張 芬

“十一”黃金周，福建旅游總收入將近40億元人民幣，度假村、家庭旅館、休閑別墅掙得盆滿缽滿越來越多的開發(fā)商把眼光投向旅游景區(qū)，“旅游地產(chǎn)”這個(gè)概念頻繁地被人們提起

中國旅游地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代，沿海地區(qū)、改革開放比較早的省市為消化大量閑置房，就將一部分改造成提供給游客度假休憩的配套設(shè)施。

進(jìn)入21世紀(jì)，老百姓迫切需要旅游作為緊張生活的調(diào)劑品或小康生活的附屬享受，大型主題公園、高爾夫度假村、商業(yè)游憩場所層出不窮，主要集中在沿海旅游城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大中型城市。

目前，除了國外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外。不少大型國企、知名房地產(chǎn)商都涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

成功的規(guī)劃開發(fā)是先決條件

福建省旅游資源豐富，山明水秀，人文薈萃，不僅擁有世界自然和文化遺產(chǎn)武夷山，還有美麗宜人的海濱城市廈門，毗鄰臺(tái)灣的優(yōu)越地理位置更是錦上添花。這些獨(dú)特的旅游資源為福建旅游地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造出良好的環(huán)境。

然而，不是光有資源就能成功開發(fā)旅游地產(chǎn)的，旅游地產(chǎn)必須依托于成功的旅游項(xiàng)目。深圳華僑城無疑是成功的典范，一開始華僑城并沒有急功近利地將重心全力撲在回籠資金較快的地產(chǎn)上面，而是以旅游為龍頭循序漸進(jìn)地拉開主題旅游公園的序幕，錦繡中華、世界之窗一炮而紅，才有了當(dāng)今中國旅游地產(chǎn)第一品牌的美譽(yù)。

武夷水莊是目前武夷山最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，他們向華僑城學(xué)習(xí)，秉承“先旅游后地產(chǎn)”的宗旨，前期投入巨額資金種花、種草、種樹，完善社區(qū)配套?！拔覀兒茉缇湍孟碌亓?，當(dāng)時(shí)是一片未開發(fā)的荒地，如果不營造環(huán)境，怎么能夠吸引投資者呢?”水莊的徐總說道，“到現(xiàn)在為止，一期已經(jīng)售罄，業(yè)主大部分還是從福州過來的。”

生活姿態(tài)也能成為投資

廈門鼓浪嶼可謂是鷺島上久負(fù)盛名的一顆明珠，吸引不少臺(tái)胞接踵而至，洪先生就是其中之一。洪先生喜好收藏閩南及周邊的文物，但不斷增加的藏品已無藏身之處，對(duì)廈門情有獨(dú)鐘的他就在鼓浪嶼上為它們找到一個(gè)家——“懷舊鼓浪嶼館”。

時(shí)間長了，知道這個(gè)博物館的人越來越多，臺(tái)灣的朋友、內(nèi)地的朋友紛紛慕名而來。好客的洪先生尋思，與其讓他們花錢住外面的旅館，不如把博物館后面的空樓改造成客房，提供住宿給朋友們。位于晃巖路上的博物館地勢(shì)較高，視野開闊，洪先生和朋友們?cè)诤笤浩凡枧收?，悠閑自得。

偶爾客房會(huì)有閑置，朋友建議他開發(fā)成旅館出租給游客。慢慢地，經(jīng)過洪先生細(xì)心的規(guī)劃，“懷舊客?！闭Q生了。洪先生的助理告訴記者，“起初把后樓改造成客房完全沒有用于盈利，只是想能和朋友在鼓浪嶼上多相聚一段時(shí)間，沒想到如今客棧經(jīng)營得這么紅火”，正是這種自然豁達(dá)的生活態(tài)度為他帶來既能賺得金線更能贏得快樂的投資。換個(gè)角度說，這也是一次成功的旅游地產(chǎn)投資。

投資品牌很重要

旅游地產(chǎn)投入大、周期長、見效慢，房地產(chǎn)行業(yè)投入也大，但見效快，一般以追逐利潤為第一要?jiǎng)?wù)的民營企業(yè)很少會(huì)選擇旅游作為第一投資。就算有涉足旅游地產(chǎn)的，往往也是冀望通過“圈地一建別墅一售房”方式，唯“資本”馬首是瞻，不舍得在環(huán)境和配套上花錢，最終導(dǎo)致那些別墅被丟棄在荒廢的景區(qū)中，購買別墅的投資者的回報(bào)率很難保證。

國企資金雄厚、力量強(qiáng)大，能夠順利啟動(dòng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并承受旅游地產(chǎn)的高投入、慢回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，使得投資者的利益受到保護(hù)。華僑城之所以能成功，很重要的原因就是國企資本的撐腰。

在今年中國國際地產(chǎn)投資交易會(huì)上，“中國·隆教灣”項(xiàng)目備受矚目。該項(xiàng)目位于福建省漳州龍海市隆教鄉(xiāng)，由首鋼集團(tuán)出資100億打造，是福建省第一個(gè)國企資本介入的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

隆教灣項(xiàng)目除了有國企背景外，最大的亮點(diǎn)是將實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的互動(dòng)和雙贏，區(qū)別于一般的旅游地產(chǎn)只是單方面地向旅游“借光”，把旅游和地產(chǎn)統(tǒng)一整體規(guī)劃，真正既實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益良好又能夠帶熱一方旅游。

福建旅游地產(chǎn)發(fā)展空間還很大

發(fā)展旅游地產(chǎn)必須有強(qiáng)勢(shì)的旅游做后盾，但福建旅游資源開發(fā)卻很“青澀”，線路單一。游客逗留時(shí)間短暫，雖然已經(jīng)開通動(dòng)車組，但閩東地區(qū)主要還是以自然觀光為主，不能提供真正意義的休閑度假環(huán)境?！氨旧淼穆糜尉包c(diǎn)都還沒有做起來，就先搞旅游地產(chǎn)開發(fā)，顯然太超前了。只有福建的旅游發(fā)展加速，帶動(dòng)一些旅游地產(chǎn)的開發(fā)才是合理的?！备＝◣煼洞髮W(xué)旅游研究所所長袁書琪認(rèn)為。

由于旅游地產(chǎn)涉及內(nèi)容廣泛，政府相關(guān)政策法規(guī)無法對(duì)其明確界定。這給房地產(chǎn)商留出了“缺口”——靠近某個(gè)景區(qū)就號(hào)稱是旅游地產(chǎn)，借旅游地產(chǎn)之名大肆進(jìn)行別墅開發(fā)。購買別墅的投資者很有可能被蒙蔽，以商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)卻獲得普通的別墅住宅。目前，商業(yè)項(xiàng)目的土地使用年限只有40年，貸款利率、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)成本都大大增加。

“福建目前還沒有真正意義的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，成熟的旅游地產(chǎn)應(yīng)該如同華僑城一樣，給購買者帶來的不僅僅是一套房子，而是一種優(yōu)質(zhì)生活的體驗(yàn)?！蔽湟乃f的徐總?cè)缡钦f。

徐總還表示，旅游地產(chǎn)是否能蓬勃發(fā)展，和政府的整體規(guī)劃思路有很大關(guān)系，比如云南麗江、海南三亞，它們的旅游地產(chǎn)十分紅火，這跟當(dāng)?shù)卣匾暵糜伍_發(fā)密不可分。