一、一些國家住房政策要點(diǎn)
　　
　　現(xiàn)代意義上的住房政策產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，用以解決工業(yè)化和現(xiàn)代化第一次浪潮下以住房為突出矛盾的城市社會(huì)問題。到目前為止，世界各國大多制定了關(guān)于中低收入家庭的住房政策。
　　
　　（一）美國
　　政策目標(biāo)群體：家庭收入低于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均收入的80%，住房支出超出家庭可支配收入的30%的家庭。
　　主要措施：20世紀(jì)30年代羅斯福政府設(shè)立了“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》（HOLA），改變私人機(jī)構(gòu)操作的短期、一次性還本付息的抵押貸款方式，轉(zhuǎn)由聯(lián)邦政府擔(dān)保，形成提供長久性、分期還款方式運(yùn)作的抵押市場(chǎng)。
　　1934年，美國國會(huì)正式通過《國家住房法》（NHA），成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款公司”（FSLIC），組建了“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)。
　　美國國會(huì)在1937年通過了《公共住宅法案》，設(shè)立了“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處”（USHA），以建立永久性的中央補(bǔ)助。
　　1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出“每一個(gè)美國家庭都能夠擁有一套安全、環(huán)境適宜和舒適的住房”。
　　美國住房政策主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是通過各種措施鼓勵(lì)建造低收入者住得起的住房；二是通過擔(dān)保貸款、提供租金補(bǔ)貼以及實(shí)行租金優(yōu)惠券計(jì)劃等幫助居民擁有自己的住房。
　　補(bǔ)貼的方式通常有兩種：一種是直接對(duì)低收入家庭提供低租金的公共住房（一般為市場(chǎng)租金的20—50%），這種補(bǔ)貼主要提供給家庭收入占美國家庭平均收入的37%，并申請(qǐng)居住公共住房的最低收入家庭；另一種是向低收入家庭補(bǔ)貼房屋租金，享受這種補(bǔ)貼的家庭必須租住符合政府規(guī)定要求的住房，同時(shí)要拿出家庭收入的25—30%支付租金，不足部分由政府補(bǔ)貼。
　　20世紀(jì)70—80年代，美國住房政策進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整，即由補(bǔ)貼住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃》啃枨笳咛峁┭a(bǔ)貼。
　　美國目前實(shí)行的住房補(bǔ)貼政策主要是一種直接補(bǔ)貼，即直接用于增加低收入家庭的住房消費(fèi)補(bǔ)貼，其政策目標(biāo)是減輕低收入階層的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，以達(dá)到政府提出的最低住房消費(fèi)水平。
　　據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的最新報(bào)告顯示，HUD在2004財(cái)政年度支出了240億美元用于向低收入家庭發(fā)放優(yōu)惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全國約有480萬戶低收入家庭得到幫助。
　　
　?。ǘ┑聡?br/>　　政策目標(biāo)：以前的中心目標(biāo)是為人口的絕大部分提供社會(huì)住房，現(xiàn)在這一目標(biāo)正逐漸向?yàn)榈褪杖?、多子女、單親家庭提供支持轉(zhuǎn)變。
　　“二戰(zhàn)”后的一段時(shí)間里，德國政府大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設(shè)，同時(shí)也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。1951—1956年，住宅建設(shè)法規(guī)定建造住宅180萬套，1953年修訂為200萬套，而實(shí)際建成住宅310萬套，其中公共住宅為180萬套。聯(lián)邦法律規(guī)定，對(duì)于因經(jīng)濟(jì)收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因?qū)е抡也坏椒孔拥募彝?，政府有提供公共住宅供其租住的職?zé)。
　　20世紀(jì)80年代以來，德國住房數(shù)量基本得到滿足，但政府一直沒有停止建設(shè)高質(zhì)量福利房。目前，德國共有住宅3400萬套，有230萬套是通過政府長期、低利率貸款等手段建設(shè)的公共住宅。
　　聯(lián)邦住宅法對(duì)這類住宅有供應(yīng)對(duì)象（租戶）、租金及供應(yīng)面積等方面的限制，各州政府可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。目前，約14％的福利房租住家庭已經(jīng)不屬于福利房供應(yīng)對(duì)象，是按照市場(chǎng)租金交納房租的。
