郜文革

中文摘要: 由中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾銀行合資成立的我國首家住房儲蓄銀行于2004-2-25在天津成立了, 這不僅為中國住房金融市場引進(jìn)了一種全新的模式，也是住房金融制度的創(chuàng)新。它將德國施豪銀行的成功經(jīng)驗、先進(jìn)技術(shù)和服務(wù)理念與中國建設(shè)銀行良好的社會信譽(yù)、豐富的人力和網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢有機(jī)地融匯、結(jié)合在一起，不僅為普通居民提供了一種新的住房消費(fèi)融資方式，而且豐富了中國住房金融市場的主體，促進(jìn)了中國的住房制度改革和住房消費(fèi)，還可以吸引外資，分散獨(dú)資經(jīng)營給建行帶來的風(fēng)險和壓力。住房儲蓄貸款的主要優(yōu)勢是利率低，但是，其低息貸款和營銷模式將沖擊整個住房貸款市場，貸款利率在3%，是銀行生存的底線；中德住房儲蓄銀行如果要以3.3%的低利率闖入市場，那么它的利潤只夠其活下來，到底有多大的發(fā)展?jié)摿δ?？本文試著從分析其產(chǎn)生的背景、過程、意義以及住房儲蓄業(yè)務(wù)的特點、經(jīng)營模式等方面來分析一下住房儲蓄貸款能否受歡迎、其發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬暗降讜绾危?/p>

關(guān)鍵詞：

中德住房儲蓄銀行，住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新、低息住房貸款、發(fā)展?jié)摿Γ袌銮熬?/p>

一、住房儲蓄銀行亮相天津

“要買房，到建行”的口號已是家喻戶曉。一直在國內(nèi)住房信貸表現(xiàn)良好的中國建設(shè)銀行日前又“玩”出一個創(chuàng)舉：我國首家按照國際通行運(yùn)作模式建立的住房儲蓄銀行——中德住房儲蓄銀行2月15日在天津正式開業(yè)。它由中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾銀行合資成立，專門針對老百姓購買住房發(fā)放貸款。

中德住房儲蓄銀行注冊資本1.5億元人民幣，中國建設(shè)銀行持股75.1%，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行持股24.9%。

住房儲蓄貸款的主要優(yōu)勢是利率低，貸款購房者可以享受更多實惠，但要拿到住房儲蓄貸款并不容易。較低的貸款利率使得住房儲蓄銀行的生存空間及發(fā)展?jié)摿κ艿揭欢ǔ潭壬系闹萍s，住房儲蓄貸款其前景究竟如何還須市場檢驗。

二、中德住房儲蓄銀行產(chǎn)生的背景

據(jù)統(tǒng)計，在要購買住房的人中，80％的人會選擇向銀行貸款，目前到商業(yè)銀行貸款，五年以內(nèi)的貸款利率是4.77%，五年以上的利率是5.04%，如果用公積金貸款，五年以內(nèi)的利率是3.6%，五年以上的是4.05%。住房儲蓄銀行的利率統(tǒng)一為3.3%。住房儲蓄銀行的低利率貸款成為它最吸引人的地方。

可以算一筆賬，一位購房者買一套40萬的住房，其中30萬需要向銀行貸款，如果都用等額本金進(jìn)行還款，還款期為20年，使用商業(yè)貸款總還款額為45.1830萬元，使用公積金貸款總還款額為43.8192萬元，而使用住房儲蓄銀行的貸款總還款額為39.9412萬元。可以看出，住房儲蓄貸款對購房者來說更實惠。除了低利率以外，讓我們再來分析一下其產(chǎn)生的背景：

1、從宏觀上，國家為鼓勵外國金融機(jī)構(gòu)在華開展業(yè)務(wù)制定了一系列金融法規(guī)和政策，為外資金融機(jī)構(gòu)在我國投資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)提供了各種保障。

