蘇華 秦佳麗

樓市的“金九銀十”一直備受房企重視，在今年的十一假期即“銀十”期間，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海、廣州、武漢等一線城市及強(qiáng)二線城市樓市新建商品住宅日均成交面積較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)一倍。不過(guò)，城市分化仍是今年樓市主要特征，假期出游疊加客戶(hù)需求釋放動(dòng)能逐步減弱，國(guó)慶假期35個(gè)代表城市平均日均成交面積較去年下跌兩成。

在上海、北京等城市成交數(shù)據(jù)亮眼背后，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市、政策提振等加快了交易節(jié)奏。而對(duì)比其他城市所顯現(xiàn)出的“銀十”開(kāi)局整體冷熱不均、跌多漲少表明，全國(guó)樓市正處于探底調(diào)整階段，政策的傳導(dǎo)還需要時(shí)間，后續(xù)市場(chǎng)還需要進(jìn)一步的政策出臺(tái)。而在房地產(chǎn)行業(yè)出清下，實(shí)力雄厚的央國(guó)企、具備資源優(yōu)勢(shì)的城投企業(yè)與地方龍頭房企、具有資金實(shí)力的多元化民企更易“活下去”。

“銀十”開(kāi)局，新盤(pán)扎堆入市的上海樓市延續(xù)升溫跡象。上海嘉定新城板塊某知名房企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)王堯（化名）向本刊表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等樓市新政出臺(tái)以來(lái)，整個(gè)上海市場(chǎng)比較活躍，尤其是此前沉積已久的、卡在七成首付的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力釋放了出來(lái)；而在“賣(mài)舊買(mǎi)新”背景下，市面不乏剛剛處置完舊房的客群，趁機(jī)進(jìn)入新房市場(chǎng)。

盡管尚未開(kāi)盤(pán)，王堯所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目已被“超額”認(rèn)籌。據(jù)介紹，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間擬定為10月18日，首開(kāi)301套，不過(guò)目前項(xiàng)目認(rèn)籌已經(jīng)結(jié)束，“大籌加小籌”客戶(hù)共計(jì)350組左右。

9月下旬對(duì)番禺、黃埔及花都3大區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)的廣州也初步顯現(xiàn)了新政效力。廣州黃埔新城某知名房企置業(yè)顧問(wèn)向本刊表示，限購(gòu)放開(kāi)后廣州樓市成交量已有起色：“‘十一’期間，我們項(xiàng)目成交30多套，日均成交量相當(dāng)于此前周末水平。限購(gòu)松綁以后，大概平均每天會(huì)有一組外地客戶(hù)買(mǎi)房或者到訪?！?/p>

實(shí)際上，近期新房項(xiàng)目熱銷(xiāo)的上海、廣州，是今年“金九銀十”成色相對(duì)凸顯的代表城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)慶假期（9.29-10.6），上海、廣州新建商品住宅成交面積分別為12.3萬(wàn)平方米、15.7萬(wàn)平方米，日均成交面積較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)159%、129%；二線城市則由武漢領(lǐng)銜，今年國(guó)慶假期成交面積達(dá)21.1萬(wàn)平方米，日均成交面積較去年激增225%。

本刊了解到，作為強(qiáng)二線城市，武漢近期成交量翻倍基于“漢十條”出臺(tái)及第41屆房交會(huì)等多重利好加持。武漢江岸區(qū)某頭部房企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向本刊表示，武漢此次房交會(huì)貫穿10月份，期間購(gòu)買(mǎi)首套住房的契稅全免，一套總價(jià)百萬(wàn)元的住宅契稅最高可省2萬(wàn)元；此外“漢十條”新政下武漢全域放開(kāi)限購(gòu)，目前外地購(gòu)房者涌現(xiàn)，其中不乏來(lái)自北京、上海等一線城市的客群?！拔覀冺?xiàng)目10月6日才開(kāi)盤(pán)，一周內(nèi)已經(jīng)售出300多套，去化比例超過(guò)八成?！彼a(bǔ)充道，“目前投資類(lèi)客戶(hù)相對(duì)少見(jiàn)，改善型客戶(hù)以及剛需客戶(hù)較多?！?/p>

