冉博文

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響。2023年《政府工作報(bào)告》，立足在國家推動(dòng)房地產(chǎn)市場早日回歸正常軌道的宏觀導(dǎo)向和政策背景，繼續(xù)鮮明提出“堅(jiān)持‘房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓工作”，釋放出了今年省內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體基調(diào)和政策導(dǎo)向。結(jié)合近兩年全省房地產(chǎn)市場和行業(yè)運(yùn)行情況，推動(dòng)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需要以產(chǎn)業(yè)升級、模式升級、融資升級為牽引，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動(dòng)全省房地產(chǎn)市場早日回歸正常發(fā)展軌道。

一、當(dāng)前全省房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢

自2020年以來，全省房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)“供需低迷、量價(jià)齊跌、預(yù)期不振、支撐偏弱”的整體特征，房地產(chǎn)市場萎縮低迷的態(tài)勢目前尚未得到整體性扭轉(zhuǎn)。從供給指標(biāo)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營困難，有效施工相對不足。去年在全省固定資產(chǎn)投資持續(xù)兩位數(shù)增長的情況下，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長，全年同比下降2.9%，增速比上年同期下降15.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)施工面積連續(xù)7個(gè)月負(fù)增長、全年同比下降7%，房地產(chǎn)新開工施工面積連續(xù)14個(gè)月負(fù)增長、全年同比下降37.5%。從需求指標(biāo)來看，購買群體持幣觀望情緒較為普遍，導(dǎo)致市場信心嚴(yán)重不足。全省商品房銷售面積、銷售額連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長，商品房銷售面積同比下降33.9%，增速下降46.9個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額同比下降37.9%。從先行指標(biāo)來看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性嚴(yán)重受挫，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的后續(xù)支撐明顯不足。全年土地供應(yīng)量、本年土地購置面積、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金等先行指標(biāo)分別同比下降42%、37.1%和12.4%，土地出讓成交面積4811.33萬m2、同比下降18.43%，成交價(jià)款181.67億元，較上年減少276億元，同比下降60.4%。從重點(diǎn)城市情況來看，蘭州、白銀、天水等省內(nèi)重點(diǎn)房地產(chǎn)市場交易活動(dòng)持續(xù)降溫，銷售行情疲軟，交易信心明顯不足，新建、二手商品住宅銷售價(jià)格持續(xù)下滑，“量價(jià)齊跌”的態(tài)勢較為明顯，樓市庫存化解壓力進(jìn)一步增大，供大于求的態(tài)勢有所加重，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿。（如圖一所示）

總的來看，雖然近期國家及省市各級多項(xiàng)政策利好努力提振市場信心，短期省內(nèi)房地產(chǎn)市場活躍度回升，但過去一段時(shí)期供需規(guī)模同步下滑導(dǎo)致省內(nèi)重點(diǎn)城市庫存維持高位，去化壓力依然較大，交易量價(jià)大概率將繼續(xù)下行，購房者普遍持觀望情緒。多因素影響下，新開工難有明顯改善，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢短期內(nèi)料難緩解，且土地市場情緒整體延續(xù)低迷狀態(tài)，企業(yè)重新拿地大概率將滯后于商品住宅銷售恢復(fù)，甘肅省房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍需一定時(shí)間。

二、甘肅省房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)實(shí)制約

一是行業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)。甘肅省房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小特質(zhì)突出，產(chǎn)業(yè)集中度明顯不足。截至2021年底，省內(nèi)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1765家，資產(chǎn)總計(jì)8695.3億元，平均資產(chǎn)僅有5.32億元，實(shí)收資本金僅0.37億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)87.3%，平均每個(gè)企業(yè)開發(fā)面積為7.48萬平方米。其中，內(nèi)資企業(yè)占比達(dá)99.7%，國有和集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比僅有2.5%。龍頭企業(yè)引領(lǐng)性和資源整合能力不強(qiáng)，省內(nèi)地產(chǎn)龍頭天慶集團(tuán)排名中國房企榜200位開外，缺乏能在業(yè)內(nèi)競得一席之地、引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)，低水平、小規(guī)模、低檔次建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。省內(nèi)房企專業(yè)化程度不高，在資金實(shí)力、開發(fā)能力、技術(shù)水平以及思維觀念上都與國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)頭部房企存在較大差距，行業(yè)整體的資金聚集度、技術(shù)聚集度不高，這也導(dǎo)致近年來省內(nèi)大型的城市更新、片區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目多由碧桂園、萬科、恒大、華潤等國內(nèi)頭部房企主導(dǎo)，也在一定程度上制約了省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

