè)。

在土地市場(chǎng)方面，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近10年來(lái)同期最低。不過(guò)，由于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，從而帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。在全國(guó)銷(xiāo)售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國(guó)資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%;央國(guó)企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。

政策持續(xù)松動(dòng)

當(dāng)前多數(shù)城市限制性政策已取消，但專(zhuān)家認(rèn)為下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

與此同時(shí)，考慮到5月主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出，加之二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。具體來(lái)看，因城施策方面，核心一二線(xiàn)城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能;企業(yè)端有望繼續(xù)落實(shí)資金支持政策;“保交樓”資金和配套政策亦存在進(jìn)一步發(fā)力空間。

“下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)‘穩(wěn)定器，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?，核心一二線(xiàn)城市‘一區(qū)一策有空間。”中指院一位不具名分析師如是說(shuō)。

從短期來(lái)看，預(yù)計(jì)需求端政策仍將聚焦于降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，核心一二線(xiàn)城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對(duì)改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。

在企業(yè)端，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

成交小幅反彈？

當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

有機(jī)構(gòu)指出，中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購(gòu)房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)。在此情況下，中指院有關(guān)人士預(yù)測(cè)，中性預(yù)期下，下半年市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷(xiāo)售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售面積與2022年基本持平。

有專(zhuān)家認(rèn)為，下半年應(yīng)該進(jìn)一步釋放政策效應(yīng)，以促進(jìn)樓市加快復(fù)蘇。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就新房交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)既要在行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見(jiàn)效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。當(dāng)前樓市政策調(diào)控要朝著“盤(pán)活二手房、鼓勵(lì)置換新房”的方向進(jìn)行。他說(shuō)：“只有這樣，才能防止市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的通暢和健康發(fā)展?！?/p>