楊正蓮

樓市下行過(guò)程中，退房是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主利益博弈的必然

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要開(kāi)始面對(duì)降價(jià)促銷(xiāo)帶來(lái)的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價(jià)促銷(xiāo)手段，眼下卻成了退房的導(dǎo)火索。

萬(wàn)科遭遇退房潮

9月7日下午，133戶(hù)上海萬(wàn)科金色雅筑的業(yè)主再次聚在一起，商量如何向萬(wàn)科退房。這是本月以來(lái)他們的第5次聚會(huì)。

萬(wàn)科金色雅筑是上海浦東新區(qū)一個(gè)位于中環(huán)外的樓盤(pán)，屬于上海的中高檔樓盤(pán)之一，開(kāi)發(fā)商是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的老大萬(wàn)科。自今年3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該樓盤(pán)已經(jīng)連續(xù)降價(jià)3次，前期最高均價(jià)曾經(jīng)達(dá)到18000元/平方米。一場(chǎng)始自于7月的促銷(xiāo)風(fēng)暴，使得一些房源單價(jià)最低達(dá)到了12000元/平方米，單價(jià)最高差額達(dá)到6000元/平方米。

以金色雅筑最主要的戶(hù)型90平方米三房二廳計(jì)算，如果在最高價(jià)格時(shí)買(mǎi)入，以最低價(jià)計(jì)算的話，房主可能已經(jīng)“損失”了54萬(wàn)。

金色雅筑的業(yè)主中，第一個(gè)要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來(lái)的丈夫在售樓處正準(zhǔn)備補(bǔ)辦貸款等手續(xù)，偶然得知以后推出的房源將要降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，她當(dāng)場(chǎng)決定停辦購(gòu)房手續(xù)，并要求退房。

成珍稱(chēng)，自己看中的就是萬(wàn)科的品質(zhì)，尤其是廣告中宣傳的“豪華A級(jí)精品裝修”。她為自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬(wàn)元的首期款，該房總價(jià)格160多萬(wàn)元。從6月29日中午看見(jiàn)宣傳資料，當(dāng)天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬(wàn)科退房，中間只隔了4天時(shí)間。

成珍“對(duì)門(mén)”的杜仁波是在7月中下旬買(mǎi)房的。7月23日，萬(wàn)科金色雅筑首次直降10萬(wàn)元，8月16日，金色雅筑又通過(guò)代理商促銷(xiāo)再降10萬(wàn)元。一月之間，杜仁波的房子相對(duì)貶值20萬(wàn)元左右。萬(wàn)科對(duì)杜仁波的解釋是，降價(jià)的房子與前期賣(mài)出的房子，其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，即調(diào)整此前的A級(jí)精裝修為C級(jí)裝修。

成珍和杜仁波的退房要求并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。但此后，越來(lái)越多的前期購(gòu)房者也加入了退房行列，由最開(kāi)始的幾個(gè)人要求說(shuō)法，發(fā)展到一期、二期、三期的業(yè)主也都加入進(jìn)來(lái)，目前要求退房的業(yè)主在100戶(hù)以上。

現(xiàn)任“雅筑退房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)”的賀成鋼就是在這個(gè)過(guò)程中被卷進(jìn)退房隊(duì)伍的。來(lái)自大連的賀成鋼是一家外企的中國(guó)區(qū)首席代表。由于具有領(lǐng)導(dǎo)氣質(zhì)，迅速成為這個(gè)隊(duì)伍中的主力。

賀成鋼認(rèn)為，單一的爭(zhēng)執(zhí)不能解決問(wèn)題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來(lái)戶(hù)業(yè)主去售樓處理論未果，回家后在律師的建議下遞交退房申請(qǐng)。但是，合同約定的地址“無(wú)法送達(dá)”。

