吳凱

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，存量房交易呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，但縱觀國內(nèi)二手房市場，由于缺乏資金監(jiān)管體制而導(dǎo)致的違法犯罪案例比比皆是，嚴(yán)重?fù)p害了交易當(dāng)事人的利益，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，本文從存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的實(shí)際需求出發(fā)，對監(jiān)管系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)提出了具體的實(shí)現(xiàn)步驟和方法，并進(jìn)行了研究和探索。

【關(guān)鍵詞】存量房 資金監(jiān)管系統(tǒng) 分析與設(shè)計(jì)

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)避存量房交易結(jié)算資金風(fēng)險，國家出臺了監(jiān)管存量房交易結(jié)算資金的相關(guān)政策，由具有公信力的銀行作為資金的托管方，要求購房款必須通過資金監(jiān)管“專用賬戶”來管理，保證交易過程中“資金安全”以及“房款兩清”，存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)（后簡稱：存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)）就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

1 實(shí)現(xiàn)存量房資金監(jiān)管

具有以下意義：

1.1 保障交易安全

通過接受存量房交易資金監(jiān)管，可以確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權(quán)益。

1.2 流暢交易環(huán)節(jié)

通過接受存量房交易資金監(jiān)管，按照既定的公平、公正、公開的模式進(jìn)行房產(chǎn)交易，讓買賣雙方不再糾結(jié)于先過戶還是先給房款，流暢了交易環(huán)節(jié)，促進(jìn)市場成交。

1.3 縮短交易時間

群眾選擇存量房交易資金監(jiān)管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時進(jìn)行，從而大大縮短交易的時間，提高了交易的效率。

1.4 規(guī)范市場秩序

通過開展存量房交易資金監(jiān)管，銀行配合管理部門提供公益服務(wù)平臺，能有效減少市場交易過程中的各類糾紛，規(guī)范了市場秩序，推動我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供安全、便捷、高效的居間服務(wù)，提升了消費(fèi)者的置業(yè)信心，從而有利于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

2 存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)模塊的組成

存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)由三個角色組成，包含三大模塊，分別是專用賬戶管理模塊、交易結(jié)算資金托管模塊和交易結(jié)算資金支取模塊，實(shí)現(xiàn)了包括交易方、監(jiān)管方、監(jiān)管銀行的相關(guān)系統(tǒng)功能，如圖1所示。

3 系統(tǒng)功能

3.1 交易方

申請簽訂資金托管協(xié)議；申請開立存量房資金個人賬戶；申請變更資金托管協(xié)議；提交繳款申請（買方）；提交撥付申請（賣方）；辦理進(jìn)度查詢。

3.2 監(jiān)管方

審核資金托管協(xié)議；審核變更資金托管協(xié)議；審核注銷資金托管協(xié)議；審核開戶申請；審核交款申請；打印《存量房資金托管協(xié)議》；打印《存量房專用賬戶》開戶通知單；打印《繳款通知單》；銷戶，打印《銷戶通知單》；確認(rèn)開戶；確認(rèn)銷戶；繳款對賬。

3.3 監(jiān)管銀行

受理“專用賬戶”開戶申請；檢查開戶信息；受理資金繳款申請；受理資金撥付申請；受理“專用賬戶”銷戶申請。

4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

（1）以標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議和規(guī)范為基礎(chǔ)，通過適應(yīng)性服務(wù)組件體系結(jié)構(gòu)保證系統(tǒng)在分布、異構(gòu)的多數(shù)據(jù)庫和操作系統(tǒng)環(huán)境下集成運(yùn)行。

（2）基于面向服架構(gòu)應(yīng)用系統(tǒng)，將業(yè)務(wù)服務(wù)作為協(xié)調(diào)應(yīng)用系統(tǒng)與用戶需求的關(guān)鍵組織原則，提供具有高度靈活性、伸縮性的服務(wù)組件平臺，包括一些列根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議封裝、既可獨(dú)立提供服務(wù)，也可協(xié)同工作的各種服務(wù)組件，達(dá)到不需要重新編寫代碼就可以快速實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的優(yōu)化和流程的再造。

（3）采用B/S三層架構(gòu)模式，將業(yè)務(wù)應(yīng)用邏輯抽取形式服務(wù)對象，單獨(dú)存放于應(yīng)用服務(wù)器，客戶端僅僅作為瀏覽界面，避免了客戶機(jī)數(shù)據(jù)的增加和處理負(fù)荷的變動對系統(tǒng)的影響，提高系統(tǒng)可用性和可擴(kuò)展性。

5 關(guān)鍵問題

在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場、房屋預(yù)售后到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段后，進(jìn)入存量房市場。需要科學(xué)的監(jiān)管買、賣雙方合法交易，保障資金安全，維護(hù)買房人的合法權(quán)益。開發(fā)一套房管行業(yè)存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)有著多種技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)。如何根據(jù)具體需求采用合適的技術(shù)來實(shí)現(xiàn)，是很多軟件開發(fā)者正在考慮的問題。

（1）現(xiàn)有的存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)沒有建立工作流驅(qū)動的審批流程，許多審批還是在線下辦理，系統(tǒng)只是提供備案和存檔審批單據(jù)、資質(zhì)證書等，審批辦事效率低下。

（2）沒有針對中介機(jī)構(gòu)、房管局開發(fā)統(tǒng)一的系統(tǒng)入口，系統(tǒng)需要部署多套，不利于統(tǒng)一管理。

（3）銀行和房管局沒有建立專線，買、賣雙方、中介方在銀行辦理業(yè)務(wù)后數(shù)據(jù)不能實(shí)時的傳送給房管局，不利于房管局監(jiān)管等后續(xù)工作的開展。

（4）系統(tǒng)對外提供的服務(wù)接口沒有考慮安全性問題。

總之，本文從存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的實(shí)際需求出發(fā)，分析了存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的各個功能模塊，對具體的實(shí)現(xiàn)技術(shù)要求做了詳細(xì)的分析，分析和總結(jié)目前存量二手房交易過程中存在的問題和風(fēng)險之處，結(jié)合各地成熟經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化二手房交易流程。實(shí)現(xiàn)了在線實(shí)時顯示存量二手房交易狀態(tài)，杜絕一房多賣，一房多簽。實(shí)現(xiàn)了交易過程中，買、賣雙方可以實(shí)時查看房屋過戶、解抵押、銀行貸款等辦理進(jìn)度，盡可能減少交易過程中存在的風(fēng)險，對存量房資金的監(jiān)管有一定的借鑒意義。

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作者單位

湖北工業(yè)大學(xué) 湖北省武漢市 430068