在房企加速“卷公攤”、提升產(chǎn)品力的當(dāng)下，多地開始明確“取消公攤”或“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，近期張家口、衡陽(yáng)兩地在一周內(nèi)先后官宣“取消公攤”。在這之前，廣州、杭州、武漢、肇慶、湘潭等地已開始優(yōu)化住宅銷售方式，其中三四線城市率先推進(jìn)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，一二線熱門城市則出爐計(jì)容面積新規(guī)，支持房企提升得房率。

目前超高得房率成為了新房項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。2024年12月，廣州時(shí)隔兩年后再度誕生的“日光盤”越秀云悅項(xiàng)目，得房率便高達(dá)130%。近期廣州一批高得房率地塊仍在持續(xù)加快入市，綠城、越秀、保利等央國(guó)企或區(qū)域龍頭房企均有斬獲，其中保利斥資上百億元競(jìng)得的廣州面粉廠地塊，未來(lái)得房率也有望突破100%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“超高得房率”將令開發(fā)商打造的新房更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。于購(gòu)房者而言，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)能夠增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，改變計(jì)價(jià)方式對(duì)于房屋總價(jià)影響較小，不過，住房單價(jià)可能因此上漲。

一周內(nèi)兩地“取消公攤”多地推進(jìn)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

在樓市加速去化的當(dāng)下，越來(lái)越多的城市開始優(yōu)化住宅銷售方式。2024年12月，張家口、衡陽(yáng)兩地在一周內(nèi)先后官宣逐步推進(jìn)“取消公攤”或按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。其間，張家口市發(fā)文表示，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”；衡陽(yáng)市也發(fā)文明確自2025年1月1日起商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

從全國(guó)范圍來(lái)看，衡陽(yáng)終于成為明確“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的城市，不過其新規(guī)實(shí)施并非最早。2024年以來(lái)，肇慶、湘潭等三四線城市已率先要求房企按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

此外，廣州、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、福州等一二線熱門城市出爐計(jì)容面積新規(guī)。這類城市并非直接“取消公攤”，而是通過允許開發(fā)商“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)等半開敞空間等形式間接提升得房率。理論上，房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的實(shí)際得房率可由以往的75%至80%，提升到100%甚至更高。

比如，2024年12月12日，杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》，對(duì)開放式風(fēng)雨連廊、出室外地面的樓梯及電梯井、部分公共服務(wù)配套設(shè)施不納入容積率計(jì)算，封閉式陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積。

一線城市中，廣州實(shí)行容積率新規(guī)。據(jù)2023年11月印發(fā)的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，當(dāng)?shù)刈≌變?nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例可由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深。

于購(gòu)房者而言，實(shí)際得房率的提升，意味著同樣的總價(jià)及產(chǎn)權(quán)面積下能得到比以往更大的使用空間；各地計(jì)容新規(guī)出爐，也直接推動(dòng)了開發(fā)商們產(chǎn)品力的打造。當(dāng)前部分房企開始打造以“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”為標(biāo)志的第四代住宅，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前百?gòu)?qiáng)房企在全國(guó)已經(jīng)開發(fā)100余個(gè)第四代住宅，這類項(xiàng)目的得房率多數(shù)都超過100%，最高得房率超過140%。

在部分熱門城市，一批標(biāo)榜“超高得房率”的項(xiàng)目在2024年密集入市。比如，在西安，保利天瓚、華潤(rùn)明德潤(rùn)府、龍湖御湖境等項(xiàng)目通過“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等部分面積的形式，得房率達(dá)100%；在成都，潤(rùn)達(dá)豐集團(tuán)旗下的濱江酈城項(xiàng)目主打“70%贈(zèng)送率，79平米可實(shí)得140平米、最大200%得房率”。

廣州超高得房率地塊加快入市越秀“日光盤”得房率達(dá)130%

各地“卷公攤”背后，開發(fā)商面臨著競(jìng)品質(zhì)、加速新房銷售去化的需求。一線城市中，目前廣州部分計(jì)容新規(guī)試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)入市，超高得房率成為這類項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

2024年12月，廣州越秀云悅項(xiàng)目105套房源開盤售罄，成為廣州近兩年來(lái)首個(gè)“日光盤”。該項(xiàng)目即白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，系2024年9月由越秀地產(chǎn)以總價(jià)9.8億元競(jìng)得，推出88平方米和105平方米四房戶型房源。值得一提的是，廣州越秀云悅項(xiàng)目主打“得房率130%”，成為廣州近年來(lái)首個(gè)如此高得房率的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，廣州一批超高得房率地塊正在扎推出讓。12月17日，綠城集團(tuán)以總價(jià)5.08億元競(jìng)得番禺區(qū)市橋街BC0612015地塊。按照出讓公告，該地塊項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)等半敞開空間占計(jì)容面積可提高至25%。