不過(guò)，除了滬廣及部分強(qiáng)二線城市景氣度較高，10月份以來(lái)城市分化仍然顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)慶假期期間，35個(gè)代表城市的日均成交面積較2022年及2019年國(guó)慶假期下降兩成左右。囿于假期出游及客戶(hù)需求動(dòng)能減弱，一線城市中北京、深圳國(guó)慶假期新房日均成交面積較去年下跌超過(guò)三成。

在熱門(mén)城市中，不同區(qū)域樓市板塊同樣存在分化。以今年“十一”成交量增長(zhǎng)一倍的上海為例，寶山區(qū)某知名房企項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)徐可（化名）向本刊表示，由于自來(lái)客變得稀少，上海外環(huán)區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)始依賴(lài)中介渠道?！吧虾７呛诵膮^(qū)域很多樓盤(pán)已經(jīng)不再觸發(fā)積分搖號(hào)，而且?guī)缀鯖](méi)有項(xiàng)目不依靠中介帶看。我們樓盤(pán)今年3月份、6月份幾次開(kāi)盤(pán)還可以自己實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，現(xiàn)在不跟中介合作的話清不了?！?/p>

與此同時(shí)，部分城郊別墅項(xiàng)目去化節(jié)奏仍然區(qū)別于主流市場(chǎng)。廣州黃埔某別墅項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向本刊表示：“豪宅客群比例有限，即便政策放得再開(kāi)，仍屬于窄眾市場(chǎng)。我們別墅的去化節(jié)奏是慢慢賣(mài)，周期可能拉長(zhǎng)至五六年甚至七八年?！?/p>

從價(jià)格走勢(shì)看，面對(duì)今年“金九銀十”銷(xiāo)售窗口，盡管品牌房企普遍營(yíng)銷(xiāo)鋪排，釋放“特惠房源”“限時(shí)送10年物業(yè)管理費(fèi)”“附贈(zèng)全屋空調(diào)”等讓利措施，但據(jù)多位銷(xiāo)售人員反饋，基于新房?jī)r(jià)格備案制度，平價(jià)銷(xiāo)售仍是核心城市主流?！拔覀冺?xiàng)目沒(méi)有折扣，樓盤(pán)價(jià)格不是由市場(chǎng)好不好而決定，房地價(jià)聯(lián)動(dòng)背景下，拿地階段基本已經(jīng)確定了銷(xiāo)售價(jià)格?！毙炜蓪?duì)此談道。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，“分化”仍是今年樓市最大特征，這一特征在“十一”期間表現(xiàn)得尤為明顯，分化不僅表現(xiàn)在不同城市之間，也體現(xiàn)在同一城市內(nèi)部不同板塊間。

“上海、廣州等部分城市成交量較好主要基于兩大因素，一是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)；二是‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等新政對(duì)于剛需及改善群體影響明顯?！彼渭t衛(wèi)談道，“但是從全國(guó)層面講，目前回暖城市占比不及十分之一，且回暖不具備持續(xù)性。從我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，七成以上客戶(hù)都是原本就在看房的老顧客，新政加快了他們的購(gòu)房節(jié)奏；部分客戶(hù)置換房源具備首套資格后需求升級(jí)，拉長(zhǎng)了購(gòu)房的周期。核心城市回暖在預(yù)期之內(nèi)，但是回暖城市數(shù)量少，政策的時(shí)效性短?！?/p>

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦就此向本刊表示，判斷樓市“金九銀十”成色需要階段性對(duì)比：“今年樓市‘金九銀十’整體效果跟去年沒(méi)得比，但是相較于這輪政策出臺(tái)前的確有所升溫?！?/p>

本刊了解到，伴隨“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地，核心城市“金九”如期而至，四大一線城市普遍量?jī)r(jià)齊升。本刊查詢(xún)中指云數(shù)據(jù)了解到，今年9月份，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅成交面積依次為54.03萬(wàn)平方米、76.93萬(wàn)平方米、69.77萬(wàn)平方米、25.52萬(wàn)平方米，環(huán)比8月分別增長(zhǎng)23.92%、21.66%、38.38%、-3.05%；成交價(jià)格依次為65020元/平方米、73883元/平方米、40496元/平方米、68222元/平方米；環(huán)比上升4.53%、4.6%、1.64%、3.73%。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于探底調(diào)整階段，市場(chǎng)成交整體呈弱復(fù)蘇跡象，但整體回溫趨勢(shì)不變?！啊y十’開(kāi)局最大的特點(diǎn)是城市分化、冷熱不均、跌多漲少。目前已經(jīng)有了觸底反彈的跡象，不過(guò)政策的傳導(dǎo)還需要時(shí)間?！?/p>