8月30日，按照合同約定的“現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)”的方式，賀成鋼他們?nèi)ナ蹣翘庍f交退房申請(qǐng)。一天下來(lái)，萬(wàn)科并沒(méi)有簽收退房申請(qǐng)。當(dāng)天撤離售樓處后，“退房團(tuán)”確定了下一步的行動(dòng)計(jì)劃，并有了系統(tǒng)的分工。從那天起，“我每天在這個(gè)事情上要花費(fèi)八九個(gè)小時(shí)?！辟R成鋼說(shuō)，“不管怎樣，我一定會(huì)堅(jiān)持到最后。”

9月7日的商討會(huì)上，“金色雅筑退房團(tuán)”決定走法律程序維權(quán)。

退房的“條件”爭(zhēng)議

雖然退房者的退房要求強(qiáng)烈，但退房者遇到的最大問(wèn)題是關(guān)于退房的合同約定，退房者和萬(wàn)科的理解并不一致。

目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)房合同中，并無(wú)“房?jī)r(jià)下降可退房”的規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在遇到三方面原因時(shí)可要求退房：

一是置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法和開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段兩種。違法是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行相關(guān)的法律手續(xù)，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面隱瞞真實(shí)情況。

二是置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)，要求退房。

三是開(kāi)發(fā)商違約。違約大致表現(xiàn)在逾期交房超過(guò)一定期限、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題和由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)方面。

金色雅筑的業(yè)主遇到的問(wèn)題可能不屬于此列?！拔覀凅w諒部分客戶(hù)的心情，不過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行補(bǔ)償沒(méi)有法律依據(jù)?！?月8日，在萬(wàn)科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)Α巴朔砍薄比绱吮響B(tài)。

但金色雅筑的業(yè)主與萬(wàn)科訂立購(gòu)房合同時(shí)的一條補(bǔ)充條款，或許可以成為退房者的“福音”。

在這份購(gòu)房合同中，其補(bǔ)充合同第十九條“關(guān)于單方解除合同”第二條規(guī)定，“乙方無(wú)論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對(duì)該房屋設(shè)定抵押或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)利限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書(shū)面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注銷(xiāo)抵押或者已經(jīng)消除權(quán)利限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無(wú)法解除本合同。”

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平據(jù)此認(rèn)為，這個(gè)條款可以反過(guò)來(lái)理解，也即：業(yè)主只要全額付款或者付清全部貸款之后，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補(bǔ)充條款，為上海的另一處業(yè)主打贏了退房官司。

目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)房合同中，訂立補(bǔ)充條款的并不多。關(guān)于“無(wú)理由退房”的條件更是絕無(wú)僅有。而有些購(gòu)房合同即便規(guī)定了無(wú)理由退房，一般也限制了“須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意”的條款，又或者將賠償?shù)拈T(mén)檻提得很高。而萬(wàn)科金色雅筑的合同中，按照杜躍平的理解，“只規(guī)定了全部付清房款或貸款”，條件并不苛刻。

退房潮將在全國(guó)蔓延？

一邊是憤怒的退房者，一邊是觀望的購(gòu)房者，崇尚現(xiàn)金為王的萬(wàn)科，在對(duì)退房者說(shuō)“不”的同時(shí)，選擇了強(qiáng)化促銷(xiāo)以刺激后者。

9月6日，《中國(guó)新聞周刊》記者在金色雅筑售樓處看到，包括銷(xiāo)售者和看房者在內(nèi)的人非常多。萬(wàn)科銷(xiāo)售代理商漢宇地產(chǎn)的工作人員說(shuō)，最近他們公司的人基本都過(guò)來(lái)賣(mài)金色雅筑了，“每天差不多都有三四百售樓人員的樣子”，也有工作人員說(shuō)他們這里有一兩百人。

密集的降價(jià)促銷(xiāo)措施吸引了購(gòu)房者?！白蛱斐山涣怂氖嗵装桑裉煳覀円灞P(pán)了，要買(mǎi)趁早，千萬(wàn)別猶豫！”售樓人員說(shuō)。