2、當(dāng)前我國已經(jīng)具備了建立住房儲蓄銀行的外部環(huán)境。從1994年房改到1998年取消住房實物分配制度，10年來住房消費(fèi)市場已經(jīng)形成。2001年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)73678億元，個人購房額占全國商品房銷售額的86．96％，目前這一比例已接近95％。居民持幣待購的期望和大量貨幣資金的沉淀是住房儲蓄銀行設(shè)立的前提條件。

3、天津的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。中德住房儲蓄銀行在天津設(shè)立自己的總部。作為四大直轄市之一，天津經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人均收入高于全國平均水平，個人購房意識活躍，對住房的有效需求期望值大；且房改先期已全面實施，商品房市場已經(jīng)形成，商業(yè)銀行個人住房貸款也已經(jīng)全面輔開。天津的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境、市場環(huán)境等方方面面為住房儲蓄銀行在中國的登陸創(chuàng)造了條件。

4、兩家銀行的本身具有的優(yōu)勢。德國施豪住房儲蓄銀行是德國最大的住房儲蓄銀行，至今已有70多年住房儲蓄業(yè)務(wù)經(jīng)驗。至2001年底，總資產(chǎn)達(dá)323．84億歐元。德國每13人中就有1人與施豪銀行簽有“住房儲蓄合同”。建行是中國四大國有商業(yè)銀行之一，在國內(nèi)住房貸款市場上占有最大的份額。其金融品牌已經(jīng)在住房貸款市場上得到了廣泛的認(rèn)同。無論是在我國銀行業(yè)住房貸款起步的初期，還是在金融市場可能重新洗牌的今天，建行在住房金融市場上的優(yōu)勢已經(jīng)積累并形成了不可比擬的無形資產(chǎn)，這些為住房儲蓄銀行的成功運(yùn)作提供了可靠的平臺。

三、中德住房儲蓄銀行產(chǎn)生的過程

從中國啟動房改的1994年，中國政府聯(lián)合課題組就找到德國施豪銀行。但建設(shè)銀行與“施豪”的接觸最早是在1998年末，直到1999年3月在北京設(shè)立辦事處。德國總理施羅德和中國總理朱镕基曾兩次就合資銀行之事進(jìn)行商談，朱總理2000年訪德時還會見了施豪銀行埃德蘭特董事長。可見“施豪”與建行的合作是兩個國家在金融領(lǐng)域的首次合作，有很強(qiáng)大的政治背景和經(jīng)濟(jì)背景。在此之前，施豪銀行在捷克、斯洛伐克和匈牙利成功地設(shè)立了合資銀行，也為其在中國開展合資合作積累了豐富的經(jīng)驗，這也奠定了合作成功的基礎(chǔ)。

中德住房儲蓄銀行經(jīng)過長達(dá)四年的醞釀，“施豪”與中國的經(jīng)過長達(dá)九年的磨合，到2002年10月中國人民銀行的一紙批文終于下來了。

中德住房儲蓄銀行是有限責(zé)任公司，董事長是住房儲蓄銀行的法人代表。按現(xiàn)代金融企業(yè)的運(yùn)行模式，以行長為首的管理層在董事會委托、指導(dǎo)、監(jiān)督下全面負(fù)責(zé)銀行的日常經(jīng)營管理工作。第一任董事長由中國建設(shè)銀行行長張恩照兼任，第一任行長由施豪銀行派出。建設(shè)銀行此前在國內(nèi)率先開辦了商業(yè)個人住房貸款業(yè)務(wù)和住房公積金貸款業(yè)務(wù)，此次將住房儲蓄業(yè)務(wù)引進(jìn)中國，使建設(shè)銀行成為首家集三種住房金融模式于一身的國有商業(yè)銀行，并使目前國際上流行的三種住房金融模式在中國金融市場齊備了。

分析了中德儲蓄銀行產(chǎn)生的背景和過程，讓我們再來關(guān)注一下其產(chǎn)生的意義。

一方面，“施豪”在住房儲蓄銀行經(jīng)營方面的成功經(jīng)驗、先進(jìn)技術(shù)與國有銀行的優(yōu)勢可以充分嫁接，提供住房儲蓄與住房貸款相結(jié)合的金融新產(chǎn)品，這是國內(nèi)住房金融市場的一大創(chuàng)新，并將促進(jìn)中國住房制度改革和擴(kuò)大內(nèi)需，拉動住房消費(fèi)。另一方面，住房儲蓄銀行可以吸引外資，分散獨(dú)資經(jīng)營給建行帶來的風(fēng)險和壓力。

