粵地產商京城爭霸

華　林

據稱，在1998年之前，廣州曾經以協(xié)議方式出讓大量土地，這些被房地產開發(fā)商圈起來的土地，一部分因資金實力原因而未開發(fā)，甚至通過“地下市場”炒買炒賣；一部分則籌集了資金進行開發(fā)，而中途因資金鏈斷裂，成為爛尾樓。

廣州市國土房管局副局長謝曉丹表示，廣州市政府已收回100平方公里的土地，表明政府加強了對土地市場的管理和規(guī)范。至此，廣州房地產業(yè)進入門檻增高、暴利時代的結束，而微利時代的來臨！在此背景下，出現(xiàn)廣東地產商紛紛北上趨勢，珠江投資、合生創(chuàng)展、廣州富力等地產巨頭先后揮師京城，以雄厚的資金和先進的物業(yè)管理，給當?shù)亻_發(fā)商造成相當?shù)臎_擊。

珠江系迎戰(zhàn)萬科

在粵軍北伐中，珠江投資及合生創(chuàng)展在京城動靜頗大，越來越引人矚目。業(yè)界甚至傳言，“珠江投資與合生創(chuàng)展這對聯(lián)合體，將會超過萬科，成為中國房地產業(yè)的老大！”

據稱，珠江投資是廣州地區(qū)市政建設、房地產開發(fā)最具影響力的投資公司之一，是一家由建筑企業(yè)發(fā)展起來的、經過10年慢慢做大的民營企業(yè)。該公司去年在廣州房地產市場的銷售額超過30億元。而合生創(chuàng)展1992年從珠江投資分拆出來，1998年在香港上市，與珠江投資相互參股，從血緣上看是兄弟關系，被稱為珠江系。在過去10年中，兩兄弟聯(lián)手在廣州開發(fā)數(shù)十個項目，其贏利能力一直穩(wěn)居香港及內地房地產企業(yè)前三名。

珠江系進京探路便一舉拿下北京南城42萬平方米建筑面積的項目，操練起珠江駿景家園，以精裝單價僅5600元、擁有嶺南園林和星級會所的產品，創(chuàng)造銷售額高達6億元的“奇績”！

去年，珠江系以稱霸北京之勢，祭起“大盤時代”之旗，在北京大規(guī)模圈地，已經拿下大型開發(fā)用地超過230公頃、總開發(fā)面積近300萬平方米，總投資超過100億元，這兩項指標幾乎占據北京房地產市場10％左右的份額。這其中包括朝陽區(qū)青年路煤炭一廠項目——占地21公頃、開發(fā)面積45萬平方米的珠江羅馬嘉園；朝陽區(qū)建國路梆子井項目——占地24公頃、開發(fā)面積36萬平方米的珠江綠洲；朝陽區(qū)西大望路化工實驗廠項目——占地34公頃、開發(fā)面積90萬平方米的珠江帝景；通州區(qū)永順鎮(zhèn)項目——占地2000畝、開發(fā)面積100萬平方米的珠江國際城等。

業(yè)內人士推算，珠江系今年全部銷售額可能接近60億元，而國內公認的房地產第一品牌的深圳萬科去年銷售額大約30億元。珠江系能否稱雄國內房地產第一霸主地位，取決于萬科的增長速度。

據稱，萬科董事長王石曾感嘆：“珠江系才是真正的地產界航母！”，為此，萬科內部已專門針對珠江系做了長時間的研究。事實上，珠江系的實力絕對不容小覷，它可能是迄今為止中國唯一開發(fā)量高達500萬平方米的民營開發(fā)商。在廣東地產界，珠江系堪稱“一哥”；在北京市場，僅這兩年珠江系大肆圈地，已不愧為京城地產界的“地王”！

值得一提的是，在資金為王的地產界，珠江系與萬科的資金背景均深不見底。萬科是國內“地產上市公司10強”中名列榜首，而且已被香港大型上市公司華潤收購15％的股份，其資金雄厚程度可見一斑。而珠江系中的手足之一的合生創(chuàng)展則是實力雄厚的香港上市公司。

當然，誰是真正的老大目前仍難下定論。但是，可以肯定的是，珠江系已神秘成長為與萬科比肩而立的地產巨人；同時，兩家公司又將京城作為它們較勁的主戰(zhàn)場，它們爭戰(zhàn)的故事當然精彩！

富力圈地京城

早前，作為廣州最大民營地產商之一的富力地產首次進京，在全國歷次面積最大、金額最高的一次經營性土地招標活動中，一舉擊敗華潤及潘石屹，創(chuàng)下進京發(fā)展的良好開端！

據稱，位于北京廣渠門外大街北側、總占地面積48萬平方米的五幅土地，是由北京5家污染企業(yè)搬遷騰出的。北京市土地整理儲備中心為此專門舉行公開招標會，有16家企業(yè)應標。商地置業(yè)、廣州富力、華潤置地和SOHU中國這4家企業(yè)分別以32億元、31.5889億元、28億元和27億元投標。最終富力地產以31.5889億元贏得頭彩，而出價32億元的商地置業(yè)出局。

