試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的完善及中介組織建設(shè)

周　秦

摘 要 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場由來已久，本文從土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的屬性及特征入手，列出實踐中亟需改進(jìn)的地方，并從建設(shè)中介組織的角度提出完善該市場的幾點建議

關(guān)鍵詞 農(nóng)地 使用經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)市場 中介服務(wù)組織

中圖分類號：F321 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

新春伊始，《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》的頒布,體現(xiàn)了中央在關(guān)注穩(wěn)定糧食生產(chǎn)、加強民生工程建設(shè)、促進(jìn)農(nóng)民工就業(yè)的同時,進(jìn)一步強調(diào)了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場由來已久，薩特說，存在即合理，然而，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀為何，該如何完善，而中介組織建設(shè)在其中又能起到怎樣的作用？這便是本文試圖探討的問題。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的屬性及特點

所謂的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就是在以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制的前提下，堅持土地集體所有和不改變土地農(nóng)業(yè)用途，允許承包方對承包合同或承包經(jīng)營標(biāo)的物依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其它方式的流轉(zhuǎn)，其處分收益權(quán)、獲得補償權(quán)等合法權(quán)益受法律保護(hù)。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的內(nèi)涵相當(dāng)豐富，依照《土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等相關(guān)規(guī)定，流轉(zhuǎn)的主體是享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶；流轉(zhuǎn)的客體是承包方承包權(quán)依附的承包合同或合同標(biāo)的物。承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實際上是對用益物權(quán)的處分，其包含有兩種模式，一種是對承包合同的處分，即是農(nóng)戶將與集體經(jīng)濟組織簽訂的承包合同有條件地轉(zhuǎn)讓給第三人，從而解除與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系；一種是不改變原與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系，而是將承包合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由第三人使用、控制；流轉(zhuǎn)的目的是為了處分收益或獲得補償，依照《土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費等，這種流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

然而，目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場存在哪些顯著特點或者說是否有需要改進(jìn)的地方呢？根據(jù)筆者搜集的數(shù)據(jù)和調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要有以下幾個方面：

第一、土地承包經(jīng)營權(quán)大多口頭流轉(zhuǎn)，沒有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，這樣即使出現(xiàn)矛盾糾紛也不易尋求救濟；第二、自發(fā)交易為主，這樣往往會加大交易成本和履約成本；第三、缺乏對交易過程的督導(dǎo)

二、規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的內(nèi)涵和意義

2008年黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）規(guī)定了“加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營?！彼^要規(guī)范，主要在于以下三點：

第一就是必須讓農(nóng)民自愿地選擇，所謂“自愿”便是要尊重農(nóng)民的主體地位，根據(jù)相關(guān)調(diào)研顯示，凡是地方政府強力推動的，往往會遇到很大的阻力；第二、政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的信息服務(wù)和法律咨詢，以彌補信息不對稱的缺憾；第三、嚴(yán)格遵循法律和政策規(guī)定，按照一定的程序和原則進(jìn)行。例如土地流轉(zhuǎn)必須做到三個“不得”，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)簽訂書面合同，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方一定要有較清楚的意思表達(dá)、有效的實現(xiàn)方式，合同應(yīng)載明轉(zhuǎn)包、互換、出租的期限，土地名稱、坐落、面積、用途、價款及支付方式。雙方應(yīng)履行的義務(wù)、權(quán)利、違約責(zé)任等等，并向發(fā)包的村委會或村小組登記備案。

長久以來，國家反復(fù)強調(diào)堅守住十八億畝耕地紅線，可是隨著幾百萬農(nóng)民工流入城市，出現(xiàn)了大量閑置土地，導(dǎo)致某些地方有田無人耕，想耕又沒有田，因而，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，反映了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，有利于土地資源的合理高效運用，反映了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要；另一方面，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為，真正的財產(chǎn)權(quán)利并不是一種資產(chǎn)存量，而主要是體現(xiàn)在使用及由此派生而來的收益權(quán)和處置權(quán)，農(nóng)民成為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，是土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)的體現(xiàn)。

三、關(guān)于建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場中介組織的必要性和若干建議

針對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場的發(fā)展現(xiàn)狀和完善方略，建立健全中介組織的作用便可見一斑：

