郁 風

房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設上回歸。

研判泡沫之下未來樓市的前景,政策是否將發(fā)生調(diào)整,以及進行何種程度的調(diào)整,顯然是至關重要的一個考量因素。

對此,不同利益主體的期待也顯然不同。開發(fā)商和地方政府期待政策的延續(xù),以便維持市場的繁榮態(tài)勢;民眾期待政府通過回收優(yōu)惠政策打壓房價,以便市場理性回歸。

此間,傳言與辟謠不斷上演。10月9日,上海市金融辦主任方星海表示:“很快就可以看到中國人民銀行和銀監(jiān)會對房地產(chǎn)收緊的政策出臺。”央行新聞處隨后表示,目前尚未有這方面的相關通知。11月初,住房與城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)政策研究中心副主任王玨林公開表示,鑒于目前經(jīng)濟回暖、房地產(chǎn)市場向好等形勢,去年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。住建部隨后否認。

樓市政策何去何從,依舊迷霧重重。

中央經(jīng)濟工作會議將作定調(diào)

作為定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟政策最權威的風向標,12月初即將召開的中央經(jīng)濟工作會議,讓市場各個層面翹首以待。

去年為了應對金融危機刺激經(jīng)濟,國務院及相關部委制定了一系列的樓市救市政策,大致分為兩類。一類是包括營業(yè)稅減免等在內(nèi)的財稅政策,一類是降低房貸利率等金融政策。對于明年的房地產(chǎn)政策,最主要也是對財稅政策和金融政策的調(diào)整,但這需要在中央經(jīng)濟工作會議召開以后再進行。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹,房地產(chǎn)政策制定的基本流程是,年底先召開中央經(jīng)濟工作會議,明確明年的宏觀調(diào)控目標。是保增長,還是調(diào)結(jié)構,都需要在中央經(jīng)濟工作會議以后才能定調(diào),在此之后,各部委才分頭行動,對政策進行征求意見和討論。

在這個過程中,住建部作為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管部門將是重要征求意見對象,但最后頒布政策的部門為財政部、國家稅務總局和央行。

與房地產(chǎn)市場相關的其他部委,近期已有動作。國土資源部對開發(fā)商以及一些地方政府的囤地問題的整治力度呈明顯加強之勢。來自物業(yè)咨詢機構戴德梁行的報告稱,1998-2008年間,全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米;而截至2008年年底,全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米,占購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于開發(fā)商手中。

11月12日,國土資源部發(fā)布了限制、禁止用地項目的增補目錄,首次給出商品住宅用地宗地出讓面積的上限,即:小城市(鎮(zhèn))7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。20日,下發(fā)通知對“批而未用”土地展開核實,并要求形成督查結(jié)果。此外,國土部近日還確定在浙江開展農(nóng)村集體建設土地入市試點。業(yè)界人士普遍認為,此舉若在全國推廣,將在一定程度上增大城市建設用地的規(guī)模,改變房地產(chǎn)市場的供求關系,打擊開發(fā)商囤積待漲的局面,讓房價降到合理的水平。

銀監(jiān)會于今年6月底下發(fā)通知,要求銀行加強按揭貸款風險管理,重申二套房貸標準不得擅自放寬,強調(diào)二套房貸必須執(zhí)行首付4成、利率1.1倍的標準。日前據(jù)相關報道稱,銀監(jiān)會已經(jīng)要求各大銀行適當收緊房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策,其中包括現(xiàn)行的首次貸款購房的利率七折優(yōu)惠政策。不過,央行和銀監(jiān)會尚未正式下文,這還只是部分地方銀行的“自主市場行為”。

政策可能微調(diào)

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭撰文指:“中央相關政策一定會調(diào)整,去年國家救樓市,既是為了經(jīng)濟保增長,又不想樓市低迷;而現(xiàn)在‘保八無憂,目標初步達到,況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當時的預料,房價又漲得一塌糊涂,政策當然應該適當‘收兵。尤其是二套房貸政策和營業(yè)稅減免政策,這兩條是‘131號文中標注了截止時間的?！?/p>

