已部分運(yùn)營(yíng)共址停車場(chǎng)整體上蓋開發(fā)方案

房 爍

(蘇州軌道交通資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司,215026,蘇州)

城市軌道交通車輛段和停車場(chǎng)作為全線列車的運(yùn)營(yíng)和檢修場(chǎng)所,其占地面積大且位于城市近郊區(qū)域,地鐵開通后交通便捷,有著巨大的物業(yè)開發(fā)潛力。因此,為提高土地資源利用率,全國(guó)各大城市紛紛開展車輛段上蓋開發(fā),對(duì)土地進(jìn)行二次利用。蘇州軌道交通2號(hào)線和6號(hào)線(以下簡(jiǎn)稱“2號(hào)線”“6號(hào)線”)桑田島共址停車場(chǎng)周邊有生物產(chǎn)業(yè)園、納米城、華為研發(fā)中心、國(guó)際名校區(qū)、大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園、納米技術(shù)孵化基地和新興產(chǎn)業(yè)基地等,區(qū)位條件優(yōu)越,土地價(jià)值較高。為充分利用蘇州市日益緊張的城市土地資源,發(fā)揮其區(qū)位優(yōu)勢(shì),本文以2號(hào)線和6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)為例,對(duì)既有2號(hào)線停車場(chǎng)改造、與共址規(guī)劃設(shè)計(jì)的6號(hào)線停車場(chǎng)同步進(jìn)行整體上蓋平臺(tái)建設(shè)的開發(fā)方案進(jìn)行研究,為后續(xù)物業(yè)開發(fā)預(yù)留設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約、集約化利用。

1 上蓋開發(fā)必要性與可行性分析

2013年,2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)區(qū)域在建設(shè)初期規(guī)劃以生產(chǎn)研發(fā)用地和一類居住用地為主,周邊區(qū)域暫無詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施方案。在桑田島停車場(chǎng)建成運(yùn)營(yíng)后,周邊區(qū)域以工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃為指導(dǎo),于2017年出臺(tái)了詳細(xì)的規(guī)劃實(shí)施方案,土地規(guī)劃政策的不連續(xù)導(dǎo)致了桑田島停車場(chǎng)周邊新興產(chǎn)業(yè)基地板塊中缺少居住及相關(guān)的配套設(shè)施。

作為獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)二期,桑田島區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有納米城、大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園、納米技術(shù)孵化基地、新興產(chǎn)業(yè)基地等4塊區(qū)域。停車場(chǎng)東側(cè)為華為企業(yè)網(wǎng)全球研發(fā)基地(占地約65萬m2),通蘇嘉城際鐵路蘇州東站的建設(shè)也將在該區(qū)域形成新的交通樞紐型城市核心區(qū)。在當(dāng)前土地政策形勢(shì)下,且在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)都難以滿足實(shí)際需求,只有提倡土地的節(jié)約、集約化利用,才能在一定程度上緩解建設(shè)用地緊張的局面。

為緩解上述狀況,從區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)城融合的角度,華為基地以西的桑田島軌道交通停車場(chǎng)地塊,可考慮進(jìn)行地鐵停車場(chǎng)上蓋開發(fā),用于建設(shè)人才公寓?；谝陨戏治?開展桑田島共址停車場(chǎng)上蓋開發(fā)方案的研究,有利于提升區(qū)域的城市品質(zhì),同時(shí)將極大地緩解土地供需矛盾。目前,6號(hào)線工程已開工建設(shè),2號(hào)線停車場(chǎng)預(yù)留遠(yuǎn)期建設(shè)場(chǎng)地的條件也滿足2號(hào)線停車場(chǎng)上蓋建設(shè)的過渡需求,故桑田島共址停車場(chǎng)進(jìn)行整體上蓋開發(fā)具備可操作性和可實(shí)施性。

