虞曉芬：樓市如何止跌回穩(wěn)

在9月24日釋放的一攬子金融政策中，房地產(chǎn)政策在其中占據(jù)重要位置，如調(diào)低存量房貸利率、統(tǒng)一最低房貸首付比例至15％、央行對“收儲”的出資比例從60％上升至100％等，意在從需求與供給兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

隨后，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應(yīng)，降低乃至全面取消購房門檻，調(diào)低房貸首付比例下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬告訴《中國新聞周刊》，一線城市的風(fēng)向標(biāo)意義不容忽視。

相比這些房地產(chǎn)政策，更加引發(fā)市場關(guān)注的是9月26日中央政治局會議有關(guān)房地產(chǎn)市場的表態(tài)，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”?！吨袊侣勚芸穼ＴL虞曉芬，解讀在決策層已經(jīng)釋放如此明確信號的情況下，未來還將出臺哪些房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)行業(yè)走出三年“寒冬”的關(guān)鍵是什么。

預(yù)期的改善，對于房地產(chǎn)市場有重要意義

《中國新聞周刊》：你認(rèn)為決策層在9月底明確提出房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的原因是什么？

虞曉芬：決策層應(yīng)該主要基于兩方面的因素提出房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。首先，從今年1—8月的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的核心指標(biāo)仍在持續(xù)下行。新建商品房成交面積同比下降18％，房地產(chǎn)投資增速為-10.2％。8月，70個大中城市中，68個城市新建商品住房銷售價格同比下降，全部城市二手房銷售價格同比下降。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其核心指標(biāo)持續(xù)下行，必然拖累建筑、建材、家裝、家具等行業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格下跌，也使得居民、企業(yè)財富縮水，同時會集聚金融風(fēng)險。其次，隨著美聯(lián)儲降息，資金外流壓力減緩，為政策加碼提供了一個比較好的契機。

《中國新聞周刊》：你如何評價這一輪房地產(chǎn)政策的力度？

虞曉芬：我認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)政策的力度比較大，特別是中央政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”后，市場普遍預(yù)期未來會有更大力度的刺激政策出臺。

當(dāng)前，預(yù)期的改善對于房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟形勢都有重要意義。因此這一輪房地產(chǎn)政策的出臺，以及決策層有關(guān)房地產(chǎn)市場的表態(tài)，在激勵信心上的作用可能大于具體政策的刺激作用。盡管樓市的反應(yīng)不及股市迅猛，但是一些開發(fā)商反饋的數(shù)據(jù)顯示，“十一”假期成交量同比上漲五成以上，這可能是2022年以來優(yōu)化房地產(chǎn)政策效果最好的一次。

《中國新聞周刊》：隨著“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的提出，你認(rèn)為未來會不會有更多直接刺激房地產(chǎn)市場的政策推出？

虞曉芬：既然房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”已經(jīng)作為一項政治任務(wù)被提出，后續(xù)一定會積極動用政策工具。供求關(guān)系是影響價格的重要因素，政策無非在供給、需求兩端發(fā)力。比如在供給端，中央政治局會議已經(jīng)提出，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科學(xué)確定住房與土地供給，而非根據(jù)地方政府財政需要而確定。

但是不能將“嚴(yán)控增量”簡單地理解為控制數(shù)量，同時要優(yōu)化增量的供給結(jié)構(gòu)，比如增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、鼓勵開發(fā)商進行第四代住宅等產(chǎn)品創(chuàng)新。另外，也要梳理好商品房與保障房的關(guān)系，在供給嚴(yán)重大于需求的市場，政府應(yīng)該減少保障房建設(shè)，更多通過收購，或者給予保障對象貨幣補貼的方式盤活存量市場。

從需求端的角度來看，信貸政策已經(jīng)基本調(diào)整到位，未來除非跟隨整體利率進一步下調(diào)，否則進一步下降的空間有限，而15％的首付比例放在全球范圍來看也處于較低的水平。但是稅收政策仍有調(diào)整空間，比如在一些高房價地區(qū)，居民置換時交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以優(yōu)化，比如以明補的方式補貼購房者，鼓勵其到市場購買住房。城中村改造過程中已經(jīng)有地方政府不再建設(shè)安置房，轉(zhuǎn)而進行貨幣化安置。另外，政府可以考慮將住房公積金的覆蓋范圍延伸到全體勞動者。這些政策都可以創(chuàng)造一些需求。

《中國新聞周刊》：目前市場對于房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級有一些爭論，比如有觀點認(rèn)為，相比刺激需求，消化存量，更應(yīng)該集中力量“保交樓”，你怎么看待不同政策的優(yōu)先級問題？

虞曉芬：幾項政策的優(yōu)先級應(yīng)該是平等的，因為其相互關(guān)聯(lián)。比如如果無法“保交樓”，肯定會影響購房者切身利益，更會影響準(zhǔn)備購房者的信心。而從另一個角度來看，很多“保交樓”項目只銷售了部分房源，如果不對需求端進行刺激，導(dǎo)致未能銷售的房源遲遲不能出售，開發(fā)商面臨的債務(wù)壓力與日俱增。因此刺激需求，加快庫存去化，也有利于緩解“保交樓”資金壓力，兩者相互影響。我認(rèn)為還是應(yīng)該多措并舉。

