法律幫助

劉林山

婚后購買登記在一方名下的房屋，

是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

問：我在2003年4月份與丈夫領(lǐng)取結(jié)婚證，因經(jīng)濟(jì)壓力比較大，所以婚后沒有生育子女。2004年9月，我們用積蓄購買了一套價(jià)值60萬元的商品房。當(dāng)時(shí)的購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證上寫的都是我丈夫的名字。2005年7月我們才在老家舉行婚禮，并宴請(qǐng)了親戚朋友?；楹蟾星橐话?，后因性格原因，經(jīng)常吵架，導(dǎo)致夫妻感情淡漠，想?yún)f(xié)議離婚。但我丈夫認(rèn)為：房屋所有權(quán)證書，是確認(rèn)房屋所有權(quán)的唯一依據(jù)，該房屋為自己一人所購買，而且當(dāng)時(shí)二人只是領(lǐng)取了結(jié)婚證書，并未舉辦婚禮，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上只有自己的名字，此房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不同意分割，請(qǐng)問，該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)？

答：根據(jù)我國《婚姻法》及婚姻法解釋，夫妻關(guān)系的成立是以雙方領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn)，這與農(nóng)村當(dāng)中理解的以辦理婚宴為結(jié)婚從而成為夫妻顯然不同。本案中你們登記結(jié)婚的時(shí)間是2003年4月，2005年7舉行婚禮儀式，根據(jù)法律規(guī)定，雙方婚姻關(guān)系建立的實(shí)際日期是2003年4月。結(jié)婚登記后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，夫妻雙方所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同共有。同時(shí)，我國《婚姻法》也采納了約定財(cái)產(chǎn)制，即第19條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有?！蚱迣?duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力?！狈课葑鳛榉蚱藁楹筘?cái)產(chǎn)的一部分,可以通過協(xié)商約定的方式確定其歸屬,雙方?jīng)]有約定的,婚后購買的,即使產(chǎn)權(quán)人登記在你丈夫一人名下的房屋,也應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果你們雙方協(xié)商不成的話，您可以通過訴訟來主張您的權(quán)利。

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，

擅自出售房屋的行為是否有效？

問：我與妻子在2004年登記結(jié)婚，婚后購置了兩處房產(chǎn)，其中一套房屋一直出租，后承租人因工作調(diào)動(dòng)而解除租賃合同，導(dǎo)致房屋閑置無人居住。今年的1月，我愛人將身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明（名字是我愛人找他人代簽的）一并出示給齊先生審查。齊先生并不知情，核查所有原件后，便與我愛人單獨(dú)簽訂了房屋購買合同，并支付了56萬元，后齊先生對(duì)所購買房屋進(jìn)行了裝修，居住至今，我想問一下律師，我愛人未經(jīng)過我同意擅自處分房屋的行為有效嗎？

答：我國《婚姻法》第17條規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！狈蚱迣?duì)于重大財(cái)產(chǎn)的處理，應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行，這是一種法定義務(wù)。相反，如果私自處理，則侵犯了配偶的權(quán)利。但是，夫妻之間的平等協(xié)商權(quán)是針對(duì)夫妻雙方的權(quán)利義務(wù)來說的，僅對(duì)夫妻兩人具有約束力，善意第三人沒有理由遵照?qǐng)?zhí)行。

在本案中，房屋所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人為你妻子，辦理房屋買賣過程中買方也審核了其身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明等有關(guān)文件資料，盡到了形式審查義務(wù)，無義務(wù)去實(shí)際核實(shí)配偶的簽名是否為本人簽署，是否真實(shí)，對(duì)配偶簽字的真實(shí)性應(yīng)由你妻子全權(quán)負(fù)責(zé)。買方在房屋買賣中不存在任何過錯(cuò)，故你妻子與買方所簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。雖然過戶登記尚未辦理完畢，但是買方已經(jīng)支付全部房款，并對(duì)所購買房屋進(jìn)行了裝修，居住至今。法院一般會(huì)在善意第三人支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)并實(shí)際履行了合同的情況下，保障買賣交易的穩(wěn)定和安全，保護(hù)善意第三人的合法利益。

空房漏水百余噸

自來水公司該不該負(fù)責(zé)？

問：因?yàn)槲艺煞蛏眢w不好，所以我們從去年開始就住在鄉(xiāng)下，市區(qū)里的房子一直空著。前段時(shí)間自來水公司打電話給我，讓我補(bǔ)交183噸水的水費(fèi)。我市區(qū)的家根本沒有人住，回去一看才發(fā)現(xiàn)太陽能熱水器壞了，長時(shí)間漏水。我從去年開始就沒有再繳納水費(fèi)，自來水公司水費(fèi)卡上“用戶繳費(fèi)須知”注明，對(duì)于欠繳水費(fèi)的用戶，水公司將按規(guī)定暫停供水。如果自來水公司當(dāng)時(shí)按規(guī)定停水，我家也不至于漏這么多水。我家額外產(chǎn)生的這筆漏水費(fèi)用，可以讓自來水公司承擔(dān)嗎？

答：用戶與自來水公司之間形成供用水合同關(guān)系，自來水公司責(zé)任是將水及時(shí)供應(yīng)到用戶接端口。太陽能熱水器漏水是用戶用水不當(dāng)造成的，責(zé)任不在自來水公司。

對(duì)欠繳水費(fèi)的住戶，自來水公司應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)。如果通過催繳通知形式催繳，已盡到告知義務(wù)，自來水公司可以不承擔(dān)責(zé)任。水費(fèi)卡上規(guī)定，“公司將按規(guī)定對(duì)貴戶暫停供水”，說明自來水公司有權(quán)停水，而不是說自來水公司有停水的義務(wù)。如果自來水公司已對(duì)欠繳水費(fèi)用戶盡到告知義務(wù)，從人性化角度不停水也是可以的。