劉明鈺

摘 要 本文通過對各項(xiàng)歷史數(shù)據(jù)的匯總比較，結(jié)合對相關(guān)政策的理解分析，回顧 2008年南昌房地產(chǎn)市場，評析各因素的影響，并根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策意圖分析，對2009年市場走勢進(jìn)行預(yù)測。

關(guān)鍵詞 南昌 房地產(chǎn) 市場 分析 預(yù)測

中圖分類號：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

南昌市的房地產(chǎn)市場大約從上世紀(jì)末開始逐漸升溫，而后隨著中央乃至地方政府各類利好政策的推出，一直持續(xù)了近十年的上升期。期間，中央從2004年即開始進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，而全國市場包括南昌的市場，一度限入越調(diào)控越熱的怪圈。直至2007年9月央行《加強(qiáng)信貸管理的通知》出臺，出動了緊縮銀根尚方寶劍，全國市場的上漲勢頭才開始放緩，各地出現(xiàn)房價(jià)漲幅下降甚至部分城市房價(jià)開始下跌。但是南昌的市場并未在第一時(shí)間出現(xiàn)變化，而是將余熱一直帶入了2008年。整個2008年，南昌市房地產(chǎn)市場則經(jīng)歷了一次由熱驟冷又漸回溫的大轉(zhuǎn)折。下面，我們來從地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩個方面來進(jìn)行2008年市場歷程的回顧和分析。

一、房產(chǎn)交易市場從年初的交易量下跌開始，到年末的以降價(jià)換升量

從房產(chǎn)交易市場看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年南昌市新建商品房共銷售16311套，較07年減少了33.18%；全年總成交面積約172.85萬㎡，較2007年減少38.27%；平均成交價(jià)格為4831元/M2，同比上升了7.57%。

從2008年全年走勢來看，1月銷售量尚屬正常；2月銷售量猛跌至不足上年同期的23%；3至10月開發(fā)商和購房意向者均持觀望態(tài)度，期間房價(jià)處緩慢隱性下跌狀態(tài)，開發(fā)商報(bào)價(jià)未明顯下降，但銷售手段日益靈活，優(yōu)惠措施層出不窮，加上央行降息及各級政府針對普通商品房的優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，銷售量略有回升，但僅達(dá)上年同期的40-50%左右；進(jìn)入11、12月，一方面國務(wù)院針對房地產(chǎn)的救市措施正式出臺和央行的第五次降息等利好消息鼓勵市場信心，另一方面開發(fā)商因年底資金回籠壓力而結(jié)束觀望開始加大降價(jià)促銷力度，11月至12月成交量環(huán)比大幅增加。其中12月共成交商品住房3285套，占年度年成交量的20.14%。成交商品房面積約32.81萬㎡，占2008年度的18.98%。

2007年以來新建商品房的成交量見表1。

二、地產(chǎn)市場經(jīng)歷寒冰期，流拍流掛現(xiàn)象嚴(yán)重

一般而言，地產(chǎn)市場的變化應(yīng)趨同房產(chǎn)市場變化，但時(shí)間上會有一定程度的滯后。從地產(chǎn)市場看，2008 年我市共以掛牌（拍賣）等公開交易方式出讓商服、住宅用地64宗，土地面積508.8萬平方米（7632.14畝）。其中實(shí)際成交52宗，土地面積421.27萬平方米（6319.14畝），占總面積78.58％，成交額約57.23億元。成交面積同比增加了近1.8倍，成交額增加了70.58%。未成交商服、住宅用地12宗，土地面積1313畝。具體詳見表2。

從上表數(shù)據(jù)可以看出，剛進(jìn)入2008年，2007年熱市余溫猶存，投資商對后市信心十足，地產(chǎn)交易市場形勢大好。一季度后期開始，國家從2007年開始實(shí)施的一系列從緊的貨幣調(diào)控政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用開始顯現(xiàn)。資料顯示， 2008年一季度城區(qū)新建商品房交易2204套，面積22.54萬m2，與上年同期相比，成交量下降了55.06%。第二季度開始，房地產(chǎn)市場房價(jià)、地價(jià)有所回落，商品房交易量與上年同期相比明顯下挫，土地流拍現(xiàn)象開始頻現(xiàn)。第三季度地產(chǎn)市場進(jìn)入最低谷，流拍宗地?cái)?shù)和面積數(shù)從絕對值、相對值來說，均為歷史最高。第四季度，從中央到地方，各類救市政策試探性地出現(xiàn)，政府有救市打算這一認(rèn)知對市場信心而言是非常有力的支撐，房地產(chǎn)市場這種低迷現(xiàn)象有所緩解。

從年度指標(biāo)來看，2007年土地流拍率僅2%，2008年則高達(dá)19%，其中第三季度更是高達(dá)39%；而2007年土地競買的溢價(jià)增值率達(dá)到53.1%，而08年的平均溢價(jià)增值率僅為5.13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年水平；宗地的平均競買人次也由2007年的3.82人次/宗下降為08年的1.79人次/宗。

從上述數(shù)據(jù)比較分析，可以看出2008年的地產(chǎn)市場下滑嚴(yán)重，處于史無前例的寒冰期。這主要是因?yàn)閲仪捌诔雠_的各類房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，適逢國際經(jīng)濟(jì)形勢在2008年明顯惡化，雙重作用嚴(yán)重打壓了房地產(chǎn)市場。

三、2009年房地產(chǎn)市場何處何從

2008全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中央政府已及時(shí)調(diào)整了政策，如提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬億元的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃；在國務(wù)院常務(wù)會議上再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展三大措施，提出放開改善型消費(fèi)者第二套普通房貸款限制，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免；出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（131號文）進(jìn)一步解套二套房貸；加上2008年9月至12月的五次降息等等。這些措施有的針對宏觀經(jīng)濟(jì)，有的是直接針對房地產(chǎn)行業(yè)，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境。

在喜迎政策利好信息的同時(shí)，我們也要清醒地看到，這些利好政策主要作用于提升交易量和穩(wěn)定市場環(huán)境。一是對開發(fā)商特別是執(zhí)行90/70政策的開發(fā)商和在建項(xiàng)目的信貸支持，對緩解投資環(huán)節(jié)的資金壓力作用明顯。對于市場環(huán)境的穩(wěn)定有著積極作用。二是從信貸和稅收政策角度鼓勵改善型需求和二手市場交易，這對于促進(jìn)市場活躍有著積極的意義，但同時(shí)，二手市場交易的活躍對于一手市場而言也是另一個層面的壓力。第三、政策對普通商品房和低收入住房困難戶的保障立場一以貫之。政府政策的針對性釋放出一個明顯的信號，對房地產(chǎn)市場是“救量不救價(jià)”。

從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考慮，在全球經(jīng)濟(jì)陷入困境的大背景下，明年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀。收入的降低、對后期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不明朗等因素，仍將打擊購房購地者的投資信心。即使后期利好政策再度出臺，其作用力度和作用時(shí)效仍屬未知。預(yù)計(jì)2009年該市房地產(chǎn)市場仍將處于低谷期，其再度回升有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的普遍好轉(zhuǎn)。

(作者單位：南昌市地產(chǎn)交易中心)