張宇軒

“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“降低利率”……7月份以來(lái)，中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議等多次會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)政策的議題成為重要內(nèi)容，也引發(fā)各界高度關(guān)注。下半年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策優(yōu)化設(shè)點(diǎn)調(diào)整的節(jié)奏不斷加快，樓市正迎來(lái)一波較以往更加強(qiáng)烈的利好信號(hào)。

A上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)“先揚(yáng)后抑”成為本輪政策調(diào)整背景

在2022年各地樓市政策廣泛調(diào)整的基礎(chǔ)上，今年以來(lái)，政策調(diào)整頻率、幅度、深度更進(jìn)一步，全國(guó)樓市一度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”式的良好開局。外界也一度認(rèn)為樓市將由此扭轉(zhuǎn)下行局面，但進(jìn)入第二季度，房地產(chǎn)領(lǐng)域的下行壓力再度顯現(xiàn)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降，這也導(dǎo)致上半年樓市整體數(shù)據(jù)較為低迷。

縱觀上半年樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)端，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%；在房地產(chǎn)銷售端，商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積最終表現(xiàn)為下降2.8%。但值得一提的是，上半年商品房銷售額定格在63092億元，同比小幅增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%；此外，個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%。

上半年樓市的表現(xiàn)被多家房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)描述為“先揚(yáng)后抑”，這一戲劇性反轉(zhuǎn)表現(xiàn)被視作是全局形勢(shì)受到二季度數(shù)據(jù)的拖累。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年“先揚(yáng)后抑”，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升；而二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，因而市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指研究院研究報(bào)告總結(jié)，從政策調(diào)控節(jié)奏來(lái)看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放，市場(chǎng)活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺(tái)較多，政策空間已受限，5月以來(lái)政策的出臺(tái)頻次也逐步放緩。

這一變化在房地產(chǎn)銷售端表現(xiàn)更為突出，不少在一季度頗為搶手的樓盤降溫明顯，顧客咨詢減少。據(jù)了解，從4月中旬開始，不少樓盤售樓處的新房、二手房的看房顧客數(shù)量明顯減少，成交量也大幅下降。某樓盤的客戶到訪登記冊(cè)顯示，5月上旬連續(xù)多日該樓盤的到訪顧客僅為個(gè)位數(shù)，這與今年一季度時(shí)的熱鬧景象差別巨大。

B各部委密集出臺(tái)政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)

回顧上半年的政策動(dòng)向，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，上半年全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)政策超300條。其中多項(xiàng)政策是基于去年政策調(diào)整的沿襲和深化，各地從優(yōu)化限購(gòu)、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售，到調(diào)整公積金和限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、人才引進(jìn)和落戶等等，不一而足。

而“先揚(yáng)后抑”的市場(chǎng)走向也表明，樓市需要更進(jìn)一步的深度政策調(diào)整。在分析總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的表現(xiàn)時(shí)，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，下半年各部門相關(guān)政策出臺(tái)將更為密集，各地“動(dòng)作”幅度也愈加有力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)了一些新情況，但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并非不可控。其關(guān)鍵在于提振住房消費(fèi)需求，后續(xù)的重心之一在于行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見(jiàn)效快的政策，以防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

基于上半年的市場(chǎng)形勢(shì)，進(jìn)入下半年僅一個(gè)月，就有多項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)。

7月21日、31日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以及7月24日的中央政治局會(huì)議均對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的實(shí)施和市場(chǎng)發(fā)展提出明確要求和指示。綜合三次會(huì)議內(nèi)容，其中明確要求：要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；保障住房剛性需求；合理支持改善性需求；以及積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)；要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)；要加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式；等等。

同時(shí)，各有關(guān)部門也紛紛跟進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策給予新一輪的具體優(yōu)化調(diào)整。

7月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，全文36次提到“住房”這一關(guān)鍵詞，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買、銷售、租賃住房，給予多項(xiàng)稅費(fèi)的減免；7月28日，住建部官網(wǎng)發(fā)文披露，在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施；7月31日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，其中同樣提出“支持剛性和改善性住房需求”，以及“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”

“完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策”等重點(diǎn)內(nèi)容。

同一時(shí)期，北京、上海、深圳、廣州等重點(diǎn)城市相繼在第一時(shí)間表態(tài)，將適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

