王玲

［摘 要］目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷適應(yīng)市場(chǎng)變化和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理工作中的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此必須完善財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立健全的內(nèi)部控制體系，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程，降低成本費(fèi)用，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)行機(jī)制

［中圖分類號(hào)］F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，也是企業(yè)理財(cái)?shù)闹匾獌?nèi)容。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理不僅包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和銷售活動(dòng)中資金的籌集、使用、分配等過程的財(cái)務(wù)管理，還包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、利息支出等與資金相關(guān)的內(nèi)容和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，其管理過程煩瑣、管理內(nèi)容復(fù)雜，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的優(yōu)化研究，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展意義重大［1］。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制建設(shè)目標(biāo)

1.1 權(quán)責(zé)明確是基礎(chǔ)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)是建立完善的財(cái)務(wù)管理組織體系，明確各部門的權(quán)責(zé)。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置缺乏獨(dú)立性和科學(xué)性。在實(shí)際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)只重視對(duì)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理，而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督、檢查和控制，從而使財(cái)務(wù)管理職能難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，就必須建立以公司財(cái)務(wù)總監(jiān)為中心、以各部門負(fù)責(zé)人為主體、各業(yè)務(wù)部門為依托的三級(jí)財(cái)務(wù)管理組織體系。各級(jí)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)要從自身實(shí)際出發(fā)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和內(nèi)部審計(jì)制度，明確各職能部門在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所扮演的角色和所起的作用。

1.2 決策合理是關(guān)鍵

財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵是決策，而決策的關(guān)鍵又在于投資項(xiàng)目的選擇。項(xiàng)目選擇直接關(guān)系到企業(yè)的命運(yùn)，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般投資規(guī)模較大、投資額較高、開發(fā)周期較長(zhǎng)，且投資回收速度較慢、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，這就需要財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。決策是否合理要經(jīng)過全面、系統(tǒng)、科學(xué)的評(píng)價(jià)，因此房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)不斷提高自身的素質(zhì)，掌握科學(xué)的方法和手段。

1.2 控制有力是保證

控制有力是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的保證，其含義是通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門和單位的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施加以解決。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理控制是在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過程中對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。事前控制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中，對(duì)影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有關(guān)因素進(jìn)行識(shí)別、分析并制定相應(yīng)的控制措施，以保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；事中控制是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控；事后控制是指對(duì)項(xiàng)目收付款、利潤(rùn)等進(jìn)行分析。

1.4 信息暢通是保障

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理為系統(tǒng)工程，涉及眾多的部門和人員，需要各部門的相互配合，信息暢通是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)和保障。信息的暢通程度直接影響著房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。而財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)又與房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著密切的聯(lián)系。因此，必須通過各種渠道，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中各部門提供的各種信息及時(shí)準(zhǔn)確地收集起來，并進(jìn)行處理、分析和傳遞，及時(shí)地反饋給企業(yè)各部門，才能使各部門了解財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題和偏差，從而采取有效措施，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題

2.1 融資管理問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理可以使用到的融資模式主要有兩類，分別是內(nèi)源性融資和外源性融資。內(nèi)源性融資總體來說相比外源性融資更為安全可靠，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但是其缺陷在于融資時(shí)間周期較長(zhǎng)、融資規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于大規(guī)模工程項(xiàng)目建設(shè)以及大中型建筑施工企業(yè)的項(xiàng)目投資來說，難以滿足其具體需求；而外源性融資可以在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)獲得更多的資金，滿足不同工程項(xiàng)目在投資建設(shè)上的具體需求，但是其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、成本投入較高，因此在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作上，多以外源性融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

對(duì)于直接融資來說，由于企業(yè)股票市場(chǎng)價(jià)值敏感度相對(duì)較強(qiáng)，價(jià)值的波動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作帶來不同程度的負(fù)面影響，使得企業(yè)的資金安排無法有序推進(jìn)。而對(duì)于企業(yè)的間接融資來說，由于現(xiàn)階段大量的宏觀調(diào)控政策相繼落實(shí)，金融領(lǐng)域也持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在金融工作上的監(jiān)管，致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻日益提升，融資難度不斷加大，融資成本也在全面提高，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的提升，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作難度也會(huì)越來越高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)有關(guān)監(jiān)管部門主要關(guān)注的調(diào)控行業(yè)之一，政策變化十分頻繁，這也是致使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生大量風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素的主要變量。

