劉 兵

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于全過程、全方位建設(shè)投資控制理念尚未形成,建設(shè)投資控制各個(gè)層面不完善,造成建設(shè)項(xiàng)目投資損失浪費(fèi)現(xiàn)象普遍。因此,要采取措施降低建設(shè)工程成本,提高投資效益。

【關(guān)鍵詞】 工程投資控制 問題成因 措施

一、建設(shè)工程投資控制中的問題及成因

1.重施工、輕決策和設(shè)計(jì)階段的投資控制思想和傳統(tǒng)習(xí)慣。長(zhǎng)期以來,我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期投資決策階段和設(shè)計(jì)階段的投資管理和控制,而把投資管理的重點(diǎn)放在工程的施工階段,這樣做盡管也能取得一定效果,但實(shí)際上是丟了西瓜撿了芝麻。其原因:一是在投資決策方面對(duì)可研工作沒有足夠的重視,花費(fèi)的代價(jià)和投入的技術(shù)力量不足;二是對(duì)建設(shè)各階段對(duì)投資影響程度認(rèn)識(shí)不夠深刻。據(jù)國(guó)外不同建設(shè)階段影響投資程度的結(jié)果得出,占工程項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段是影響項(xiàng)目投資最大的階段。很顯然,投資管理的重點(diǎn)在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。因此,應(yīng)進(jìn)行正確決策,投資控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下,這是決定建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的所有費(fèi)用。三是設(shè)計(jì)管理制度不夠完善,在現(xiàn)行的管理體制下,設(shè)計(jì)工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督,建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施,促使設(shè)計(jì)單位去精心設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì),大量的工程項(xiàng)目沒有推行設(shè)計(jì)招標(biāo),沒有去優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。不少設(shè)計(jì)單位管理體制不完善,片面追求設(shè)計(jì)的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識(shí)。

2.施工合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范。目前普遍存在合同意識(shí)淡薄、合同糾紛和違約行為的狀況。其原因:一是施工合同類型選擇不當(dāng)。建設(shè)施工合同有固定價(jià)格合同、可調(diào)價(jià)格合同和成本加酬金合同。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總想“一次包死”選擇固定價(jià)格合同,而在履行過程中產(chǎn)生各種變化,這些變化施工單位難以接受。二是由于合同條款內(nèi)容不真實(shí)、不完備、不具體、不明確,引起糾紛。一些缺乏合同意識(shí)和不會(huì)用法律保護(hù)自己權(quán)益的單位或人,認(rèn)為合同條款太多,而造成條款缺款少項(xiàng)、不完備;一些合同雖然條款比較齊全,但內(nèi)容只做原則約定,不具體。三是缺乏違約責(zé)任的具體約定。違約責(zé)任約定簡(jiǎn)單,易出現(xiàn)合同糾紛。

3.設(shè)計(jì)變更、施工簽證隨意、不規(guī)范。施工單位采取低價(jià)中標(biāo)的策略,在施工過程中利用設(shè)計(jì)變更、施工簽證、隱蔽工程簽證等方面大做文章。在簽證上弄虛作假,以少報(bào)多。不合理的簽證糾正困難,特別是手續(xù)完備的簽證、隱蔽工程簽證等,更難糾正,使工程投資增加。其原因:一是原設(shè)計(jì)不能保證工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)遺漏和錯(cuò)誤與現(xiàn)場(chǎng)不符等原因非變更不可。二是監(jiān)理人員和甲方代表對(duì)預(yù)結(jié)算知識(shí)和有關(guān)規(guī)定掌握不夠,對(duì)不該簽證的項(xiàng)目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫,監(jiān)理人員和甲方代表不認(rèn)真核實(shí)就簽字。三是施工單位為了中標(biāo),自動(dòng)壓價(jià),為保利潤(rùn)對(duì)包干工程偷工減料,對(duì)非包干工程進(jìn)行施工簽證。四是開發(fā)企業(yè)缺乏約束機(jī)制,管理人員素質(zhì)低,受利益驅(qū)動(dòng),迎合施工方隨便簽證。

4.竣工結(jié)算高估冒算、相互扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重。建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)高估冒算,高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以提高工程造價(jià),獲取非法利潤(rùn)。其原因:一是虛報(bào)多計(jì)工程量,主要對(duì)單位造價(jià)高、計(jì)算復(fù)雜的項(xiàng)目。二是高套定額,把費(fèi)率中包含的內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算,或把定額基價(jià)中的工作內(nèi)容綜合考慮,并包含在單價(jià)內(nèi)容單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算。

