隨著招商科創(chuàng)REIT在2024年底的上市，上市REITs（截至2025年1月6日）已經(jīng)達(dá)到58只。其中，2024年上市的有29只，占比達(dá)到5成。

融資規(guī)模方面，2024年REITs首募規(guī)模646億元，占到REITs首募總規(guī)模的39.61%。與2023年相比，增幅達(dá)到2.78倍。

二級(jí)市場(chǎng)上，REITs也備受資金追捧。中證REITs全收益指數(shù)2024年漲幅達(dá)到12.31%。

無論從何種角度看，2024年都是REITs的大年。

包括海通證券、光大證券、開源證券等在內(nèi)，券商一致認(rèn)為，2025年REITs將繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)。供給端，常態(tài)化發(fā)行及審核關(guān)注事項(xiàng)指引的修訂使得優(yōu)質(zhì)標(biāo)的進(jìn)一步擴(kuò)容，需求側(cè)，低利率及資產(chǎn)荒背景下，資金尤其機(jī)構(gòu)資金對(duì)高股息資產(chǎn)的偏愛繼續(xù)。

根據(jù)滬深交易所披露的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，截至2025年1月6日，有16只REITs待上市，另有5只REITs待擴(kuò)募。

上市REITs的跨年表現(xiàn)則是市場(chǎng)態(tài)度的佐證。2024年12月30日至2025年1月6日，中證REITs全收益指數(shù)漲幅2.89%，中證偏股基金及普通債基指數(shù)漲幅分別為-5.20%和0.27%。中證指數(shù)官網(wǎng)信息顯示，截至1月6日，中證REITs全收益指數(shù)

那么，上市REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何？未來的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

REITs迎大年

2024年12月31日，招商科創(chuàng)REIT在上交所上市，首募規(guī)模9.60億元。此前一周，即12月24日，中航易商倉儲(chǔ)物流REIT成立，首募規(guī)模21.02億元，上市時(shí)間未定。

上述兩只REITs的底層資產(chǎn)項(xiàng)目類型分別屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和港口倉儲(chǔ)物流。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，已成立的59只REITs已經(jīng)涵蓋10種項(xiàng)目類型，其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品數(shù)量最多，有16只，其次是收費(fèi)公路，有13只，港口倉儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施各有7只，排在第三位。

其余6種項(xiàng)目類型是保障性租賃住房、新能源、發(fā)電、水利設(shè)施、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電，前3種的產(chǎn)品數(shù)量分別是6只、5只、2只，后3種各有1只。

從首募規(guī)模來看，排在前三位的項(xiàng)目類型則是收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，分別為688億元、259億元及198億元。港口倉儲(chǔ)物流、新能源、保障性租賃住房、發(fā)電、污水處理、水利設(shè)施、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等7種項(xiàng)目類型分別為154億元、143億元、94億元、46億元、19億元、17億元和13億元。

從募資規(guī)模來看，2024年成立的29只REITs首募規(guī)模合計(jì)646億元，占到全部REITs首募規(guī)模（1631億元）的39.61%。與2023年171億元的首募規(guī)模相比，增幅達(dá)到2.78倍。

在此之前，自首批REITs于2021年6月成立以來，2011年成立的REITs共計(jì)11只，首募規(guī)模合計(jì)364億元，2022年及2023年成立的REITs分別是13只和6只，首募規(guī)模分別為419億元和201億元。

背后邏輯

2024年之所以成為REITs的大年，主要背景之一是債券市場(chǎng)利率中樞的下行，市場(chǎng)對(duì)高分紅、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的配置需求提升。表現(xiàn)在市場(chǎng)行情上，中證紅利及中證REITs全收益指數(shù)2024年漲幅皆為12.31%。

導(dǎo)致REITs在2024年大幅擴(kuò)容的另一個(gè)主要背景是政策推動(dòng)。按照海通證券的觀點(diǎn)，這些政策主要來自三個(gè)時(shí)點(diǎn)。

其一是2024年2月證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，明確了其他投資方對(duì)于REITs的投資屬于權(quán)益工具投資，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)對(duì)機(jī)構(gòu)配置REITs形成激勵(lì)。

其二是2024年7月26日國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱“《通知》”），標(biāo)志REITs全面進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

上述《通知》明確了REITs項(xiàng)目的申報(bào)要求，將項(xiàng)目類型將由9類擴(kuò)充至12類，新增的3類是文化旅游、水利及養(yǎng)老設(shè)施。此外，“符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”也可以申報(bào)。

上述《通知》發(fā)布后，REITs的申報(bào)與發(fā)行節(jié)奏明顯提速。

數(shù)據(jù)顯示，2024年成立的29只REITs中，有18只成立于8月之后。而且，這18只REITs中，出現(xiàn)了此前沒有的項(xiàng)目類型，比如銀華紹興原水水利REIT，其項(xiàng)目類型為水利設(shè)施，是上述《通知》新增3種項(xiàng)目類型之一。