12月2日，中交城投&科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)合體以8.54億元競(jìng)得黃埔區(qū)廣深沿江高速以南HPG-NG-06地塊，出讓公告鼓勵(lì)項(xiàng)目采用“大陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內(nèi)建筑面積的20%，可以按照一半面積來(lái)計(jì)算。

往前追溯，2024年9月，保利發(fā)展斥資118億元競(jìng)得備受關(guān)注的廣州南方面粉廠地塊，這宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶的宅地，是廣州優(yōu)化計(jì)容面積新規(guī)后的首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一。按照出讓規(guī)劃，該項(xiàng)目半開敞空間的“半計(jì)容”比例可由原本的15%提高至20%，同時(shí)允許其陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)大至30%、按水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積。

這些超高得房率項(xiàng)目地塊的入市，源于近一年來(lái)廣州建筑設(shè)計(jì)規(guī)則的調(diào)整。依據(jù)前述《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，由于“半計(jì)容”面積比例增加并允許“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)?shù)匦鲁鲎尩貕K可利用計(jì)容新規(guī)將得房率提升至100%甚至更高。比如，近期招商蛇口斥資10.17億元拿下的廣州南沙橫瀝島2024NJY-3地塊、越秀地產(chǎn)斥資9.8億元奪得的白云區(qū)怡新路地塊，規(guī)劃得房率均超過120%。

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可增加市場(chǎng)透明度未來(lái)新房更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前樓市需要客觀認(rèn)知“公攤”與計(jì)價(jià)方式，“公攤不透明”才是銷售環(huán)節(jié)的問題關(guān)鍵。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，可以減少信息不對(duì)稱、增強(qiáng)市場(chǎng)透明度。與二手房相比，“超高得房率”新房將在市場(chǎng)中更具競(jìng)爭(zhēng)力。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前各地理解的“取消公攤”其實(shí)并不準(zhǔn)確，建筑公攤是客觀存在的，合理的公攤是提高業(yè)主居住舒適性與安全性的保證：“地方政府出臺(tái)類似政策的目的在于提振市場(chǎng)信心，讓購(gòu)房者覺得公攤少了，實(shí)際房?jī)r(jià)降低了，但事實(shí)絕不是取消了公攤，這一點(diǎn)應(yīng)該讓購(gòu)房者知道。另外，地方監(jiān)管部門應(yīng)該明確什么是公攤，計(jì)入公攤的規(guī)則等，最大的問題并不是購(gòu)房者覺得不應(yīng)該有公攤，而是讓購(gòu)房者消費(fèi)得明明白白。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，目前市場(chǎng)上對(duì)所謂的“取消公攤”其實(shí)是存在誤解，“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”是兩碼事兒，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。據(jù)其介紹：“很多購(gòu)房者之所以對(duì)公攤面積有所計(jì)較，是因?yàn)樵S多開發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板房時(shí)會(huì)把公攤面積做得很小，但實(shí)際交房時(shí)情況卻并非如此。公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購(gòu)房者面臨的根本問題?！?/p>

與此同時(shí)，“取消公攤”意味著未來(lái)新房市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)將更明顯?！霸谙嗤瑓^(qū)域，二手房的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場(chǎng)的房源的得房率可能達(dá)到90%。如果兩者的銷售單價(jià)相差不大，那么過去的二手房和開發(fā)商手中庫(kù)存的在售房源可能需要降價(jià)以保持競(jìng)爭(zhēng)力?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜就此表示，目前絕大多數(shù)城市在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)采用建筑面積進(jìn)行計(jì)算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計(jì)入公攤面積，導(dǎo)致實(shí)際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積，不同項(xiàng)目間得房率會(huì)有所不同。據(jù)介紹：“采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房?jī)r(jià)更為直觀的展現(xiàn)給購(gòu)房者，一定程度減少信息不對(duì)稱，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，保障購(gòu)房者權(quán)益。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)落地，配套的一些計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等也有望進(jìn)一步完善?！?/p>

陳文靜認(rèn)為，從對(duì)房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，改變計(jì)價(jià)方式對(duì)于房屋總價(jià)影響較小，但部分項(xiàng)目或由于更改為套內(nèi)面積計(jì)算，造成計(jì)算價(jià)格的住房面積下降，住房單價(jià)就會(huì)上漲。另外，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的城市而言，將計(jì)價(jià)方式由建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價(jià)有望保持不變甚至單價(jià)上漲，或能一定程度緩解房?jī)r(jià)下跌對(duì)于購(gòu)房者預(yù)期的影響。

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）