郁 風(fēng)

如果高房價(jià)持續(xù),中國經(jīng)濟(jì)要付出的或許不止是泡沫破裂的代價(jià),而是經(jīng)濟(jì)體系重整的代價(jià)。

今年以來尤其國慶之后,中國樓市異?；鸨Ｔ谛刨J擴(kuò)張、投資及投機(jī)需求旺盛、通脹預(yù)期等因素的刺激下,各地房價(jià)瘋狂上漲,樓市交易如火如荼。

樓市泡沫化的加劇糾纏了巨大的道德壓力、民意壓力與市場壓力,房地產(chǎn)市場正在成為中國經(jīng)濟(jì)的癥結(jié)。如果高房價(jià)持續(xù),中國經(jīng)濟(jì)要付出的或許不止是泡沫破裂的代價(jià),而是經(jīng)濟(jì)體系重整的代價(jià)。

樓市狂飆

1

1月10日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%,漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅與上月持平。

數(shù)據(jù)還顯示,今年1到10月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元,同比增長18.9%;房屋新開工面積8.14億平方米,同比增長3.3%,增速自年初以來首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。同期,全國商品房銷售面積66396萬平方米,同比增長48.4%,其中,商品住宅銷售面積增長50.1%,銷售額增長84.3%。

如果說宏觀數(shù)據(jù)尚不能直觀顯現(xiàn)樓市的瘋狂程度,那么,北京、上海等一級(jí)市場飆漲的房價(jià)就足以令人瞠目結(jié)舌。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì),今年10月份,北京新建住房中,四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)達(dá)19750元,五環(huán)至六環(huán)期房均價(jià)達(dá)每平方米10314元,均價(jià)在5萬元/平方米的豪宅也不在少數(shù)。有專家形容這樣的房價(jià)要老少三代幾個(gè)家庭共同承擔(dān),也難以承受。截至10月,上海市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))一手住宅均價(jià)已攀升至2.3萬元,接近臺(tái)北市區(qū)房價(jià),4年內(nèi)就漲了近9成。號(hào)稱“全國最貴樓盤”的湯臣一品每平方米最新成交價(jià)格超過16萬元,刷新了滬上房價(jià)最高交易紀(jì)錄。同時(shí),曾在2008年出現(xiàn)的開發(fā)商捂盤現(xiàn)象也再次上演。

與國慶之時(shí)樓市出現(xiàn)價(jià)漲量跌的滯脹局面不同,節(jié)后樓市整體成交量漲勢迅猛。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的數(shù)據(jù),從10月12日至18日,在這一周監(jiān)測的30個(gè)城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的城市有28個(gè),僅杭州等2個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌;除杭州外,其余8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積增幅均在40%以上,其中增幅最大的為重慶,達(dá)252.32%,天津和成都的增幅都超過100%。

各地二手房市場空前火爆。以北京為例,前10個(gè)月二手住宅成交量突破20萬套,據(jù)此推算,今年全年將肯定超過2006-2008年3年的二手房成交總和。

在樓市狂飆的背后,還有今年以來“地王”現(xiàn)象的頻出,以及房地產(chǎn)公司的扎堆上市。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,1-10月10個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)水平全部超過去年同期,10月份單月,全國60個(gè)城市共成交住宅用地337宗,溢價(jià)水平超過100%的地塊共29宗。地方政府超額完成了年度土地拍賣收入計(jì)劃。截至9月底,北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。

而繼11月5日恒大地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板正式掛牌,募集資金逾56億港元,創(chuàng)下IPO重啟以來內(nèi)地房企赴港上市的最大融資規(guī)模后,11月19日,龍湖地產(chǎn)也在香港上市,募資近67億港元。

背后推手

分析普遍指,當(dāng)前樓市很大程度上是由政府主導(dǎo)的前所未有的銀行貸款擴(kuò)張推動(dòng)的。房價(jià)上漲還受到政府政策的推動(dòng),包括稅費(fèi)優(yōu)惠、低利率和較低的首付款要求。

為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),中國去年出臺(tái)了“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策。今年以來各大銀行均巨量放貸,其中工行、建行等國有銀行更瘋狂搶奪市場,臨近年底,各銀行都差不多已超額完成了全年的信貸任務(wù)。

去年12月,國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,為鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)施行一系列包括一套房貸利率七折、首付款降至二成以及契稅、營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策。

在接受本刊采訪時(shí),上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長季寶紅表示,金融危機(jī)的爆發(fā)事實(shí)上挽救了很多當(dāng)時(shí)都已命懸一線的房地產(chǎn)公司,寬松甚至是放棄管制的信貸政策推高了地價(jià)和房價(jià)。而他的觀點(diǎn)與萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石今年10月30日“如果不是金融風(fēng)暴,全國1/3房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)倒閉”的表態(tài)不謀而和。

