蘇華 秦佳麗

在南京最近全面取消樓市限購政策后，濟(jì)南、青島等10核心二線城市也全面取消了限購政策，后續(xù)可能會有更多城市加入其中。事實(shí)上，作為樓市調(diào)控的四大核心工具，昔日的“限購、限貸、限售、限價”措施皆在各地迎來不同程度松動。

地產(chǎn)行業(yè)人士對此表示，短期內(nèi)二線城市有望全面取消各類限制性政策，一線城市未來也有望按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購。在二級市場，早已經(jīng)歷股價深度調(diào)整的房企，特別是核心城市土儲充裕、交付力強(qiáng)勁房企或率先受益。

繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地密集推進(jìn)后，樓市調(diào)控齒輪繼續(xù)轉(zhuǎn)動，嚴(yán)格限購措施正在核心二線城市迎來松綁潮。9月7日，南京發(fā)布樓市新政，提及“自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明”。疊加南京已于2022年取消江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合等非核心區(qū)域限購，房地產(chǎn)限購措施已在南京全面退出。自此，南京成為這輪樓市寬松調(diào)控序幕下首個全面放開限購的核心城市。

在南京全面放開限購，本刊了解到，截至9月14日，全國已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州至少10城全面取消限購政策，另有蘇州、天津、長沙、杭州等近20城針對局部區(qū)域、局部群體或房源類型進(jìn)行限購放松。

與南京類似，該輪全面解除限購的城市經(jīng)歷了分區(qū)逐漸解除限購的過程。其中，在9月11日同時對兩大核心城市松綁的山東，濟(jì)南取消了二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制；青島將市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購區(qū)域?；趦纱蟪鞘幸言?022年對外圍區(qū)域解除限購，目前濟(jì)南、青島完成了全域限購放松。

另外，部分一二線城市目前僅是對特定區(qū)域、特定群體和特定房源類型實(shí)施局部松綁。譬如天津近日將限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，另表示支持大學(xué)畢業(yè)生合理購房需求，非本市戶籍大學(xué)畢業(yè)生在本市住房限購區(qū)域無住房的，可憑勞動合同或企業(yè)注冊證明和畢業(yè)證購買一套住房。蘇州近日宣布對120平方米以上的住宅產(chǎn)品取消限購，寬松政策可作用于改善性購房需求與遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目去化。

在其他一線城市中，深圳近日確認(rèn)就非住宅類商辦物業(yè)向港澳居民放松限購；上海臨港新片區(qū)進(jìn)一步調(diào)低特殊人才限購門檻，針對重點(diǎn)支持單位工作的人才購房，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。

對多數(shù)限購松綁的核心城市而言，由于銷售去化壓力顯現(xiàn)，市場信心亟待提振。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1～8月濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，分別同比下降約2.2%、11.3%。打響本輪核心城市限購松綁“第一槍”的南京此前成交同樣探底，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，8月份南京住宅成交量為30.36萬平方米，同比下滑45%，環(huán)比下滑14%，系2020年2月以來的最低值。

部分城市在限購開閘后，樓市成交迅速升溫。南京棲霞區(qū)某置業(yè)顧問段華（化名）向本刊表示，限購松綁后首個周末，南京成交量爆發(fā)了一波，全市單日認(rèn)購量大概在600套左右，較平時翻倍?！安贿^，具體成交情況存在板塊分化，熱門板塊火爆，但有的剛需板塊其實(shí)還是需要一定的時間慢慢起來?！?/p>

“最近南京的主力客群大多是之前的觀望客，本身積攢了一波購房需求?！倍稳A表示，“因?yàn)闀簳r沒有時間來南京，現(xiàn)在外地客還沒有帶來特別多的成交量，但是線上咨詢的外地客戶確實(shí)變多了起來?！?/p>

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，據(jù)中指云數(shù)據(jù)，2023年第37周（9.04-9.10），南京新建商品住宅成交面積6.64萬平方米、成交金額22.14億元，環(huán)比增加15.14%、24.52%。而由于傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季疊加新政加持，南京部分房企已經(jīng)曬出成績單，解除限購首日（9月8日），位于南京南部新城的保利招商文璟和頌項(xiàng)目發(fā)布銷售海報：“一天完成一個小目標(biāo)、來訪超一百組、成交過億元”；江核的青奧越江時代也宣布新政后“當(dāng)日銷售破5000萬”。

