北京樓市集體降價(jià)調(diào)查

楊　龍　楊正蓮　王華偉

21家房企、26個(gè)項(xiàng)目、2300余套房源、最高降價(jià)幅度達(dá)16%—— 一場號(hào)稱“北京樓市最大規(guī)模的降價(jià)潮”于3月10日在京涌現(xiàn)。是貨真價(jià)實(shí)的降價(jià)，還是團(tuán)體營銷秀？房價(jià)在今年會(huì)上漲還是下降？

《中國新聞周刊》記者奔赴26個(gè)樓盤，實(shí)地調(diào)查降價(jià)狀況。

一場“降價(jià)秀”？

對(duì)于持幣待購多日的消費(fèi)者來說，房產(chǎn)商聯(lián)合降價(jià)是一則利好消息。但本刊記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，想要買到滿意的房子，卻并非易事。此次開發(fā)商的“集體降價(jià)”行為，更像是把平時(shí)的促銷活動(dòng)，“打包”呈現(xiàn)給購房者。

《中國新聞周刊》采訪的多數(shù)售樓處銷售人員均稱，優(yōu)惠房源已經(jīng)售完。近七成參加活動(dòng)的開發(fā)商只選出少部分房源實(shí)行降價(jià)。降幅達(dá)16%、且降幅排名第一的豐臺(tái)區(qū)“中堂” 項(xiàng)目，僅推出23套優(yōu)惠房源；降價(jià)幅度第二的清河項(xiàng)目“橡府”只推出了3套；萬科旗下的“假日風(fēng)景”也只有18套房源優(yōu)惠。而上周的熱銷樓盤、宣武區(qū)的“西堤紅山”項(xiàng)目，則僅有8套優(yōu)惠。

同時(shí)，優(yōu)惠房源多為尾房，其戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的劣勢。

3月13日下午兩點(diǎn)，記者來到位于通州區(qū)的新通國際花園售樓處。此時(shí)的售樓處冷冷清清，記者停留的半小時(shí)時(shí)間內(nèi)，只有四位看房顧客，并沒有呈現(xiàn)因降價(jià)而出現(xiàn)的火熱場面。銷售人員介紹，“特價(jià)房”數(shù)量有限，每平方米價(jià)格為6900～7000元。該銷售人員向記者推薦的三套“特價(jià)房”均為三層以下的房子，且位置較其他樓盤偏僻，東西朝向。

在與之相距約一公里的另一個(gè)樓盤，現(xiàn)房平均售價(jià)也僅為每平米8100元。相較之下，參與集體降價(jià)的新通國際花園，作為期房其1000元的價(jià)格優(yōu)惠，并不具備明顯優(yōu)勢。

經(jīng)《中國新聞周刊》記者調(diào)查，26個(gè)降價(jià)項(xiàng)目中，優(yōu)惠幅度其實(shí)主要集中在4%～6%之間?！爸刑谩睒潜P的銷售人員甚至稱，平時(shí)各項(xiàng)目的促銷價(jià)格，也基本上能打到這個(gè)折扣。

2月份，北京商品房銷售量達(dá)到5800套。而此次“春暖樓市”優(yōu)惠活動(dòng)中，開發(fā)商推出的2300余套優(yōu)惠房源，尚不足上月銷量的一半。同時(shí)，許多已經(jīng)具備銷售條件的樓盤，紛紛延遲開盤。房地產(chǎn)管理網(wǎng)顯示：順義新城、萬科公園5號(hào)、橡府等項(xiàng)目，均有相當(dāng)數(shù)量已經(jīng)取得預(yù)售許可證的房源，并沒有體現(xiàn)在預(yù)售范圍之內(nèi)。

據(jù)《中國新聞周刊》記者調(diào)查，廣渠路的首城國際中心、西大望路的珠江帝景、東二環(huán)的樓盤冠城?名敦道等房源，甚至出現(xiàn)了小幅度提價(jià)。

上走，還是下行？

“目前，北京的房地產(chǎn)市場還是處于一個(gè)價(jià)格比較混亂的時(shí)候，年前第一波降價(jià)的樓盤，價(jià)格在往上走?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴《中國新聞周刊》。

楊少鋒認(rèn)為，一部分低價(jià)房消化掉之后就會(huì)拉升所在項(xiàng)目的成交均價(jià)，而低開高走的新樓盤也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢，當(dāng)降價(jià)回籠資金一旦渡過了最困難的時(shí)候，開發(fā)商也會(huì)開始反向走，“所以今年的形勢是，降到底的項(xiàng)目可能在達(dá)到它階段性的戰(zhàn)略目標(biāo)后，價(jià)格還會(huì)往上走，而另外一些原來還在高位觀望的開發(fā)商，迫于資金壓力不得不降價(jià)，所以有人往上走，有人往下走?！?/p>

對(duì)于房價(jià)調(diào)整問題，開發(fā)商觀點(diǎn)各異。SOHO中國聯(lián)席董事長潘石屹認(rèn)為，五環(huán)內(nèi)現(xiàn)價(jià)在每平方米1萬元左右的房產(chǎn)，最有可能調(diào)整至6000～8000元/平方米；華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則堅(jiān)決表態(tài)，自己開發(fā)的房子不會(huì)降價(jià)。更多開發(fā)商認(rèn)為，土地成本決定了現(xiàn)有在售房產(chǎn)的價(jià)格調(diào)整空間，拿地早的房產(chǎn)項(xiàng)目迎合市場需求而下調(diào)房價(jià)的可能性更大。

不過，房價(jià)過高已成共識(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥3月11日稱，在東部的一些城市，特別是一些人口相對(duì)集中的城市，房價(jià)超出了一般老百姓能夠支付的水平。

在北京市兩會(huì)期間，北京市多位領(lǐng)導(dǎo)指出，過高的房價(jià)是北京房地產(chǎn)市場亟須調(diào)整和解決的問題，偏向高端的房產(chǎn)供應(yīng)與房價(jià)定位，不符合市場主流需求。

以集體降價(jià)之名，而行不降價(jià)之實(shí)的開發(fā)商，其降價(jià)動(dòng)力不足的秘密不在于，“春暖樓市”并不是開發(fā)商自愿舉行的。順義新城、北辰香麓等樓盤市場部負(fù)責(zé)人員向記者表示，此次活動(dòng)源于3月初北京市建委的要求，而開發(fā)商不得不加入。

活動(dòng)主辦方代表、北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志表示，“春暖樓市”的主要目的在于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，以合理價(jià)格銷售，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)對(duì)京滬穗三地居民的最新調(diào)查顯示：八成以上居民認(rèn)為目前房價(jià)依然過高。