雷天歌

摘 要：現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出“庫存大，消化慢”的特點(diǎn)，主要原因是城市房地產(chǎn)開發(fā)缺少必要的規(guī)劃指導(dǎo)，上一時期房地產(chǎn)開發(fā)量大且時間集中和我國支持房地產(chǎn)消費(fèi)的政策不穩(wěn)定。因此可以通過合理規(guī)劃城市用地，將庫存商品住宅轉(zhuǎn)化為保障房以及利用財(cái)政、貨幣、金融、人口和戶籍制度等政策因地制宜地化解房地產(chǎn)庫存。

關(guān)鍵詞：化解；房地產(chǎn)；庫存

一、我國商品房庫存現(xiàn)狀及原因分析

（一）我國商品房庫存現(xiàn)狀

我國商品房的現(xiàn)狀是庫存大，消化慢，即現(xiàn)階段已建成未銷售的商品房數(shù)量較大，而根據(jù)現(xiàn)有的市場銷售情況，消化庫存需要較長時間，房地產(chǎn)市場整體處于低迷期，同時商品房庫存現(xiàn)狀存在地區(qū)差異。

2014年，商品房銷售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比下降7.58%。2015年12月，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。三四線城市甚至一些二線城市，庫存量居高不下，商品房開始出現(xiàn)過剩。因此，2015年12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一，提出通過農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2016年7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米，其中，住宅待售面積比6月末減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。從時序分析可以看出，我國商品房的現(xiàn)狀特征是“庫存大”且“消化慢”，住宅商品房庫存在宏觀調(diào)控下減少，但是總量還很大，同時非住宅商品房庫存仍在增加。從地區(qū)差異來看，我國東北部和西部地區(qū)商品房庫存比較大，中小城市比大城市庫存量大。

（二）我國商品房庫存現(xiàn)狀原因分析

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場低迷，集中表現(xiàn)為商品房“庫存大”且“消化慢”，待售面積和銷售速度不匹配導(dǎo)致商品房庫存積壓，究其原因，可從供給和需求兩方面進(jìn)行分析。因此，導(dǎo)致我國商品房庫存現(xiàn)狀的原因如下：

一是房地產(chǎn)開發(fā)布局缺少合理的城市規(guī)劃的指導(dǎo)。我國的城市規(guī)劃缺少前瞻性、整體性、科學(xué)性和穩(wěn)定性，這就使城市各種用途土地的數(shù)量和布局不合理，從而間接導(dǎo)致在根本不適宜房地產(chǎn)開發(fā)的土地上建設(shè)住宅或者商業(yè)房地產(chǎn)，最后出現(xiàn)銷售困難、建設(shè)停滯甚至大量空置等問題。

二是開發(fā)量大且時間集中。上一時期在宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動下，我國房地產(chǎn)市場較景氣，社會上大量資本涌入，商品房增量在短時間內(nèi)迅速變大，但是有些地區(qū)的外來人口有限，消費(fèi)能力也不能在短時間內(nèi)得到提高，城市居民對于住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的需求較小，從而出現(xiàn)商品房積壓。

三是支持商品房消費(fèi)的政策不穩(wěn)定。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的環(huán)境下，我國居民的就業(yè)率下滑，收入水平下降，大部分家庭的住房消費(fèi)能力有限，缺少政策的支持很難進(jìn)入住房消費(fèi)市場，因此現(xiàn)階段我國不穩(wěn)定的住房消費(fèi)支持政策減少了商品住宅的有效需求。

我國房地產(chǎn)市場低迷的外界影響因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，城鎮(zhèn)化速度減慢和投資消費(fèi)信心不足等。

二、化解我國房地產(chǎn)庫存的對策

房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，消化房地產(chǎn)庫存是全局性的問題，不僅關(guān)系到發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)更關(guān)系到盤活整個經(jīng)濟(jì)，因此應(yīng)高度重視?；夥康禺a(chǎn)庫存首先應(yīng)摸清家底，核實(shí)城市的庫存數(shù)據(jù)，分析本地區(qū)庫存形成的主要原因，然后再因地制宜地對癥下藥，比如解決三四線城市的房地產(chǎn)庫存問題就不能簡單地刺激需求，而應(yīng)該著手于改進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)大環(huán)境。各大一線城市的情況也不相同，必須根據(jù)實(shí)際情況采取科學(xué)的“去庫存”對策。

（一）發(fā)揮城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用，合理布局城市用地，限制土地供應(yīng)。在摸清現(xiàn)階段房地產(chǎn)庫存量、類型和分布的基礎(chǔ)上，制定詳細(xì)科學(xué)的土地使用計(jì)劃，嚴(yán)格限制相關(guān)用途的土地供應(yīng)，減少住宅和商業(yè)地產(chǎn)的增量，同時盤活已有的相關(guān)用途土地，盡量規(guī)劃市場需求量大的商品房產(chǎn)品，在城市功能完善的區(qū)域興建住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

（二）在政府主導(dǎo)下將部分庫存商品住宅轉(zhuǎn)化為保障房。過去的政府保障房以新建住宅為主，通過政策優(yōu)惠降低成本，如果通過政府收購的形式將住宅庫存轉(zhuǎn)化為公租房或者安置房，一方面能解決城市居民的住房需求，另一方面可以打破房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營困局，實(shí)現(xiàn)商品住宅去庫存的目標(biāo)。

（三）發(fā)揮財(cái)政政策、貨幣政策和金融政策驅(qū)動力，提高居民住房購買能力。財(cái)政政策方面，稅費(fèi)減免是管理改革的核心，我國商品房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)繁雜，買賣雙方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，如能調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，就可在一定程度上促進(jìn)住房消費(fèi)。貨幣政策方面，繼續(xù)保持寬松的貨幣政策，通過降息、降準(zhǔn)和降低首付比例等工具緩解經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢，刺激住房需求，有效化解房地產(chǎn)庫存。金融政策方面，妥善實(shí)施公積金制度改革，放寬繳存條件和提取條件，促進(jìn)資金保值增值，使更多人可以使用公積金進(jìn)行住房消費(fèi)，有利于房地產(chǎn)去庫存。

（四）利用新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革消化房地產(chǎn)庫存。我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化主要是土地的城鎮(zhèn)化，即不斷擴(kuò)大城市規(guī)模，忽視了民生改善、可持續(xù)發(fā)展等新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，導(dǎo)致城市中外來務(wù)工人員在自身消費(fèi)能力有限的情況下住房條件惡化，不少外來務(wù)工家庭面臨住房短缺的窘境，因此必須強(qiáng)化民生改善在城鎮(zhèn)化中的重要地位，通過戶籍制度改革將外來務(wù)工人員市民化，再輔助以配套的貨幣政策和財(cái)政政策，如將外來務(wù)工人員加入公積金體系等，激活外來務(wù)工人員的購房需求，將其作為化解房地產(chǎn)庫存的重要力量。

（五）放開人口政策，增加改善性需求。從長遠(yuǎn)來看，放開二胎政策會影響社會生活的方方面面，對房地產(chǎn)業(yè)也會產(chǎn)生深刻的影響。人口增加將使得房地產(chǎn)市場對住宅需求增加的預(yù)期增強(qiáng)，家庭成員的增加也將改變居民的住房需求結(jié)構(gòu)，使其更傾向于購買面積大、房間多的住房，二次置業(yè)的改善性需求也會增加。同時人口的增加尤其是新生兒的出生會刺激消費(fèi)需求，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，間接促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)庫存的消化。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）

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