季寶紅同時(shí)認(rèn)為,中國新一輪房地產(chǎn)市場熱與實(shí)體經(jīng)濟(jì)惡化,很多民間資金都轉(zhuǎn)而投資樓市,以及傳統(tǒng)行業(yè)利潤越來越薄,一些原本不從事房地產(chǎn)的企業(yè)資金也進(jìn)入到樓市中,以獲取更高的收益有關(guān)。此外,則是通脹預(yù)期。因?yàn)閷?duì)通脹的恐慌,購房者盲目買房以求保值,房子被當(dāng)作了抵御通脹最好的對(duì)沖工具。

還有觀點(diǎn)稱,又一波熱錢的來襲也對(duì)中國樓市產(chǎn)生不小的影響。央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前三季度外匯儲(chǔ)備增加3266億美元,第三季度增加1488億美元。其中,僅9月份外匯儲(chǔ)備就增加618億美元,而一季度增加額只有77億美元。在大量增加的外匯儲(chǔ)備中,不可解釋來源的熱錢占比直線上升。“在國際投資市場普遍不景氣的情況下,中國經(jīng)濟(jì)是一個(gè)概念,中國城市化帶來的房地產(chǎn)升值是一個(gè)概念,人民幣升值又是一個(gè)概念,多種概念助推,外資加大樓市投資砝碼是可以理解的?！?/p>

泡沫已現(xiàn)

日前,獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在鳳凰衛(wèi)視“財(cái)經(jīng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”欄目中表示,通過房地產(chǎn)的價(jià)值跟GDP的比例、房租回報(bào)率、房地產(chǎn)生產(chǎn)量、房價(jià)收入比4項(xiàng)指標(biāo)比較,中國樓市已現(xiàn)泡沫。

所謂房價(jià)收入比,是指房價(jià)與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的計(jì)算方式是以住宅套價(jià)的中值,除以家庭年收入的中值,通常包括夫婦二人年收入。房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間,住房消費(fèi)占居民年收入的比重應(yīng)低于30%。

謝國忠說,現(xiàn)在中國很多城市的平均房價(jià)都是個(gè)人收入的20倍左右,這是不可持續(xù)的。而據(jù)本刊估算,如以上海目前2.3萬元/平方米的均價(jià)計(jì),一套90平方米的住房總價(jià)即達(dá)207萬元,2008年上海的平均工資為39502元,以兩口之家算,房價(jià)收入比超過了26倍。

至于房租回報(bào)率,即房價(jià)租售比,按國際通行標(biāo)準(zhǔn),合理值應(yīng)在1:250以內(nèi),也就是房價(jià)相當(dāng)于約10-20年租金,投資回報(bào)率在5%-10%之間。目前上海的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一水平。不過,也有觀點(diǎn)稱,用房租回報(bào)率來衡量國內(nèi)樓市是否有泡沫并不合適,主要原因在于國外持有房產(chǎn)成本較高,如需繳納物業(yè)稅等,所以要更多地考慮租金收益。而國內(nèi)持有房產(chǎn)的成本幾乎為零,租金回報(bào)相比房價(jià)上漲帶來的收益幾乎不值一提。

謝國忠還認(rèn)為,從目前中國房地產(chǎn)生產(chǎn)量來看,房地產(chǎn)投資占GDP的10%以上,這在城市化高速增長的情況下也是很高的。這是衡量中國樓市已現(xiàn)泡沫的另一重要指標(biāo)。

豪宅網(wǎng)總編朱曉紅在接受本刊采訪時(shí)亦表示,當(dāng)前樓市不太理性,泡沫確實(shí)存在,在一定意義上是在透支未來。他透露說,上海樓市成交量中投資客和投機(jī)客的比例較大,約在7成左右,商品房空置率實(shí)際上很高。

在分析房地產(chǎn)供求關(guān)系時(shí),空置率是一個(gè)極為重要的指標(biāo)。另有估計(jì)稱,目前上海商品房空置面積已達(dá)1540多萬平方米,即空置率超過35%。而按國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū),10%-20%為危險(xiǎn)區(qū),20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。

樓市泡沫之嚴(yán)重甚至讓一些從中獲益的地產(chǎn)商也坐不住了。SOHO中國首席執(zhí)行官張欣11月19日向英國《金融時(shí)報(bào)》表示,中國政府信貸驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)刺激方案,正導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場形成大的泡沫。對(duì)房地產(chǎn)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)而言,當(dāng)前的投機(jī)應(yīng)該是一個(gè)嚴(yán)重警告。

“在曼哈頓,空置率達(dá)到10%-15%,人們就感到天要塌下來,但浦東的空置率高達(dá)50%,他們?nèi)栽诮ㄔ煨碌哪μ齑髽?。”“如果你看到GDP增長數(shù)據(jù),就會(huì)覺得中國是推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長的新引擎,但如果你看一看這里的經(jīng)濟(jì)增長是怎樣由這么多的浪費(fèi)投資產(chǎn)生的,你就不會(huì)這么樂觀?！?/p>

張欣的評(píng)估得到了央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱的呼應(yīng)。他在此前一天警告,北京、上海和深圳等城市的房地產(chǎn)價(jià)格昂貴,資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)日益增長。

房價(jià)難降?