四、住房儲蓄業(yè)務(wù)的特點

住房儲蓄業(yè)務(wù)的特點是，先存后貸，低存低貸，固定利率，靈活方便，消費(fèi)有獎。

先存后貸就是住房儲蓄客戶要先存款，達(dá)到規(guī)定條件后才能取得貸款。

低存低貸就是客戶的存款利率低于現(xiàn)行定期存款利率，而貸款利率更大幅度低于現(xiàn)行個人住房貸款利率。推出的最優(yōu)貸款年利率為3.3%，是國內(nèi)各種個人住房貸款中利率最低的。

固定利率就是住房儲蓄合同一經(jīng)簽訂，客戶的存、貸款利率就固定下來，不受市場利率波動的影響。

靈活方便就是參加住房儲蓄、以及辦理存款和還貸的手續(xù)簡便，住房儲蓄貸款可以和其他個人住房貸款組合使用，住房儲蓄合同還可以根據(jù)客戶的要求進(jìn)行變更、分拆、合并或轉(zhuǎn)讓。

消費(fèi)有獎就是只要客戶將其住房儲蓄和住房貸款用于住房消費(fèi)就可以獲得一定數(shù)額的獎勵。

除針對個人客戶外，“中德”儲蓄銀行的住房儲蓄產(chǎn)品還將為企業(yè)集團(tuán)客戶激勵員工提供“量身定做”的住房儲蓄解決方案。

五、拿到住房儲蓄貸款并不容易

不過，雖然住房儲蓄銀行的貸款便宜，但拿到貸款卻不那么容易。那么怎樣才能得到這個貸款呢？答：您首先得存錢。

購房者要想獲得貸款的前提是成為該銀行的儲戶。客戶要與銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同，客戶按月向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的50％時，儲戶即可向銀行申請合同全額的購房貸款。

舉個例子說，一位購房者要買一套價值60萬元的住房，需要與銀行方面簽訂合同，然后每個月向銀行存款，成為銀行的儲戶，當(dāng)存款金額到30萬時，可以取得60萬元全額的貸款。儲戶也可以一次性存款30萬，但并不能馬上取得貸款，因為中德住房儲蓄銀行有一個嚴(yán)格的借款人資格評定體系，其中存款時間也是一個硬指標(biāo)。這樣可以使儲戶得到貸款的機(jī)會最大限度趨向公平。

與此同時，該行的資金完全封閉式運(yùn)作，儲戶的存貸差是惟一利潤來源。也就是說這家銀行不干別的，只干住房貸款一件事。

六、新聞背景：住房儲蓄銀行在我國

住房儲蓄銀行實際上在我國并不是新鮮事。在山東煙臺和安徽蚌埠，過去也分別出現(xiàn)過一家住房儲蓄銀行，但后來因為改制、改名、轉(zhuǎn)型，它們都消失了，原因在于我國特有的住房信貸市場環(huán)境。

80年代中期，為配合國家住房制度改革，圍繞房改領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)，我國分別在煙臺和蚌埠成立住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)；這兩家銀行在改制前，業(yè)績均相當(dāng)突出。

自成立以來到2003年6月末，煙臺住房儲蓄銀行給股東的年均回報率為13%—15%；而蚌埠住房儲蓄銀行的資產(chǎn)規(guī)模和存貸款余額等指標(biāo)均在以每年20%以上的速度增長。

但進(jìn)入90年代，我國建立公積金制度后，住房儲蓄銀行的職能基本被住房公積金管理中心取代。2000年，蚌埠住房儲蓄銀行被當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙绾喜ⅰ?003年，煙臺住房儲蓄銀行改制更名為恒豐銀行，成為了我國第11家股份制商業(yè)銀行。