二是開發(fā)模式單一。過去20多年的房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)?；?、高周轉(zhuǎn)為主要特征，以大拆大建的增量開發(fā)為主，我省同樣如此。但隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模見頂和商品房供需形勢逆轉(zhuǎn)，正在倒逼房地產(chǎn)行業(yè)加快模式升級、觀念升級、融資升級。就我省而言，一方面，經(jīng)營模式單一的問題持續(xù)暴露。長期以來，省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)上偏重商品住宅銷售，自持物業(yè)、商業(yè)開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營等領(lǐng)域處于粗放起步階段，導(dǎo)致整體經(jīng)營多元化程度不高。2021年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營收入中，商品房銷售收入占比高達(dá)96.6%。另一方面，融資渠道單一導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。受近年來信貸政策收緊和抵押不足等因素影響，2021年省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資中，銀行貸款占比已經(jīng)降至7%，自籌資金占比達(dá)44.2%。目前省內(nèi)企業(yè)融資主要以信托、證券、基金公司等為通道間接從銀行獲得融資，而且自籌資金中以民間融資的方式從其他企業(yè)借款及內(nèi)部職工借款占比相對較高，整體風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。

三是人口逐步外流。自2003年起，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力不足等因素影響，省內(nèi)就業(yè)崗位供給規(guī)模相對不足、新增就業(yè)崗位質(zhì)量不高，從而引發(fā)了勞動(dòng)力乃至人口的持續(xù)外流。加之周邊關(guān)中平原城市群、成渝都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)持續(xù)加力、要素吸附能力快速提升，省內(nèi)人口特別是中青年高素質(zhì)勞動(dòng)力外流現(xiàn)象較為明顯，隨之帶來了社會(huì)消費(fèi)、住房剛需等大量外流。近20年來，在全省人口自然增長率保持在全國中上游水平的情況下，省內(nèi)常住人口不增反降。第七次全國人口普查我省人口較“六普”減少了55萬人，成為西北地區(qū)唯一人口減少的省份，人口外流提速，總?cè)丝谙陆邓俣纫灿兴嵘?。而長時(shí)期、大范圍的人口外流，對于省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期、房地產(chǎn)市場信心的沖擊影響，是比較致命的。（如圖二、圖三所示）

四是居民增收較慢。近年來雖然甘肅省居民收入保持了快于經(jīng)濟(jì)的增長速度，但收入水平依然較低，而部分區(qū)域房價(jià)相對較高，對居民購房置業(yè)意愿造成一定影響。去年以來，全省居民人均可支配收入前三個(gè)季度超過新疆、西藏，階段性擺脫全國末位，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增速排名全國第10位，高于全國平均0.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在全國中游水平，位次比上年有所前移，差距進(jìn)一步縮小。城鄉(xiāng)居民人均收入比值為3.09，比上年縮小0.08。但就全年來看，全省居民人均可支配收入仍居全國末位，較上一位的貴州相差2235元，較經(jīng)濟(jì)體量前一位的吉林相差4702元。城鄉(xiāng)居民整體收入水平依然較低，城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資增速持續(xù)放緩，城鄉(xiāng)居民收入來源相對單一，收入結(jié)構(gòu)不盡合理。特別是在農(nóng)村居民增收方面，農(nóng)村居民人均可支配收入長期位居全國末位，省內(nèi)縣域特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，就業(yè)吸納能力有限，農(nóng)村勞動(dòng)力素質(zhì)不高又造成了務(wù)工渠道偏窄，農(nóng)村居民增收的渠道依然不多。（如圖四所示）

