劉玉鳳

2009年入春以來(lái)，中國(guó)樓市的成交量大幅上升，加上一季度11.2%的信貸比例投向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況得到了很大的緩解。具有對(duì)沖通脹特性的固定資產(chǎn)的有可能受到青睞，房屋的價(jià)格也略有上揚(yáng)。

據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比則上漲0.4%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

多位新房與二手房的一線銷(xiāo)售人員告訴記者，現(xiàn)在小幅漲價(jià)的趨勢(shì)還是很明顯的。期房的銷(xiāo)售除了通常采用低開(kāi)高走的定價(jià)方式，甚至出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)盤(pán)幾天后就會(huì)小幅提價(jià)的現(xiàn)象。如中關(guān)村SOHO 于5月8日開(kāi)盤(pán)，5月11日就提了兩個(gè)點(diǎn)。二手房交易上，業(yè)主也表現(xiàn)出比較強(qiáng)勢(shì)的心態(tài)，原來(lái)的買(mǎi)方市場(chǎng)漸漸地轉(zhuǎn)為賣(mài)方市場(chǎng)，追漲殺跌的心理使得看房人數(shù)的增多，業(yè)主的報(bào)價(jià)也在不停的上漲。

然而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管去庫(kù)存化形勢(shì)喜人，但仍處于消庫(kù)存期，開(kāi)發(fā)商趁勢(shì)攫取利潤(rùn)的行為很可能會(huì)繼續(xù)釀就購(gòu)房者的觀望情緒，因此專(zhuān)家建議，積極去庫(kù)存化回籠資金，以便投入下一步的開(kāi)工才是正舉。

小幅提價(jià) 井噴式難持續(xù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.7%，環(huán)比上漲0.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比持平；環(huán)比上漲0.8%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.4%，環(huán)比上漲0.3%。

但是業(yè)內(nèi)人士表示，盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅上揚(yáng)，但是最終今年房?jī)r(jià)將會(huì)走向平穩(wěn)。中國(guó)國(guó)土資源部辦公廳副主任、研究室主任楊宜新日前在清華大學(xué)建校98周年慶的房地產(chǎn)論壇上說(shuō)：“從政府層面上來(lái)說(shuō)是不想降房?jī)r(jià)，而國(guó)土資源部認(rèn)為房?jī)r(jià)平穩(wěn)是最重要的。”他還提到不應(yīng)該對(duì)北京房?jī)r(jià)抱太高的期望值，他認(rèn)為個(gè)別的樓盤(pán)可能會(huì)降5.8%，但是降幅在3.9%是比較合理的。

與會(huì)的首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司的董事會(huì)執(zhí)行董事兼總裁唐軍也表示：“未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不會(huì)很大，因?yàn)橘I(mǎi)方對(duì)價(jià)格變動(dòng)非常的敏感，一提價(jià)，成交量馬上就會(huì)下降，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)非常的謹(jǐn)慎?！?/p>

國(guó)信證券對(duì)當(dāng)前樓市也提出警告，未來(lái)的一段時(shí)間樓市在政策的主導(dǎo)下會(huì)“偏暖”，但是3月、4月井噴式的行情是難以持續(xù)，接下來(lái)各月的銷(xiāo)量出現(xiàn)環(huán)比回落的概率很大,因?yàn)榻衲甑恼w宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不明朗。

“但是如果開(kāi)發(fā)商能把握兩方面，市場(chǎng)會(huì)更好些，一是理智上項(xiàng)目，二是不要盲目漲價(jià)?！鄙钲谧吭降禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理徐海鈞在接受《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

庫(kù)存步入下行通道

業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)一輪深度調(diào)整，樓市雖然已經(jīng)觸底反彈，但是開(kāi)發(fā)商應(yīng)以最大消化存量房為第一要義，以下一步的新開(kāi)工為目標(biāo)，而不應(yīng)僅停留于對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目的殺雞取卵，破壞良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，在“羊群效應(yīng)”的作用下，當(dāng)前影響購(gòu)房的三大要素——位置、價(jià)格與戶(hù)型，只要符合其中的一項(xiàng)，并加之巧妙的營(yíng)銷(xiāo)手法，購(gòu)房者都會(huì)趨之若鶩，尤其是一些白領(lǐng)對(duì)小戶(hù)型式的公寓表現(xiàn)出很大的熱情。如開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元的深圳‘華僑城四海公寓，因?yàn)閼?hù)型很好，開(kāi)發(fā)商巧妙的創(chuàng)意加送面積，引來(lái)了白領(lǐng)族的追捧。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，自住型消費(fèi)需求大幅度釋放，中國(guó)樓市的成交量在未來(lái)的數(shù)月同比上升不會(huì)有懸念，去庫(kù)存化已經(jīng)走向了下行通道。

