邵小勺

十年一覺黃金夢。2007年底的一個(gè)寒顫之后，中國樓市從“黃金十年”的美夢中醒來，窗外寒風(fēng)呼嘯。

中國樓市在經(jīng)歷一輪瘋狂暴漲之后，寒潮終于在2007年底襲來，一場前所未有的降價(jià)風(fēng)潮率先在深、滬、京蔓延開來，進(jìn)而波及全國。今年1-7月，房地產(chǎn)銷量相較去年同期減少11%，令很多開發(fā)商的資金狀況如同麻花般脆弱。

另一組數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，中國主要14個(gè)城市在建項(xiàng)目的總面積同比增長了24%，高于去年23%的增幅；同期新開工項(xiàng)目面積同比也增長15%。而這種逆勢擴(kuò)張，將在今年第4季度使開發(fā)商的現(xiàn)金流更是雪上加霜。

而與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)接連傳出摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟等國際投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。這些海外投資機(jī)構(gòu)自2003年始就進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，四處出手收羅優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，購入金額據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)在三百五十億元人民幣以上。如今，在中國樓市深陷低迷已近一年的情況下，他們也疲憊了。

樓市的冬天真的來了嗎？

跳水

如同高臺(tái)跳水一般，深、滬、京的樓市率先從高峰一落而下。

深圳，這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價(jià)的最高紀(jì)錄——18000元/平方米，這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。并且，2007年上半年，深圳樓市締造了中國樓市半年暴漲50%的神話，無數(shù)樓市富翁應(yīng)運(yùn)而生。

當(dāng)年9月，國家信貸政策進(jìn)一步收緊，深圳樓市在狂飆中戛然而止，而后正式進(jìn)入下降通道，先是量價(jià)齊滯，后是量價(jià)齊跌，飛流直下，截至8月，深圳市房價(jià)降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%，甚至回落到10年前的水平。

深圳房價(jià)大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機(jī)浮現(xiàn)》博客文章稱，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個(gè)深圳地區(qū)斷供規(guī)?？赡苓_(dá)到千億元。究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。

位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià)，5個(gè)月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。此外，上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價(jià)格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

如今，號稱“最后壁壘”的北京房地產(chǎn)項(xiàng)目打8.5折的情況已經(jīng)非常普遍，或者可以說普遍來講北京房價(jià)已經(jīng)下降了15％。在今年的黃金周中，北京樓市出現(xiàn)了成交量慘象。

樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價(jià)都出現(xiàn)了下跌。來自國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示：2008年7月份全國70個(gè)大中城市的房屋平均銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降。

考驗(yàn)

房地產(chǎn)下行，直接考驗(yàn)中國的金融系統(tǒng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%，且大多都是銀行債務(wù)。

中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設(shè)銀行，正迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在今年8月中旬發(fā)表的一份報(bào)告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

招商銀行也在2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上說，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，招行計(jì)劃把房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個(gè)數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

采取類似行動(dòng)的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來，國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個(gè)月回落。截至2008年6月底，中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線。

中國銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金，就可運(yùn)作一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目。

除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒有更好的選擇。因?yàn)樵谝糟y行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。

另外一方面，個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個(gè)人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時(shí)，甚至推出了零首付。

零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，如果利率上調(diào)，購房者未來債務(wù)負(fù)擔(dān)就會(huì)增加，從而影響其還貸能力。

洗牌

如同中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了30年的高速發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型，年輕的房地產(chǎn)業(yè)也同樣面臨轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也是一次重新洗牌的過程，一些資質(zhì)較差的公司則將被淘汰，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司將會(huì)生存得更好。對于年輕的中國房地產(chǎn)市場，6萬多家的房地產(chǎn)企業(yè)顯然太多。同時(shí)，對于任何一個(gè)自由競爭的市場，從超額利潤回歸到平均利潤是一個(gè)必然的發(fā)展過程，房地產(chǎn)也概莫能外。

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，在相當(dāng)程度上可以視為類金融行業(yè)，在行業(yè)的相對低谷時(shí)期，融資能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵。現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一個(gè)惡性循環(huán)，首先是銀行信貸收緊，其次是股市低迷導(dǎo)致融資無門，最后是銷售額下降帶來現(xiàn)金流惡化。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金困境將會(huì)如何演化？從銀行信貸看，在宏觀調(diào)控的緊縮背景下，短期之內(nèi)指望銀行松動(dòng)信貸的可能性極微，出于宏觀調(diào)控和自身控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，銀行對房地產(chǎn)的信貸規(guī)模將設(shè)置較高門檻，只有資質(zhì)較好的地產(chǎn)公司有望獲得銀行貸款，小公司獲得貸款的難度大大高于從前。銀行信貸的厚此薄彼，也會(huì)在相當(dāng)程度上促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將會(huì)演繹得更加明顯。

在資本市場，由于市場的持續(xù)低迷，以及管理層為了減輕股票市場的供給壓力，短期之內(nèi)對IPO（首次公開募股，指一家私人企業(yè)第一次將它的股份向公眾出售）和再融資的控制將極為嚴(yán)格。從下半年幾家房地產(chǎn)公司的融資動(dòng)態(tài)看，公司債開始成為很多公司的首選。自7月份以來，保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、新湖中寶以及中糧地產(chǎn)分別發(fā)行了43億元、17億元、14億元和12億元的公司債，萬科發(fā)行不超過59億元的公司債也剛剛獲得通過。在融資渠道不暢的背景下，公司債有望成為房地產(chǎn)公司融資的主要方式。

這也從另外一個(gè)角度證明優(yōu)秀公司抵抗行業(yè)波動(dòng)的能力強(qiáng)于劣質(zhì)公司。以發(fā)行公司債為例，公司的凈資產(chǎn)是發(fā)債的主要依據(jù)，比如要求股份公司的凈資產(chǎn)不低于3000萬元，發(fā)行債券總額不超過凈資產(chǎn)的40%等等。對于習(xí)慣了大手筆融資的地產(chǎn)公司而言，過去一次定向增發(fā)至少也能募集十幾億元的規(guī)模，當(dāng)發(fā)行公司債受到公司凈資產(chǎn)制約之后，很多小公司的融資規(guī)模將大受影響。但是對類似萬科、保利這樣凈資產(chǎn)超過百億元的大公司而言，即使通過發(fā)行公司債，也可以輕而易舉募集數(shù)十億元資金，這是其他小公司望塵莫及的能力。在經(jīng)過短暫調(diào)整之后，地產(chǎn)公司的兩極分化將會(huì)明顯體現(xiàn)出來。

在經(jīng)歷了過去的黃金十年之后，房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來了一輪像樣的調(diào)整，實(shí)力不濟(jì)的公司將被迫倒下，優(yōu)秀的公司則將走向卓越，迎接下一個(gè)黃金十年。