C政策調(diào)整還有多大空間？

在房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)的諸多政策調(diào)整中，最受關(guān)注的莫過(guò)于限購(gòu)、限售、限貸、公積金調(diào)整、交易稅費(fèi)等與購(gòu)房者利益息息相關(guān)的內(nèi)容，此番調(diào)整也不例外。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”限購(gòu)政策上，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前我國(guó)32個(gè)超高／高能級(jí)城市中，仍有20城對(duì)“無(wú)房有貸款記錄”家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對(duì)“無(wú)房無(wú)貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。如果全部城市均從“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則“無(wú)房有貸款記錄”家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個(gè)百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或?qū)?duì)“賣一買一”“賣舊買新”的改善需求釋放有所支持，符合國(guó)家政策初衷。

在中金公司看來(lái)，在首套住房首付比例下調(diào)方面，也尚有一定的政策空間。目前在32個(gè)超高／高能級(jí)城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，其他城市均已降低到最低標(biāo)準(zhǔn)，即限購(gòu)城市30%、非限購(gòu)城市20%;但考慮到其中28個(gè)城市仍是限購(gòu)城市，如果按照過(guò)去一年多以來(lái)各地在“因城施策”框架下對(duì)限購(gòu)范圍的微調(diào)思路，各地仍可以按照實(shí)際供需情況對(duì)限購(gòu)范圍做一定合理調(diào)整，這對(duì)部分區(qū)域改善居民家庭的住房支付能力或?qū)⒂兴砸妗?/p>

此外，中金公司認(rèn)為，在改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免方面，原定于今年年底截止的換購(gòu)住房個(gè)人所得稅方面的退稅政策若能延續(xù)，以及少數(shù)城市仍在執(zhí)行的“滿五”住房免征政策若可適度優(yōu)化，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求端給予一定支撐。在房貸利率方面，目前一線城市首套和二套平均房貸利率分別為4.5%和5.03%，而二線城市平均分別為3.88%和4.8%，頭部城市的下調(diào)空間較大。

D政策調(diào)整能否提振房地產(chǎn)市場(chǎng)？

上升至宏觀層面，密集的政策調(diào)整能否能有效扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)全局？

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)中國(guó)表示，今年出臺(tái)了一些支持房企的措施，包括允許房企延遲一年償還貸款，這可能有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。此外，住房竣工量有所回升，這表明停滯項(xiàng)目開始恢復(fù)施工作業(yè)。然而，鑒于6月住宅商品房銷售和房屋新開工面積繼續(xù)下滑，分別同比萎縮28%和34%，這表明住宅建設(shè)行業(yè)的疲態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

中金公司則認(rèn)為，最近一段時(shí)期會(huì)議中提及的政策調(diào)整均對(duì)居民購(gòu)房需求有較為直接的影響，如果落地或?qū)?duì)新房銷售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以“因城施策”為主，后續(xù)各地政策或陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的可見(jiàn)性增強(qiáng)。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導(dǎo)至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時(shí)滯，并受到諸如核心區(qū)位土地供應(yīng)節(jié)奏等外生因素的擾動(dòng)，年內(nèi)投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長(zhǎng)期也會(huì)有一定提振效果。

有別于機(jī)構(gòu)分析的全局性，社交平臺(tái)上的觀點(diǎn)則更具現(xiàn)實(shí)意義，其中對(duì)或有政策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂同樣值得關(guān)注：熱門城市若對(duì)房地產(chǎn)交易限制性政策輕易“松綁”，是否將導(dǎo)致“炒房客”再次炒高房?jī)r(jià)？

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，政策調(diào)整應(yīng)堅(jiān)持分類調(diào)控的總體思路，要破解政策調(diào)整或?qū)?dǎo)致的“炒高房?jī)r(jià)”問(wèn)題，關(guān)鍵在于把市場(chǎng)摸清、摸準(zhǔn)、摸透。一線城市情況復(fù)雜，有非常明顯的結(jié)構(gòu)差異問(wèn)題。購(gòu)房政策的寬松，要基于這一點(diǎn)做出差異化。寬松政策可以結(jié)合不同區(qū)域、不同物業(yè)、不同時(shí)段、不同群體做出細(xì)化。唯有這樣，才能兼顧各方，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

摘自微信公眾號(hào)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊”