投資決策概念及重要性

當(dāng)前存在大量關(guān)于投資決策的理論，有研究認(rèn)為投資決策是指為了獲得預(yù)期投資收益，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，運(yùn)用一定的理論、方法和技術(shù)，通過既定程序?qū)ν顿Y的必要性、規(guī)模、方向、收益、結(jié)構(gòu)、成本進(jìn)行分析研判，制定投資方案并從中選擇最優(yōu)方案的過程。按照一定標(biāo)準(zhǔn)，投資決策又分為宏觀投資決策、中觀投資決策和微觀投資決策三種。房產(chǎn)企業(yè)投資決策屬于微觀投資決策，又被稱為項(xiàng)目投資決策，是指通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目的必要性實(shí)施技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性分析，對不同項(xiàng)目方案進(jìn)行評價(jià)和對比，從中選擇出某一個(gè)方案的過程。

企業(yè)開展投資決策的重要性主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。房地產(chǎn)企業(yè)投資是關(guān)乎長遠(yuǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，能通過選擇或配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)推動資產(chǎn)價(jià)值的增加，比如投資行為帶來的稅收優(yōu)惠、固定資產(chǎn)增值以及獲得資產(chǎn)收益等，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)富增長。二是能獲得預(yù)期資金流入。房地產(chǎn)投資除了資本增值之外，還能獲得租金收入，比如房產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，能在合同期內(nèi)為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。因此，通過有效的投資決策，企業(yè)能選擇預(yù)期收益率較高的項(xiàng)目，從而為獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流提供保障。三是能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。如果房產(chǎn)企業(yè)僅將資金投入單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，那么風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)有可能會造成大量損失。通過有效的項(xiàng)目投資決策，房產(chǎn)企業(yè)完全可以構(gòu)建投資組合，實(shí)施分散投資，將風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)投資項(xiàng)目中去，這樣就能有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。四是能刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的項(xiàng)目投資決策有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，能帶動群眾就業(yè)。同時(shí)，房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還會帶動上下游產(chǎn)業(yè)，如建材、物流、物業(yè)等行業(yè)發(fā)展，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有不可替代的重要作用。五是能較大程度上推動城市建設(shè)。房產(chǎn)企業(yè)投資不僅在宏觀層面刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能在微觀層面改善居民居住環(huán)境，提升城市形象，改變視覺貧困。因此，房產(chǎn)投資決策能在較大程度上推動城市建設(shè)。

房產(chǎn)投資決策市場分析方法

投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 所謂投資環(huán)境是指擬投資地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)能夠制約投資的內(nèi)外部環(huán)境的總和。房產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施投資決策之前，需要對擬投資地區(qū)的政治環(huán)境、法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、規(guī)劃環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境實(shí)施調(diào)查，比如需要調(diào)研當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，測算商品房需求量；調(diào)研規(guī)劃環(huán)境，制定科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃；調(diào)研基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)境，評估房產(chǎn)項(xiàng)目對提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的重要性等。

競爭對手分析 競爭對手經(jīng)營情況同樣是房產(chǎn)企業(yè)設(shè)施項(xiàng)目投資需要考慮的重要因素，房產(chǎn)企業(yè)需要分析競爭對手的項(xiàng)目類型、價(jià)格水平、市場份額等情況，并持續(xù)跟進(jìn)競爭對手的經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)情況，根據(jù)對手策略的變動制定針對性投資策略，以提升房產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力。

價(jià)格敏感程度分析 房產(chǎn)企業(yè)需要對商品房實(shí)施價(jià)格敏感度分析，即分析商品房價(jià)格變動對市場需求造成的影響，可以通過問卷調(diào)查和市場統(tǒng)計(jì)的方式測量價(jià)格敏感度，并在此基礎(chǔ)上調(diào)整商品房價(jià)格政策，將價(jià)格確定在合理范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析 房產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目分析應(yīng)至少包括兩方面內(nèi)容，一是在房產(chǎn)項(xiàng)目定位階段，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場公開在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，除了應(yīng)考慮項(xiàng)目供求分析之外，還應(yīng)對細(xì)分市場、目標(biāo)市場、消費(fèi)者心理以及購買動機(jī)等實(shí)施過程分析；二是在項(xiàng)目市場推廣階段，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買動機(jī)，以及對商品房的特征、品質(zhì)、定位等因素進(jìn)行分析研究。

