調查一：廣州鞋城的新舊勢力

　　廣州解放前夕，濠畔街經營皮料的商鋪已經有了100多家，可謂歷史悠久。而廣州站西路一帶的鞋業(yè)市場從上世紀90年代初形成，形成一個龐大的鞋業(yè)交易市場商圈。在站西路口處，最顯眼的莫過于飄動著彩旗門面豪氣的步云天地鞋城，在其對面的是裕景廣州國際鞋業(yè)廣場，旁邊緊依著是歐陸鞋城以及老牌鞋城新濠畔鞋業(yè)等。周邊還有一些規(guī)模較小，由民宅或者舊賓館、廠房改造而成的小型鞋業(yè)批發(fā)市場，在面積不到2平方公里的土地上，經過短短7——8年時間，已逐步發(fā)展為擁有16個專業(yè)市場的密集型商圈。
　　站西鞋業(yè)商圈的發(fā)展符合專業(yè)批發(fā)市場蓬勃發(fā)展的兩個特性，一是專業(yè)扎堆成市，另外是民資的介入，憑借靈活的操作手法和學習能力，催化市場。據(jù)有關資料顯示，去年中國鞋類出口占世界第一，而廣東鞋類出口量又接近全國的一半左右，有“全球十雙鞋，廣東有其三”之說，可以說目前廣州已成為海外知名鞋商進駐中國市場的橋頭堡，是全球鞋業(yè)專業(yè)市場最活躍的地區(qū)之一，而民資所控制的這些專業(yè)批發(fā)市場，在其中起著舉足輕重的作用。
　　
　　步云天地的發(fā)家史
　　文/黃婉華
　　
　　借鑒廣州的站前路幾大專業(yè)服裝市場的成功經驗，90年代末期，一批在批發(fā)市場淘得第一桶金的民營老板，開始在站西復制白馬服裝專業(yè)批發(fā)市場的模式，經過7—8年的發(fā)展，廣州站西鞋業(yè)商圈，擁有16個鞋城，經營面積達12萬多平方米，經營商鋪3000多戶，年交易額10多億元，這些鞋城不僅是整個廣東省鞋業(yè)的物流中轉中心，也是國內輻射力最強的鞋類批發(fā)市場之一。
　　除了“老牌”的新濠畔鞋城，歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城、天和商貿城外，新崛起的鞋城如站西路的“步云天地”、廣園西的“金龍盤”等，新鞋城的經營者以民營企業(yè)為主，這些新專業(yè)批發(fā)城，在規(guī)模、設備、環(huán)境以及配套功能等硬件方面要優(yōu)越齊全許多。而2006年6月公開發(fā)售的富力鞋城，作為一支新軍，也使得廣州鞋業(yè)批發(fā)市場的競爭進入白熱化 。
　　
　　江老板的構想
　　
　　人人都想在批發(fā)市場淘得第一桶金，而做批發(fā)市場物業(yè)，相對其他零售業(yè)的選址要求更加嚴格，用業(yè)內人士的說法，批發(fā)市場講究“成行成市”，而地處于站西路路口的步云天地，其地段更可謂鞋業(yè)商圈中的黃金地段。
　　在站西路口，高大的建筑以及嶄新的寫字樓外觀，使得步云天地在周圍一些根據(jù)老賓館和民宅改建而成的鞋業(yè)批發(fā)市場中顯得鶴立群雞。環(huán)球國際貿易中心步云天地的副總經理李克賢告訴記者，自2004年6月廣州環(huán)球國際商貿中心“步云天地”一期營業(yè)至今2年時間，步云天地的總營業(yè)面積已經超過了6萬平方米，是周邊幾家中小鞋城加起來的總和。
　　步云天地的發(fā)展商是廣州市鴻達房地產發(fā)展有限公司，據(jù)公司內部人士透露，鴻達的老板江逢燦是香港人。步云天地開業(yè)的時候，還專程請香港著名主持沈殿霞出席剪彩儀式。關于步云天地開業(yè)初期的開發(fā)氣勢以及一些經營手法，確實有些港資作風。但知情人士告訴記者，江老板其實乃廣州花都人士，早年做貿易生意賺了第一桶金，并在周游列國后增長了一些眼界，一心想在廣州做第一家超五星級的鞋城。而步云天地所在地，原來是一家舊廠房，鴻達地產用了一年的時間，就推出步云天地一期商鋪。
　　據(jù)說，步云天地當年在招商的時候，也創(chuàng)造了業(yè)內奇跡，公開發(fā)售一天的時間，商鋪就售罄。李克賢表示，步云天地能達到這樣空前的盛況，離不開前期大量的宣傳以及營銷鋪墊。當時定位國際鞋城的步云天地，不僅在鳳凰衛(wèi)視做招商廣告，并邀請意大利等國的鞋業(yè)協(xié)會人士參觀考察，高格調的裝修和宣傳，使得步云天地拉開了和周邊鞋城同行的檔次。