之所以現(xiàn)在住房儲蓄銀行卷土重來，很大的原因在于，目前的住房公積金的覆蓋率只占城鎮(zhèn)從業(yè)人員比重的32%。大量非國有企業(yè)和個體人員如私營企業(yè)、個體工商業(yè)者、一部分“三資”企業(yè)和外商駐華機(jī)構(gòu)的員工等，并不享有住房公積金政策。住房儲蓄銀行的運(yùn)作模式恰好能夠彌補(bǔ)這一不足，可以給體系外需要買房的客戶提供低息貸款。

讓我們來關(guān)注一下煙臺儲蓄銀行的演變過程，從而分析和預(yù)測中德儲蓄銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展和市場運(yùn)作前景。

七、煙臺住房儲蓄銀行的演變

1987年12月，為了配合國家住房制度改革，經(jīng)國務(wù)院同意、中國人民銀行批準(zhǔn)，在山東省煙臺市設(shè)立了住房儲蓄銀行，注冊資金為2000萬元，按照股份制的模式建立。成立之初，該行主要圍繞房改領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)，專門辦理與住房改革配套的住房信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)。

煙臺住房儲蓄銀行原有六大股東分別是：煙臺市財政局500萬元、中國建設(shè)銀行700萬元、中國工商銀行400萬元、中國農(nóng)業(yè)銀行200萬元、中國銀行100萬元、中國人壽保險公司100萬元。經(jīng)過17年的發(fā)展，銀行有了較大的發(fā)展。截止到2003年6月末，在全煙臺市13個縣市區(qū)設(shè)有80個分支機(jī)構(gòu)，自從成立以來，該行給股東的年均回報率為13％～15％。

盡管成立之初得到了中國金融業(yè)的眾多巨頭支持，十幾年也取得了較大發(fā)展，但肩負(fù)中國住房改革和金融改革任務(wù)的煙臺住房儲蓄銀行還是處境十分尷尬。因其主要任務(wù)就是為政府的房改進(jìn)行配套服務(wù)，所以只能開辦低息抵押貸款業(yè)務(wù)。而其資金來源除了各企事業(yè)單位繳存的住房基金外，就只有老百姓為了從這家銀行獲得低息貸款而存入的僅能獲得活期利息的儲蓄存款。

隨著全國成立住房公積金管理中心，住房儲蓄銀行過去僅有的籌集住房基金的功能被移交。而1997年央行下令，“所有銀行3年內(nèi)不得給予房地產(chǎn)開發(fā)商貸款支持”，無疑更是切斷了其賴以生存的貸款渠道。

2000年，與煙臺住房儲蓄銀行有著同樣歷史使命和經(jīng)歷的另一家住房儲蓄銀行——安徽蚌埠住房儲蓄銀行，和當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙绾喜?，改制成為蚌埠市商業(yè)銀行，為煙臺住房儲蓄銀行的謀變埋下了伏筆。

經(jīng)過細(xì)致的調(diào)查研究，煙臺住房儲蓄銀行決定向完全的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌。然而，作為一家純正的商業(yè)銀行，僅有2000萬元的資本金是完全不夠的，更無法和在門外虎視眈眈的外資銀行競爭。2000年6月，煙臺住房儲蓄銀行董事會討論決定并上報中國人民銀行，準(zhǔn)備對煙臺住房儲蓄銀行增資擴(kuò)股后再進(jìn)行股份制改造，改制工作自此拉開帷幕。

2000年8月，中國人民銀行批準(zhǔn)煙臺住房儲蓄銀行增資擴(kuò)股，資本金從2000萬元增至10億元，并要求后者按《公司法》、《商業(yè)銀行法》進(jìn)行改制。

2002年12月31日前，恒豐銀行各股東共出資10億元人民幣全部到位。很多企業(yè)都對參股恒豐銀行投入了極高的熱情，其中既有國有企業(yè)，也有民營企業(yè)。經(jīng)過對入股企業(yè)進(jìn)行全面的資格審查，最終確定煙臺電力開發(fā)有限公司等24家企業(yè)作為新的出資人，加上原有的6家出資人，股東增至30家。