房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目市場分析程序

房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目市場分析程序應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：一是提出問題，明確目標(biāo)。市場分析的首要步驟是應(yīng)明確所研究的具體問題，只有問題被準(zhǔn)確定義之后，才能設(shè)計(jì)出合理的研究計(jì)劃，并獲取更加詳細(xì)的信息。同時(shí)，在提出問題之后要確定市場分析的具體目標(biāo)，這也需要一個(gè)過程，常用的方法有描述性調(diào)查和因果性調(diào)查等。二是收集資料。資料又可分為一手材料和二手材料，其中一手材料是指為專門收集材料經(jīng)過實(shí)驗(yàn)而得出的統(tǒng)計(jì)材料；二手材料是指原始資料經(jīng)過整理之后而獲得的資料。三是實(shí)施市場調(diào)查。實(shí)施市場調(diào)查要確定調(diào)查方式、注意調(diào)查中的問題、確定應(yīng)調(diào)查的事項(xiàng)。四是在市場調(diào)查之后應(yīng)對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分類和分析，并得出調(diào)查報(bào)告。

房產(chǎn)企業(yè)投資決策評估方法

現(xiàn)金流分析法 常見的現(xiàn)金流分析方法主要有凈現(xiàn)值法、內(nèi)含收益率法和年金成本法，其中凈現(xiàn)值法是評價(jià)項(xiàng)目投資有效性的一種常見方法，其特點(diǎn)是通過測算和判斷凈現(xiàn)值大小來判斷投資科學(xué)性，如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，那么意味著項(xiàng)目投資方案是可行的，反之則不可行；內(nèi)含收益率指的是能使項(xiàng)目未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值等于原始投資額現(xiàn)值的折現(xiàn)率，如果測算的項(xiàng)目內(nèi)含收益率大于投資者預(yù)期的最低投資報(bào)酬率，那么該項(xiàng)目是可以接受的，反之則不可接受；當(dāng)對多個(gè)壽命不同的項(xiàng)目實(shí)施決策時(shí)宜用年金凈流量法。年金凈流量的計(jì)算公式為現(xiàn)金凈流量總現(xiàn)值和年金現(xiàn)值系數(shù)的商，該項(xiàng)指標(biāo)大于零，意味著方案具有較強(qiáng)的可行性，反之則可行性較差。

財(cái)務(wù)分析法 財(cái)務(wù)分析法是通過測算擬投資項(xiàng)目的收入、費(fèi)用和凈操作收益來評判投資項(xiàng)目的可行性。在項(xiàng)目收入測算上，房產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施市場調(diào)研，收集同類項(xiàng)目租金水平、商品房售出量等信息，測算項(xiàng)目停車費(fèi)收入和廣告收入等；在項(xiàng)目費(fèi)用測算方面，房產(chǎn)企業(yè)需要考慮投資項(xiàng)目的運(yùn)營成本和維護(hù)成本，主要包括物業(yè)費(fèi)用、維修費(fèi)用、銷售費(fèi)用等顯性費(fèi)用以及折舊、攤銷等隱性費(fèi)用；凈操作收益指的是不考慮稅費(fèi)和利息情況下的凈收益。在得出收入、費(fèi)用和凈操作收益之后，房產(chǎn)企業(yè)需要評估成本收益是否符合內(nèi)心預(yù)期，進(jìn)而做出決策。

不確定分析研究 無論采用何種方法，都可能面臨多種不確定因素的影響，比如，影響項(xiàng)目未來經(jīng)濟(jì)效果的因素?zé)o法確定，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確估計(jì)未來價(jià)值；由于項(xiàng)目投資環(huán)境中存在大量不確定因素，因此投資效益的評估指標(biāo)也無法準(zhǔn)確測算。不確定分析就是需要對投資收益影響最大的因素實(shí)施分析，并對其他敏感因素的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，評估房產(chǎn)項(xiàng)目能夠承受的最大風(fēng)險(xiǎn)壓力，這樣才能根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力做出投資決策。盈虧平衡分析和敏感性分析是不確定性分析常見的兩種方式，前者要測算盈虧平衡點(diǎn)，估計(jì)不同因素對收益水平造成的影響；后者是分析各種不確定因素對項(xiàng)目收益帶來的實(shí)際變化，對各項(xiàng)敏感指標(biāo)進(jìn)行匯總，進(jìn)而采取針對性的預(yù)防措施，根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)實(shí)際管理水平和心理預(yù)期做出投資決策。