2 上蓋建設(shè)平臺(tái)開發(fā)技術(shù)方案

2.1 技術(shù)難點(diǎn)與對(duì)策分析

1) 對(duì)已運(yùn)營(yíng)停車場(chǎng)進(jìn)行上蓋開發(fā)改造,首先需核實(shí)既有停車場(chǎng)用地和庫(kù)線結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的條件,經(jīng)調(diào)研,既有2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)模為:8線停車列檢庫(kù)、2線周月檢庫(kù)、2線工程車庫(kù)及相關(guān)配套輔跨用房合設(shè)為一個(gè)單體運(yùn)用庫(kù)。其中,8線停車列檢庫(kù)為4線一跨,共兩跨,跨度為23.4 m。2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)遠(yuǎn)期預(yù)留有8線停車列檢庫(kù)。若保留停車場(chǎng)原股道布置,在已建成的柱位上進(jìn)行局部落柱建設(shè),其柱間跨度太大,以現(xiàn)有結(jié)構(gòu)技術(shù)難以實(shí)現(xiàn)局部改造,以及直接進(jìn)行帶有上蓋開發(fā)性質(zhì)的蓋板建設(shè)?；谀壳吧Ｌ飴u共址停車場(chǎng)庫(kù)線布置,需要考慮拆除原有功能設(shè)施,重新按預(yù)留上蓋開發(fā)條件進(jìn)行2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)總圖布置和設(shè)計(jì),考慮上蓋開發(fā)的桑田島停車場(chǎng)庫(kù)線主要按2線一跨布置,并為上蓋開發(fā)預(yù)留落柱空間。

2) 在2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)進(jìn)行拆改期間,不可避免地會(huì)對(duì)既有2號(hào)線運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響,結(jié)合2號(hào)線桑田島地塊預(yù)留有遠(yuǎn)期擴(kuò)建用地,本文建議采用先新建遠(yuǎn)期停車場(chǎng),再拆除和還建既有停車場(chǎng)的策略,以保證2號(hào)線停車場(chǎng)不中斷運(yùn)營(yíng)。同時(shí),還需保證新建庫(kù)線滿足2號(hào)線的停車能力需求。

3) 由于本文案例為兩處停車場(chǎng)共址建設(shè)上蓋開發(fā)平臺(tái),因此兩處停車場(chǎng)總平面方案需按預(yù)留的上蓋開發(fā)條件重新進(jìn)行同步綜合設(shè)計(jì)。其中,2號(hào)線停車場(chǎng)已完成一期工程建設(shè),2號(hào)線停車場(chǎng)二期工程和6號(hào)線停車場(chǎng)均未實(shí)施建設(shè),既有2號(hào)線停車場(chǎng)一期工程拆改與二期新建工程、6號(hào)線停車場(chǎng)新建工程的銜接,以及整個(gè)上蓋、蓋下交通流線的設(shè)計(jì)也是本文的研究重點(diǎn)。

2.2 技術(shù)研究思路及原則

2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)考慮上蓋開發(fā)的技術(shù)研究方案總體思路為:① 既有綜合樓、司機(jī)公寓、變電所位于蓋外,保持不變,不進(jìn)行拆除改造;② 根據(jù)上蓋開發(fā)方案,對(duì)洗車庫(kù)牽出線進(jìn)行改造;③ 在預(yù)留場(chǎng)地新建符合上蓋開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的停車列檢庫(kù)和運(yùn)轉(zhuǎn)綜合樓;④ 拆除原停車列檢庫(kù)和機(jī)電設(shè)備存放間,在拆除場(chǎng)地上新建符合上蓋開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的停車列檢庫(kù)。以上方案均利用天窗作業(yè)時(shí)間進(jìn)行列車庫(kù)線轉(zhuǎn)移和過渡。

2.3 停車場(chǎng)改造總平面及拆改技術(shù)方案

2號(hào)線和6號(hào)線均采用B2型列車,2號(hào)線列車為5節(jié)編組模式,6號(hào)線列車為6節(jié)編組模式,其共址停車場(chǎng)遠(yuǎn)期設(shè)計(jì)規(guī)模如表1所示。為滿足2號(hào)線既有停車場(chǎng)及6號(hào)線停車場(chǎng)合圍地塊進(jìn)行整體上蓋開發(fā)的需求,首先需對(duì)2號(hào)線停車場(chǎng)和6號(hào)線停車場(chǎng)同步進(jìn)行總平面綜合布置,并與6號(hào)線停車場(chǎng)在蓋下總圖布置方面進(jìn)行統(tǒng)籌考慮,實(shí)現(xiàn)上蓋一體、蓋下相對(duì)分離,上蓋開發(fā)與方便運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)籌兼顧。根據(jù)各線設(shè)計(jì)規(guī)模重新進(jìn)行設(shè)計(jì)改造后的桑田島共址停車場(chǎng)總平面布置示意圖如圖1所示。

圖1 改造后的桑田島共址停車場(chǎng)總平面布置示意圖

表1 2號(hào)線和6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)遠(yuǎn)期設(shè)計(jì)規(guī)模

既有2號(hào)線停車場(chǎng)拆改技術(shù)方案具體步驟為:

1) 洗車線牽出線改造。既有洗車線庫(kù)區(qū)一側(cè)牽出線和預(yù)留停車列檢庫(kù)新建咽喉區(qū)沖突,當(dāng)拆改方案實(shí)施時(shí),需先對(duì)庫(kù)房一側(cè)洗車線牽出線進(jìn)行改造。改造期間,桑田島共址停車場(chǎng)不能進(jìn)行洗車作業(yè)。

