為進一步落實詳細規(guī)劃編制有關(guān)工作要求，推動城市發(fā)展由外延擴展向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，洛陽市通過優(yōu)化頂層設(shè)計，加強對詳細規(guī)劃單元的傳導(dǎo)管控，探索城市更新片區(qū)及單元的詳細規(guī)劃編制，不斷提高城市規(guī)劃建設(shè)精細化管控能力。

詳規(guī)單元劃定：強化總體傳導(dǎo)

按照地域完整、邊界穩(wěn)定、規(guī)模合理劃定原則，編制《洛陽市中心城區(qū)詳細規(guī)劃單元專項規(guī)劃》，綜合考慮自然邊界、行政邊界、生活圈規(guī)模、道路交通等因素，洛陽市中心城區(qū)劃定129個詳細規(guī)劃單元。嚴格落實國土空間總體規(guī)劃中“三區(qū)三線”、城市“五線”等強制性管控內(nèi)容，結(jié)合風(fēng)貌管控要求將總體規(guī)劃中人口、住宅建筑規(guī)模等進行分配，加強與教育、醫(yī)療等相關(guān)專項規(guī)劃和總體城市設(shè)計銜接。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)制定標準化單元圖則，單元圖則中明確主導(dǎo)屬性、發(fā)展規(guī)模、路網(wǎng)骨架、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、歷史文化等內(nèi)容，通過實線、虛線、點位、指標等進行總量控制，便于下一規(guī)劃層級落實。

片區(qū)更新規(guī)劃：細化管控內(nèi)容

為適應(yīng)城市存量發(fā)展的新形勢、新要求，洛陽市政府出臺《關(guān)于推動城市有機更新實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見（試行）》，劃定瀍河區(qū)金家街、關(guān)林周邊等7大更新片區(qū)，明確了編制片區(qū)更新規(guī)劃及單元更新規(guī)劃兩個層級。其中，片區(qū)更新規(guī)劃主要涵蓋運營策劃、產(chǎn)業(yè)謀劃、開發(fā)模式、城市設(shè)計、規(guī)劃布局等內(nèi)容，并按照《洛陽市城市更新投資效益分析測算指引》，制定片區(qū)投資平衡估算方案。在編制更新單元規(guī)劃時，落實片區(qū)更新規(guī)劃中歷史文脈傳承、產(chǎn)城融合等要求，細化用地布局、地塊指標、綠地建設(shè)等內(nèi)容，完善公共服務(wù)配套，明確實施路徑，遵循有增有減原則，內(nèi)部實現(xiàn)動態(tài)平衡管控。

分區(qū)分類管控：讓城市發(fā)展提質(zhì)

以瀍河區(qū)金家街更新片區(qū)為例，洛陽市統(tǒng)籌考慮當前存在的問題和未來發(fā)展的需求，探索更新單元詳細規(guī)劃編制方法，為存量更新地區(qū)更新實施，產(chǎn)業(yè)再興、空間再造、改善人居環(huán)境提供技術(shù)支撐以及實施路徑。

產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，精細化存量空間管控。充分開展調(diào)查評估，結(jié)合土地權(quán)屬、建筑質(zhì)量、居民訴求等要素，精細化劃定“留、改、拆”范圍，識別核心價值區(qū)域。按照“先謀劃后規(guī)劃”理念，堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、運營前置理念，提出發(fā)展城市文旅的方向，策劃文化研學(xué)、民俗體驗、商業(yè)服務(wù)、康復(fù)醫(yī)療四大特色業(yè)態(tài)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)植入，完善公共服務(wù)配套，提升項目綜合平衡能力。重點謀劃“一街”（即勒馬聽風(fēng)街）發(fā)展，通過挖掘歷史文化，引入“藝術(shù)+商業(yè)+娛樂+社區(qū)服務(wù)”等功能，打造最具活力的City Walk（城市步行街）線路。

城市設(shè)計引領(lǐng)，系統(tǒng)謀劃空間布局。落實總體規(guī)劃、城市設(shè)計、專項規(guī)劃、文物保護要求和更新單元詳細規(guī)劃確定的剛性與彈性內(nèi)容，結(jié)合片區(qū)內(nèi)自然、文化要素特色，對建筑高度、風(fēng)貌、重要節(jié)點等內(nèi)容提出控制要求與引導(dǎo)；結(jié)合土地評估，以文化為媒、以水為脈、以文塑景，完善公共活動空間，打造瀍河文化百景圖；濱河空間通過與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動進行場景營造，構(gòu)建與謀劃產(chǎn)業(yè)相匹配的空間尺度，便于后期招商運營。此外，規(guī)劃通過深入挖掘場地文脈價值，促進新老空間有機結(jié)合，塑造凸顯城市文脈的空間形象。

深化經(jīng)濟測算，平衡多方利益協(xié)同。加強核算投資賬，按照詳細規(guī)劃要求核算征遷安置成本、建設(shè)總量和開發(fā)規(guī)模，將土地開發(fā)收益測算由傳統(tǒng)的一級開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)橐弧⒍?、三級?lián)動開發(fā)。將片區(qū)拆遷、公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金需求全部計入更新成本，在成本基礎(chǔ)上允許合理利潤空間，在片區(qū)容量管控的前提下，綜合測算投資收益，激發(fā)市場活力，形成多元化、可持續(xù)的更新模式。

細化分級傳導(dǎo)，保障項目落地實施。結(jié)合地塊產(chǎn)權(quán)邊界、更新項目分布、更新時序等要素，在更新單元基礎(chǔ)上細化為9個更新管理單元，對住宅規(guī)模的總量、公益性設(shè)施規(guī)模與數(shù)量進行剛性管控，對其位置與空間形態(tài)施行彈性管控。更新管理單元管控內(nèi)容進一步傳導(dǎo)至街坊地塊，細化用地指標及設(shè)施布局，保障后續(xù)更新項目實施。（作者單位：洛陽市自然資源和規(guī)劃局 洛陽市規(guī)劃建筑設(shè)計研究院有限公司）