不過，也有部分城市樓市成交不溫不火。本刊咨詢多位濟(jì)南區(qū)域置業(yè)顧問了解到，由于濟(jì)南多數(shù)區(qū)域已在去年經(jīng)歷限購松綁，該輪新政刺激下市場反彈空間不大。濟(jì)南歷城區(qū)某品牌房企置業(yè)顧問屠瑞（化名）向本刊表示：“濟(jì)南這次限購放開的是二環(huán)內(nèi)兩個最中心城區(qū)，而在去年9月份，包括我們樓盤在內(nèi)的二環(huán)外區(qū)域其實(shí)已經(jīng)放開限購，所以不存在觸達(dá)更多外地客戶、短期內(nèi)大幅反彈的情形。”

實(shí)際上，對于多數(shù)核心城市而言，信心比數(shù)據(jù)更重要。上述人士表示，二三線及以下城市是否有望迎來“零調(diào)控”時代；一線城市則在因區(qū)施策等方面還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊表示，近期多個二線城市全面取消限購政策，各地加大因城施策力度，進(jìn)一步釋放了政策寬松信號。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對此表示：“由于資本的避險邏輯，過去幾輪房地產(chǎn)周期的規(guī)律特征是：一線城市最先引爆，后續(xù)一線帶動二線，二線帶動廣大的三四線城市。在放松政策的引爆下，資本往往在一線城市最先入市，表現(xiàn)為樓市量價齊升。預(yù)計后續(xù)一線城市最先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動核心二線城市樓市熱度。”

除了取消限購，作為樓市調(diào)控的核心工具，昔日調(diào)控樓市的四限（“限購、限貸、限售、限價”）正迎來不同程度松綁。

其中，作為“限貸”松綁的標(biāo)志，截至9月14日，涵蓋北上廣深等20個城市明確執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；限售方面，該輪松綁城市普遍就限購、限售進(jìn)行“雙限”同步放松，比如，濟(jì)南、青島近日出爐相關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)整措施中均表示，將優(yōu)化住房上市交易年限，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。這意味著，此前當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩宽毦W(wǎng)簽滿3年、取證滿2年的出售條件限制被取消。

在段華看來，除了限貸、限購等重磅政策松綁，其所在的南京市場有所升溫是“一攬子”政策組合發(fā)力的結(jié)果?！艾F(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畷o購房人提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例大概在合同總房款的1%～2%；另外三成首付降成兩成首付。”她補(bǔ)充道，目前南京市場推出“賣舊買新”相關(guān)服務(wù)政策，很大程度上釋放了一批需求，“現(xiàn)在南京對于‘賣一買一’的客戶，可以先簽約購買新房，如果三個月后原有的二手房沒有賣出，開發(fā)商可以退（新房認(rèn)購金），這個可以很好地帶動改善性住房需求?！?/p>

據(jù)了解，近日南京市發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展南京最新舉措》中提及就“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求，推出“換新購”服務(wù)。按照政策，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議，同時與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在約定的30-90天時間周期內(nèi)，通過經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式縮短二手房售出周期；若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險。而類似鼓勵“賣舊買新”等政策來激活樓市交易的措施，近期已在南京、濟(jì)南、淄博等多地推行。

“之前南京是針對房貸利率之類的政策一點(diǎn)一點(diǎn)釋放，這對市場其實(shí)沒有帶來太大波動；現(xiàn)在幾乎一瞬間所有政策一起出臺，所以短期內(nèi)容易帶來改善?！倍稳A談道：“南京市場應(yīng)該會有一個階段性的爆發(fā)，疊加年底前開發(fā)商習(xí)慣開展促銷活動，因此年底前整個市場應(yīng)該都會有所緩和。不過，長期市場行情還等待市場驗(yàn)證。”

事實(shí)上，目前“四限”政策在各地幾乎都已出現(xiàn)不同程度松動，而關(guān)于后續(xù)市場能否有望迎來“四限”全面突破，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向本刊表示：“后續(xù)相關(guān)限制性措施松綁或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步輪動，不過，對于‘四限’的全面突破，尤其是核心一二線城市，目前主要還是持謹(jǐn)慎理性觀點(diǎn)。”

對于目前市場爭議頗多的“限價”調(diào)控，陳文靜表示，限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，但隨著市場環(huán)境的變化，限價政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出，價格倒掛增加了真實(shí)住房需求的購房難度，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢。

陳文靜談道，短期來看，“四限”政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，松綁限價也是調(diào)整方向：“對限價政策進(jìn)行放松，一方面將更直觀地反映市場實(shí)際供需變化情況，利于市場長效機(jī)制的建立；另一方面，取消限跌令，讓價格回歸市場，也有利于房企回籠資金。”