值得一提的是，2024年成立的7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs也是此前沒有的項(xiàng)目類型。

其三是2024年9月一系列政策組合拳的推出，對(duì)未來REITs運(yùn)營修復(fù)形成利好。

除了上述三個(gè)時(shí)點(diǎn)，2024年4月證監(jiān)會(huì)推出“5項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施”“將內(nèi)地和香港合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的”，也被認(rèn)為是打開了REITs估值水平的想象空間。

最新的政策是，2024年12月27日，滬深交易所同步修訂了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》。

從內(nèi)容上看，本次修訂一方面明確了項(xiàng)目首發(fā)規(guī)模、收益性要求，新增附屬及共用資產(chǎn)入池等有關(guān)要求，細(xì)化項(xiàng)目信披標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估及運(yùn)營管理行為；另一方面明確了對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等共五類資產(chǎn)的差異化要求，完善了大類資產(chǎn)核查標(biāo)準(zhǔn)體系，提高了信披核查針對(duì)性。

中信建投認(rèn)為，上述指引的修訂“標(biāo)志著REITs監(jiān)管漸趨完善，其在資產(chǎn)合規(guī)性、估值審慎性和運(yùn)營管理規(guī)范性等方面要求細(xì)化趨嚴(yán)，符合監(jiān)管抓牢REITs發(fā)行審核，持續(xù)壓實(shí)REITs估值的一貫工作基調(diào)?！?/p>

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)公募機(jī)構(gòu)來說，REITs的擴(kuò)容是完善其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，工銀瑞信、廣發(fā)、易方達(dá)、銀華及招商基金等5家基金公司在2024年成立了其第一只REITs。截至年底，招商旗下REITs已有3只，易方達(dá)及工銀瑞信各有2只，廣發(fā)、銀華各有1只。

包括上述5家2024年新入場(chǎng)的基金公司在內(nèi)，已經(jīng)有22家公募機(jī)構(gòu)成立了REITs，其中，華夏基金旗下有13只，中金基金有8只，中金、嘉實(shí)、華安、招商、上海國泰君安資管、華泰證券（上海）資管公司各有3只。

對(duì)投資者來說，REITs的擴(kuò)容則意味著標(biāo)的池的擴(kuò)大，同時(shí)也意味著尋找機(jī)會(huì)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的難度的提升。

國泰君安認(rèn)為，從供需兩端來看，盡管2025年新增供給可能維持高位，但是，在廣義資產(chǎn)荒的情況下，REITs的估值仍有望維持或抬升。相對(duì)于股債資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益比，REITs的配置價(jià)值也相對(duì)較高。另外，“隨著經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，政策將不斷細(xì)化落地，部分底層資產(chǎn)尤其是周期類底層資產(chǎn)有望出現(xiàn)彈性變化，有望帶來超額收益。”

海通證券認(rèn)為，在REITs擴(kuò)容的背景下，投資者更應(yīng)該關(guān)注其中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置機(jī)會(huì)，“對(duì)既有產(chǎn)品，關(guān)注基本面變動(dòng)下的底層資產(chǎn)運(yùn)營改善情況，保租房、消費(fèi)地產(chǎn)等熱門板塊建議逢低配置?！?/p>

根據(jù)海通證券的測(cè)算，隨著上市REITs的估值水平在2024年發(fā)生變動(dòng)，其現(xiàn)金分派率都出現(xiàn)不同的調(diào)整。

基于205年1月3日的收盤價(jià)，在產(chǎn)業(yè)園類、消費(fèi)地產(chǎn)、生態(tài)環(huán)保、能源、高速公路、倉儲(chǔ)物流及保障房等7類上市REITs中，現(xiàn)金分派率（24年累積，年化）排在首位的產(chǎn)品依次是華夏合肥高新REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航京能光伏REIT、浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT及國泰君安城投寬庭REIT，分別為5.49%、4.84%、7.23%、14.15%、12.65%、5.48%、3.33%。

招商證券表示，至少有7只上市REITs存在業(yè)績對(duì)賭機(jī)制，比如嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏特變電工新能源REIT、博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT、華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創(chuàng)REIT及中航易商倉儲(chǔ)物流REIT等。條件觸發(fā)時(shí)，這些REITs的原始權(quán)益人將通過扣減運(yùn)營管理費(fèi)等方式補(bǔ)償REITs的可供分配金額。

華泰證券則提示投資者注意，2025年將有34只REITs將迎來解禁，其中24只為2024年新上市項(xiàng)目1年期限售投資人解禁、9只為2022年上市項(xiàng)目3年期限售關(guān)聯(lián)方解禁、1只為2022年上市項(xiàng)目3年期限售投資人和關(guān)聯(lián)方均解禁。