2) 遠(yuǎn)期預(yù)留區(qū)域施工。對(duì)洗車線牽出線改造后,在不影響既有區(qū)域運(yùn)營(yíng)的前提下,對(duì)遠(yuǎn)期預(yù)留區(qū)域進(jìn)行施工。預(yù)留停車列檢庫(kù)原方案為兩個(gè)4線跨(1線兩列位)共16列位,為滿足上蓋開發(fā)的需求,應(yīng)加密柱間距,新建方案為3個(gè)2線跨(1線兩列位)和1個(gè)1線跨(1線兩列位),共14列位。

滿足上蓋開發(fā)要求的線間距增大后,整個(gè)停車列檢庫(kù)的庫(kù)寬也相應(yīng)有所增加,拆除原預(yù)留區(qū)域的馬路與圍墻,新建列檢庫(kù)橫向增加至原圍墻處。新建區(qū)域建成后,與入場(chǎng)線合攏。合攏時(shí)會(huì)影響到已建股道區(qū)最外側(cè)停車列檢線的使用。

在停車場(chǎng)西部既有綜合樓旁設(shè)置運(yùn)轉(zhuǎn)綜合樓,面積約為2 500 m2,內(nèi)設(shè)車場(chǎng)調(diào)度及信號(hào)設(shè)備用房、運(yùn)用車間工班及材料工具等房屋。在停車場(chǎng)西部設(shè)置設(shè)備臨時(shí)存放間,面積約為600 m2,用于存放既有運(yùn)用庫(kù)拆除再利用的機(jī)電及檢修設(shè)備。新建停車列檢庫(kù)完工后,2號(hào)線列車轉(zhuǎn)至新建停車列檢庫(kù)中作業(yè)。

3) 既有庫(kù)區(qū)改造。對(duì)既有庫(kù)區(qū)進(jìn)行改造,此時(shí)運(yùn)營(yíng)列車主要停放在新建庫(kù)房區(qū)域,可進(jìn)行洗車作業(yè)。改造期間,工程車的停放利用新建運(yùn)用庫(kù)停車列檢線,在新建運(yùn)用庫(kù)設(shè)置兩個(gè)列位的窄三層作業(yè)平臺(tái),用于過渡期間周月檢作業(yè)。運(yùn)用庫(kù)運(yùn)營(yíng)設(shè)備用房設(shè)置在新建運(yùn)轉(zhuǎn)綜合樓。

既有庫(kù)區(qū)為兩個(gè)4線跨(1線兩列位)加上周月檢,共18列位。改造后,周月檢線數(shù)量不變,原有兩個(gè)4線跨(1線兩列位)改為三個(gè)2線跨(1線兩列位),共14列位(含周月檢2列位)。

根據(jù)2號(hào)線延伸段工程初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù),基于2號(hào)線桑田島停車場(chǎng)施工圖,結(jié)合運(yùn)營(yíng)相關(guān)資料,2號(hào)線全線遠(yuǎn)期配屬車為81列,2號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)改造完成后,2號(hào)線太平車輛段、桑田島停車場(chǎng)設(shè)施規(guī)模如表2所示。改造后,2號(hào)線車輛段和停車場(chǎng)的停車列位和周月檢列位共計(jì)81個(gè),可滿足原設(shè)計(jì)遠(yuǎn)期停車需求。

表2 改造后的2號(hào)線太平車輛段和桑田島停車場(chǎng)設(shè)施規(guī)模

2.4 運(yùn)營(yíng)過渡技術(shù)方案

1) 洗車作業(yè)過渡技術(shù)方案。改造期間,建議通過運(yùn)營(yíng)調(diào)度,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)2號(hào)線運(yùn)營(yíng)期間每日返回太平車輛段和桑田島停車場(chǎng)的列車,利用2號(hào)線太平車輛段洗車線實(shí)現(xiàn)過渡期間的全部列車洗車作業(yè)。

2) 運(yùn)用作業(yè)過渡技術(shù)方案。既有運(yùn)用庫(kù)可滿足既有15列列車的停車列檢及雙周三月檢需求,運(yùn)用庫(kù)輔跨可正常使用。

既有庫(kù)區(qū)改造期間,桑田島停車場(chǎng)既有14列列車的停車列檢、調(diào)機(jī)與工程車停放由新建運(yùn)用庫(kù)承擔(dān),可進(jìn)行洗車作業(yè)。同時(shí),在新建運(yùn)用庫(kù)設(shè)置兩個(gè)列位的窄三層作業(yè)平臺(tái),用于過渡期間周月檢作業(yè)。新建運(yùn)用庫(kù)的車場(chǎng)調(diào)度、設(shè)備間、工班設(shè)置在新建運(yùn)轉(zhuǎn)綜合樓。改造期間,由于新建運(yùn)用庫(kù)能力有限,將其中1列既有車停放至太平車輛段。