摩根大通董事總經(jīng)理李晶認為,目前政府可能正在醞釀政策來調(diào)控價格上漲過快的樓市。她認為,未來在通脹以及人民幣升值的雙重預期下,房地產(chǎn)價格可能會一直突破新高,在這種背景下,政府明年就可能出臺對高端房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策,內(nèi)容可能包括:上調(diào)高端房貸款首付成數(shù),在現(xiàn)在第二套房首付不低于40%的基礎上進一步調(diào)高;上調(diào)按揭利率;控制信貸發(fā)放等。不過,她強調(diào),調(diào)控將會是“適度”的,像物業(yè)稅之類的稅收改革在短期內(nèi)仍不會推行,否則將對房地產(chǎn)市場造成很大的負面影響。

豪宅網(wǎng)總編朱曉紅對本刊表示,短期內(nèi)政策上不會有大動作,基調(diào)應是“大穩(wěn)定,小調(diào)整,保平穩(wěn)”。他還認為,稅費優(yōu)惠政策甚至包括二套房貸等,對樓市總體格局不會有大的影響。關鍵是銀根的收緊與否,而目前仍處經(jīng)濟危機下,政府不可能過分緊縮銀根。

上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長季寶紅亦稱,稅費優(yōu)惠政策即便到年底取消,對市場也很難產(chǎn)生顛覆性的效果。關鍵還在貨幣政策上,如果開發(fā)商“不差錢”,博弈的能力就很強。

事實上,如果考察今年3月份開始回暖的房地產(chǎn)市場就會發(fā)現(xiàn),在2008年10月和年底優(yōu)惠政策出臺之后,市場并沒有對政策給予正面的回應,房地產(chǎn)市場真正止跌回穩(wěn),完全是貨幣政策發(fā)力的結(jié)果。在貨幣供應量超常規(guī)暴增的情況下,房地產(chǎn)在流動性充足的鼓舞下走出了一個與實體經(jīng)濟復蘇完全背離的行情。大量的貨幣供應通過各種渠道流入了房地產(chǎn)市場,加之各地土地政策執(zhí)法不嚴,二套房貸政策形同虛設,銀行在審核貸款的時候基本不設防,在這樣一條龍的政策呼應下,房地產(chǎn)不但提前復蘇,而且達到了歷史的鼎盛期。

成敗關鍵在地方政府

關于樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整中央尚未定調(diào),而湖南、吉林、內(nèi)蒙古等省區(qū)已紛紛表示,將繼續(xù)維持之前的優(yōu)惠政策。據(jù)了解,投資增長壓力是各省再次提出穩(wěn)定或延續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要動因。在這種復雜的博弈局面下,政策何去何從,的確考驗中央政策的政策智慧。

“在目前土地、樓市都熱度不減的情況下,地方政府是房地產(chǎn)市場中最直接的受益人,而作為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者,政策調(diào)整成功與否,關鍵在于地方政府?！庇蟹治龇Q。

土地高溢價成交,地方政府的賣地收入也隨之水漲船高。今年前三季度北京的土地出讓金達到571億元,而同期北京市的財政收入為1519.5億元,賣地收入占全部財政收入的比例近四成。

國務院發(fā)展研究中心宏觀研究部一負責人表示,目前地方財政對土地投資的依賴度較高,很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過1/3。因此在土地財政的模式下,地方政府具有高價賣地的利益動機。

重要的是,去年年底出臺的“國13條”明確了地方政府在房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控中有一定的自主權。上述負責人表示,正因如此,使得像90/70等政策在真正實施中無法徹底執(zhí)行,保障房土地供應以及資金配備得不到落實。

“這是一個根源問題。如果地方政府的監(jiān)管和問責得不到有效執(zhí)行,那么無論中央出什么樣的政策,都會在實施中遇到問題?！彼硎?。

經(jīng)濟學博士馬光遠評論說,房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策,而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式,以及能否真正在保障性住房建設上回歸。前不久,全國人大執(zhí)法組的調(diào)研報告顯示,全國保障性住房完成不到1/3,而各地“地王”卻此起彼伏,這種強烈的反差說明了政府職能的嚴重錯位和缺位。

馬光遠表示,不在土地執(zhí)法上嚴刑峻法,不在官員福利分房問題上令行禁止,不在保障性住房建設上動真格,不徹底擺脫各地土地財政的生存模式,不管優(yōu)惠政策是否繼續(xù),都無法根治中國房地產(chǎn)市場的亂象,房價難以真正地合理回歸。