二、控制建設(shè)工程投資的措施

1.在投資決策階段:一是投資前花費(fèi)一定代價(jià),進(jìn)行投資項(xiàng)目可行性研究?？尚行匝芯渴沁\(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠;在財(cái)務(wù)上是否盈利,做出經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益、環(huán)境影響分析和評(píng)價(jià)以及工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力的結(jié)論。二是增加技術(shù)力量,科學(xué)組織評(píng)估論證,提高可研報(bào)告科學(xué)性、投資估算準(zhǔn)確性。在設(shè)計(jì)階段:一是通過招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師完成設(shè)計(jì)、組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,綜合評(píng)定設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣,擇優(yōu)確定方案。二是推行限額設(shè)計(jì),嚴(yán)把圖紙?jiān)O(shè)計(jì)關(guān)。按照設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算、初步設(shè)計(jì)總概算控制設(shè)計(jì),在設(shè)計(jì)中各專業(yè)要按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)。三是在推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備上,適當(dāng)推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。四是運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì),以較低的投資,實(shí)現(xiàn)建筑物的必要功能,提高建筑物價(jià)值。五是深化施工圖審查,減少圖紙錯(cuò)漏,使圖紙、施工圖預(yù)算更完善準(zhǔn)確。

2.正確選用合同類型,仔細(xì)進(jìn)行施工合同審核。一是根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和工期長(zhǎng)短、項(xiàng)目復(fù)雜程度、單項(xiàng)工程的明確程度、項(xiàng)目準(zhǔn)備時(shí)間的長(zhǎng)短、項(xiàng)目的外部因素和競(jìng)爭(zhēng)情況,正確選擇合同類型,保證合同的執(zhí)行性。固定價(jià)格合同適用于有全面的設(shè)計(jì)圖紙,工程量不太大且能精確計(jì)算,工期較短,技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目;可調(diào)價(jià)格合同則可規(guī)定調(diào)整的范疇,使風(fēng)險(xiǎn)合理分?jǐn)?適用范圍比較寬;成本加酬金合同是適用于需要立即開展工作、新型的、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目等。二是仔細(xì)審核合同,其要點(diǎn):審主體;審內(nèi)容;審意思;審查文字是否規(guī)范;審合同簽訂手續(xù)是否合法;審合同條款是否完備;審合同條款中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施;審合同糾紛的解決方法。三是審核違約責(zé)任是否具體、量化和易計(jì)算。

3.對(duì)設(shè)計(jì)變更、施工簽證、隱蔽工程簽證進(jìn)行跟蹤審計(jì)。通過招投標(biāo)選擇資信好的工程造價(jià)咨詢單位,委派精通業(yè)務(wù)的造價(jià)工程師進(jìn)行跟蹤審計(jì):一是對(duì)設(shè)計(jì)變更實(shí)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的論證,變更是否經(jīng)濟(jì)合理,避免隨意性;二是辦理簽證要明確相關(guān)責(zé)任人、授權(quán)范圍和相關(guān)責(zé)任,采取甲方二人以上、監(jiān)理、審計(jì)介入等多人監(jiān)督辦理簽證辦法,保證內(nèi)容真實(shí)性、準(zhǔn)確性;三是辦理簽證要注意簽證內(nèi)容是否已包含在合同價(jià)內(nèi);四是辦理簽證是否以合同有關(guān)條款沖突,預(yù)防辦理后引起索賠簽證和變更合同價(jià)款。

4.把好竣工結(jié)算審計(jì)關(guān),防止高估冒算。一是利用合同對(duì)竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行?？罴s定,送審金額不得超過審定金額的3～5%,否則產(chǎn)生的審計(jì)費(fèi)由施工單位承擔(dān)。二是利用合同對(duì)結(jié)算送審資料進(jìn)行?？罴s定,所提供的資料完整、真實(shí)、合法。三是堅(jiān)持建設(shè)單位內(nèi)部審計(jì)和委托中介機(jī)構(gòu)審計(jì)相結(jié)合的制度,內(nèi)部審核人員熟悉施工過程。委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,約定審計(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),防止與施工單位一起損害甲方利益。四是抓住竣工結(jié)算審計(jì)重點(diǎn),確定工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確;定額套用是否合規(guī);設(shè)備及材料價(jià)格是否符合市場(chǎng)行情;各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。