2.5 與新建6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)的工程適應(yīng)性研究

2.5.1 蓋下工程匹配性分析

桑田島共址停車場(chǎng)蓋下交通流線示意圖如圖2所示。蓋下工程匹配性主要體現(xiàn)為:① 取消2號(hào)線運(yùn)用庫(kù)南側(cè)圍墻,共址停車場(chǎng)共用兩個(gè)運(yùn)用庫(kù)之間的道路,且該道路與新華路接通,作為6號(hào)線停車場(chǎng)的出入口之一。② 由于2號(hào)線停車場(chǎng)給水、排水、燃?xì)獾韧獠拷涌谝呀ǔ?6號(hào)線停車場(chǎng)相關(guān)外部接口需另行審報(bào)、獨(dú)立設(shè)置。③ 考慮2號(hào)線改造具備上蓋條件,需與6號(hào)線統(tǒng)籌考慮相關(guān)設(shè)備設(shè)施,并按照上蓋相關(guān)要求增設(shè)蓋下照明、通風(fēng)、排煙等相關(guān)設(shè)施。但2號(hào)線原設(shè)計(jì)未考慮該部分設(shè)施的用電負(fù)荷,需結(jié)合2號(hào)線既有變電所能力及新建6號(hào)線停車場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)籌考慮。④ 2號(hào)線停車場(chǎng)改造在其現(xiàn)有紅線范圍內(nèi)即可實(shí)現(xiàn),除運(yùn)用庫(kù)之間共用道路外,與6號(hào)線停車場(chǎng)其他相關(guān)工程無交叉作業(yè),可同時(shí)進(jìn)行。

圖2 桑田島共址停車場(chǎng)蓋下交通流線示意圖

2.5.2 上蓋工程匹配性分析

2號(hào)線停車場(chǎng)完成具備上蓋條件的改造后,滿足2號(hào)線和6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)整體上蓋開發(fā)需求,可實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)。上蓋配套設(shè)施的接口需在6號(hào)線停車場(chǎng)設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮。6號(hào)線在2號(hào)線停車場(chǎng)北側(cè)新慶東路設(shè)有新慶路站,可通過專用換乘通道設(shè)施相銜接,使上蓋平臺(tái)人流和城市軌道交通車站人流互換,提升上蓋物業(yè)價(jià)值。

2.6 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本文對(duì)2號(hào)線停車場(chǎng)上蓋改造工程費(fèi)用進(jìn)行了估算和分析,上蓋平臺(tái)改造費(fèi)用主要包括上蓋平臺(tái)工程,2號(hào)線停車場(chǎng)遠(yuǎn)期預(yù)留白地蓋下土建工程、機(jī)電系統(tǒng)工程,停車場(chǎng)既有庫(kù)線及咽喉區(qū)拆除和重建土建工程、機(jī)電系統(tǒng)工程等。其中,機(jī)電系統(tǒng)主要包括軌道、接觸網(wǎng)、通信、信號(hào)等系統(tǒng)。2號(hào)線停車場(chǎng)上蓋改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表3所示。

表3 2號(hào)線停車場(chǎng)上蓋改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3 結(jié)語

本文以2號(hào)線和6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)建設(shè)整體上蓋平臺(tái)開發(fā)方案為例,開展已部分運(yùn)營(yíng)的共址停車場(chǎng)實(shí)現(xiàn)整體上蓋的主要技術(shù)研究。按預(yù)留上蓋開發(fā)條件對(duì)2號(hào)線和6號(hào)線停車場(chǎng)總平面進(jìn)行一體化綜合設(shè)計(jì),研究了對(duì)既有2號(hào)線停車場(chǎng)進(jìn)行拆改和新建的技術(shù)方案,同時(shí)開展運(yùn)營(yíng)過渡期與新建停車場(chǎng)的共址停車場(chǎng)工程匹配性研究,分析并計(jì)算了上蓋改造和建設(shè)整體蓋板等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2號(hào)線和6號(hào)線桑田島共址停車場(chǎng)及類似車輛基地整體上蓋平臺(tái)改造和建設(shè)時(shí),應(yīng)重點(diǎn)研究運(yùn)營(yíng)過渡技術(shù)方案和共址場(chǎng)段開發(fā)的工程匹配性,秉持先建后拆的原則,減少?gòu)U棄工程量,進(jìn)而減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。