　　房租補(bǔ)貼制度是目前德國對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。
　　住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)；其中，居民實(shí)際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。1986年，聯(lián)邦德國共有170萬戶，約占總住戶的6％，領(lǐng)取共計(jì)33.8億馬克的房租補(bǔ)貼。1998年，有300萬個(gè)家庭申請(qǐng)了住房補(bǔ)貼，僅聯(lián)邦政府提供的房租補(bǔ)貼資金就達(dá)到70億馬克。
　　
　?。ㄈ┤鸬?br/>　　長期以來，瑞典把住房補(bǔ)貼政策作為推行福利政策的重要組成部分，所以住房的補(bǔ)貼高、限制少、覆蓋面廣。
　　補(bǔ)貼費(fèi)用由國家和地方團(tuán)體共同負(fù)擔(dān)，由市政府發(fā)放。
　　1．給退休人員的住房補(bǔ)貼。主要目的是使他們能夠繼續(xù)使用原來的住房，而不會(huì)由于退休收入減少而使居住條件受到影響。當(dāng)收入超過一定水平時(shí)，補(bǔ)貼金額減少。全瑞典大約有30％的退休人員從住房補(bǔ)貼中受益。
　　2．有子女家庭的住房補(bǔ)貼。它是以住房費(fèi)用為基數(shù)，根據(jù)家庭收入及子女?dāng)?shù)量來計(jì)算。這些補(bǔ)貼既是對(duì)公眾消費(fèi)的支持，又是對(duì)城市住房建設(shè)的幫助。
　　
　?。ㄋ模┬录悠?br/>　　新加坡住房政策的基本指導(dǎo)思想是全國大多數(shù)家庭居者有其屋，這一政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要由新加坡住房發(fā)展局承擔(dān)。政府針對(duì)不同收入階層制定有不同的政策。
　　上世紀(jì)70年代，政府規(guī)定只有月收入在1500新元（1新元約合5元人民幣）以下者才可申請(qǐng)購買組屋；80年代提高到2500新元，隨后又放寬到3500、4000新元。這基本上保證了80％以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的組屋。而20％有較高收入的家庭則需購買標(biāo)準(zhǔn)較高的共管式公寓，或標(biāo)準(zhǔn)更高的置地住宅（花園式住宅）。
　　公共住房的購房者必須滿足HDB制定的若干申請(qǐng)條件。這些條件包括：申請(qǐng)人須為新加坡籍，沒有其他房產(chǎn)，滿足申請(qǐng)者的最低年齡限制，具有合適的家庭核心，家庭收入低于HDB規(guī)定的收入上限。在20世紀(jì)60年代和70年代，這些申請(qǐng)條件都得以嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，但現(xiàn)在隨著住房危機(jī)的化解，隨著更多人的住房需求得到滿足，這些條件已經(jīng)變得相當(dāng)寬松了。
　　目前，按照HDB的定義，月收入不足2000新元的家庭即為低收入家庭，約占新加坡家庭總數(shù)的27％。低收入家庭在公開市場(chǎng)上購買四居室或更小面積的居室必須符合政府所要求的所有資格條件。
　　
　　二、立法完備、金融健全、手段多樣是國外住房政策的普遍特點(diǎn)
　　
　　國外中低收入住房政策的主要措施概括起來主要有三類：
　　第一類是政府自己投資建房，然后直接提供居民租住，這一類政策主要是戰(zhàn)后世界各主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家實(shí)行的公房政策，這一政策為在特定時(shí)期迅速解決全社會(huì)性的住房供給短缺起到了積極作用，但這一政策實(shí)施的長期后果是財(cái)政承擔(dān)較為沉重的負(fù)擔(dān)。當(dāng)大面積的社會(huì)住房不足逐漸消失的時(shí)候，公房政策逐漸退出政府財(cái)政預(yù)算，比如以英國為代表的公房私有化。
　　第二類是政府通過價(jià)格、財(cái)稅和金融手段進(jìn)行管制和補(bǔ)貼。這是長期以來世界各地比較普遍采取的住房政策措施。居民家庭購買或者租賃房屋。從補(bǔ)貼的對(duì)象看，早期的補(bǔ)貼主要給予供給方，也就是對(duì)能夠提供滿足政府規(guī)定房屋質(zhì)量、房屋價(jià)格（包括租賃和銷售價(jià)格）的私人或者公司給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼包括稅收減免優(yōu)惠、直接的貸款支持以及直接的價(jià)格補(bǔ)貼等，這類補(bǔ)貼一般也被稱作“磚頭”補(bǔ)貼。隨著住房自有率的不斷提高，以及租賃市場(chǎng)由于價(jià)格管制而導(dǎo)致的房屋空置率上升與租賃房屋供給不足并存的發(fā)生，使政府補(bǔ)貼逐步從房屋的供給方轉(zhuǎn)向住房的需求方，也就是從磚頭補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向“人頭”補(bǔ)貼辦法。
　　第三類則是在政府直接投資建設(shè)房屋然后低價(jià)出售給家庭。實(shí)行這種政策的國家和地區(qū)相對(duì)較少，較為有代表性的是新加坡以及我國的香港地區(qū)。
　　世界各國政府所采取的住房政策措施差別較大。但大多數(shù)國家的住房政策都有完整的住宅法律體系作保障，有相對(duì)成熟、多樣的住房金融制度做支撐，有比較具體的、嚴(yán)格的和監(jiān)督性較強(qiáng)的政策操作保證措施。
　　（作者單位：國家發(fā)展改革委投資研究所）