朱連慶

前不久,國際房地產(chǎn)投資機構(gòu)摩根士丹利花巨資收購了上海盧灣?浦東的兩處商業(yè)地產(chǎn),仲量聯(lián)行也宣稱將住宅業(yè)務轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),與此同時,長三角不少城市以及北京?深圳等地不斷傳來商業(yè)地產(chǎn)投資熱浪?甚至,部分個人投資者也拋股買鋪,熱衷商鋪?寫字樓投資?一時間,商業(yè)地產(chǎn)價格飆升,熱鋪難求,有關會展?促銷?投資推介以及各種評選?論壇?研討此起彼伏,商業(yè)地產(chǎn)儼然成了眼下財經(jīng)領域一大熱點?

商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫,主要有如下原因:其一,我國已實現(xiàn)了加入世貿(mào)組織后商業(yè)全面開放,政策上拆除了外商進入的藩籬,它們可從“搶灘”轉(zhuǎn)入大舉進軍;其二,中國正在從“世界工廠”擴展為全球矚目的“巨大市場”,消費潛力和流通利潤誘惑著國際資本和開發(fā)商,把目光聚焦在中國的商業(yè)地產(chǎn);其三,政府正在下大力調(diào)控住宅房地產(chǎn),相比之下,商業(yè)地產(chǎn)還沒那么多的限制?

從另一側(cè)面看,社會上不少投資者受“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念影響,盲目地搶購商鋪,也持續(xù)推高著商業(yè)房地產(chǎn)的需求?

商業(yè)地產(chǎn)真是一座金礦,不管誰,不管在什么地方,一鎬下去,就能挖出金子來的嗎?非也!商業(yè)地產(chǎn)其實蘊涵著許多風險?

事實上,上海?北京,大型商業(yè)廣場慘淡經(jīng)營的事例不勝枚舉?那些鮮活的商業(yè)案例無不告誡我們:商業(yè)地產(chǎn)并非都能盛開出鮮花的?目前商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭正在由激烈演變?yōu)閼K烈!原因何在?

首先是總量上的飽和?以上海為例,1992年零售商業(yè)面積只有402萬平方米,到了2003年擴容至2300萬平方米,人均1.44平方米;到了2006年猛增到3600萬平方米,短短3年就增加1300萬平方米,人均2平方米以上,超過境外不少國際大都市,加上寫字樓?商業(yè)會所?酒店?娛樂設施等,面積更是驚人?另外在建和已報建的商業(yè)項目也超過800萬平方米,這些都將在未來3年集中上市,由此導致商業(yè)面積總量和購買力間呈現(xiàn)出嚴重不協(xié)調(diào),商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積的邊際收益存在下降趨勢?

更嚴峻的問題發(fā)生在結(jié)構(gòu)上的不平衡?人們往往喜歡一哄而上?想當初,搞百貨業(yè)改擴建的時候,南京路?淮海路?四川北路不少商廈都大興土木,負債率一度達到80%-90%,以致負債累累,深陷困境?后來超市掀起建設高潮,一條小馬路上甚至冒出了十多家小超市?緊跟著大賣場一股風,短時間內(nèi)上海擁有了130多家,僅莘莊一平方公里之內(nèi),擠了七八家,競爭態(tài)勢幾近貼身肉搏?下一輪又開始熱衷于超級摩爾(MALL)以及打著這樣那樣的名義大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),都令人擔心?就現(xiàn)在來看,傳統(tǒng)商鋪以及超市大賣場已經(jīng)過剩,新型零售業(yè)態(tài)和批發(fā)商業(yè)?現(xiàn)代商務和服務業(yè)設施卻比較欠缺?

空間布局上,商業(yè)設施還是集中在熱鬧的商圈,集中在環(huán)線以內(nèi),而那些城鄉(xiāng)接合部以及新型居住區(qū),商業(yè)網(wǎng)點配置還遠遠不夠,郊區(qū)新城鎮(zhèn)的商業(yè)檔次也很低,還是傳統(tǒng)商業(yè)的天下,新穎業(yè)態(tài)不多,卷簾門式的沿街商鋪還在一排排地造出來?

出現(xiàn)這些問題,很重要一點在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏整體規(guī)劃?一個區(qū)域,百貨商店?大賣場?超市?專業(yè)商場?餐飲娛樂?購物中心應該合理搭配,現(xiàn)在基本上是市場化,說得貼切一點是項目化,搞到一個批租項目,隨開發(fā)商的意愿任意搞,這個趨勢現(xiàn)在正往郊區(qū)蔓延?應該由政府出面組織專家做好規(guī)劃,對大中型商業(yè)項目舉行聽證,將商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)計納入法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi),在此基礎上對商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量?布局?結(jié)構(gòu)以及市場需求情況進行動態(tài)的檢測,及時向社會發(fā)布信息,引導企業(yè)和銀行包括個人投資者決策?

除此之外,還與開發(fā)商的素質(zhì)有關?現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)化而來,它們對商業(yè)運營不熟悉,對商業(yè)規(guī)律不了解,沒有看到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅開發(fā)的差別,將住宅開發(fā)的一套模式簡單地搬到商業(yè)地產(chǎn)上,以為建好房子銷售掉就算完事了,豈不知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的模式完全不是那么一回事?

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有五大要素,即“選址?定位?資金鏈?招商以及經(jīng)營”,五者互相關聯(lián),缺一不可,一著不慎,便有葬身覆滅之虞?開發(fā)商一開始便需通盤籌劃考慮?選址時就要對周邊環(huán)境?商圈情況?市政設施?購買力?目標市場群體等進行深入細致的調(diào)查研究;在此基礎上對項目的市場定位?功能結(jié)構(gòu)的最佳組合?業(yè)態(tài)配置及其合理的布局等方面進行細化分析;建筑設計和形態(tài)規(guī)劃也應結(jié)合功能業(yè)態(tài)綜合考慮,以使內(nèi)容與形式完美協(xié)調(diào);同時要考慮建設期確保充足的資金并能維系經(jīng)營培育期的資金鏈不斷裂;至少工程竣工半年以前就得籌劃招商工作,招商的類別?檔次?品牌?資質(zhì)?商譽?形象?數(shù)量等都與日后開業(yè)有著密切的關系;開業(yè)日期的選擇?開業(yè)操辦?經(jīng)營管理和物業(yè)管理,全套營銷計劃和動態(tài)執(zhí)行,等等?

此外,項目的投資效應?融資策略?股權結(jié)構(gòu)?發(fā)展目標?市場前景?行業(yè)背景?競爭對手?發(fā)展戰(zhàn)略?企業(yè)文化?經(jīng)營理念?組織體系?人才培訓?信息網(wǎng)絡等等,都應深入調(diào)查,審慎考慮,系統(tǒng)分析,仔細研究?

(作者系上海社會科學院商業(yè)研究中心主任?研究員)