盡管目前的高房價(jià)遭遇了沸騰民怨,樓市泡沫正聚集巨大風(fēng)險(xiǎn),但業(yè)內(nèi)人士似乎對(duì)未來房價(jià)調(diào)整仍持保留的態(tài)度。

豪宅網(wǎng)朱曉紅對(duì)本刊表示,房價(jià)在短期內(nèi)不會(huì)下調(diào),尤其是上海這樣的一級(jí)城市。在建設(shè)金融航運(yùn)“雙中心”、大浦東和大虹橋概念、崇明島上海長江隧橋通車、迪斯尼落戶以及即將臨近的世博會(huì)等眾多利好下,隨著城市化進(jìn)程加快,軌道交通的不斷延伸,上海被認(rèn)為是很有前景和市場的城市,“當(dāng)一個(gè)泡沫還來不及破滅的時(shí)候,另一個(gè)泡沫又起來了。”

朱曉紅強(qiáng)調(diào),中國的房地產(chǎn)市場并非純粹的房地產(chǎn)市場,由真正的市場規(guī)律發(fā)揮作用,而是有很強(qiáng)的政府因素在里面。他認(rèn)為,在5年甚至更長的時(shí)間以后,泡沫才有可能破滅。

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石日前甚至再次祭出了“5年房價(jià)翻番論”。他稱,以今年1月1日的城市可比均價(jià)為基準(zhǔn),未來5年之內(nèi),房價(jià)至少再翻一番,上海會(huì)出現(xiàn)30萬元/平方米的天價(jià)豪宅。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心主任丁劍平也認(rèn)為,資產(chǎn)泡沫是世界性的,上海將很長時(shí)間與高房價(jià)共存。他說,全球流動(dòng)性過剩,中國貨幣政策已經(jīng)被美國貨幣政策綁架;“4萬億”刺激計(jì)劃相當(dāng)部分流入房地產(chǎn),如果現(xiàn)在戳破房地產(chǎn)泡沫,可能不止10年衰退。他還指出,要關(guān)注美國明年會(huì)否提高利率,如果中國跟進(jìn),房價(jià)會(huì)下跌?！耙鸩交夥康禺a(chǎn)泡沫,而不是擠破泡沫,明年是關(guān)鍵一年?！?/p>

摩根大通董事總經(jīng)理李晶10月27日則表示,目前國內(nèi)北京、上海、廣州、深圳等一線城市的高端樓市已顯泡沫化,在房價(jià)創(chuàng)新高的同時(shí),越來越多的買房者被迫開始觀望?！叭绻慨a(chǎn)交易量始終低迷的話,2年之后上海樓市可能供大于求?！彼A(yù)測,明年初,房地產(chǎn)商可能會(huì)用降價(jià)的方式來吸引更多買方,但降價(jià)幅度可能不大,約在5%到10%之間。

值得關(guān)注的一個(gè)重要?jiǎng)酉蚴?11月27日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),將保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。專家表示,此次會(huì)議已為今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下基調(diào),經(jīng)濟(jì)刺激政策明年不會(huì)退出。同時(shí),日前有監(jiān)管層人士透露,明年的信貸增量將是今年的70%-80%,或者是過去三年平均增量的基礎(chǔ)上再增加10%到15%,也就是7萬億到8萬億元。雖然增量有所下降,但與歷年三五萬億的增量相比,依然可謂是天量信貸。

就此,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)定,明年的房產(chǎn)市場非常樂觀,建議“買入買入再買入”。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在媒體采訪時(shí)更稱:“就是把月球的土地拿來蓋房,房價(jià)一樣不會(huì)下來,現(xiàn)在這里就是一個(gè)炒作的市場?！?/p>

在《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)專欄上,知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表達(dá)了自己的嚴(yán)重?fù)?dān)憂?！爸袊M(jìn)入房產(chǎn)泡沫時(shí)代”,她稱,房地產(chǎn)市場正在成為中國經(jīng)濟(jì)的心腹之疾,如果高房價(jià)持續(xù),中國經(jīng)濟(jì)不止要付出泡沫破裂的代價(jià),而是經(jīng)濟(jì)體系重整的代價(jià)。