三、穩(wěn)定甘肅省房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)抓手

促進(jìn)省內(nèi)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖，關(guān)鍵是要尊重市場規(guī)律、尊重省情實(shí)際，按照省政府工作報(bào)告安排部署，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的科學(xué)性、精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性，以更大力度穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，不斷提升市場信心和各方預(yù)期。

一是兜牢市場底盤。住房剛性需求，始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的硬性支撐。《政府工作報(bào)告》鮮明提出，“支持剛性和改善性住房需求，加快發(fā)展保障性租賃住房，探索長租房市場建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題?！备飨嚓P(guān)部門也將積極探索建立多元化的保障性租賃住房資金籌措機(jī)制，有效推進(jìn)各項(xiàng)財(cái)政稅收政策落地，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，多元并進(jìn)助力提升保障性租賃住房資金支持，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，以實(shí)際行動(dòng)盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。同時(shí)，蘇州、鄭州等地已經(jīng)開展大規(guī)模政府回購，配套民企與地方國資聯(lián)合拿地的模式，加大樓市去庫存力度，房地產(chǎn)市場信心明顯恢復(fù)。有條件的市州政府也可以抓住當(dāng)前房企資金較為困難、價(jià)格協(xié)商區(qū)間較大的窗口期，通過政府回購來滿足安置房、保障房、租賃房等保障性房源需求，進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場注入流動(dòng)性。

二是挖掘增量需求。房地產(chǎn)市場的長期需求由人口水平和城鎮(zhèn)化率決定，換言之，房地產(chǎn)行業(yè)增量需求由新增人口、城鎮(zhèn)化率提升和舊房置換決定。根據(jù)第七次人口普查，當(dāng)前我國住房結(jié)構(gòu)中有31%的房屋建于2000年之前，蘭州、白銀、天水、金昌、嘉峪關(guān)等地作為老工業(yè)基地，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量大、置換需求較為充足，這部分房屋的置換將釋放新的房屋需求。對于甘肅省而言，通過實(shí)施組合型調(diào)控政策，持續(xù)挖掘城鎮(zhèn)化率結(jié)構(gòu)性平衡、家庭規(guī)?？s小化、舊房置換等帶來的規(guī)模性住房需求，仍能在今后一段時(shí)期為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來穩(wěn)定增量，以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為主的城市更新將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來充足發(fā)展空間。加之甘肅省部分地區(qū)生態(tài)功能屬性受限、地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)隱患突出，隨著生態(tài)及地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)搬遷工程的加快推進(jìn)，也將進(jìn)一步挖掘城鎮(zhèn)住房需求，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成有力支撐。

三是加速轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)行業(yè)由于“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊有模式帶來的弊端，理應(yīng)通過向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡來解決。核心在于以滿足民眾對居住品質(zhì)的向往為目標(biāo)，從過去解決“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，走差異化、精細(xì)化和定制化道路，全力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。主要是在房地產(chǎn)開發(fā)上，進(jìn)一步提高土地資源利用率，以為民眾提供高品質(zhì)居住環(huán)境和高品位生活方式的住房為引領(lǐng)，將消費(fèi)者的需求融入房地產(chǎn)開發(fā)全過程，以民眾需求為導(dǎo)向選擇與優(yōu)化品種，從精心規(guī)劃設(shè)計(jì)起步，差異化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，科學(xué)確定產(chǎn)品定位，開發(fā)提供契合民眾需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。同時(shí)，要指導(dǎo)省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)依靠強(qiáng)化內(nèi)部管理和應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)提升品質(zhì)、降低成本、增加效益，在嚴(yán)格控制總體風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對在甘房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求予以大力支持，綜合運(yùn)用信貸、債券、股權(quán)融資工具，加強(qiáng)對企業(yè)發(fā)債、展期、置換等工作的鼓勵(lì)和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)軌，在高質(zhì)量發(fā)展道路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)。