核心城市新房成交量抬頭背后，供給端和需求端均迎來(lái)增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目密集入市助推成交。盧文曦向本刊表示，今年“十一”假期上海等城市的交易量上升主要源于網(wǎng)紅盤(pán)托市：“最近上海趕巧出現(xiàn)了爆款樓盤(pán)，單個(gè)樓盤(pán)即簽出了4萬(wàn)多平方米，對(duì)市場(chǎng)的銷(xiāo)量貢獻(xiàn)很大?！?/p>

據(jù)了解，黃金周期間，上海共計(jì)12盤(pán)取證認(rèn)購(gòu)，其中5盤(pán)觸發(fā)積分搖號(hào)，且認(rèn)購(gòu)比例均在200%以上，多位居熱門(mén)板塊。回溯9月份，上海已誕生理想之地、華發(fā)·蟠龍四季2個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，其中由萬(wàn)科、中建二局聯(lián)合開(kāi)發(fā)的理想之地項(xiàng)目總認(rèn)購(gòu)1480組，認(rèn)購(gòu)率241%，并于9月中旬開(kāi)盤(pán)“日光”。

一線城市的重點(diǎn)項(xiàng)目也在直接支撐房企業(yè)績(jī)，核心區(qū)域的中高端改善型樓盤(pán)助推房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。以廣州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年第三季度，越秀和樾府、保利天瑞分別以71.74億元、50.09億元的成交金額居于廣州商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售金額榜單TOP3。據(jù)越秀地產(chǎn)第三季度292億元的銷(xiāo)售額測(cè)算，其間僅越秀和樾府項(xiàng)目便為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)約25%的銷(xiāo)售額；另?yè)?jù)保利發(fā)展第三季度955.3億元的銷(xiāo)售額測(cè)算，其間保利天瑞項(xiàng)目為其貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額約5%。

今年百?gòu)?qiáng)房企格局亦持續(xù)分化。據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單，其間百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為48501.0億元，同比下降10.3%；不過(guò)，百?gòu)?qiáng)房企9月單月環(huán)比增長(zhǎng)24.8%。其間央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

本刊梳理中指院榜單了解到，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)下，今年市場(chǎng)頭部效益凸顯，前9月達(dá)成千億級(jí)銷(xiāo)售額的房企包括保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、碧桂園、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華發(fā)股份共計(jì)14家。

歷經(jīng)行業(yè)洗牌，當(dāng)前TOP10陣營(yíng)座次開(kāi)始趨于穩(wěn)定。截至9月，“保萬(wàn)中”分別以3321.3億元、2806億元、2389.6億元銷(xiāo)售額占據(jù)TOP3。央國(guó)企及區(qū)域龍頭房企也逆勢(shì)增長(zhǎng)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和濱江集團(tuán)銷(xiāo)售額較去年同比增長(zhǎng)3.72%、18%、17.68%、12.5%、32.46%和15.93%（見(jiàn)附表）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院、本刊整理

在核心城市市場(chǎng)活躍度逐漸提升的情況下，在當(dāng)?shù)負(fù)碛谐湓Ｍ恋鼗蝽?xiàng)目資源的企業(yè)或?qū)⒙氏仁芤?，目前核心城市樓市回升正帶熱土拍。在廣州地區(qū)，10月11日天河區(qū)的牛利崗北街地塊拍賣(mài)搖號(hào)結(jié)果出爐，中國(guó)鐵建以近60億元總價(jià)摘得廣州“銀十”的第一宗封頂搖號(hào)地塊；而在“金九”期間，中海地產(chǎn)也曾斥資128億元摘得今年以來(lái)廣州第二宗百億級(jí)地塊。