據(jù)國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)4月月報(bào)顯示，4月份京、滬、深等十二個(gè)重點(diǎn)城市的房屋銷(xiāo)售量同比增幅巨大，環(huán)比漲跌不一，多數(shù)城市在2009年前4個(gè)月的累計(jì)銷(xiāo)量已超2008年全年水平的一半。在銷(xiāo)售量上升的帶動(dòng)下，去庫(kù)存化形勢(shì)喜人，一線城市存量房均比去年高峰時(shí)期有25%左右的回落幅度。

然而令人擔(dān)憂(yōu)的是，存貨的消化權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商的手里。中信地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理胡義軍向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者指出：“去庫(kù)存化速度的快慢取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況，經(jīng)過(guò)一輪的快速變現(xiàn)后，現(xiàn)金流開(kāi)始順暢，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)輕易讓利的，而且低價(jià)拋貨的情況應(yīng)該不會(huì)是普遍的。”

庫(kù)存去化量雖然形勢(shì)大好，但是另外一種聲音仍然存在——房地產(chǎn)市場(chǎng)消化存量房的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)的REICO報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房屋空置面積為1.67億平方米，同比增加37.6%，空置水平為近三年來(lái)最高水平。REICO工作室判斷，短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于存貨消化期。

DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，受制于前兩年的信貸緊縮及2007年的過(guò)度擴(kuò)張，2009年上半年發(fā)展商整體資金狀況仍處于較為緊張階段，因此消化庫(kù)存就顯得尤為重要。

開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎開(kāi)工

但是徐海鈞5月11日向記者分享了卓越地產(chǎn)未來(lái)的投資方向時(shí)說(shuō)：“存量房永遠(yuǎn)都不是問(wèn)題，新項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)才是根本。因此在對(duì)大環(huán)境爭(zhēng)議比較大的情況下，我們公司將只關(guān)注市中心的項(xiàng)目，并且會(huì)新開(kāi)發(fā)足夠多的項(xiàng)目，但是邊緣性項(xiàng)目如郊區(qū)或暫時(shí)看不清的項(xiàng)目會(huì)全面收縮?！?/p>

他繼續(xù)解釋?zhuān)瑢?duì)大環(huán)境看法有分歧主要表現(xiàn)在兩大主流意見(jiàn)，一是通貨膨脹積極來(lái)臨，二是中國(guó)最深重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮還沒(méi)有來(lái)臨，而樓市也正在這個(gè)動(dòng)蕩、不一致的環(huán)境艱難成長(zhǎng)，因此他認(rèn)為卓越地產(chǎn)是有進(jìn)有退謹(jǐn)慎開(kāi)工。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1~4月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米,同比增長(zhǎng)12.4%,，完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米,同比下降28.6%。而4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.76,比3月份回落0.08點(diǎn),比去年同期回落9.31點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)此解讀為，目前企業(yè)的資金困境雖略有緩和，開(kāi)發(fā)商的投資意愿得到一定程度的釋放，但投資策略仍偏向謹(jǐn)慎與保守。

胡義軍向記者透露：“今年公司一季度業(yè)績(jī)不錯(cuò)，已經(jīng)完成了全年的一半目標(biāo)，但是當(dāng)前沒(méi)有新的拿地計(jì)劃，更多的精力是投入在存量項(xiàng)目的建設(shè)上?！倍@也正好印證了DTZ戴德梁行研究——“樓市調(diào)整一年多后，現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上?！?/p>

北京建工的高層向記者透露，公司應(yīng)該會(huì)綜合考慮價(jià)位、周邊購(gòu)買(mǎi)力及地段等因素進(jìn)行土地的選擇，如果是高價(jià)的土地，他們肯定不會(huì)要的，而當(dāng)前也在尋找機(jī)會(huì)的過(guò)程中。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容也表示：“如果銷(xiāo)售量上升，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡快將資金投入到項(xiàng)目的建設(shè)上?！?/p>