2.2 生產(chǎn)資金管理問題

近些年，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，不管是工程項(xiàng)目的大規(guī)模建設(shè)所需的材料支出，還是人工成本支出，都得到了進(jìn)一步的提升。因此，與過去相比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入不斷提高，面臨的費(fèi)用支出也不斷提升。企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的合理規(guī)劃，并不斷追加預(yù)計(jì)投資，這就時(shí)常導(dǎo)致企業(yè)的成本失控，財(cái)務(wù)管理工作無法發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值。

2.3 銷售資金管理問題

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，銷售是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，是助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的主要環(huán)節(jié)。除此之外，企業(yè)產(chǎn)品銷售是助力企業(yè)走向健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的資金保障。但是，在供應(yīng)量以及其他因素的影響下，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位仍以傳統(tǒng)的買方市場(chǎng)為核心，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)銷售問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)層面：一是企業(yè)資金在短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)快速回籠，對(duì)后續(xù)企業(yè)的產(chǎn)品投資和工程項(xiàng)目大規(guī)模建設(shè)將會(huì)帶來資金影響；二是多數(shù)的消費(fèi)者在進(jìn)行購房時(shí)，是以期房貸款購買為主，而在信貸政策的不斷變化的形勢(shì)下，公積金政策也在日益變化，由此也會(huì)對(duì)購房者的購房欲望以及銀行的放款速度帶來不確定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)日益提高企業(yè)價(jià)值時(shí)，需要從內(nèi)外環(huán)境分別著手，確定在財(cái)務(wù)管理工作上的具體需求。

3 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制與優(yōu)化策略

3.1 構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

一是房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)會(huì)計(jì)資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，以保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)可靠，做到賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完整的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，以確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法性和有效性［2］。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制體系構(gòu)建時(shí)，必須結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，構(gòu)建具有企業(yè)自身特色的內(nèi)部控制體系。首先，確保內(nèi)部控制體系的科學(xué)性和合理性，嚴(yán)格遵循國(guó)家頒布的相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況制定相關(guān)內(nèi)控制度。其次，要確保內(nèi)部控制制度的可操作性，根據(jù)內(nèi)控制度設(shè)計(jì)流程進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確保內(nèi)控制度能夠順利實(shí)施。除此之外，還要加強(qiáng)對(duì)資本結(jié)構(gòu)的管控，改善權(quán)益資本的比率，強(qiáng)化融資規(guī)劃，提升企業(yè)的信用管理水平，利用不同的方式來拓寬融資渠道，以多樣化的融資結(jié)構(gòu)提升企業(yè)在資金管理上的周轉(zhuǎn)水平。舉例來說，可以借助發(fā)展信用證或商業(yè)匯票，實(shí)現(xiàn)和其他企業(yè)的并購及重組，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)模，緩解企業(yè)發(fā)展過程中的資金緊張需求，從根源上降低融資成本投入。

3.2 建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系

一是建立健全預(yù)算管理制度，包括預(yù)算編制、預(yù)算審批、預(yù)算執(zhí)行和控制等制度，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作有章可循。

二是建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，使其制度化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。按照“目標(biāo)導(dǎo)向、過程控制、目標(biāo)考核”的原則，將預(yù)算管理納入企業(yè)整體的管理體系，并將預(yù)算管理與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算緊密結(jié)合，確保資金的合理調(diào)度和有效使用。

三是建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算編制體系，在充分調(diào)查分析、總結(jié)過去經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和安排。要按照全面預(yù)算管理的要求，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案或年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；以年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為基礎(chǔ)，明確生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用；建立內(nèi)部資金結(jié)算中心，定期對(duì)資金使用進(jìn)行分析評(píng)價(jià)；加強(qiáng)對(duì)外投資和籌資的管理，加強(qiáng)資金調(diào)度和使用監(jiān)督［3］。

3.3 加強(qiáng)成本費(fèi)用的全過程控制

一是在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮設(shè)計(jì)部門的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，盡量避免設(shè)計(jì)變更和設(shè)計(jì)索賠，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)文件符合合同要求。

