重磅政策組合拳助力樓市脫困

【新聞】

2 0 2 4年中央針對房地產(chǎn)市場出臺了政策“組合拳”，并明確提出推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。政策出臺主要集中在兩個時間節(jié)點：一是5月17日召開全國切實做好保交房工作視頻會議，并在當(dāng)天舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上宣布了相關(guān)政策，包括：地方政府以合理價格收購部分商品房用作保障性住房、地方政府收購閑置存量住宅用地以幫助房企解困、創(chuàng)設(shè)3000億元保障房再貸款、首套房首付比降為15%、二套房首付比降為25%、取消個人住房貸款利率政策下限、下調(diào)公積金貸款利率25BP；二是9月26日召開中央政治局會議并在隨后四次國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上宣布了一系列政策， 需求端政策可概括為“四個取消”和“四個降低”， “四個取消”包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，“四個降低”包括降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔(dān)，供給端政策包括將房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元、在35個大城市新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造以及進一步優(yōu)化收儲政策。

【點評】

2024年的房地產(chǎn)政策前所未有，是一記重磅“組合拳”，組合表現(xiàn)在三個方面：其一，需求端政策和供給端政策組合。過往地產(chǎn)政策主要著眼需求端，2024年5 月17日以來，政策首次允許地方政府收房收地已達到收縮供給的目的；其二，金融政策與財政政策的配合。過往政策主要是金融端發(fā)力，2024年9月26日以來，政策首次允許發(fā)行專項債用于收購存量閑置土地，此外取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)有利于降低二手房交易稅費，表現(xiàn)出財政政策的積極配合；其三，地方與中央的協(xié)同行動。過往政策主要是地方政策主導(dǎo)，此次政策加大了中央支持力度，例如，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)了保障房再貸款，加強了對收儲的支持力度。政策重磅亦表現(xiàn)在三個方面：其

一，政策力度大。如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項 目的信貸規(guī)模增加到4萬億元，要將合規(guī)商品住房項目 貸款全部納入“白名單”；再如2024年9月26日以來，政 策將首套房和二套房貸款首付比下限統(tǒng)一降為15%，這 不僅是首套房首付比歷史最低點，也是二套房首付比歷 史最低點。其二，政策延續(xù)性強。如降低“賣舊買新” 換購住房的稅費負擔(dān)，是延續(xù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的購房 人在年內(nèi)“賣舊買新”可以退還個人所得稅，這一政策 延續(xù)到2025年底；再如100萬套城中村改造和危舊房改造 是對過往“三大工程”政策的延續(xù)。其三，政策工具有 創(chuàng)新。如中國人民銀行創(chuàng)設(shè)了保障房再貸款，這是將結(jié) 構(gòu)性貨幣政策工具應(yīng)用于房地產(chǎn)市場紓困；再如財政部 允許地方政府發(fā)行專項債用于收購閑置土地，這也是政 策首次運用。 從目前房地產(chǎn)市場形勢看，政策已取得一定積極 效果。在成交量方面，從短期看，根據(jù)中指研究院的統(tǒng) 計，2024年11月全國重點100城新建商品住宅成交面積環(huán) 比增長3%，同比增長約15%。從中期（5年左右）對比來 看，除去1—3月的季節(jié)性因素，2020年的疫情以及2021 年恒大風(fēng)險事件爆發(fā)之后，新房成交量逐漸階梯式下 降；但2024年6月至11月與2023年同期相比月度成交量基 本持平。成交價方面，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2024年 11月全國重點100城新建商品住宅均價為16592元/平方 米，環(huán)比上漲0.36%，漲幅較10月擴大0.07個百分點。 從房價城市結(jié)構(gòu)看，一二線城市新房價格基本“止跌回 穩(wěn)”，其中一線城市價格環(huán)比漲幅超過全國平均?？傮w 來講，房地產(chǎn)市場成交量基本“回穩(wěn)”，成交價一二線 城市帶頭“回穩(wěn)”；由于成交量是成交價回升的基礎(chǔ)， 未來整個市場“止跌回穩(wěn)”可期。 （點評人：中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金 融研究中心研究員 蔡真）