對此，有關方面表示，投標是采用“背對背”出價暗投方式，與拍賣“價高者得”不同。招標將由專家委員會全面考察、綜合評定，除了報價高低因素外，投標者以往的開發(fā)業(yè)績、規(guī)劃方案及首年付款比例占搬遷補償費總額的比例等綜合指標，均是勝出的關鍵因素。不是出了天價就可以拿到地塊，還要考察它的可行性！商地置業(yè)更擅長資本運作卻遜色于開發(fā)實績，而富力地產的開發(fā)業(yè)績特別是在開發(fā)老城區(qū)方面更受評委會青睞。

按政府規(guī)劃，這一項目80％為住宅，寫字樓和商鋪各占10％。有人質疑，該項目僅成本就達每平方米5000多元，而鄰近項目正式銷售價每平方米僅5500元，富力地產是否有錢可賺？

富力地產負責人表示，富力地產的強項就是開發(fā)老城區(qū)！在華南地區(qū)，與珠江系等地產巨頭專注于城市郊區(qū)發(fā)展大型住宅區(qū)不同，富力地產一頭扎進廣州老城區(qū)。在廣州引以為榮的富力花園、富力新村等10多個項目，均是在污染企業(yè)搬遷后的地塊上進行開發(fā)的，而且贏利情況非常好。在北京，老城區(qū)市政基礎設施最完善、生活和工作方便、擁有最強有力的購房階層，完全能夠接受富力地產每平方米5500元以上的房價，因此風險很小。

據稱，抓住當?shù)卣徇w的好時機，低價拿地，在設施完善、購買力強勁的地段就地開發(fā)；而不用到郊區(qū)去，又是修路又是會所。這是富力地產在廣州一以貫之的策略。富力地產不主張過多儲備土地，而是強調快速開發(fā)、貨如輪轉。往往是一個工廠的一期剛完成搬遷任務，富力的項目（樓花）就可以預售。既沒有土地庫存，又沒有商品房庫存，甚至沒有資金庫存。這樣一來，就保證了項目的極高利潤率及有力控制開發(fā)成本?，F(xiàn)在，廣州富力地產挾帶成熟的商業(yè)運作模式空降北京，必將給京城房地產市場帶來驚喜和壓力！

事實上，圍繞北京廣渠門地塊的角逐此前已經十分激烈，主要是京商與外地房地產巨頭之間的爭斗。據稱，這幅緊鄰東三環(huán)的黃金地塊，此前曾經拍賣而流標過。而SOHU中國有限公司掌門人潘石屹先后兩次參與競標，因為它靠近CBD中心區(qū)，與建外SOHU幾乎是一步之遙，顯然是志在必得。然后，潘石屹兩次失手！最讓老潘不能接受的是，他最不愿意廣東人中標。因為華南地產商幾乎不做概念，而潘石屹就是依靠炒賣新概念起家的。廣州富力地產實實在在、細致精到的操作理念，將會對以潘石屹為代表、每每新概念不斷的北京房地產商構成威脅！

打進京城“三甲”

據稱，富力地產已連續(xù)3年位居廣州商品房實際銷售量第一名，去年銷售額近20億元，實現(xiàn)銷售面積30多萬平方米。今年在廣州有12個新建項目，面積達100萬平方米以上。在廣州商品房銷售急劇下滑的狀態(tài)下，富力地產的這種勢頭委實令人驚訝！而在北京房地產市場競爭最激烈、交易量持續(xù)下跌的時候，富力地產毅然殺了進去。

富力地產有關負責人表示，廣州市商品房價格連續(xù)3年陰跌不止，但這期間恰恰是富力地產發(fā)展最快、積累最多的時期。我們知道北京房地產市場的水很深，有了搶得北京廣渠門地塊的這樣一段經歷，我們還怕什么？富力地產的底牌是：以廣州為根據地，以北京為重點，在北京絕不會只做一兩個項目，富力地產在京城的作為會讓本土地產商大吃一驚！

合生創(chuàng)展總經理謝世東在介紹與珠江投資的合作時說，珠江投資通常負責項目前期的土地開發(fā)，合生創(chuàng)展則負責策劃、建筑、設計、銷售及物業(yè)管理。根據國家有關規(guī)定，外資不能獨資開發(fā)土地。而作為一家外資公司的合生創(chuàng)展，是需要一個內地的合作伙伴進行土地開發(fā)，而同門弟兄的珠江投資自然是最佳選擇。這種合作方式已從廣州延伸到北京。

事實上，珠江系近期在京城推出的幾個樓盤，火爆的認購場面證實了珠江系對北京市場的判斷：后勁十足，潛力巨大。市場前景進一步鼓舞了珠江系力拓京城市場的決心，其在京城的多個樓盤正加緊施工，爭取早日面市。

業(yè)內人士評價，珠江系在京城的膨脹速度令人稱奇，其勢頭不僅不遜色于早期進京的深圳萬科、山東魯能、福建金源等企業(yè)，而且其開發(fā)規(guī)模和發(fā)展速度，已經直逼京城房地產巨頭，頗有異地爭霸之勢！