牛建平

中圖分類號(hào)：DF480 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，由于農(nóng)村房屋法律定位模糊，農(nóng)民對(duì)其自有房屋是否有處分權(quán)在立法上存在矛盾，導(dǎo)致在實(shí)踐中帶來很多社會(huì)問題。司法機(jī)關(guān)只能援引實(shí)際上不能作為判決依據(jù)的行政規(guī)章來作出判決，因此應(yīng)通過修改《土地管理法》對(duì)農(nóng)村房屋能否買賣、如何買賣等問題予以明確。本文認(rèn)為，因宅基地的特殊性，可以通過一些特殊的方式如法定租賃權(quán)等，讓農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋 買賣合同 效力 財(cái)產(chǎn)權(quán) 土地管理法

農(nóng)村房屋買賣案例分析

2002年7月1日，李玉蘭以4.5萬元的價(jià)格購(gòu)買了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費(fèi)十幾萬元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給李玉蘭使用”。 2006年12月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。 2007年7月10日，北京市通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。 2007年12月17日，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償為人民幣93808元。這起案件也是農(nóng)村房屋買賣糾紛的一個(gè)縮影。

目前，很多農(nóng)村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。本文認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效果看，類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對(duì)社會(huì)的負(fù)面影響嚴(yán)重。

首先，從法理上講，類似于上述的判決結(jié)果與法律價(jià)值趨向追求的是公平和正義相悖。作為農(nóng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人之一，農(nóng)民在出賣自己房屋時(shí)，其目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，而且在簽定房屋買賣合同時(shí)買賣雙方都是自愿的，而在涉案的房屋市場(chǎng)價(jià)上升以后，作為原告的賣方此時(shí)認(rèn)為有利可圖，因此提起訴訟，利用民事訴訟作為自己謀取更多利益的手段，所以法院以農(nóng)村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告，這實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了原告這種不誠(chéng)信的行為，而原告當(dāng)初的違法行為卻因此而獲得了更多的利益，因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原則是不相符的。

其次，從法律的效果來看，類似上述的判決并沒有達(dá)到穩(wěn)定社會(huì)秩序的目的，作為原告的農(nóng)村居民將自己的房屋賣掉時(shí)，說明他確實(shí)已經(jīng)沒有使用該房屋的需要了，才將房屋賣給作為被告的城市居民，而法院判決被告作為購(gòu)房人將房屋返還給原告，該判決本身就蘊(yùn)含了潛在的糾紛，因?yàn)樵嬗锌赡茉俅螌⒎课莩鍪劢o另外的居民，再次獲利，而當(dāng)房屋再次升值時(shí)候，又會(huì)以同樣的手段將房屋收回，因此，類似上述的判決實(shí)際上是讓原告利用法律對(duì)此問題沒有明確規(guī)定的漏洞，達(dá)到了不合法的目的。

農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

目前，我國(guó)法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農(nóng)民的房屋所有權(quán)，只是在一些行政規(guī)章中對(duì)農(nóng)村房屋問題作了規(guī)定。如國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》（以下稱《通知》）第二條第二款：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。還如2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（以下稱《意見》）規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村住宅是違法的。但是在一些全國(guó)人民代表大會(huì)頒布的基本法律中并沒有嚴(yán)格的禁止農(nóng)村房屋買賣，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定表明法律并未禁止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在農(nóng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)民喪失了再申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。同時(shí)，《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此從上述的條款中可以看出我國(guó)的基本法沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權(quán)法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國(guó)務(wù)院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及基本法的效力，因此可以認(rèn)為法律是允許農(nóng)村房屋買賣。

在司法實(shí)踐中，法官對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效的原因，在于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對(duì)該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)。

目前，涉及到農(nóng)民房屋所有權(quán)的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》和《土地管理法》中，而我國(guó)現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權(quán)的問題。

與此同時(shí)，散落在上述幾部法中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況下，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓，因此可以認(rèn)定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導(dǎo)致了在處理同類案件時(shí)候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會(huì)作出截然不同的判決結(jié)果。

農(nóng)村房屋買賣法律完善建議

綜上所述，本文認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣已經(jīng)成為較為普遍的現(xiàn)象，應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵”的原則，通過完善的法律進(jìn)行疏導(dǎo)，修改《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，讓農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由流通，從根本上保障農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。

由于我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資格聯(lián)系在一起，因此就使得宅基地使用權(quán)不是一般的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系，且具有一定的福利和社會(huì)保障功能性質(zhì)的權(quán)利，所以不適合自由轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的農(nóng)村房屋，也與一般的建筑物有不同的性質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過去房地一體化——“房隨地走”或“地隨房走”的觀念，將房和地作為兩個(gè)不同的物權(quán)加以評(píng)價(jià)。

借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于法定租賃權(quán)理論，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《民法債權(quán)編》第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系”。在這種法定租賃權(quán)理論下，即使受讓人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，其受讓農(nóng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，但與集體經(jīng)濟(jì)組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)”為我國(guó)解決農(nóng)村房屋問題提供了參考。

同時(shí)，可以參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。也可以借鑒我國(guó)一些地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進(jìn)行試點(diǎn)，補(bǔ)繳40%的土地出讓金后，農(nóng)村房屋可上市的辦法，通過補(bǔ)繳部分土地出讓金，將宅基地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有土地，買受人取得房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)。

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