風(fēng)險(xiǎn)分析方法 風(fēng)險(xiǎn)指的是事件不確定性發(fā)生的概率和損失的嚴(yán)重程度，對于存在不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的房產(chǎn)企業(yè)而言，可以通過判斷不同項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小來做出投資決策，常見的風(fēng)險(xiǎn)分析方法存在期望值、最小方差和變異系數(shù)等，其中期望值通過將不同策略方案的損益值作為隨機(jī)變量，測算出不同期望值并選擇出最優(yōu)方案；最小方差是衡量風(fēng)險(xiǎn)大小的重要指標(biāo)，該指標(biāo)越小意味著風(fēng)險(xiǎn)程度越低，房產(chǎn)企業(yè)可以選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方案；當(dāng)不同項(xiàng)目收益期望值較為接近時(shí)，可以選擇變異系數(shù)作為決策指標(biāo)，變異系數(shù)越小意味著風(fēng)險(xiǎn)水平越低。

房產(chǎn)企業(yè)投資決策的保障策略

增強(qiáng)投資決策意識 投資決策有效性直接關(guān)乎房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成敗，因此必須增強(qiáng)投資決策意識。一是房產(chǎn)企業(yè)決策層應(yīng)積極學(xué)習(xí)投資決策相關(guān)知識，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定投資管理長期戰(zhàn)略；二是投資管理部門應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注房產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境、政治環(huán)境和法律環(huán)境，根據(jù)企業(yè)投資管理戰(zhàn)略制定投資管理方案，并推動方案落實(shí)落地；三是在企業(yè)內(nèi)部大力營造投資管理的文化氛圍，可以定期召開面向基層員工的投資管理培訓(xùn)會議，以增強(qiáng)基層員工對投資管理的價(jià)值認(rèn)同。

完善投資決策機(jī)制 房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，完善制度體系，加強(qiáng)投資決策機(jī)制建設(shè)。一是完善公司治理機(jī)制。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)公司法設(shè)置決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，保證在重大決策方面能貫徹集體決策和民主決策制度；二是建立完善的投資決策機(jī)制，健全投資決策步驟和程序，比如設(shè)置投資管理組織、開展市場調(diào)研、實(shí)施市場評估，保證能根據(jù)項(xiàng)目類型的不同選擇合適的投資決策方法，確保能從多個(gè)投資方案中選出最優(yōu)方E0vN2Nx20uLQgVFbiINRVas91DP+0LFhkBnf4NeG7+A=案。

提升投資管理人員素質(zhì) 投資戰(zhàn)略的制定和實(shí)施都是由投資人員操作的，因此，有必要提升投資管理人員綜合素質(zhì)。一是通過內(nèi)部招聘和外部引進(jìn)的方式引入高素質(zhì)投資管理人才。在招聘環(huán)節(jié)應(yīng)加強(qiáng)對擬招錄人才投資知識、房產(chǎn)項(xiàng)目知識、財(cái)務(wù)知識和職業(yè)道德水平的考核，確保投資管理人才能盡快適應(yīng)崗位。二是要加強(qiáng)對內(nèi)部投資管理人才的素質(zhì)培訓(xùn)。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境以及投資管理人才存在的素質(zhì)短板制定針對性培訓(xùn)課程，并加強(qiáng)對投資管理人才學(xué)習(xí)效果的考核，實(shí)施嚴(yán)格的激勵制度，確保能起到獎優(yōu)罰劣的作用。

完善投資考核機(jī)制 只有完善投資決策考核機(jī)制才能倒逼投資決策人員履職盡責(zé)，因此有必要完善投資決策考核機(jī)制。一方面要完善投資決策會議記錄制度。房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)對會議人員提出的投資建議、做出的投資決策進(jìn)行記錄，以明確相關(guān)人員在投資決策中的責(zé)任。另一方面，在投資決策做出之后，應(yīng)根據(jù)投資項(xiàng)目的最終收益、風(fēng)險(xiǎn)水平等因素對投資決策人員進(jìn)行考核，并將此項(xiàng)考核納入績效考核體系，以倒逼決策人員認(rèn)真謹(jǐn)慎發(fā)揮決策職能。

總之，房產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人居環(huán)境方面發(fā)揮了重要作用。因此，房產(chǎn)企業(yè)有必要加強(qiáng)投資決策管理。筆者對影響投資決策的市場分析方法和評估方法進(jìn)行了闡述，并從多個(gè)角度提出了房產(chǎn)企業(yè)投資決策的保障策略，期望筆者的研究能為房產(chǎn)企業(yè)投資決策能力的提升提供一定的參考和借鑒。

作者單位：中鐵十五局集團(tuán)東來地產(chǎn)開發(fā)有限公司