第一、降低交易成本。中介組織的參與,可以建立農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò),及時提供流轉(zhuǎn)供需的數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位、價格等信息,中介組織專業(yè)的評估也能為供需雙方提供較好的參考服務(wù),從而有利于減少信息搜尋、辨別成本。同時,中介組織作為多個分散農(nóng)戶的代理方,有利于減少供需雙方的談判成本。還有利于減少土地流轉(zhuǎn)中親戚、朋友、熟人間礙于情面而帶來的成本增加。

第二、減少交易風(fēng)險。通過中介組織既能了解農(nóng)地流轉(zhuǎn)供需雙方的有關(guān)信息,也能較好地提供政策、法律等方面的咨詢,通過書面協(xié)定約束雙方行為,改變原有的口頭協(xié)定、具有較大隨意性的流轉(zhuǎn)交易形式,進(jìn)而降低交易帶來的風(fēng)險。

第三、實現(xiàn)規(guī)模效益。這表現(xiàn)在兩個方面：在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)供給者方面,中介組織把單個農(nóng)戶當(dāng)作一個整體與需求者談判,有利于相鄰?fù)恋氐膮f(xié)調(diào),本身就從數(shù)量、地塊的大小等方面增加了需求者獲得規(guī)模效應(yīng)的預(yù)期,同時減少了原來單個農(nóng)戶單打獨斗的弱勢地位,供給者的統(tǒng)一行動有助于提高交易價格;在土地需求者方面,中介組織能為他們提供較為準(zhǔn)確的土地可獲得預(yù)期情況,有利于從資金、機械設(shè)備等生產(chǎn)資料方面進(jìn)行較長時間的規(guī)劃和投入,實現(xiàn)生產(chǎn)的規(guī)模效益。

第四、規(guī)范流轉(zhuǎn)管理。建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織,能夠較好地從體制上減少土地流轉(zhuǎn)的行政干預(yù),使之按照市場機制運行。同時,依照國家相關(guān)政策,中介組織參與土地流轉(zhuǎn),能較好地保證其合法性與公正性,有利于對違法流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)后的利用狀況進(jìn)行監(jiān)督和管理,有利于化解協(xié)商中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。政府對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的管理更多地通過對中介組織的管理來完成,既有利于流轉(zhuǎn)管理的規(guī)范,也有利于實現(xiàn)管理的規(guī)模效益,減少管理成本。

當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的中介組織建設(shè)還十分滯后,表現(xiàn)為數(shù)量少、質(zhì)量不高、形式多于實質(zhì),其對農(nóng)地流轉(zhuǎn)發(fā)揮的積極作用十分有限。我們認(rèn)為,建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織應(yīng)解決好如下基本問題：

第一、營造良好的社會環(huán)境。要不斷完善相關(guān)規(guī)章制度,保障中介組織參與土地流轉(zhuǎn)的合法地位和權(quán)利,確定其在經(jīng)濟上的有效性,使之成為一個完整的市場主體。無論是農(nóng)民自發(fā)成立的,還是其他形式興辦的,土地流轉(zhuǎn)中都應(yīng)具有同等的權(quán)利。

第二、正確定位,合理確定服務(wù)內(nèi)容。要按照土地流轉(zhuǎn)市場的需要,同是注重服務(wù)性質(zhì)，因而應(yīng)將中介組織定位為縣政府領(lǐng)導(dǎo)下的鄉(xiāng)村組織,其行為受制于國家法律、法規(guī)和相關(guān)政策,其服務(wù)的內(nèi)容可以是提供土地流轉(zhuǎn)信息傳導(dǎo)與預(yù)測、咨詢、談判,也可以是流轉(zhuǎn)價格評估,還可以圍繞農(nóng)地融資、信托、保險、招商等進(jìn)行相關(guān)活動，同時可收取少量手續(xù)費。

第三、加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督和管理。建立中介組織設(shè)立審批制度,合理確定中介組織的數(shù)量和地域分布,對其土地流轉(zhuǎn)中介進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測,確保其行為的合法性;實行土地中介機構(gòu)資質(zhì)年審制度,根據(jù)其業(yè)績、社會聲譽、服務(wù)范圍、違法違章記錄、組織結(jié)構(gòu)等指標(biāo)對其考核。

第四、提高中介組織的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。中介組織要加強信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè),提高自身的土地測量評估、價格估算、政策法律咨詢、合同管理等業(yè)務(wù)能力;要強化法律教育、道德教育和誠信教育,確保按照市場規(guī)范進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的運作和交易,不斷提高服務(wù)的規(guī)模和檔次。

（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院）

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