不過(guò)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市土儲(chǔ)市場(chǎng)中，由于高門(mén)檻及利潤(rùn)空間壓縮，頭部央國(guó)企與民營(yíng)房企的投拓差距越發(fā)明顯。以上海為例，10月12日，上海第三批次首輪供地落幕，該輪“競(jìng)地價(jià)”和搖號(hào)環(huán)節(jié)之間新增加了“競(jìng)品質(zhì)”環(huán)節(jié)，即達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)報(bào)綠色建筑及超低能耗建筑和公租房比例。全新土拍要求下，參與對(duì)象多為具備資金優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企，民營(yíng)房企則缺席該輪競(jìng)拍。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上海頭部房企拓儲(chǔ)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)集中度較高。前三季度上海權(quán)益拿地金額TOP30陣營(yíng)中，國(guó)央企、民企分別占比73%、17%。與此同時(shí)，盡管今年土地成交規(guī)模收縮，頭部企業(yè)仍然持續(xù)發(fā)力，其間綠城中國(guó)、中國(guó)鐵建、華發(fā)股份分別以139.18億元、121.94億元、85.99億元的權(quán)益拿地金額位居上海地區(qū)TOP3，占據(jù)當(dāng)?shù)亟墒袌?chǎng)份額。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，當(dāng)前房企面臨的市場(chǎng)格局將進(jìn)一步調(diào)整。“從土地市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)央企已經(jīng)成為絕對(duì)主力，但也存在投資規(guī)模下降的壓力；民營(yíng)房企集體缺席土拍市場(chǎng)令行業(yè)整體投資下行，也削弱了企業(yè)自救能力，更多民企在融資斷裂情況下還面臨債務(wù)違約問(wèn)題，推高了金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)?！彼a(bǔ)充道，“政策層面可以出臺(tái)更大力度的‘保交樓’支持舉措，給予民企實(shí)際的支撐，避免其消極躺平。”

事實(shí)上，自2022年“保交樓”被首次納入國(guó)家高層會(huì)議、監(jiān)管部門(mén)通過(guò)政策性銀行設(shè)立保交樓2000億專(zhuān)項(xiàng)借款以來(lái)，各地將保交樓作為工作重點(diǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，全國(guó)房屋竣工表現(xiàn)改善。今年上半年，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、綠地控股4家企業(yè)交付套數(shù)超10萬(wàn)套，此外，萬(wàn)科、綠城中國(guó)、金科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、旭輝集團(tuán)、中梁控股、新城控股等12家企業(yè)交付套數(shù)超5萬(wàn)套。其中，除了部分出險(xiǎn)房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場(chǎng)交付主力。

與此同時(shí)，今年“金九銀十”房企普遍聚焦推廣產(chǎn)品力與保交付，以提振市場(chǎng)信心。目前部分房企正定期更新交付成績(jī)單，本刊了解到，截至三季度末，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中南建設(shè)、建業(yè)集團(tuán)分別披露其今年已實(shí)現(xiàn)保交付42萬(wàn)套、18.5萬(wàn)套、7萬(wàn)套、6.5萬(wàn)套。

在盧文曦看來(lái)，后續(xù)樓市能否持續(xù)改善有賴(lài)于政策工具進(jìn)一步釋放?！皹鞘性?月份是有改善的，如果10月份沒(méi)有政策加持，持續(xù)性可能較弱。如果后續(xù)政策利好效應(yīng)殆盡，交易量容易回到原點(diǎn)，不溫不火?！彼a(bǔ)充道，“對(duì)標(biāo)2015年至2016年那輪市場(chǎng)回溫，是在系列金融政策反復(fù)寬松下才出現(xiàn)的。目前北上廣深普遍出臺(tái)的僅‘認(rèn)房不認(rèn)貸’一個(gè)重量級(jí)政策，想要依靠單一政策令市場(chǎng)翻盤(pán)有難度，還需要給予市場(chǎng)耐心，需要持續(xù)的組合式政策才能令市場(chǎng)有所回暖?！?/p>

謝逸楓談道，目前樓市政策工具箱仍有較大的后備空間，譬如，在率先對(duì)部分區(qū)域松綁限購(gòu)的廣州，非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，二套房貸首付比例下調(diào)、限購(gòu)范圍再度縮小、相關(guān)稅費(fèi)減免、二手房指導(dǎo)價(jià)限價(jià)措施取消等，都是未來(lái)政策的可調(diào)整范圍。而在該輪行業(yè)出清下，實(shí)力雄厚的央國(guó)企、具備資源優(yōu)勢(shì)的城投企業(yè)與地方龍頭房企、具有資金實(shí)力的多元化民企更易“活下去”。（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）