王偉兵

編者按

2008年，是房地產(chǎn)行業(yè)最動(dòng)蕩的一年。經(jīng)過(guò)了十年的高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到老百姓無(wú)法接受的程度。房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，也是大家最關(guān)注的。雖然，2008年市場(chǎng)動(dòng)蕩，但每家公司的具體情況不盡相同。本期“年報(bào)解讀”選取了萬(wàn)科等三家上市公司，對(duì)其2008年的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了解讀，并對(duì)2009年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析

潘石屹在一次會(huì)議場(chǎng)合上提到地產(chǎn)老大萬(wàn)科時(shí)表示，“保障房與萬(wàn)科的產(chǎn)品線有重合，王石肯定要在保障房集中上市前拋貨，開(kāi)發(fā)商拿地是付出真金白銀的，沒(méi)法跟政府比?！痹谂耸傺壑?，如果對(duì)市場(chǎng)研判失誤，萬(wàn)科的規(guī)模也幫不了它，反倒是更大的拖累。

王石對(duì)老潘的話(huà)也許是心領(lǐng)神會(huì)了。2008年，萬(wàn)科一直貫徹“現(xiàn)金為王”的收縮策略，數(shù)次下調(diào)開(kāi)、竣工面積，頂著被購(gòu)房者和地方政府非議的風(fēng)險(xiǎn)果斷降價(jià)促銷(xiāo)，以減少開(kāi)支并回籠資金。3月10日，萬(wàn)科2008年年報(bào)公布，貨幣資金高達(dá)200億元，去除預(yù)收款之后的凈負(fù)債率為33.1%，完全覆蓋178.7 億元的各類(lèi)短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款。但是，萬(wàn)科2008年的凈利潤(rùn)卻下降了16.7%，這與萬(wàn)科對(duì)其13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備以及銷(xiāo)售毛利率下降有直接關(guān)系。

“地王”項(xiàng)目拖累凈利潤(rùn)

2008年，住宅市場(chǎng)成交量大幅萎縮，市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性不斷疊加。萬(wàn)科認(rèn)為，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)過(guò)于追求短期規(guī)模增長(zhǎng)，而應(yīng)以確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)安全性為首要目標(biāo)，一方面，采取各種策略積極促進(jìn)銷(xiāo)售，另一方面，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度隨時(shí)對(duì)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整。

萬(wàn)科將促進(jìn)銷(xiāo)售、消化庫(kù)存、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)作為工作重點(diǎn)。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁王文金在投資者交流會(huì)上表示，萬(wàn)科已竣工住宅的庫(kù)存為78億元，該部分存貨有80%完工不超過(guò)1年，另外有一部分是車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)等去化期（銷(xiāo)售天數(shù)）較長(zhǎng)的產(chǎn)品。目前，萬(wàn)科月均銷(xiāo)售額為40億元。

中金公司分析員白宏煒做過(guò)測(cè)算，萬(wàn)科擁有土地儲(chǔ)備2290萬(wàn)平方米，以今年計(jì)劃619萬(wàn)平方米的竣工面積計(jì)算，2008年庫(kù)存周期不到4年，在上榜的12家百億房企中處于領(lǐng)先地位。

萬(wàn)科2008年購(gòu)地支出136億元，新增土地儲(chǔ)備465萬(wàn)平方米，土地單價(jià)為2003元/平方米，明顯低于2007年的3500元/平方米，購(gòu)地支出也大幅低于2007年。易居中國(guó)研究院高級(jí)分析師張化東告訴筆者，萬(wàn)科去年購(gòu)置的約30塊土地中，超過(guò)20塊是在2007年談妥并進(jìn)入收購(gòu)程序的。特別是近六個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科只在廣州荔灣區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一塊土地，說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的判斷比較謹(jǐn)慎。

盡管萬(wàn)科2008年在極力消化庫(kù)存，但對(duì)2007年搶地王的行為也做了一番辯解：萬(wàn)科2007年下半年的購(gòu)地行為被輿論高度關(guān)注，但萬(wàn)科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知；萬(wàn)科在2007年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超過(guò)一倍的情況下，購(gòu)置土地面積反而低于2006年，這一事實(shí)則多少被忽略了?！巴恋夭煌谄渌纳a(chǎn)原料，難以從市場(chǎng)上隨時(shí)購(gòu)得，企業(yè)如不能提前購(gòu)入一定量土地，經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性都會(huì)遭遇挑戰(zhàn)，更遑論發(fā)展。對(duì)萬(wàn)科而言，完全停止購(gòu)地，是一個(gè)非常極端的決定?！?/p>

盡管萬(wàn)科對(duì)于2007年的搶地王行為作了辯解，但是，從年報(bào)中對(duì)于13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的跌價(jià)準(zhǔn)備不難看出，這些“地王”項(xiàng)目的確拖累了萬(wàn)科的凈利潤(rùn)。

行業(yè)下滑 公司策略被迫調(diào)整

接替萬(wàn)科副總裁肖莉董秘一職的譚華杰表示，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后，萬(wàn)科在發(fā)展模式上要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)為質(zhì)量效益型。正如萬(wàn)科在年報(bào)中闡述的：“無(wú)論對(duì)中國(guó)住宅行業(yè)還是萬(wàn)科而言，2008年顯然無(wú)法以輝煌載入史冊(cè)。但惟其如此，它帶來(lái)了更多引人深思的內(nèi)容，這或許是我們得以在2008年收獲的最大財(cái)富?！币苍S，正是經(jīng)過(guò)深入思考后的萬(wàn)科，才作出了轉(zhuǎn)型的決策。

萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮提出了萬(wàn)科今后在成本控制上的四個(gè)著眼點(diǎn)：通過(guò)集團(tuán)內(nèi)橫向比較和行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力；對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，統(tǒng)一部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)，建立集中采購(gòu)機(jī)制，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)；在裝修房方面，要求各地采用務(wù)實(shí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)制定裝修成本售價(jià)比等指標(biāo)，提高裝修成本投入的合理性；規(guī)范設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和咨詢(xún)費(fèi)。

同時(shí)，萬(wàn)科計(jì)劃在2009年將管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例降低20％。這項(xiàng)工作已經(jīng)著手進(jìn)行，王石去年帶頭自減薪酬超過(guò)60％。

譚華杰表示，面對(duì)今年市場(chǎng)的不確定性，萬(wàn)科堅(jiān)持“應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)”的原則，一方面繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”策略，加大銷(xiāo)售力度，另一方面借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，最大限度地提升專(zhuān)業(yè)能力，以便在市場(chǎng)回暖后體現(xiàn)這一優(yōu)勢(shì)。

從萬(wàn)科對(duì)于決策上的轉(zhuǎn)型可以看出，盡管萬(wàn)科在2008年掀起了大面積降價(jià)的風(fēng)潮，消化了一部分庫(kù)存，但延續(xù)到2009年，萬(wàn)科的庫(kù)存壓力仍比較大。所以，萬(wàn)科今年進(jìn)一步壓低新開(kāi)工面積至403萬(wàn)平方米。不過(guò)萬(wàn)科也留了活口：開(kāi)發(fā)節(jié)奏會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化隨時(shí)調(diào)整，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，公司隨時(shí)可以增加新的開(kāi)工面積。

除了庫(kù)存壓力之外，萬(wàn)科也面臨行業(yè)普遍遭遇的銷(xiāo)售毛利率下滑的難題。由于2008 年各主要市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，而今年結(jié)算資源中相當(dāng)部分來(lái)自2008 年的銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2009年住宅行業(yè)毛利率將出現(xiàn)較為明顯的下滑。

白宏煒測(cè)算發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科銷(xiāo)售單價(jià)呈逐月下滑趨勢(shì)，從2008年6月的9078 元/平方米下降到12月的8594 元/平方米，未來(lái)高價(jià)土地建成的房子將陸續(xù)入市，萬(wàn)科的減庫(kù)存工作不能放松。