　　而步云天地開業(yè)時期，正是廣東鞋外銷數(shù)量處于不斷增長的階段，特別是俄羅斯、東歐、中東以及南非、南美等地訂單增長明顯。這些國家的客戶原先長期在北京的雅寶路鞋業(yè)市場以及沈陽的中國鞋城等市場購貨回去，待他們發(fā)現(xiàn)廣州才是真正的貨源基地之后，就開始直接到廣州來批貨。內地不少鞋業(yè)廠家特別是名牌企業(yè)為了更好地拓展外銷市場，紛紛入穗設立辦事處或分公司。找江老板要鋪面的人踏破門檻，據(jù)說鴻達后來為了在二層擠出幾家商鋪的面積，甚至多次修改裝修圖紙，并縮小了原咖啡廳的面積，而一層洗手間，也根據(jù)商鋪調整到負一層去了。雖然最終的步云天地已經不像是江逢燦所想，是一家超五星級配套的鞋業(yè)寫字樓，但作為新興鞋城，其豪華程度不僅吸引了不少商鋪投資者、企業(yè)，也讓周邊的同行著實艷羨了一把。
　　
　　步云天地憑啥那么牛
　　
　　業(yè)內人士告訴記者，步云這個場為江老板賺到了真金白銀，而他的兄弟也沒少賺，其家族成員分別負責鴻達地產的其他裝修、水電、物流等項目，可以說一個家族就把一個項目一手包辦。目前步云三期工程在建，而李克賢表示四期工程也在規(guī)劃中，已經將華南影都的土地收購下來用于四期發(fā)展。按照李克賢所展示的藍圖，步云天地將成長為正真的華南“巨無霸”鞋城。
　　步云天地一、二期皆以邊賣、邊售、邊租的形式，而寫字樓的銷售價格更是高達2.5萬元/平方米。為了旺場，步云天地集合國內外眾多知名鞋業(yè)品牌同場經營，同臺展示各自的新品、新款和多姿多彩的鞋款。并專門開設旗艦店、概念店、產品展覽館等，著重展示各品牌的主流產品、最新概念設計和品牌發(fā)展歷史軌跡等。就在記者采訪當日，意大利鞋王，世界皮鞋聯(lián)合會的主席也在步云天地考察，李克賢表示，步云天地作為新型鞋城，經營理念不應該是僅僅經營一棟物業(yè)，更是經營一個品牌，在步云天地的企業(yè)基本以外銷為主，步云天地不僅要把采購商吸引過來，更要帶著優(yōu)秀的皮鞋品牌走出去。
　　和周邊一些由賓館改建的鞋城相比，步云天地這類現(xiàn)代化鞋城，風格中空大堂、觀光電梯、全落地玻璃窗，確實氣派不少，但是羊毛出在羊身上，這些公用面積都要平攤在租戶身上，相對而言，租戶的負擔也要增加不少。一位進場的租戶告訴記者，步云的租金要比周圍貴出一半，在鞋業(yè)遭受反傾銷影響的今天，生意非常難做，步云天地對面的天富荔灣鞋城雖然環(huán)境差了很多，但如果有鋪位，他們還是愿意搬遷到天富去。記者在現(xiàn)場看到，步云一至三層的鋪面基本滿員，但負一層開張店面不到1/3。
　　對此，李克賢表示，關于步云天地的經營，他并不擔憂，開業(yè)一年多的步云還在招商階段，能有這樣的入場率已讓同行艷羨。“步云天地”采用國際化設計戰(zhàn)略，努力建造一座具有國際標準的集鞋業(yè)批發(fā)、貿易展示、環(huán)球采購、旅游觀光為一體的現(xiàn)代化鞋業(yè)商貿中心。其規(guī)劃是商廈地面樓高10層，地下兩層，負2層為地下停車場，可容納兩百多個車位，負一層為萬國童鞋世界，1層至3層為大型鞋業(yè)專業(yè)市場，4-10層為國際級的鞋品展示、高級商貿寫字樓層。因此，站西商圈已經很難有同類型鞋城與之抗衡。
　　
　　鞋城戰(zhàn)團中的老將與新血
　　文/黃婉華
　　
　　新濠畔：老鞋城謀新發(fā)展
　　如果說江老板的步云天地是新鞋城的代表，那么劉穗龍的新濠畔鞋城就是最早一批鞋城的佼佼者。業(yè)內人士表示，站西鞋城商圈的崛起有其歷史原因，90年代初，當時處于改革開放初期，正是各種輕工產品逐漸恢復原氣之際。
　　在這種契機之下，曾在政府部門工作的劉穗龍初涉商海，他作出了一個人生中頗為重要的決定：1991年7月，劉穗龍在廣州站西路創(chuàng)辦了廣州市第一家經營鞋業(yè)的專業(yè)市場，也是廣東第一家鞋業(yè)專業(yè)批發(fā)市場“廣東鞋業(yè)城”，即后來的“九龍鞋城”。據(jù)了解，該場