誘人的“家庭農(nóng)場”

從京城房地產(chǎn)業(yè)起步時的重要作品亞運村向北10余公里，原來有一片綠油油的農(nóng)田。去年下半年開始，這里逐漸為成片的建筑物所覆蓋。很有些氣勢的門楣上顯示，這是一處正在熱銷中的“家庭農(nóng)場”。銷售人員則進一步推介，這是一個“經(jīng)市政府批準的農(nóng)業(yè)項目”，總開發(fā)面積達2000畝?；蚴浅鲇谧约壕幼〉哪康幕蚴瞧谕囊惶煲苍S會“升值”——盡管這二者目前在大多數(shù)購房者眼里并沒有什么清晰的界限，再加上開發(fā)商在新聞媒體上大打廣告，“家庭農(nóng)場”很快吸引了躍躍欲試的人。

----與目前眼花繚亂的商品房廣告有明顯不同的是，“家庭農(nóng)場”設計的宣傳主題是“農(nóng)業(yè)休閑種植”。因為你一旦入住，首先會得到一座大溫室，無論養(yǎng)花種草或者栽培一切你感興趣的東西，悉聽尊便。對于日益為現(xiàn)代都市之擁擠、喧囂和污染所困擾的都市人來說，這無疑可以極大地吊起胃口。

----當然，溫室只是引餌，你勢必還要在這座溫室旁擁有一處棲息地。于是，在開發(fā)商的解釋里，你所居住的房屋建筑是作為溫室的“附加功能”設計的；換句話說，你將要投資的并不是一個慣常意義上的房地產(chǎn)項目。開發(fā)商也會很干脆地告訴你，這里的住房沒有產(chǎn)權，因為他們是以土地承包的方式獲得集體所有制的土地使用權的；他們的經(jīng)營活動也并非商品意義的“出售”，而是“出租”：你付上三十幾萬至六十萬元，便獲得了面積不等的住房、溫室及庭院的使用權；一次性付款，雙方簽訂租賃合同；合同經(jīng)過公證后，由當?shù)貐^(qū)政府頒發(fā)《農(nóng)村土地經(jīng)營權證書》，使用期限50年；住房在該證書中被定性為“配套設施”。

----記者近日前往“家庭農(nóng)場”實地觀察，發(fā)現(xiàn)這里完全是按照住宅小區(qū)的模式設計的。有中心公園，有綠地，各處庭院分別冠以“春”、“秋”、“梅”、“蘭”等頗富詩意的名字。住宅一律為別墅式，一般戶型設計為三間臥室、一或兩間衛(wèi)生間，外加客廳、餐廳、廚房，還有一間專供取暖用的油爐間，電話、有線電視線路等都有考慮。住宅后便是那一大間溫室——確切地講應當叫溫棚，最外面是以木柵欄圍起來的庭院。據(jù)銷售人員講，第一期工程開發(fā)的150余套住房大部分已經(jīng)有了入住者，二期工程正在施工。但在已經(jīng)入住的庭院里的溫棚中，大多長著一人來高看似無人打理的蒿草。

----在“家庭農(nóng)場”的“銷售”處，人們聽到的說法是“賣得很火，一期工程只剩下幾套房，而承諾今年9月即可入住的二期工程也已經(jīng)有了三十多位預租者?！澳蔷褪悄衬车慕憬愕姆浚　变N售人員指著一處庭院說。他所說的某某，是京城紅極一時的女歌星。這種介紹很讓一般老百姓認賬。

是不是打“擦邊球”

毫無疑問，相對于廣告上宣稱的“住房、溫室、庭院，三合一經(jīng)典組合”，價格低廉應當是“家庭農(nóng)場”最能打動人心的地方。比如一棟90平方米面積的住房，外加190平方米的溫室及300平方米的庭院，總共只需37萬元。據(jù)稱由于市場看好，二期項目價格將升至50萬至60萬元，而且必須是一次性付款，不能用銀行抵押貸款。即使這樣，僅與其一條馬路之隔的另一房地產(chǎn)項目，一套別墅的最低價格八九十萬元，普通購房者根本不可想像。