2009年隱憂(yōu)猶存

2008年，從市場(chǎng)占有率上看，萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大市。在樓市陷入持續(xù)調(diào)整、市場(chǎng)成交量萎縮超過(guò)20％的情況下，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額478.7億元，同比僅減少8.6％，市場(chǎng)占有率提高0.27個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，受行業(yè)景氣度影響十分明顯，而行業(yè)正面臨著下降周期調(diào)整之中。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的上升，資金需求和管理壓力在不斷加大。對(duì)萬(wàn)科的不利因素是，在毛利率下滑的同時(shí)，弱勢(shì)下售房需要更多的推廣費(fèi)用，造成營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用飆升超過(guò)5成；存貨周轉(zhuǎn)率從2007年的2.4年上升到3年，受制于行業(yè)大勢(shì)，運(yùn)營(yíng)效率在下降。

“文科萬(wàn)科，理科金地”，脫胎于深圳地產(chǎn)界“雙子星座”的差異遠(yuǎn)沒(méi)有二者宣稱(chēng)的那樣大。相反，他們更像是一對(duì)孿生兄弟。二者都是股權(quán)結(jié)構(gòu)十分分散、以管理層為主導(dǎo)的市場(chǎng)化房企，無(wú)從獲得大股東的強(qiáng)力支持，就轉(zhuǎn)而追求流轉(zhuǎn)速度和成長(zhǎng)性，迎合資本市場(chǎng)，尋求燃料補(bǔ)給。這就決定了二者要獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，必須源源不斷地從資本市場(chǎng)融資。

2009 年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會(huì)改變，市場(chǎng)調(diào)整在帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為萬(wàn)科以相對(duì)較優(yōu)的價(jià)格獲取未來(lái)發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利條件。萬(wàn)科在年報(bào)中表示，將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。但萬(wàn)科在此問(wèn)題上將高度謹(jǐn)慎，充分考慮資本市場(chǎng)和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程。此外，在融資的時(shí)機(jī)、規(guī)模、方式上也會(huì)盡一切努力，避免融資本身可能對(duì)證券市場(chǎng)造成重大不利影響，同時(shí)確保融資將為股東帶來(lái)盈利增長(zhǎng)。如此可見(jiàn)，2009年，萬(wàn)科A股市場(chǎng)股權(quán)再融資計(jì)劃能否順利成行仍然是未知數(shù)。

如果融資不利，將影響萬(wàn)科的擴(kuò)張動(dòng)能。與之相形，招商地產(chǎn)在2008年11月通過(guò)增發(fā)融資近60億元，中海地產(chǎn)2007年在香港成功進(jìn)行了配股，保利地產(chǎn)在年報(bào)中也拋出了80億元的融資計(jì)劃?？紤]到保利是基金和證券公司聯(lián)合持有的重倉(cāng)股，在披露再融資方案時(shí)已經(jīng)與機(jī)構(gòu)進(jìn)行了預(yù)溝通，在隨后召開(kāi)的股東會(huì)上，機(jī)構(gòu)也投了贊成票，最終成行僅是尋找時(shí)機(jī)的問(wèn)題。

招商、中海和保利三大央企是“集團(tuán)敢擔(dān)保、銀行敢放貸”的典型。2008年，央企憑借其雄厚背景，在行業(yè)資金緊張的情況下，獲得了銀行的大量信貸，成功抄底市場(chǎng)。在2009年行業(yè)資金仍然匱乏的總體情況下，保利等央企的優(yōu)勢(shì)將更加一覽無(wú)遺。于是，在未來(lái)的幾年內(nèi)，萬(wàn)科將面臨央企的貼身緊逼。

與過(guò)往年度一樣，萬(wàn)科在年報(bào)中都會(huì)披露主題詞，為整個(gè)年度的運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行定調(diào)。不過(guò)，萬(wàn)科2009年的主題詞卻有一絲輕松和暖意?！傲恪焙汀耙肌钡闹黝}詞頗有一些簡(jiǎn)約的哲理味，萬(wàn)科對(duì)它的解讀是“萬(wàn)象更新·美好明天”，這多少包含了幾多對(duì)行業(yè)春天的期許。