2003年1月13日，國家工商管理行政總局預(yù)核準(zhǔn)了恒豐銀行股份有限公司這一新的稱謂。2月27日，央行下文同意煙臺住房儲蓄銀行更名為恒豐銀行股份有限公司，隨著8月1日的正式掛牌，恒豐銀行正式面世，也宣告了煙臺住房儲蓄銀行的終結(jié)。

八、住房儲蓄貸款能否受歡迎有待觀察

建設(shè)銀行此前一直是煙臺住房儲蓄銀行的大股東，占有35%的股份，煙臺住房儲蓄銀行改制后，建行再次設(shè)立新的住房儲蓄銀行，可見建行對這種運(yùn)作模式情有獨(dú)鐘。但前景目前并不明朗。

其低息貸款和營銷模式將沖擊整個住房貸款市場。貸款利率在3%，是銀行生存的底線；中德住房儲蓄銀行如果要以3.3%的低利率闖入市場，那么它的利潤只夠其活下來，會有多大的發(fā)展?jié)摿δ亍?另一方面，3.3%的利率可能并不是它真能做到的，很大程度上可能只是對購房者的一個吸引，真正操作起來應(yīng)該會高于這個利率。讓我們拭目以待。

就在2004年2月召開的人民銀行全國工作會議上，央行認(rèn)為，我國一些城市投資性購房比例已經(jīng)達(dá)到16.6%，接近20%的國際公認(rèn)的泡沫臨界點，并決定，要在今年要讓全部金融機(jī)構(gòu)新增貸款比去年減少近4千億。這表明央行制定政策時，希望有更多的貸款用于自住房。

而住房儲蓄貸款這種模式，更符合這一要求，原因是盡管利率低，但得到貸款所需要的周期較長，最少是兩年以上，同時需要自己負(fù)擔(dān)的金額比例也比一般商業(yè)貸款要多。

從國家宏觀經(jīng)濟(jì)上來說，人民幣面臨著升值、銀行存、貸款利率面臨著上調(diào)、房地產(chǎn)業(yè)的外資和游資已經(jīng)將我行的房產(chǎn)價格炒到了接近最高位、商業(yè)銀行對個人住房貸款的門坎不斷地提高等等，這些因素會直接影響我國的住房消費(fèi)市場，而且目前我國已經(jīng)出現(xiàn)了低通貸膨脹的跡象，通脹能否控制在越低的水平很難判斷，一旦游資撤離房地產(chǎn)業(yè)，住房儲蓄貸款其前景究竟如何、在業(yè)務(wù)渠道的建立和處理各利益方的關(guān)系時會不會出現(xiàn)一些問題，還須市場檢驗。

九、結(jié)束語

中德住房儲蓄銀行的成立是中國金融業(yè)進(jìn)一步對外開放的有益探索。對于建行，乃至中國住房金融領(lǐng)域都是一件大事。這不僅為中國住房金融市場引進(jìn)一種全新模式的住房金融產(chǎn)品，也是住房金融制度的創(chuàng)新。它將德國施豪銀行的成功經(jīng)驗、先進(jìn)技術(shù)和服務(wù)理念與中國建設(shè)銀行良好的社會信譽(yù)、豐富的人力和網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，有機(jī)地融匯、結(jié)合在一起，不僅為普通居民提供了一種新的住房消費(fèi)融資方式，而且豐富了中國住房金融市場的主體，促進(jìn)了中國的住房制度改革和住房消費(fèi)。

隨著我國成功加入WTO，金融業(yè)的對外開放程度將逐步提高。在這種環(huán)境下成立住房儲蓄銀行，并成功地開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，將會產(chǎn)生積極的影響。不僅對中國開拓新的金融業(yè)務(wù)具有重要的實踐意義，而且對中國進(jìn)一步擴(kuò)大金融市場的對外開放，促進(jìn)中國金融事業(yè)的發(fā)展具有重要的探索意義。

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