----有市場分析人士指出，“家庭農(nóng)場”實際上打的是“政策擦邊球”。該項目得到了有關部門的“批準”不假，但是所限定的經(jīng)營范圍皆與農(nóng)業(yè)項目有關。在“家庭農(nóng)場”開發(fā)商銷售部辦公室的墻上，營業(yè)執(zhí)照注明的經(jīng)營范圍皆與“農(nóng)業(yè)、休閑、種植”等字眼相聯(lián)系，也證實了這一點，而實質(zhì)上“家庭農(nóng)場”的經(jīng)營重心卻在房地產(chǎn)物業(yè)項目上。記者向銷售人員現(xiàn)場詢問：“住房是否有土地出讓證？是否有施工許可證、建筑工程規(guī)劃證、銷售證？”回答都是“沒有”。那么房屋質(zhì)量是否通過檢驗呢？回答是“通過了檢驗”。繼續(xù)深究方才得知，質(zhì)量檢驗是“家庭農(nóng)場”自己進行的，并沒有經(jīng)過專門的建筑監(jiān)理公司。

----問及承租此類物業(yè)是否具有風險性，銷售人員指著辦公室墻上各級領導來視察時的照片反復解釋道，項目開發(fā)商是一家具有相當規(guī)模和實力的農(nóng)業(yè)集團，當?shù)劓?zhèn)政府也是該集團的股東之一，而且這個項目也得到了北京市的立項許可，“應當沒有什么政策風險”。即使將來出現(xiàn)了什么問題，消費者要求中途退租，開發(fā)商也將根據(jù)合同到期的時間來計算客戶的損失，并按比例賠付。

“家庭農(nóng)場”引來了不少客戶，置疑者也不斷冒出來。記者認識的一位機關干部去年底對“家庭農(nóng)場”動了念頭，起因是他的鄰居大力推薦；夫人去看了兩次，對環(huán)境也挺滿意。但這位先生懷揣人民幣前往簽約時多了個心眼，帶了一位房地產(chǎn)開發(fā)商朋友同行。結果這位朋友從房屋產(chǎn)權問題到建筑質(zhì)量都提出了一系列疑問，均得不到對方滿意的答復，買賣最終作罷。

“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的風險

----近年來，北京房地產(chǎn)市場上始終有一種所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的物業(yè)在悄悄出售或出租。這類項目的一個主要特點是開發(fā)商都不具備土地出讓證，而只是經(jīng)過某一級政府（一般為縣、鄉(xiāng)）的認可或參與（當然其中不排除隱含著各種利益關系），就包下一片農(nóng)田——充其量算作農(nóng)民的宅基地吧——大興土木搞建筑開發(fā)。盡管最終銷售的名目不同——可以叫“家庭莊園”也可能稱“鄉(xiāng)村別墅”，但從收回利潤的周期來看，50年的土地使用期限，對于那些開發(fā)商們已經(jīng)足夠了。這類物業(yè)一般都很少在媒體上直接打廣告，更多的是通過口頭傳播、熟人介紹等方式吸引購買者。也有的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”開發(fā)者發(fā)明了一些“市場創(chuàng)意”作宣傳。“家庭農(nóng)場”在某種意義上與這種模式類似。

----關于“家庭農(nóng)場”作為一種投資方式之利弊選擇，市場人士的看法大同小異。首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)系教授張躍慶認為：“依照法律規(guī)定的程序，如果郊縣的開發(fā)商想開發(fā)、出售房地產(chǎn)項目，首先應該將集體性質(zhì)的土地征為國有，并向國家繳付地價款以獲得土地使用權；然后獲得有關規(guī)劃建設許可證和銷售許可證，才能夠?qū)⑺_發(fā)的物業(yè)投入市場?！倍傻胤秸头康禺a(chǎn)開發(fā)商征用農(nóng)用集體所有制土地用于蓋房并銷售，與商品房開發(fā)顯然是兩個完全不同的概念?！斑@種方式肯定無法得到有關商品房開發(fā)的法律和政策的保護，因而也不具備商品房投資的價值；從這個角度上講，投資的風險極大。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣指出。