降價(jià)的銷(xiāo)售策略取得了成功。在此輪“迎中秋八盤(pán)集中優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)”中，截至9月7日，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)337套，認(rèn)購(gòu)金額5.67億元。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，金色雅筑從連續(xù)調(diào)價(jià)的8月至今，其銷(xiāo)量位于今年月銷(xiāo)量頂峰。

萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)的背后是現(xiàn)金流的緊張狀況和全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力。

萬(wàn)科日前獲批發(fā)行的59億元公司債中，除15億元用于調(diào)整公司負(fù)債結(jié)構(gòu)外，剩余資金將主要用于補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。萬(wàn)科2008年的計(jì)劃銷(xiāo)售額是800億元，截至8月1日，銷(xiāo)售額尚不足300億元，這就要求萬(wàn)科在接下來(lái)的5個(gè)月內(nèi)，平均每月要銷(xiāo)售100億元。而萬(wàn)科7月份的銷(xiāo)售額只有31.1億元，8月份銷(xiāo)售金額40.7億元，銷(xiāo)售壓力可想而知。

奉行現(xiàn)金為王的萬(wàn)科，去年就曾經(jīng)嘗到了降價(jià)銷(xiāo)售的甜頭。2007年10月20日，萬(wàn)科深圳項(xiàng)目“金域東郡”以均價(jià)7500元/平方米開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即告售罄，成為當(dāng)時(shí)已經(jīng)開(kāi)始低迷的深圳樓市上的一個(gè)亮點(diǎn)。此后，萬(wàn)科又在廣州、成都、北京、武漢、東莞、南京、上海、寧波等城市先后降價(jià)促銷(xiāo)。

佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，萬(wàn)科明年還將有500萬(wàn)～700萬(wàn)平方米的新增房產(chǎn)需要消化，如果今年不能完成銷(xiāo)售任務(wù)，明年將面臨更大的壓力，由此萬(wàn)科在上海、北京等城市樓盤(pán)的價(jià)格下半年一定會(huì)有不同程度的下降。

萬(wàn)科只是中國(guó)無(wú)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的一個(gè)代表。作為中國(guó)銷(xiāo)售量第一的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科遭遇的資金瓶頸在其他房地產(chǎn)企業(yè)也同樣存在。此種情況下，降價(jià)就成為不得不走的策略。

退房大潮可能隨后而至。

南京市房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，7月17日～8月16日期間，南京共有28套新增退房，加上此前未銷(xiāo)售出去的107套退房，南京本期的期房退房已多達(dá)135套，創(chuàng)下今年新高。

今年以來(lái)，深圳、北京、杭州、南京、武漢等城市均傳出業(yè)主集體要求退房的信息。上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平向《中國(guó)新聞周刊》表示，“當(dāng)?shù)_(dá)到30%的時(shí)候，退房就會(huì)開(kāi)始。”

“現(xiàn)在缺乏談判的基礎(chǔ)，樓市一旦穩(wěn)定下來(lái)，市場(chǎng)本身就會(huì)有比較好的解決機(jī)制?！庇油禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄這么分析當(dāng)前的退房事件，“開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方其實(shí)都沒(méi)有很好的解決辦法，所以，業(yè)主退房也不會(huì)直接說(shuō)是因?yàn)榻祪r(jià)，真正的解決辦法要等市場(chǎng)見(jiàn)底?！彼f(shuō)。

9月8日，上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司在給新浪財(cái)經(jīng)的獨(dú)家聲明中表示：“作為一家經(jīng)營(yíng)實(shí)體和上市公司，萬(wàn)科要對(duì)投資者和股東負(fù)責(zé)，其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則。”進(jìn)而申明：“企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行補(bǔ)償沒(méi)有法律依據(jù)，因此雙方短期內(nèi)不容易達(dá)成共識(shí)?！?★