二是在招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)投標(biāo)程序選擇施工單位，嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)、合同條款、施工方案和圖紙要求，嚴(yán)格控制材料供應(yīng)的價(jià)格和質(zhì)量。

三是在工程建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過項(xiàng)目招投標(biāo)程序選擇監(jiān)理單位。為了降低工程造價(jià)和保證工程質(zhì)量，施工單位應(yīng)在工程施工合同中明確規(guī)定承包的內(nèi)容、質(zhì)量要求、工期、安全責(zé)任及違約責(zé)任等。

四是在竣工驗(yàn)收階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮竣工驗(yàn)收的作用，嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)于未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，建設(shè)單位不得交付使用。

五是在財(cái)務(wù)結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)結(jié)算的作用，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度。對(duì)于重大成本費(fèi)用支出，應(yīng)建立成本費(fèi)用責(zé)任追溯制度。

3.4 加速業(yè)財(cái)融合信息化系統(tǒng)建設(shè)

在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，就必須加快實(shí)施業(yè)財(cái)融合戰(zhàn)略。只有在管理理念上實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)”和“業(yè)務(wù)”的融合，才能更好地實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理目標(biāo)；只有在業(yè)務(wù)流程上實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)”和“業(yè)務(wù)”融合，才能更好地實(shí)現(xiàn)“以錢為本”的管理目標(biāo)；只有在信息化系統(tǒng)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)”和“業(yè)務(wù)”融合，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行業(yè)財(cái)融合時(shí)，首先要在思想上樹立“業(yè)財(cái)一體”的理念，將財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門緊密地聯(lián)系在一起，將財(cái)務(wù)管理的理念滲入業(yè)務(wù)流程中，使業(yè)務(wù)流程和財(cái)務(wù)流程有機(jī)結(jié)合，提高財(cái)務(wù)工作的效率；其次要建立高效的業(yè)財(cái)融合機(jī)制，由財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)建立統(tǒng)一的業(yè)財(cái)融合機(jī)制，將各業(yè)務(wù)部門納入統(tǒng)一管理體系，通過信息化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合的高效運(yùn)作；第三要建立完善的業(yè)財(cái)融合制度，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況制定完善的業(yè)財(cái)融合制度和相關(guān)管理制度；最后要加強(qiáng)信息化系統(tǒng)的建設(shè)。

3.5 優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程

財(cái)務(wù)管理流程包括業(yè)務(wù)流程、資金管理流程和財(cái)務(wù)分析流程。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)中，要以項(xiàng)目的開發(fā)周期為依據(jù)，將整個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收及入住各環(huán)節(jié)納入一個(gè)有機(jī)的整體中，并在各環(huán)節(jié)明確相應(yīng)的責(zé)任人和職責(zé)，使之相互銜接、相互制約、相互促進(jìn)。同時(shí)要建立健全資金管理流程，做到“一個(gè)項(xiàng)目一套方案”，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況及時(shí)調(diào)整方案。在財(cái)務(wù)分析流程設(shè)計(jì)中，要以房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為依據(jù)，確定每一個(gè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)分析中所占的比重，并制定相應(yīng)的指標(biāo)體系和分析方法。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)分析過程中應(yīng)著重分析以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)資金流入與流出的情況；房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用支出與收入的比例情況；房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)保值增值情況；房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況；房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量情況；房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。

3.6 建立財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)機(jī)制和培訓(xùn)制度

財(cái)務(wù)管理作為專業(yè)性較強(qiáng)的工作，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，建立科學(xué)合理的財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)機(jī)制和培訓(xùn)制度。

一是定期組織財(cái)務(wù)人員參加國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和財(cái)經(jīng)政策的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的法律意識(shí)；二是組織財(cái)務(wù)人員定期參加財(cái)稅知識(shí)講座，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)稅知識(shí)的認(rèn)識(shí)和掌握水平；三是組織財(cái)務(wù)人員參加財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)知識(shí)技能培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量水平；四是建立內(nèi)部交流機(jī)制，通過互相交流經(jīng)驗(yàn)、互相探討問題、互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和降低企業(yè)的成本費(fèi)用。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值增值的關(guān)鍵。為了使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作流程、組織機(jī)構(gòu)、管理制度進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、完善和改進(jìn)。

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