----“鄉(xiāng)產(chǎn)權”之類物業(yè)的存在畢竟又是一種現(xiàn)實。對于購買（投資）者來說，價格低廉當然是一個十分重要的指標。有業(yè)內(nèi)人士甚至也認為，如果你買房的目的就是為了自己居住而并不考慮將來進入市場，“鄉(xiāng)產(chǎn)權”并非不是一種“實惠”的選擇。特別是建在一些相對偏僻的地區(qū)的物業(yè)（很多人買房恰恰是為了遠離鬧市），受政府政策變動波及的可能性比較小，其“價格性能比”還是比較合算的。

但總而言之，“家庭農(nóng)場”絕非像銷售人員說的那樣“沒有什么風險”。除了其完全不具備產(chǎn)權安全的保障外，即使作為一種“租賃性投資”，仍要從另一些風險層面認真加以考慮。比如，“鄉(xiāng)產(chǎn)權”項目實際上是以某一級政府的信譽做保證的，而“政府擔?！钡某兄Z也往往最容易為政府所改變。一旦上一級政府明令禁止或?qū)嵤┱鞯氐仍斐赏恋匦再|(zhì)改變，買房者的利益就不可避免地要受到影響。張教授舉例說，1997年國家搞過一次大型土地使用情況調(diào)查，查出不少類似的“違規(guī)建房者”，最后都進行了處理。

房地產(chǎn)投資警惕陷阱

就中國目前的房地產(chǎn)市場而言，有關專家將其歸納為幾個不同的層次——規(guī)范化的市場、不太規(guī)范的市場，以及違法的應該取締的市場。目前有很多房地產(chǎn)項目是在不太規(guī)范的市場上進行交易的。特別是近郊區(qū)的城鄉(xiāng)結合部和遠郊區(qū)縣的城鎮(zhèn)，是許多開發(fā)商瞄準的一塊“肥肉”。有些就以“舊村改造”為名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實。對于房地產(chǎn)投資者來說，對此應當格外保持清醒。

有關部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，某縣城關鎮(zhèn)共有22個行政村，其中17個村未辦理規(guī)范的手續(xù)就引進資金，在集體所有制土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。前幾年這些住宅還有一定的銷路，但由于土地所有制的性質(zhì)限制，決定了這些住房最終不能進入市場。隨著房地產(chǎn)交易市場逐步規(guī)范，無銷售許可證的住宅銷路已越來越差。雖然有的開發(fā)商采取降價促銷的辦法，每建筑平方米降到1300－1500元之間，但這樣的物業(yè)幾乎無法進入規(guī)范的市場流通領域，將來變現(xiàn)的機會極小，購房者無法將之轉(zhuǎn)換為投資收益，因而還是乏人問津。

----還有一種“聯(lián)合建房”的形式也不能不當心：一些在計劃經(jīng)濟的年代擁有土地使用權的單位，尋找有資金的單位搞“聯(lián)合建房”。房屋建成后，雙方按比例分成，不僅有償分配給自己單位的職工，還有些賣到了社會上。這種房屋同樣因為逃避了繳納土地出讓金，也無法正常進入房地產(chǎn)交易市場。投資者對此一定要慎之又慎。

作為一個房地產(chǎn)投資者，保護自己的投資的最簡單方法，就是仔細了解商品房銷售者是否持有“五證”，即計委立項、進行可行性研究的批件；規(guī)劃局的規(guī)劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權保證）； 建委的開工建設許可證；房地局的商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，這表明所購房屋屬于合法交易范疇。