不過，在宋紅衛(wèi)看來，目前“限價”松動難以普遍操作。據(jù)介紹，盡管主流市場觀點(diǎn)認(rèn)為這輪救市需要保量、允許打折促銷，部分城市也已經(jīng)逐漸放松了對于降價折扣的限制，然而，一方面，如果房企展開降價競爭，會導(dǎo)致大面積房價的踩踏以及全國土地價格下降，對防范金融系統(tǒng)風(fēng)險不利；另一方面，消費(fèi)者存在“買漲不買跌”心理，這種調(diào)控模式實(shí)際操作難以達(dá)成效果。

“打蛇要打七寸，本輪房地產(chǎn)調(diào)控成敗的關(guān)鍵點(diǎn)在于要突破‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’的三穩(wěn)導(dǎo)向。同時，應(yīng)該把取消限購納入儲備政策，以備未來之需?！彼渭t衛(wèi)如此表示。

由于今年以來房地產(chǎn)市場利好政策頻出，不少業(yè)內(nèi)人士對年內(nèi)市場筑底企穩(wěn)持樂觀態(tài)度。關(guān)榮雪預(yù)計：“下半年以來，中央及各部委表態(tài)、各地方政策松綁頻次及力度均有了明顯突破，加之短期內(nèi)政策持續(xù)放松的信號仍較明顯，今年全國商品房銷售情況有望好轉(zhuǎn)?！?/p>

而在陳文靜看來，后續(xù)市場仍將延續(xù)分化形勢。據(jù)介紹，隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，核心城市有望逐漸恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)；三四線城市或以價換量帶動需求釋放，短期內(nèi)可能延續(xù)價格下行態(tài)勢。

“在市場深度調(diào)整預(yù)期下，不同房企類型銷售都有不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇?！标愇撵o談道：“在核心城市市場活躍度逐漸提升的情況下，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐湓Ｍ恋鼗蝽?xiàng)目資源的企業(yè)或?qū)⒙氏仁芤?。另外，品牌?yōu)勢明顯、項(xiàng)目交付力強(qiáng)的企業(yè)更容易獲得市場信任。”

本刊了解到，作為奠定企業(yè)未來銷售格局的基礎(chǔ)，2023年以來房企土地投資規(guī)模整體下降，但從結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)質(zhì)房企拿地份額保持高位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國位居今年1-8月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值均超過千億元。

值得一提的是，部分穩(wěn)健型房企拓儲規(guī)模仍在逆勢增加，其間綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、萬科A分別以1007億元、928億元、874億元的全口徑新增貨值規(guī)模入圍榜單TOP5，且同比增長65.63%、26.95%、97.74%。

從核心城市最新土儲資源布局來看，今年頭部企業(yè)普遍調(diào)倉加碼一二線城市。以“保萬中華招”銷售規(guī)模TOP5陣營為例，據(jù)企業(yè)管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上披露信息，萬科A今年1-8月累計獲取新項(xiàng)目總地價718.6億元，投資金額中一二線城市占比達(dá)100%；華潤置地上半年權(quán)益地價投資金額為705億元，一二線城市投資占比達(dá)93%；招商蛇口上半年斥資權(quán)益拿地總額345億元，斬獲25宗地塊，其中（新）一線城市項(xiàng)目數(shù)量占比82%；中海地產(chǎn)表示集團(tuán)持有6100億元總可售貨量，其中80%分布在一線及強(qiáng)二線城市；保利發(fā)展上半年新增計容建筑面積385萬平方米，其中一二線城市占比達(dá)到65.3%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，全國房屋竣工表現(xiàn)改善。今年上半年，碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、綠地控股4家企業(yè)交付套數(shù)超10萬套，另有萬科A、綠城中國、金科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、旭輝集團(tuán)、中梁控股、新城控股等12家企業(yè)交付套數(shù)超5萬套。其中，除了部分出險房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場交付主力。

“目前市場情緒雖然局部出現(xiàn)一定改善跡象，但是整體市場的供應(yīng)量處于歷史高位，仍然依賴政策端的持續(xù)支持，尤其是需要代表性城市發(fā)揮帶頭提振作用，因此不排除一線城市后續(xù)可能會對限制性政策進(jìn)行松綁?！标P(guān)榮雪如此表示。

陳文靜對此表示，當(dāng)前尚未全面取消限購的城市多為核心一二線城市，部分城市政府部門仍在研究如何優(yōu)化調(diào)整相關(guān)舉措。這類城市基本面較強(qiáng)，特別是一線城市，核心區(qū)限購仍有必要保持一定力度。

“從政策方向上來看，短期二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購政策。”陳文靜補(bǔ)充道，“另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)也是一線城市政策優(yōu)化方向，比如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%；同時北上普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已10年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間?！?/p>

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）