《中國新聞周刊》：有觀點認(rèn)為，中央政府應(yīng)該通過發(fā)行國債的方式支持“保交樓”，你如何看待這樣的建議？

虞曉芬：中央政府確實需要加大對于“保交樓”的支持力度，盡管建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，但是商業(yè)銀行提供融資需要遵循市場規(guī)律，導(dǎo)致其向“保交樓”項目提供融資的門檻比較高，依靠商業(yè)銀行向“保交樓”項目提供融資接近“天花板”。中央政府有必要發(fā)揮更加積極的作用，可以動用國債“保交樓”。當(dāng)然，在將資金注入這些項目后要處理好與已有債務(wù)債權(quán)的關(guān)系，同時對于資金的使用進行嚴(yán)格的封閉管理，特別是需要開發(fā)商也承擔(dān)一定代價。對于已經(jīng)出讓土地的項目“保交樓”，對于恢復(fù)市場信心比較關(guān)鍵，同時也能帶動建筑、建材等產(chǎn)業(yè)。

《中國新聞周刊》：一些地方政府“收儲”存量商品房似乎并不積極，你認(rèn)為原因是什么？

虞曉芬：“收儲”主要受到幾個因素的制約。首先，保障性住房以中小戶型為主，特別是配租型保障房的面積可能會更小，只有四五十平方米。但是商品房的面積以中大戶型為主，與保障性住房的需求難以適配。其次，政府收購配售型保障房的定價是重置價格，按土地劃撥成本加建安成本加不高于5％的利潤核定，但是如果以這樣的價格收儲，大部分開發(fā)商可能難以接受。而且存量商品房背后往往牽涉復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，一些房產(chǎn)已經(jīng)被抵押，即使開發(fā)商同意政府以較低價格收儲，債權(quán)人也不一定認(rèn)同。

房地產(chǎn)市場的需求依然存在

《中國新聞周刊》：一些人認(rèn)為，從人口、城市化進程等維度衡量，當(dāng)下房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性需求不足，因此需求難以被“刺激”，你如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)市場的真實需求？

虞曉芬：目前房地產(chǎn)市場的需求依然存在。比如“七普”數(shù)據(jù)顯示，居住在沒有電梯的公寓的家庭占比58％，并不適應(yīng)老齡化社會。而且一些老舊公寓的建筑品質(zhì)、戶型已經(jīng)落伍。再比如大量新市民沒有購房，如在杭州，常住人口中租房的比例超過四成。

根據(jù)粗略測算，今年1—8月新建商品住房成交量約為6億平方米，如果在剩余的4個月保持類似的成交水平，今年全年成交量約為9億平方米，相比2021年下降50％。

我們可以將中國的情況與韓國、日本對比。1991年，韓國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到74.79％，日本城鎮(zhèn)化率也達到77.47％。中國去年常住人口的城鎮(zhèn)化率不足67％，尚未達到韓國、日本1991年時的水平。從1991年到2007年，韓國每年每千人新建住宅套數(shù)是11.35套，日本同期的數(shù)字是10.34套，因此中國完全有理由將每年每千人新建住房套數(shù)保持在10.5套左右。保守估算，如果我國每年新建住房中七成位于城鎮(zhèn)（實際占比高于七成），套均面積110平方米，以14億人口的體量計算，每年城鎮(zhèn)新建住房量在11億平方米以上，加上商辦銷售量，扣除保障性住房項目，商品房每年的銷售量也會保持在10億平方米以上。

目前房地產(chǎn)市場確實存在“超跌”現(xiàn)象，其中最重要的問題是購房者信心不足，從購買力的角度測算，截至去年年底，居民總體儲蓄額達到137萬億元，具備其他國家難以比擬的購買力。因此還是應(yīng)該增強購房者信心，積極鼓勵居民改善居住條件。

當(dāng)然，目前宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場相互影響，這個循環(huán)結(jié)需要盡快解開，宏觀經(jīng)濟形勢改善后肯定會改善購房者預(yù)期；反之，也需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟做出貢獻，這也是決策層幾次關(guān)注房地產(chǎn)形勢的原因。

《中國新聞周刊》：目前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，但是并未像2008年的美國一樣演變?yōu)橄到y(tǒng)性金融危機，你認(rèn)為原因是什么？

虞曉芬：中國房地產(chǎn)金融衍生品的發(fā)達程度確實不比美國，減少了引發(fā)全面金融危機的可能性。

美國、日本在房地產(chǎn)泡沫破裂時，個人住房按揭貸款的違約率都曾超過10％，中國沒有達到這一水平，但是違約率確實在上升，金融系統(tǒng)無疑存在壓力。這也是決策層提出房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵原因之一。