張金龍

【摘要】 隨著我國加入WTO步伐加快，在我國建筑業(yè)掀起了如何與國際市場接軌的大討論，學(xué)術(shù)界、企業(yè)界為建筑業(yè)的發(fā)展提出各種各樣的對策。我國建筑行業(yè)起步晚，與國外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比差距較大。我國建筑行業(yè)今后怎樣發(fā)展？如何與國際監(jiān)理接軌？這是值得我們思考和探討的問題。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；市場；金融 對策

一、入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)遇

1、有利于推動房地產(chǎn)管理體制改革

通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務(wù)貿(mào)易體制，諸如政企分開，按市場規(guī)則組織開發(fā)建設(shè)及其中介服務(wù)等，迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，了解和掌握國際慣例，不斷提高競爭力。

2、有利于加快我國住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐

目前，外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經(jīng)營性項目中，住宅產(chǎn)業(yè)尚未完全放開，入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入，城市住宅的設(shè)計、規(guī)劃、營銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高，從而加速我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

3、有利于房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，規(guī)范市場行為，不斷提高行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

入世后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭將更加激烈，企業(yè)的危機(jī)意識和壓力增加，隨著國內(nèi)市場的進(jìn)一步開放及大量外商涌入，寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產(chǎn)市場中新的亮點，從而改變市場消費結(jié)構(gòu)，并引帶國內(nèi)的房地產(chǎn)需求，繁榮房地產(chǎn)市場。

4、入世將使中國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)生變化

（1）中國將放松對房地產(chǎn)金融的控制，同時加強支持和監(jiān)管力度。一方面，中國國內(nèi)的銀行會放松房地產(chǎn)開發(fā)對貸款的控制，放開住房消費信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，以及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；另一方面，國家會把金融監(jiān)管的重點放在控制投入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供應(yīng)總量和貸款質(zhì)量方面，化解現(xiàn)有的不良資產(chǎn)。

（2）國內(nèi)的銀行會調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費信貸機(jī)制。國外的住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而中國目前才占3％多一點，有著廣闊的發(fā)展前景。銀行會拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率創(chuàng)新。會參照國外做法逐步推出等本每息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。

（3）中國也將會實行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款債權(quán)集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券，并通過二級抵押貸款市場轉(zhuǎn)賣給投資者。 .

（4）中國將會促進(jìn)房地產(chǎn)保險業(yè)發(fā)展。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險外，發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險將會成為重點。上述變化會給中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很多新的要求，金融市場的多樣化要求房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要有很好的產(chǎn)品市場意識，而且還要有很好的金融市場意識。

二、加入WT0給房地產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

1、人才缺乏。加入WT0后，房地產(chǎn)業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語，且具有較豐富的實踐經(jīng)驗，了解國際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。

2、技術(shù)水平落后。房地產(chǎn)開發(fā)中，在規(guī)劃、設(shè)計、施工、材料、建筑設(shè)備等方面，技術(shù)水平與發(fā)達(dá)國家尚有較大差距，在國內(nèi)外市場技術(shù)含量較高項目的競爭中，短時期內(nèi)難以形成優(yōu)勢。

3、管理水平、服務(wù)水平較低。從房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理方面來看，違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情時有發(fā)生，政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看，真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來，大而全、小而全，企業(yè)的注意力仍主要放在非市場化的競爭手段，特別缺乏項目融資和資本運營的能力與意識。企業(yè)對消費者重管理、輕服務(wù)，在物業(yè)管理等方面尤為突出。

4、管理體制不適應(yīng)。計劃經(jīng)濟(jì)沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破，多頭領(lǐng)導(dǎo)、政出多門的現(xiàn)象時有發(fā)生，辦事效率低下，地方保護(hù)嚴(yán)重，尚未形成全國統(tǒng)一的公平、公開的房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場機(jī)制的形成。

5、市場經(jīng)驗缺乏，對國際慣例了解較少。我國的市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，由于法制建設(shè)滯后，加之典型的東方文化氛圍，關(guān)系、人情仍是獲取項目開發(fā)權(quán)的主要工具，企業(yè)的市場競爭能力常常受非市場因素影響，真正的市場競爭手段缺乏，經(jīng)驗不足。由于參與國際房地產(chǎn)開發(fā)有限，對國際工程招投標(biāo)、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保險等國際慣例了解較少。

6、信息不暢，中介組織不發(fā)達(dá)。近年來，盡管房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介服務(wù)取得了長足進(jìn)步，諸如：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務(wù)所等，但人員少、素質(zhì)低、服務(wù)差的問題尚未解決。

7、房地產(chǎn)金融市場有待培育。極不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場，形成了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的對策建議

1、深化管理體制改革，形成與“入世”相宜的環(huán)境條件。

這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎(chǔ)。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務(wù)意識，高效的工作作風(fēng)，市場有公平的競爭機(jī)制，完善的法制建設(shè)，富于吸引力的項目，優(yōu)越的城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境，由動物、植物、微生物等組成的生物環(huán)境，由建筑物、交通設(shè)施、環(huán)境設(shè)施等組成的城市設(shè)施，由勞動力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會服務(wù)環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產(chǎn)領(lǐng)域贏得先機(jī)的首要條件。

2、加大開放力度，形成競爭有序的市場機(jī)制。

為適應(yīng)加入WTO后帶來的沖擊，應(yīng)加大市場的開放力度，在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設(shè)計、咨詢服務(wù)等領(lǐng)域廣泛采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式，增強透明度，促進(jìn)競爭有序的市場機(jī)制的形成。

3、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)的競爭能力。

加入WTO后市場將進(jìn)一步開放，競爭將更加激烈，企業(yè)要想生存，必須不斷提高競爭能力。就國有企業(yè)而言，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競爭力的根本。從城建系統(tǒng)來看，雖然大中型國有企業(yè)已基本改制完畢，但翻牌形式居多，現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善，否則入世后面對巨大沖擊，國有企業(yè)的處境將更為艱難。

4、認(rèn)清行業(yè)形勢 把握對策要點

由房地產(chǎn)的不動屬性所決定，入世后，國外的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不能直接輸入我國，其重點是把握加入WT0所帶來的商機(jī)，采取切實可行的方法吸引境外資金，引進(jìn)國外先進(jìn)的技術(shù)、管理、材料，提高設(shè)計、管理水平，加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，在產(chǎn)品開發(fā)上則要充分考慮適應(yīng)外商需求的項目，加強法制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。特別應(yīng)加強房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新，在投資、抵押、擔(dān)保、保險、證券化等方面逐漸與國際慣例接軌。

5、加大人才培養(yǎng)與人才引進(jìn)的力度

一方面制訂科學(xué)、優(yōu)惠的政策，廣泛吸引海外人才，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；另一方面要加強自有隊伍中的人才培養(yǎng)，提供與國外同行業(yè)交流的機(jī)會，了解、認(rèn)識國際慣例的機(jī)會，培養(yǎng)他們的涉外經(jīng)驗，為加入WT0后的競爭做充分的人才儲備。

6、大力發(fā)展中介組織

我們必須大力發(fā)展中介組織，建立更多具有社會監(jiān)督職能的服務(wù)機(jī)構(gòu)；為企業(yè)提供多方預(yù)測、預(yù)警、報價、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；企業(yè)自我管理、自我服務(wù)的行業(yè)協(xié)會、商會等自律性組織。實行國際通用的職業(yè)資格制度，并通過嚴(yán)格的考核與管理，確保中介隊伍的整體素質(zhì)。